Guia definitivo do comprador de primeira casa (10 etapas fáceis)

Comprar sua primeira casa pode ser tedioso e avassalador.

Embora seja emocionante visitar propriedades e sonhar acordado com a casa dos seus sonhos, superar os obstáculos do financiamento é outra história. Mas não se preocupe.

Este guia abrangente para compradores de casa pela primeira vez o guiará por todo o processo do início ao fim.

Antes de começar a pesquisar

Verifique seu crédito

Não apenas sua pontuação de crédito será um fator considerável para você ser aprovado para uma hipoteca, mas também determinará sua taxa de juros.

Um pequeno aumento ou diminuição nas taxas de juros pode não parecer grande coisa. No entanto, os empréstimos hipotecários são de uma quantia considerável e por um longo período de tempo. Assim, um ligeiro aumento ou diminuição equivale a milhares de dólares mais gastos ou economizados ao longo da vida do empréstimo.

Para ter a melhor chance de ser aprovado para um empréstimo à habitação, você deve apontar para uma pontuação de crédito de pelo menos 620. É possível ser aprovado para programas de empréstimo à habitação selecionados com uma pontuação tão baixa quanto 580, mas você pode ter menos empréstimos para escolher.

Execute os números

É tentador para os compradores de casas de primeira viagem começarem a procurar casas quando sabem que sua pontuação de crédito está à altura. Mas isso provavelmente não é uma boa jogada até que você determine quanta casa você pode pagar. Sim, o agente de crédito lhe dará um valor quando você obtiver uma pré-aprovação, mas esse valor nem sempre é indicativo do que você pode pagar.

Por quê então? Bem, eles se concentram na relação dívida / renda (DTI) para ter uma ideia do valor do empréstimo para o qual você se qualifica. De acordo com o Consumer Financial Protection Bureau, os credores preferem uma relação dívida-renda de 43% ou menos com o novo pagamento da hipoteca. Ilustrar:

DÍVIDA MENSAL ATUAL	RENDA BRUTA	RELAÇÃO DE DÍVIDA E RENDA	PAGAMENTO MÁXIMO DE HIPOTECA (USANDO 43% DE RECOMENDAÇÃO)
$1.000	US$ 4.000	25%	US$ 720
US$ 2.000	US$ 6.000	33%	US$ 580
US$ 3.000	US$ 10.000	30%	US$ 1.300

Observação: Relação Dívida/Renda =Valor Agregado da Dívida Mensal/Renda Bruta

O problema é que ele deixa de considerar quaisquer despesas não relacionadas à dívida. E se você tem seguro, creche ou até contas de supermercado, isso pode ser um grande problema.

Portanto, sua melhor aposta é analisar seu orçamento atual e chegar a um valor realista para seu novo pagamento de hipoteca. Mas não se esqueça de manter a proporção DTI recomendada em mente.

Explorar opções de hipoteca

Existem várias opções de hipoteca no mercado para compradores de primeira viagem, mas as mais prevalentes são:

• hipotecas convencionais: geralmente requer uma pontuação de crédito de 620 ou superior e um índice de DTI de 36 por cento ou inferior. Se o valor do empréstimo for superior a US$ 417.000, ele se tornará um empréstimo Jumbo e exigirá um adiantamento maior.
• Empréstimos FHA: segurado pela Federal Housing Administration e geralmente exige uma pontuação de crédito de pelo menos 580, baixo pagamento e são menos rigorosas do que as hipotecas convencionais.
• Hipotecas VA: segurado pelo Departamento de Assuntos de Veteranos e não requer um pagamento inicial e é mais fácil de se qualificar do que os produtos de empréstimo convencionais, mas você deve ser um membro ativo das forças armadas. Alguns cônjuges sobreviventes também se qualificam.

Confira nossas principais escolhas para 2022 :

Melhores credores hipotecários

A maioria das hipotecas tem um prazo de 30 ou 15 anos. Este último custará mais por mês, mas você economizará muito dinheiro com juros.

Você também pode escolher entre uma hipoteca de taxa fixa ou ajustável (ARM). As hipotecas de taxa fixa têm a mesma taxa de juros para a duração do empréstimo. Mas os ARMs normalmente começam com uma taxa de juros mais baixa por um determinado período de tempo. Na verdade, eles geralmente duram de cinco a dez anos e depois se ajustam dependendo do mercado.

Alguns compradores de casa pela primeira vez escolhem ARMs em vez de hipotecas de taxa fixa porque lhes dá a opção de fazer um pagamento mensal menor nos primeiros anos. Também pode significar que você pode se qualificar para uma casa mais cara. Mas, tome cuidado para não ficar muito sobrecarregado, pois o comportamento errático do mercado pode fazer com que a taxa dispare.

Seja pré-aprovado

Esta é uma das partes mais demoradas de todo o processo de hipoteca para um comprador de casa pela primeira vez. A boa notícia é que você não precisa se contentar com a primeira oferta que aparecer por medo de que sua pontuação de crédito seja afetada.

“O FICO Scores ignora as consultas [de hipoteca] feitas nos 30 dias anteriores à pontuação”, de acordo com myFICO. Assim, você não será penalizado por várias consultas.

Portanto, comece pesquisando os credores com os quais você possa estar interessado em trabalhar. Você também pode solicitar a ajuda de um corretor de hipotecas se estiver com pouco tempo ou quiser que alguém faça o trabalho braçal para você.

Depois de decidir sobre alguns credores, esteja preparado para fornecer o seguinte para ser pré-aprovado:

• Demonstrações financeiras para confirmar seus ativos, incluindo contas de aposentadoria e imóveis
• Extratos bancários recentes
• Os dois últimos contracheques
• W-2s dos últimos dois anos

Se você se qualificar, o credor hipotecário fornecerá uma carta de pré-aprovação, válida por um determinado período de tempo, especificando quanto você é elegível.

Economize para um adiantamento e custos de fechamento

Durante o processo de pré-aprovação, o credor deve ter discutido as opções de empréstimo que podem ser adequadas para você. Eles também devem ter comunicado quanto você precisará para um pagamento inicial e custos de fechamento.

Embora alguns vendedores possam estar dispostos a cobrir os custos de fechamento, esteja preparado para fornecer dinheiro para garantir sua oferta. E se for necessário um grande adiantamento porque você está fazendo um empréstimo jumbo ou não se qualifica para o programa de empréstimo FHA ou VA, agora é a hora de fazer um plano para chegar à linha de chegada antes de fechar.

Se o vendedor não estiver pagando os custos de fechamento, espere pagar entre 2 e 5 por cento do preço de venda. E se não for necessário um grande adiantamento, não é uma má ideia trazer dinheiro para a mesa. Isso permite reduzir o Loan-to-Value, o que o posiciona como menos arriscado para o credor.

Você também pode evitar o seguro de hipoteca privada (PMI), que é necessário até atingir 20% no patrimônio e possivelmente se qualificar para uma taxa de juros reduzida.

Como encontrar a casa perfeita

Ir para casa às compras

Tudo resolvido com uma pré-aprovação e planejado para economizar o dinheiro que você precisa? Agora, é hora de ir às compras para casa. Mas antes de ir, você tem que decidir se quer contar com a assistência de um agente imobiliário.

É possível encontrar uma enorme quantidade de anúncios dentro de sua faixa de preço na web com o mínimo esforço, mas os agentes imobiliários têm acesso a um sistema que pode expandir seu alcance. Melhor ainda, eles podem ser essenciais para ajudá-lo a escolher uma casa que seja uma boa compra e negociar o preço final de compra.

E o agente do vendedor paga sua comissão, então não precisa se preocupar em desembolsar dinheiro extra. Apenas certifique-se de contratar um profissional imobiliário experiente e respeitável.

Agora para a parte divertida:fazer compras para casa. Tenha cuidado para não julgar uma casa apenas pela aparência. Alguns outros fatores importantes a serem observados:

• Impostos: os impostos sobre a propriedade são acessíveis ou estão além do que você pode pagar confortavelmente? (Você pode lançar impostos sobre propriedade e seguro residencial em uma conta de garantia, mas eles podem facilmente fazer ou quebrar seu orçamento se os números forem altos).
• Local: é a casa em uma área que historicamente manteve seu valor? A localização é ideal para o seu trajeto de ida e volta do trabalho?
• Crime: é uma área de alta criminalidade ou é relativamente segura?
• Condição: quantos anos tem a propriedade? Ele precisa de muitos reparos ou está perto de estar pronto para ser movido?
• Planta: a planta baixa é viável ou ideal para sua situação? Seria atraente para outros compradores se você tivesse que vender?
• Distrito escolar: como são as escolas? Eles receberam uma boa classificação ou lutam para se manter à tona?

Todos esses fatores podem ter um efeito sobre o valor da propriedade ao longo do tempo.

Enviar uma oferta

Você encontrou a casa perfeita e está pronto para assinar o pontilhado. Antes que você possa finalizar a papelada e se mudar, há mais um passo importante. E isso é fazer a oferta. Mesmo que o preço de venda pareça justo, você pode precisar fazer uma oferta maior ou menor para conseguir a casa.

Por quê então? Bem, pode haver uma guerra de lances leve ou drástica acontecendo, e a única maneira de você ganhar é vencer a concorrência. Ou talvez seu agente imobiliário tenha feito alguma pesquisa e determinado que o preço pedido era um pouco alto com base em propriedades semelhantes na área ou na condição atual da casa.

De qualquer forma, você deseja enviar uma oferta que se destaque e seja aceita. O seu agente imobiliário poderá fazê-lo em seu nome. Mas se você não tiver um corretor de imóveis, confira essas cartas de Trulia para começar.

O processo de hipoteca

Mesmo depois que sua oferta for aceita, ainda há mais trabalho a fazer. Você ainda não acabou! É hora de passar para o processo de hipoteca.

Lembra daquela carta de pré-aprovação? O credor garantirá que todas as informações fornecidas inicialmente sejam precisas por meio de um processo chamado de subscrição.

Você pode ser solicitado a fornecer alguns documentos adicionais, incluindo cópias atualizadas de seus extratos bancários ou recibos de pagamento, se tiver sido um pouco desde que você foi pré-aprovado.

Quanto mais rápido você enviar as informações solicitadas, mais rápido você receberá uma resposta. Portanto, não arraste os pés se quiser uma data de fechamento mais cedo ou mais tarde.

Inspeções e avaliações residenciais

Antes de fechar a casa, você precisará ter uma inspeção e avaliação completas.

A inspeção residencial, que não deve custar mais de US $ 500, fornecerá uma avaliação geral da propriedade e identificará possíveis problemas.

A avaliação também desempenha um papel fundamental, pois lhe dará uma ideia sólida do valor justo de mercado da casa. O credor exigirá isso, mas não é uma má ideia fazer uma avaliação independente para servir como uma segunda opinião.

Tanto a inspeção quanto a avaliação podem ser salva-vidas, pois você pode descobrir que o preço de oferta deve ser menor, ou pode ser melhor se afastar completamente da casa.

Comprar seguro residencial

Seu credor exigirá que você faça um seguro de proprietário. Então, você quer começar a pesquisar cotações e selecionar uma política antes de fechar.

Fechar seu empréstimo

Afinal! Você alcançou a linha de chegada e é hora de fechar seu empréstimo. Durante o fechamento, espere:

• Assine um monte de papelada.
• Forneça quaisquer valores devidos para o adiantamento.
• Pague os custos de fechamento, que podem incluir obrigações de imposto predial, prêmios de seguro do proprietário e taxas de associação, seguro de título e quaisquer outros custos associados à finalização do empréstimo.
• Pague pontos de desconto ou juros pré-pagos que podem reduzir a taxa de juros.

Mas antes de aparecer no fechamento, é uma boa ideia falar com o credor, para que você saiba o que esperar. Você também pode solicitar uma cópia do documento de fechamento final, ou Divulgação de Fechamento, para ver um detalhamento detalhado das despesas.

Mais algumas dicas

Aqui estão mais algumas sugestões para compradores de casa pela primeira vez para ajudá-lo a ser aprovado para seu primeiro empréstimo:

• Evite solicitar um novo crédito antes de fechar. Isso pode prejudicar sua relação dívida/renda, diminuir sua pontuação de crédito e, por fim, impedir que você feche o empréstimo.
• Programas estaduais e locais podem estar disponíveis para ajudar no pagamento inicial. Se você estiver com pouco dinheiro, explore as opções que podem estar disponíveis para você.
• Vários construtores oferecem incentivos ao comprador, como subsídios para atualizações e custos de fechamento. Portanto, se você não considerou uma nova construção, pode não ser uma má ideia dar uma olhada se os preços estão dentro do seu orçamento.

Você deve alugar, em vez disso?

Talvez você tenha feito um pouco de trabalho braçal, calculou os números e está em dúvida sobre a compra de casa. Muitas vezes, você descobrirá que é mais barato fazer pagamentos de hipoteca do que pagar aluguel.

Você também pode aproveitar as deduções fiscais e acumular patrimônio à medida que faz os pagamentos. O patrimônio pode ser emprestado contra um empréstimo ou colocar algum dinheiro extra no bolso, caso você decida vender antes do término do período de pagamento.

No entanto, alugar uma casa oferece a flexibilidade de se mudar para um novo local se a casa não for exatamente o que você esperava, não gostar do bairro ou quiser algo mais acessível.

Além disso, o aluguel permite que você repasse os custos de manutenção da casa para o proprietário. Mas, como proprietário, você será responsável pelos custos associados à manutenção e reparos.

Outra razão pela qual alguns optam por alugar em vez de comprar são os custos iniciais. A maioria dos proprietários exige um depósito de segurança, mas pode ser substancialmente menor do que o dinheiro que você pode ter que trazer para a mesa para o pagamento inicial e os custos de fechamento.

Em última análise, você precisa decidir qual é o mais adequado:investir em um ativo que possa gerar riqueza ou continuar pagando aluguel até sentir que é a hora certa. Não há resposta certa ou errada; só depende de sua preferência pessoal e situação financeira.

Resumo

Ao reservar um tempo para aprender sobre o processo de compra de casa, você estará bem preparado e economizará tempo e dores de cabeça. O melhor de tudo, você aumentará suas chances de conseguir a casa dos seus sonhos com o produto de hipoteca mais competitivo do mercado.