Como investir em imóveis

p O investimento imobiliário é popular, e talvez agora mais do que nunca, já que as baixas taxas de hipotecas tornam os imóveis mais acessíveis. Na verdade, Os americanos amam imóveis, e uma pesquisa de Bankrate de 2019 mostrou que era seu investimento de longo prazo favorito, até mesmo batendo em ações.

p Os consumidores têm várias maneiras de investir em imóveis, incluindo muitas opções além de apenas se tornar um proprietário, embora seja uma opção testada pelo tempo para quem deseja administrar uma propriedade por conta própria. Mais, As novas plataformas de negócios também tornam mais fácil do que nunca investir em imóveis sem ter que gerar dezenas de milhares ou mais em dinheiro.

p Abaixo estão cinco métodos testados para investir em imóveis e o que deve ser observado.

5 melhores maneiras de investir em imóveis

p Embora muitas pessoas se envolvam com imóveis para gerar um retorno sobre o investimento, também pode ser simplesmente encontrar um lugar para morar. Então, para muitos, um investimento imobiliário é sua casa.

1. Compre sua própria casa

p Você normalmente não pensa em sua primeira residência como um investimento, mas muitas pessoas fazem. É uma das melhores maneiras de investir em imóveis, oferecendo inúmeros benefícios.

p O primeiro benefício é construir patrimônio líquido em sua casa a partir de seus pagamentos mensais, em vez de pagar um aluguel que sempre parece aumentar ano após ano. Uma parte de sua hipoteca mensal vai para seu próprio bolso, por assim dizer. Contudo, especialistas permanecem divididos sobre os prós e os contras de ter sua própria casa, e uma casa não é uma compra a qualquer preço, como os compradores de casas dos anos 2000 aprenderam.

p Se você está planejando ficar em uma área por um longo prazo, pode fazer sentido comprar uma casa porque você poderá conseguir um pagamento mensal que pode ser tão acessível quanto o aluguel. Mais, os bancos tratam as propriedades ocupadas pelo proprietário de forma mais favorável, dando aos mutuários uma taxa de hipoteca mais baixa e exigindo um pagamento de entrada mais baixo. Você também pode deduzir despesas com juros sobre seus impostos.

p As taxas de hipoteca estão agora em baixas históricas, ajudando a tornar as casas mais acessíveis do que no passado recente. Sem surpresa, então, a demanda tem aumentado.

p “Para proprietários e ocupantes, agora é o melhor momento para investir, porque eles nunca receberão pagamentos de hipotecas tão baixos e podem obter mais metros quadrados para seu preço, ”Diz Chris Franciosa, agente principal da Compass Real Estate em Delray Beach, Flórida.

p Como você ganha dinheiro: Valorização do capital, construir patrimônio, potencial redução de impostos sobre o valor apreciado

2. Compre um imóvel alugado e torne-se um senhorio

p Se você está pronto para passar para o próximo nível, você pode tentar sua sorte com uma propriedade de aluguel residencial, como uma casa unifamiliar ou um duplex. Uma das maiores vantagens deste tipo de propriedade é que você conhece os padrões do mercado e o mercado pode ser mais fácil de avaliar, ao contrário de propriedades comerciais, como um shopping center.

p Outra vantagem é que pode ser necessário um investimento menor para começar, por exemplo, com uma casa unifamiliar. Você pode conseguir entrar em uma propriedade com $ 20, 000 ou $ 30, 000 em vez das potencialmente centenas de milhares necessárias para uma propriedade comercial. Você pode conseguir comprar ainda mais barato se conseguir encontrar um imóvel atraente em dificuldades por meio de uma execução hipotecária.

p Geralmente, você terá que fazer um pagamento considerável para começar, frequentemente, até 30% do preço de compra. Portanto, isso pode ser proibitivo se você está apenas começando e ainda não tem um grande saldo financeiro. Uma maneira de contornar isso pode ser comprar um imóvel alugado no qual você também more.

p Outra desvantagem é que você precisará gerenciar a propriedade e tomar decisões sobre o que precisa de atualização, por exemplo. Embora possuir propriedade seja considerada uma atividade passiva para fins fiscais, pode acabar sendo tudo menos passivo como proprietário. E se um inquilino perder o aluguel, você ainda precisa fazer os pagamentos mensais, para que você não entre em default no empréstimo.

p Observe também que os imóveis são relativamente ilíquidos e geralmente exigem uma taxa de corretagem substancial, frequentemente 6 por cento do preço de venda, então você geralmente não pode vender imediatamente e sem uma grande mordida ser retirada. Essas são algumas das maiores desvantagens, mas os proprietários têm outras maneiras de bagunçar, também.

p Taxas de hipotecas historicamente baixas podem tornar essa avenida mais acessível do que no passado recente. Uma troca 1031 também pode ajudá-lo a transformar seu investimento em um novo sem impostos.

p Como você ganha dinheiro: Valorização do capital, aluguéis crescentes e patrimônio líquido ao longo do tempo, 1031 trocas isentas de impostos

3. Considere lançar casas

p A venda de casas tornou-se uma forma popular de investir em imóveis, e requer um olhar atento para o valor e mais experiência operacional do que se tornar um proprietário de longo prazo. Contudo, este caminho pode ajudá-lo a obter um lucro mais rápido do que ser um proprietário, se você fizer isso direito.

p A maior vantagem dessa abordagem é que você pode ter lucro mais rápido do que gerenciando sua própria propriedade, mas a experiência necessária também é maior. Normalmente, os adeptos da casa encontram propriedades subvalorizadas que precisam ser limpas ou mesmo completamente renovadas. Eles fazem as mudanças necessárias, e então cobrar valor de mercado pelas casas, lucrando com a diferença entre o preço total (preço de compra, custos de reabilitação, etc.) e o preço de venda.

p Os flippers precisam de um olho atento para o que pode ser consertado a um preço razoável e o que não pode ser consertado. Eles também precisam estimar por quanto uma casa pode ser vendida posteriormente. Calcular errado, e seu lucro pode evaporar rapidamente, ou pior, se transformar em uma perda total. Ou uma casa pode não vender rapidamente, e então o proprietário da casa fica preso pagando os juros de um empréstimo até que um comprador seja encontrado.

p Os adeptos da casa podem recorrer a fontes não tradicionais de financiamento, já que geralmente preferem manter casas por meses, em vez de anos. Mais, os custos de fechamento de uma hipoteca tradicional são altos.

p Virar uma casa faz com que o senhorio pareça uma atividade passiva. Você terá que gerenciar uma equipe de pessoas fazendo muitos, senão todos os reparos, e você precisará ser a força motriz em todas as transações, garantindo que tudo seja feito e dentro do orçamento ou menos. E você sempre estará procurando por outra oferta, uma vez que você é pago apenas quando você devolve uma propriedade.

p Os adeptos da casa também podem aproveitar as trocas isentas de impostos de 1.031 se rolarem os rendimentos de um investimento para outro dentro de um determinado período e de acordo com certas regras.

p Como você ganha dinheiro: Compra de propriedades subvalorizadas e reabilitação, vendendo por mais e repetindo, 1031 trocas isentas de impostos

4. Compre um REIT

p Ao contrário das opções anteriores, as próximas duas maneiras de investir em imóveis são realmente passivas. Comprando um REIT, ou fundo de investimento imobiliário, é uma ótima opção para quem deseja o retorno de um imóvel com a liquidez e relativa simplicidade de possuir um estoque. E você recebe um dividendo, também.

p REITs têm inúmeras vantagens sobre o investimento imobiliário tradicional, e pode tornar o processo muito mais fácil:

• Menos dinheiro necessário para começar, potencialmente apenas $ 20 ou $ 30, dependendo do estoque
• Sem complicações para gerenciar uma propriedade (por exemplo, não há ligações telefônicas às 3h)
• Muito liquido, e ações REIT podem ser vendidas em qualquer dia de abertura do mercado
• Os custos de transação são $ 0, já que os corretores reduziram as comissões
• Retornos atraentes de longo prazo, em média cerca de 12 por cento de 1998 a 2018
• Dividendos trimestrais regulares, com os melhores REITs aumentando seus pagamentos ao longo do tempo
• Diversificação, em muitas propriedades ou mesmo em setores imobiliários

p Contudo, investir em REITs tem suas desvantagens. Como qualquer ação, o preço de um REIT pode flutuar conforme o mercado gira. Então, se o mercado cair, Os preços REIT podem ir com ele. Isso é menos um problema para os investidores de longo prazo que podem aproveitar um mergulho, mas se você precisa vender seu estoque, você pode não obter o que vale a pena em nenhum momento.

p Se você está comprando ações REIT individuais, você precisará analisá-los cuidadosamente, usando as ferramentas de um analista profissional. Uma maneira de evitar essa desvantagem, Contudo, é comprar um fundo REIT, que possui muitos REITs e, portanto, diversifica sua exposição a qualquer empresa ou setor.

p Investir em um REIT é uma ótima maneira de começar para um iniciante com um pouco de dinheiro, mas você precisará trabalhar nisso, também, uma vez que ainda existem algumas maneiras de bagunçar um investimento REIT.

p Como você ganha dinheiro: Valorização do capital, fluxo crescente de dividendos

5. Use uma plataforma imobiliária online

p Uma plataforma imobiliária online como a Fundrise ou Crowdstreet pode ajudá-lo a entrar no mercado imobiliário em negócios comerciais maiores sem ter que gastar centenas de milhares ou até milhões em um negócio. Essas plataformas ajudam a conectar desenvolvedores com investidores que buscam financiar imóveis e tirar proveito do que pode ser um retorno potencial bastante atraente.

p A grande vantagem para os investidores aqui é o potencial de obter uma fatia de um negócio lucrativo que, de outra forma, eles não poderiam acessar. Os investidores podem ser capazes de participar em investimentos de dívida ou investimentos de capital, dependendo dos termos específicos do negócio. Esses investimentos podem pagar distribuições em dinheiro, e pode oferecer o potencial de retornos não correlacionados com a economia, dando aos investidores uma maneira de diversificar a exposição de seu portfólio a ativos baseados no mercado.

p Essas plataformas têm algumas desvantagens, no entanto. Alguns podem aceitar apenas investidores credenciados (como indivíduos com um patrimônio líquido de $ 1 milhão ou mais), então pode não ser possível usá-los se você ainda não tiver dinheiro. Ainda, enquanto algumas plataformas podem exigir US $ 25, Investimento mínimo de 000, outros podem deixá-lo entrar com $ 500.

p As plataformas também cobram uma taxa de gerenciamento anualmente, frequentemente 1 por cento, e eles podem adicionar outras taxas além disso. Isso pode parecer caro em um mundo onde ETFs e fundos mútuos podem cobrar até zero por cento para construir uma carteira diversificada de ações ou títulos.

p Embora as plataformas possam examinar seus investimentos, você terá que fazer o mesmo, e isso significa que você precisará das habilidades para analisar a oportunidade. Os investimentos costumam ser relativamente ilíquidos, com apenas chances limitadas de resgate até que um determinado projeto seja concluído. E, ao contrário dos investimentos em um REIT ou mesmo em seu próprio aluguel, assim que um negócio for concluído e seu investimento for devolvido, você pode ter que encontrar outro negócio para manter o crescimento de seu portfólio.

p Como você ganha dinheiro: Valorização do capital, dividendos ou pagamentos de juros

Como decidir se você deve investir em imóveis

p Investir em imóveis faz sentido para você? Você precisará se perguntar que tipo de investidor deseja ser. Você pode ganhar muito dinheiro em cada tipo de investimento imobiliário, então é mais uma questão de sua posição financeira e sua vontade de fazer o que for necessário. O tipo de investimento deve corresponder ao seu temperamento e habilidades, se tudo for possível.

p Em particular, os investidores em potencial devem fazer a si mesmos perguntas em três áreas amplas:

• Recursos financeiros: Você tem recursos para investir em um determinado investimento imobiliário? Existem oportunidades em todos os níveis de investimento. Você tem recursos para pagar uma hipoteca se o inquilino não puder? Quanto você depende do seu trabalho diário para manter o investimento?
• Disposição: Você deseja atuar como proprietário? Você está disposto a trabalhar com inquilinos e entender as leis de aluguel em sua área? Ou você prefere analisar negócios ou investimentos como REITs ou em uma plataforma online? Você quer atender às demandas de administrar um negócio de revenda de casas?
• Conhecimento e habilidades: Embora muitos investidores possam aprender no trabalho, você tem habilidades especiais que o tornam mais adequado para um tipo de investimento do que para outro? Você pode analisar ações e construir um portfólio atraente? Você pode consertar seu imóvel alugado e economizar dinheiro com profissionais pagantes?

p “Se sua aposentadoria está em jogo, é melhor deixar a "especulação" para os especialistas e se concentrar em setores dos quais você tem um entendimento mais profundo, para que você possa acompanhar facilmente o andamento de seus investimentos, ”Diz James Richman, CEO da JJ Richman, um gestor de ativos.

p Você vai querer entender suas próprias habilidades, habilidades e vontade para avaliar que tipo de investimento se encaixa melhor. E você não precisa adicionar imóveis ao seu portfólio de ativos para ter um bom desempenho. Muitos investidores se limitam exclusivamente a ações, com o objetivo de igualar o retorno de longo prazo do mercado de cerca de 10 por cento ao ano, e aproveite os benefícios do investimento passivo.

Impostos sobre investimentos imobiliários

p Os impostos sobre imóveis variam amplamente, dependendo de como você investe, mas investir em imóveis pode oferecer algumas vantagens fiscais consideráveis. Vamos examiná-los com base no tipo de investimento:

• Sua própria residência: Você deve pagar impostos anuais sobre a propriedade de qualquer propriedade imobiliária, mas você pode deduzir quaisquer despesas com juros de sua hipoteca, dependendo da sua situação financeira específica. Quando você vende sua residência, você também pode receber $ 250, 000 em ganhos de capital (ou $ 500, 000 para registro de casamento em conjunto) isento de impostos, se você morou na casa por dois anos e dois dos últimos cinco anos.
• Seu imóvel alugado: Você também deve pagar impostos sobre a propriedade anuais aqui, mas também é um custo de negócio como proprietário, então você pode deduzir de qualquer receita de aluguel, reduzindo quaisquer ganhos tributáveis. Você também pode deduzir sua despesa de juros e depreciação, reduzindo ainda mais sua renda tributável, mesmo quando você ainda coleta o fluxo de caixa. Quando você vende a propriedade de investimento mais tarde, os impostos são avaliados pelo seu menor valor depreciado. Contudo, se você mover o produto de uma venda para uma nova casa e seguir as regras de 1031, você pode diferir os impostos sobre o ganho.
• Reviravolta: A troca isenta de impostos de 1031 pode ser um fator importante aqui para manter os impostos baixos, porque os adeptos da casa não costumam se beneficiar da depreciação. Ao transferir seus rendimentos para a próxima negociação e seguir as regras, eles podem continuar adiando quaisquer impostos sobre os ganhos - desde que possam continuar encontrando bons negócios imobiliários. Caso contrário, eles devem impostos sobre seus ganhos, menos quaisquer custos de fazer negócios.
• REITs: Os REITs oferecem um perfil tributário atraente - você não incorrerá em nenhum imposto sobre ganhos de capital até que venda ações, e você pode manter ações literalmente por décadas e evitar o homem dos impostos. Na verdade, você pode repassar as ações para seus herdeiros e eles não deverão nenhum imposto sobre seus ganhos. Contudo, quaisquer dividendos que você receber são tributáveis ​​naquele ano, e muito do retorno de REITs ao longo do tempo é devido aos seus dividendos consideráveis, que normalmente não desfrutam das taxas de dividendos qualificados mais baixos, mas, em vez disso, são tributados a taxas normais.
• Ofertas imobiliárias online: Os impostos incorridos por esses investimentos podem variar dependendo exatamente do tipo de investimento que você faz. Alguns investimentos são tecnicamente REITs e, portanto, serão tratados de acordo com essa configuração de imposto, enquanto outros podem ser investimentos em dívida ou patrimônio. Em geral, qualquer receita, como distribuição em dinheiro, será tributada no ano em que for recebida, enquanto qualquer imposto sobre ganhos de capital será diferido até que seja realizado.

p Ao saber como cada um desses tipos de imóveis é tributado, você pode fazer escolhas mais inteligentes sobre como gerenciar qualquer investimento e minimizar o corte que vai para o Tio Sam.

Resultado

p Os investidores que procuram entrar no jogo imobiliário têm uma variedade de opções para muitos tipos de orçamento. O mercado imobiliário pode ser um investimento atraente, mas os investidores querem ter certeza de combinar seu tipo de investimento com sua vontade e capacidade de gerenciá-lo, incluindo compromissos de tempo.

p Imagem apresentada por Busa Photography de Getty Images.