Você deve refinanciar sua hipoteca enquanto as taxas são baixas?

O setor de hipotecas (e as taxas de juros) têm uma relação um tanto complicada com o resto da economia em geral. De um modo geral, quando a economia vai muito bem, o Federal Reserve começará a aumentar as taxas de juros. Isso pode ajudar a tentar evitar a inflação, o que não é bom para a economia. Por outro lado, quando as condições econômicas gerais são ruins, o Federal Reserve BAIXARÁ as taxas de juros, na tentativa de estimular o crescimento econômico. Uma vez que as taxas de juros na maioria dos produtos hipotecários são (direta ou indiretamente) vinculadas à taxa de juros geral do Federal Reserve, essas ações têm um impacto bastante significativo nas taxas de juros das hipotecas.

As taxas de hipoteca podem flutuar diariamente ou mesmo por hora, então é bom ter uma ideia básica do que você deseja fazer e o que pode fazer você querer refinanciar. Com as taxas de hipoteca em mínimos históricos, vamos dar uma olhada no que isso significa e se você deve refinanciar enquanto as taxas estão baixas.

As taxas de hipoteca estão em baixas históricas

O mercado de hipotecas é um mercado bastante complicado, com vários tipos diferentes de hipotecas disponíveis. Então, quando você ouvir que as taxas de hipotecas estão em "mínimos históricos", é importante entender de que tipo de hipoteca está sendo falado. Usualmente, a hipoteca fixa de 30 anos é o produto de empréstimo considerado a hipoteca “padrão”. Então, se você ouvir sobre as taxas "caindo", você geralmente ouve sobre o fixo de 30 anos. É verdade que geralmente (mas nem sempre!) As taxas de diferentes tipos de produtos aumentam e diminuem juntas.

(VEJA TAMBÉM: O que é uma taxa de juros “Boa”? )

Não era incomum nas décadas de 1970 ou 1980 ver taxas de hipotecas com taxas de juros de dois dígitos. Desde aquele tempo, as taxas de juros geralmente caíram de forma constante, para um mínimo de cerca de 3,5% em 2012. As taxas de hipoteca flutuaram na faixa de 3-4% para os próximos anos antes de subir para cerca de 4,5% em 2018 e 2019.

A recente pandemia de coronavírus afetou o mercado imobiliário e fez com que as taxas das hipotecas fixas de 30 anos caíssem abaixo de 3,5%, em torno dos mais baixos que essas taxas já foram.

Você deve refinanciar para uma hipoteca de 30 anos?

Como o nome implica, uma hipoteca fixa de 30 anos bloqueará sua taxa de juros pela duração do empréstimo. Você terá 360 pagamentos mensais, todos da mesma quantidade. O valor exato que você paga dependerá do valor do seu empréstimo, a duração e a taxa de juros. Você pode usar nossa calculadora de Reembolso de Empréstimos para descobrir o valor exato do seu pagamento mensal. Lembre-se de que o valor do pagamento mensal não inclui os impostos sobre a propriedade ou o seguro residencial. Seu credor pode exigir que você configure uma conta de garantia, ou então você precisará fazer um orçamento para essas despesas além do pagamento mensal da hipoteca.

A hipoteca fixa de 30 anos geralmente dará a você o pagamento mensal mais baixo. Na verdade, mesmo se você atualmente tem uma hipoteca fixa de 30 anos, você provavelmente economizará no pagamento mensal ao refinanciar agora. Isso ocorre por 2 motivos - as taxas provavelmente são mais baixas do que quando você obteve sua hipoteca e porque você pagou o saldo da hipoteca, então o valor que está refinanciando é menor.

Você deve refinanciar para uma hipoteca de 15 ou 20 anos?

Outra opção a ser considerada ao refinanciar é refinanciar para uma hipoteca de 15 ou 20 anos. Uma hipoteca com prazo mais curto (como 15 ou 20 anos) geralmente terá uma taxa de juros mais baixa do que a hipoteca fixa de 30 anos. Contudo, porque o prazo mais curto significa que há menos pagamentos, seu pagamento ainda pode aumentar.

Se você atualmente tem uma hipoteca de 30 anos, você provavelmente (mas nem sempre) descobrirá que os pagamentos mensais em uma hipoteca de 15 ou 20 anos serão maiores. A boa notícia é que sua hipoteca será paga 10 ou 15 anos antes! No geral, você pagará um pouco menos em juros.

Um exemplo de refinanciamento para uma hipoteca de curto prazo

Para ilustrar os tipos de opções que você tem com o refinanciamento, vamos ver um exemplo. Nossa dona de casa fictícia comprou a casa dela 5 anos atrás com uma hipoteca de $ 250, 000, e contraiu uma hipoteca fixa de 30 anos. Seus pagamentos mensais de principal e juros foram de $ 1, 267 por mês, e depois de 60 pagamentos, o saldo da hipoteca agora é de $ 228, 305,36 com 25 anos restantes.

Ela está procurando refinanciar com as taxas baixas de hoje. Diremos que seus custos de fechamento farão com que seu novo empréstimo seja reembolsado em US $ 230, 000. Novamente usando nossa Calculadora de Reembolso de Empréstimos, aqui estão algumas opções que ela pode considerar:

• Um empréstimo fixo de 30 anos a 3,5% - os pagamentos mensais seriam de $ 1, 033.
• Um empréstimo fixo de 20 anos a 3% - os pagamentos mensais seriam de $ 1, 276.
• Um empréstimo fixo de 15 anos a 3% - os pagamentos mensais seriam de $ 1, 588.

Você pode ver que o refinanciamento para outra hipoteca de 30 anos reduziria seus pagamentos em $ 234 por mês. Isso tem o custo de adicionar mais 30 anos ao tempo total de reembolso. Com um empréstimo de 20 anos, seus pagamentos aumentam apenas $ 9 por mês, mas ela reduz 5 anos e dezenas de milhares de dólares de juros ao longo do empréstimo. Um empréstimo de 15 anos pagaria ainda menos juros, mas ao custo de aumentar o pagamento da hipoteca em $ 321 por mês.

Claro, cada situação é diferente, mas, felizmente, isso pode servir como uma diretriz para ajudá-lo a tomar suas próprias decisões sobre o refinanciamento.

O caso contra refinanciamento

Mesmo que as taxas de hipotecas estejam em mínimos históricos, o refinanciamento não é certo para todos. Aqui estão alguns casos em que pode não fazer sentido refinanciar, mesmo que as taxas de juros de hoje sejam mais baixas do que a taxa de sua hipoteca atual:

• Você não tem certeza se ficará em sua casa por muito tempo. O refinanciamento vem com alguns custos iniciais, e se você não vai ficar em sua casa o tempo suficiente para pagá-los de volta, pode não fazer sentido
• Sua pontuação de crédito ou situação financeira sofreu um golpe recente
• Você deseja tirar proveito de parte do patrimônio da sua casa com uma linha de crédito de patrimônio da casa.
• Você não tem dinheiro suficiente para pagar o fechamento inicial e outros custos associados a um refinanciamento. Se esse é o caso, veja se faz sentido incluir esses custos em seu novo empréstimo.

Para obter ainda mais informações sobre os prós e os contras do refinanciamento, confira nossa lista de 8 dicas de refinanciamento