De quanto você realmente precisa de um adiantamento?

É o conselho de finanças pessoais mais antigo do livro - não compre algo se você não puder pagar. Essa sabedoria é tão útil hoje quanto era antes de o primeiro dólar ser cunhado.

Mas quando se trata do mercado imobiliário, a noção do que é "acessível" varia dependendo de com quem você fala. Algumas pessoas dirão para você nem mesmo iniciar o processo de procura de uma casa até que tenha pelo menos 20% economizado para um pagamento inicial. Alguns dizem que você deve colocar o mínimo possível para começar a ganhar patrimônio o mais rápido possível.

A verdade, como sempre, está em algum lugar no meio.

Quanto você deve gastar com uma hipoteca depende inteiramente de sua situação pessoal. Quase sempre é melhor colocar o máximo possível, mas essa quantidade pode variar muito de pessoa para pessoa. Para alguns, um total de 20% simplesmente não está nos cartões - e nem está esperando o tempo suficiente para salvá-lo.

Se você está confuso sobre a direção a seguir, Você veio ao lugar certo. Leia mais à frente tudo o que você precisa saber sobre como escolher o valor correto do pagamento inicial.

Por que um adiantamento de 20% é uma boa ideia

Os credores não exigem um pagamento inicial de 20%, mas eles definitivamente preferem um. Quanto mais um mutuário pode oferecer, mais estáveis ​​eles parecem aos olhos do banco. Colocar mais na mesa pode ter seus benefícios, mas 20% é o padrão da indústria.

Um grande pagamento inicial resultará em um pagamento mensal menor por dois motivos:o saldo da hipoteca será menor, e o credor não cobrará seguro hipotecário privado (PMI).

O PMI é um tipo de seguro que o credor compra no caso de você parar de fazer os pagamentos e não pagar o empréstimo. Os mutuários que deram menos de 20% têm uma chance estatisticamente maior de inadimplência, assim, o PMI protege a eles e a seus investimentos.

O PMI pode custar apenas 0,3% do empréstimo ou 1%. Essa porcentagem é calculada anualmente, pago mensalmente ou em uma única quantia a cada ano. Por US $ 200, 000 hipotecas, O PMI pode variar entre US $ 50 e US $ 166,67 por mês.

Aqui está a boa notícia - o PMI não dura para sempre. Alguns empréstimos são estruturados de forma que o PMI caia automaticamente quando você tiver 22% do capital da casa. Você também pode refinanciar quando atingir o patrimônio líquido de 20% para remover o PMI. Normalmente, você pode acelerar esse processo aumentando o valor da casa com alguns pequenos retoques, como adicionar paisagismo ou repintar o exterior.

Os credores também recompensam os pagamentos iniciais maiores com taxas de juros mais baixas. Como regra geral, quanto mais você coloca para baixo, menos você pagará em juros.

Mindy Jensen, Gerente de comunidade da BiggerPockets e autor de “How to Sell Your Home, ”Disse que poucas pessoas estão cientes de uma das maiores vantagens de grandes adiantamentos:é mais provável que o vendedor aceite sua oferta.

Se uma casa tem várias ofertas concorrentes, o vendedor quer escolher aquele que tem maior chance de ser aprovado pelo banco. Uma oferta que acaba fracassando é um grande aborrecimento para o vendedor - especialmente se ele quiser sair de casa rapidamente.

Um pequeno pagamento inicial tem maior chance de ser negado do que um sinal tradicional de 20%. Em uma cidade onde as casas estão indo como pão quente, isso pode ser um problema real.

Para simplificar, os mutuários que têm uma pontuação de crédito menos do que perfeita ou uma renda mais baixa podem aumentar suas chances de conseguir a casa dos sonhos reduzindo 20% ou mais.

“Uma entrada maior significa que você tem mais a perder, ”Jensen disse, “Então, com crédito duvidoso, uma entrada maior pode ser a diferença entre um sim e um não. ”

Quando escolher um adiantamento menor

Para muitas pessoas, reduzir 20% significa usar mais, se não todas as suas economias. Isso pode rapidamente se tornar um problema se sua nova casa precisar de reformas que você não tem dinheiro para cobrir. Ninguém deveria ter que escolher entre um banheiro funcional e pagamentos de hipoteca dentro do prazo.

Shannyn Allan, do The Wonder Luster, garantiu um sólido fundo de emergência antes de comprar sua casa.

“Todos deveriam equilibrar aquele pagamento pesado com alguns mil dólares em despesas das coisas que inevitavelmente quebram ou foram perdidas durante a inspeção, " ela disse.

Outra hora em que não há problema em colocar menos de 20% é se você mora em um mercado aquecido, como San Francisco ou Austin. Em áreas como esta, esperar muito tempo garantirá que seu preço de compra final seja muito mais alto.

“Esperar para economizar o suficiente para evitar o PMI pode custar milhares de dólares quando você fizer a compra inicial, ”Jensen disse.

Se você está vivendo em um mercado aquecido, também pode levar muito tempo para economizar até 20%. Por exemplo, o valor médio da casa onde moro em Denver é de quase US $ 500, 000 - então 20% disso seriam $ 100, 000. Na minha atual taxa de poupança, levaria 4,6 anos para chegar a US $ 100, 000. Se eu colocar 5% para baixo, Eu só preciso de $ 25, 000, o que levaria 14 meses para economizar.

Por muitos millennials, reduzir 20% é quase impossível graças aos salários estagnados, pagamentos de empréstimos estudantis e altos preços das casas. Eles podem levar até 30 anos para economizar 20% - tempo que poderiam gastar ganhando patrimônio em sua própria casa. Com o aluguel disparando em todo o país, muitos jovens não agüentam mais esperar.

Opções de adiantamento

Felizmente, aqueles que só podem pagar uma pequena entrada têm várias opções de hipoteca. Aqui estão alguns dos mais comuns:

As hipotecas apoiadas por Fannie Mae e Freddie MacFannie Mae e Freddie Mac podem exigir apenas 3% de entrada, e há poucas barreiras para conseguir um. Pelo menos um dos compradores deve ser o primeiro proprietário, deve ser uma casa unifamiliar, o comprador deve morar lá em tempo integral e a hipoteca deve ter uma taxa de juros fixa.

Você pode perguntar ao seu credor sobre como solicitar uma hipoteca aprovada pela Fannie Mae ou Freddie Mac.

Federal Housing Authority

Muitos consideram um empréstimo FHA o tipo mais fácil de hipoteca para se candidatar, devido aos baixos requisitos de pontuação de crédito. Voltado para compradores de baixa renda, aqueles que optam por um empréstimo FHA podem pagar até 3,5% - contanto que tenham uma pontuação de crédito de 580 ou superior. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você terá que reduzir 10%.

Contudo, Os empréstimos FHA vêm com um prêmio de seguro hipotecário anual (MIP) anexado ao seu pagamento mensal, semelhante ao PMI. O MIP custa entre 0,45% e 1,05%, dependendo do valor total da hipoteca, o valor da entrada e a duração do empréstimo. O MIP não cai automaticamente, portanto, os mutuários têm de refinanciar se quiserem removê-lo.

Assuntos de Veteranos

Se você é um veterano ou atual membro do serviço, você pode se qualificar para um empréstimo VA com 0% de entrada. Você também pode obter seus custos de fechamento e outras taxas de compra de casa financiados com seu empréstimo. Ao contrário de FHA ou outros empréstimos, Os empréstimos VA não cobram taxas de PMI ou MIP.