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Uma avaliação baixa destruirá seu refi?

A taxa de hipoteca fixa de 30 anos está cada vez mais baixa, tornando-se um ótimo momento para refinanciar sua hipoteca e cortar seu pagamento mensal. Mas como Pat Esswein, editor associado da revista Personal Finance de Kiplinger, relatórios, os proprietários precisam superar alguns obstáculos antes de poder refinanciar.

Um desses obstáculos é a avaliação, que determina o valor que o banco atribuirá à sua casa.

Esse é um número importante porque determina suas opções de refinanciamento e afeta o pagamento mensal e a taxa de juros. Por exemplo, se o valor da sua casa cair e o valor do seu empréstimo for maior do que o seu credor permite, normalmente 80 por cento, você precisa aumentar seu patrimônio com dinheiro ou pagar pelo seguro hipotecário.

Falei recentemente com Esswein sobre maneiras de obter o maior valor possível antes da avaliação, e o que fazer se sua avaliação for baixa.

O que fazer antes de uma avaliação para obter um valor residencial mais alto

Existem algumas coisas que você pode fazer para obter a avaliação mais alta possível.

Primeiro, considere pesquisar a empresa de avaliação. “Isso pode ser um pouco forçado, mas ao procurar um credor, pergunte de qual empresa de gestão de avaliação eles pedem avaliações, ”Diz Esswein.

O que você deseja é um avaliador experiente que realmente conheça seu mercado local, e é mais provável que você encontre esse tipo de avaliador em uma empresa menor, empresa de gestão de avaliação local que provavelmente paga mais e, portanto, atrai os melhores avaliadores, ”Diz Esswein. “Algumas empresas procuram as contratações mais baratas que também estão dispostas a viajar para muito longe, então isso significa que eles são inexperientes e não conhecem sua área muito bem. ”

Segundo, coloque sua casa em forma. “Faça a sua casa aparecer bem, ”Diz Esswein. "Limpar, organizar e consertar coisas que precisam ser consertadas para que, quando o avaliador vier, eles notarão que sua casa está nas melhores condições possíveis. ”

Enquanto você está nisso, crie um arquivo doméstico para o avaliador que documenta quaisquer atualizações ou reparos recentes, como o novo telhado que você instalou há dois anos. “Quando o avaliador realmente chega à sua casa, tenha o arquivo pronto para eles e ande com eles para apontar as atualizações, ”Diz Esswein.

Terceiro, pesquisar vendas de casas comparáveis ​​recentes. “Mesmo que você sinta que os preços estão subindo em seu mercado, e em muitos mercados eles têm, o avaliador ainda precisa encontrar vendas recentes comparáveis ​​para sustentar o valor, ”Diz Esswein. “Um recente comp não faz uma tendência, e os avaliadores podem estar ajustando os preços mais lentamente do que você deseja. ”

Em vez de esperar que o avaliador obtenha uma lista completa de comps, Esswein sugere entrar em contato com um corretor de imóveis para pedir uma lista de vendas comparáveis ​​recentes, que você pode adicionar ao seu arquivo doméstico. “Um corretor de imóveis experiente saberá o que é mais comparável à sua casa, " ela diz.

O que fazer se sua avaliação for baixa

Então, o que acontece se sua avaliação for menor do que o esperado? É possível obter outra avaliação de outra empresa?

Esswein diz que você poderia desembolsar US $ 250- $ 350 por uma segunda opinião, em seguida, apele ao seu oficial de crédito com a nova avaliação. “Mas antes de você fazer isso, você deve perguntar ao seu agente de crédito se eles vão considerar a segunda avaliação, ”Diz Esswein.

É mais provável que a primeira avaliação continue, mas você ainda tem opções de refinanciamento.

Digamos que sua casa seja avaliada por US $ 180, 000. Você ainda deve $ 162, 000 na hipoteca, que é 90 por cento do valor da casa. Quais são suas opções?

Quando se trata do valor de empréstimo máximo permitido, 80 por cento é geralmente o número mágico, portanto, há três coisas que você pode fazer se não estiver em 80 por cento.

Opção um: Traga mais dinheiro para o fechamento. Se você puder investir $ 18 adicionais, 000 em dinheiro, você reduziria o saldo do empréstimo para 80% do valor de sua casa.

“Lembre-se de que, mesmo que você gaste todo esse dinheiro, você ainda precisa ter dinheiro suficiente em suas reservas para satisfazer quaisquer requisitos do credor para uma economia adequada, que normalmente equivale a dois meses de pagamentos de hipoteca, mas pode ser mais, ”Diz Esswein.

Opção dois: Refinanciar em um empréstimo FHA. Um empréstimo FHA é um empréstimo hipotecário apoiado pela Federal Housing Administration.

Embora um empréstimo FHA exija apenas 3,5 por cento de capital, “Com os recentes aumentos no seguro hipotecário antecipado da FHA e prêmios mensais, seguro hipotecário privado (PMI) poderia ser mais barato, ”Diz Esswein. O que nos leva a ...

Opção três: Pague pelo PMI. O PMI protege o credor se você parar de fazer pagamentos. “Porque os valores das casas caíram, muitos proprietários que não precisaram do PMI quando compraram a casa precisarão dele ao refinanciar, ”Diz Esswein.

Se você optar por refinanciar e precisar do PMI, Existem duas maneiras de pagar por isso.

Uma maneira é simplesmente pagar pelo PMI você mesmo, que normalmente custa de 0,5% a 1,5% do valor do empréstimo por ano. “O seu credor irá adicionar o custo do PMI ao seu pagamento mensal da hipoteca, ”Diz Esswein. “Você continuaria a ter que pagar o prêmio extra a cada mês até ter 20 por cento de capital, Nesse ponto, você pode entrar em contato com o credor e solicitar o cancelamento do PMI. De outra forma, quando o valor do empréstimo atinge 78 por cento, eles têm que descartar o PMI automaticamente. ”

A outra forma de pagar pelo PMI é o seguro hipotecário pago pelo credor. Com seguro de hipoteca pago pelo credor, o custo do PMI é dobrado em sua taxa de juros. Quanto menos patrimônio você tiver, quanto maior sua taxa. “A taxa mais alta se aplica enquanto você tiver o empréstimo, portanto, esta opção só faz sentido se você não planeja ter sua casa por um longo prazo, ”Diz Esswein. “Você vai ter que pagar a taxa mais alta enquanto tiver esse empréstimo, não vai cair quando você atingir o patrimônio líquido de 20%. ”

Antes de decidir fazer um seguro hipotecário pago pelo credor, Esswein diz para calcular seus pagamentos mensais e os juros totais que você pagará ao longo da vida do empréstimo, com base em quanto tempo você planeja manter o empréstimo.

Então, se você tiver que enfrentar o PMI, vale a pena refinanciar? Afinal, você está tentando reduzir seus pagamentos, não adicione taxas extras!

Esswein diz que, enquanto você estiver economizando dinheiro, Vale a pena. “O PMI é uma ferramenta que você pode usar se precisar, e se você ainda está reduzindo os pagamentos e economizando nos juros, então faz sentido, ”Diz Esswein.

E mesmo que você tenha dinheiro suficiente para elevar o valor do seu empréstimo a 80 por cento, você pode pensar duas vezes antes de gastá-lo. “Antes de trazer dinheiro para a mesa, decida em que mais você deseja gastar esse dinheiro, ”Diz Esswein. “Não drene seu fundo de emergência para evitar o PMI.”

Finalmente, se sua avaliação for tão baixa que você deve mais pela casa do que poderia vendê-la, você tem opções, também. Esswein recomenda makinghomeaffordable.gov, que destaca programas de empréstimo residencial e opções de refinanciamento para pessoas que estão debaixo d'água em suas casas.