8 tipos de empréstimos à habitação disponíveis para compradores de casas

Muitas pessoas acreditam erroneamente que não podem comprar uma casa porque não sabem realmente quais são suas opções. Felizmente, os empréstimos à habitação não são de tamanho único. Há uma variedade de hipotecas diferentes disponíveis para se adequar ao seu orçamento e preferências.

Portanto, antes de começar a visitar casas abertas, reserve algum tempo para se familiarizar com os diferentes empréstimos à habitação disponíveis. Entrar no processo de compra de casa informado pode ajudá-lo a economizar muito dinheiro em seu adiantamento, juros e taxas.

Os 8 tipos de empréstimos hipotecários disponíveis

Compreender os diferentes tipos de empréstimos hipotecários ajudará você a escolher a opção mais adequada para você. Vejamos uma breve visão geral dos oito tipos de hipotecas disponíveis em 2022.

1. Empréstimos Convencionais

Um empréstimo convencional é uma hipoteca que não é emitida pelo governo federal. Existem dois tipos diferentes de hipotecas convencionais que você pode escolher:empréstimos conformes e não conformes.

Um empréstimo em conformidade se enquadra nas diretrizes estabelecidas por Fannie Mae e Freddie Mac. Você fará um empréstimo em conformidade por meio de um credor privado, como um banco, cooperativa de crédito ou empresa hipotecária. Como o governo não garante o empréstimo, as hipotecas convencionais geralmente vêm com requisitos de empréstimo mais rigorosos.

De acordo com o CFPB, o valor máximo de empréstimo para um empréstimo convencional é de $ 484.350. No entanto, pode chegar a US $ 726.525 em condados com alto custo de vida. Você terá que fazer um seguro de hipoteca privada (PMI) se não tiver um adiantamento de 20%.

Os empréstimos convencionais são hipotecas de taxa fixa, o que significa que o pagamento mensal da hipoteca permanece o mesmo durante toda a vida útil do empréstimo hipotecário. Os prazos geralmente variam de 10 a 30 anos:

• hipoteca de taxa fixa de 30 anos
• hipoteca de taxa fixa de 20 anos
• hipoteca de taxa fixa de 15 anos
• hipoteca de taxa fixa de 10 anos

Prós:

• Pode ser usado para comprar uma casa principal ou uma propriedade de investimento
• Tendem a custar menos do que outros tipos de empréstimos
• Você pode cancelar seu seguro de hipoteca privada (PMI) quando atingir 20% de capital próprio em sua casa

Contras:

• Deve ter uma pontuação FICO mínima de 620 ou superior
• Mais difícil de se qualificar do que empréstimos garantidos pelo governo
• Você precisará ter uma relação dívida/renda baixa para se qualificar

2. Hipoteca Convencional 97

Uma hipoteca convencional de 97 é semelhante a um empréstimo convencional, pois está amplamente disponível para vários mutuários. A principal diferença é que com este tipo de empréstimo à habitação, só tem de pagar uma entrada de 3%.

O programa está disponível para compradores de casa iniciantes e recorrentes. No entanto, deve ser seu local de residência principal e o valor máximo do empréstimo é de US$ 510.400.

Prós:

• Amplamente disponível para a maioria dos mutuários
• Requer apenas um adiantamento de 3%
• Disponível para compradores iniciantes e recorrentes

Contras:

• Não pode ser usado para comprar propriedades de investimento
• O valor máximo do empréstimo é de US$ 510.400
• Requer uma pontuação FICO mínima de 660 ou superior

3. Empréstimos FHA

Os empréstimos da FHA são apoiados pela Federal Housing Administration e são uma opção popular para compradores de casas pela primeira vez. Para se qualificar, você precisa ter um pagamento inicial de 3,5% e uma pontuação de crédito mínima de 580.

Se você tiver uma pontuação de crédito de 500 ou superior, poderá se qualificar para um empréstimo da FHA com um adiantamento de 10%. Esses requisitos flexíveis tornam os empréstimos da FHA uma boa opção para mutuários com crédito ruim.

Para se qualificar para um empréstimo à habitação da FHA, você deve ter uma relação dívida / renda de 43% ou menos. Esses empréstimos não podem ser usados ​​para comprar propriedades de investimento e sua casa deve atender aos limites de empréstimos da FHA.

Esses limites variam de acordo com o estado, portanto, você precisará verificar o site da FHA para ver quais são as diretrizes para sua área.

Prós:

• Os empréstimos vêm com opções de pagamento de entrada baixa
• Uma boa opção para mutuários com crédito ruim
• Disponível para proprietários iniciantes e recorrentes

Contras:

• Os empréstimos não podem ser feitos para propriedades de investimento
• Se sua pontuação de crédito estiver abaixo de 580, é necessário um adiantamento de 10%
• Você deve ter uma relação dívida/renda abaixo de 43%
• Prêmios de seguro de hipoteca obrigatórios

4. Empréstimos de reabilitação FHA 203(k)

Um empréstimo de reabilitação FHA 203(k) às vezes é chamado de empréstimo de renovação. Ele permite que os compradores de imóveis financiem a compra de sua casa e quaisquer reformas necessárias com um único empréstimo.

Muitas pessoas compram casas antigas para consertá-las. Em vez de fazer uma hipoteca e depois solicitar um empréstimo para reforma da casa, você pode realizar as duas coisas em uma única hipoteca.

Um empréstimo de reabilitação é semelhante a um empréstimo da FHA, pois você precisará de um adiantamento de 3,5%. No entanto, os requisitos de crédito são mais rigorosos e você precisará de uma pontuação de crédito mínima de 640 para se qualificar.

Prós:

• Permite que você compre uma casa e financie a reforma em uma hipoteca
• Requer uma entrada mínima de 3,5%
• É mais fácil se qualificar, pois a FHA apóia seu empréstimo

Contras:

• Os requisitos de crédito são mais rigorosos do que os empréstimos típicos da FHA
• Você deve contratar empreiteiros aprovados e não pode fazer as reformas por conta própria
• O processo de fechamento leva mais tempo do que outros tipos de hipotecas

5. Empréstimos de VA

O Departamento de Assuntos de Veteranos garante empréstimos VA. Esses empréstimos são projetados para tornar mais fácil para veteranos e membros do serviço se qualificarem para hipotecas acessíveis.

Uma das maiores vantagens de fazer um empréstimo VA é que ele não exige um pagamento inicial ou um prêmio de seguro de hipoteca (MIP). E não há requisitos de crédito listados, embora o credor possa definir seus próprios requisitos mínimos de crédito. Os empréstimos VA normalmente vêm com uma taxa de juros mais baixa do que os empréstimos FHA e convencionais.

Para se qualificar para um empréstimo do VA, você deve ser militar ativo, veterano ou dispensado com honra. Você precisará solicitar sua hipoteca por meio de um credor VA aprovado.

Prós:

• Não é necessário adiantamento
• Não é necessário PMI
• Requisitos de crédito flexíveis

Contras:

• Deve ser um veterano para se qualificar
• Alguns vendedores não querem lidar com um empréstimo de VA

6. Empréstimos do USDA

Um empréstimo do USDA é um tipo de hipoteca disponível para compradores de casas rurais e suburbanas. É uma boa opção para mutuários com pontuações de crédito mais baixas que estão tendo dificuldade em se qualificar para uma hipoteca tradicional.

Os empréstimos do USDA são apoiados pelo Departamento de Agricultura dos EUA e ajudam os mutuários de baixa renda a encontrar moradia em áreas rurais. Os empréstimos do USDA não exigem um pagamento inicial, mas você precisará de uma pontuação de crédito mínima de 640 para se qualificar.

Você precisará atender aos requisitos de elegibilidade do USDA para se qualificar para o empréstimo. Mas, de acordo com o mapa de elegibilidade de propriedade do departamento, mais de 95% dos EUA são elegíveis.

Prós:

• Não é necessário adiantamento
• Uma boa opção para mutuários de baixa renda
• Disponível para compradores iniciantes e recorrentes

Contras:

• É necessária uma pontuação de crédito mínima de 640
• As moradias são limitadas às áreas rurais e suburbanas

7. Empréstimos Jumbo

Um empréstimo jumbo é uma hipoteca que excede as diretrizes de financiamento estabelecidas pela Agência Federal de Financiamento da Habitação. Esses empréstimos não podem ser adquiridos ou garantidos pela Fannie Mae ou Freddie Mac.

Uma hipoteca jumbo é um financiamento para casas de luxo em mercados imobiliários competitivos, e os limites variam de acordo com o estado. Em 2022, o FHFA aumentou os limites para uma propriedade de uma unidade para US$ 647.200, aumentando de US$ 548.250 em 2021.

Se você espera comprar uma casa que custa mais de US $ 1 milhão, precisará fazer um empréstimo super jumbo. Esses empréstimos fornecem até US $ 3 milhões para comprar sua casa. As hipotecas jumbo e super jumbo podem ser difíceis de se qualificar e exigem excelente crédito.

Prós:

• Esses empréstimos possibilitam a compra de casas grandes em áreas caras
• Geralmente vem com termos de empréstimo flexíveis

Contras:

• Os empréstimos jumbo e os empréstimos super jumbo têm taxas de juros mais altas
• Você precisará de um bom histórico de crédito para se qualificar

8. Hipotecas de taxa ajustável (ARMs)

Ao contrário de uma hipoteca de taxa fixa, onde a taxa de juros é definida para a vida do empréstimo, uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) vem com taxas de juros que flutuam. Sua taxa de juros depende das condições atuais do mercado.

Quando você tira um ARM pela primeira vez, normalmente começa com uma taxa fixa por um determinado período de tempo. Quando esse período introdutório terminar, sua taxa de juros será ajustada mensalmente ou anualmente.

Um ARM pode ser uma boa opção para alguns mutuários, porque sua taxa de juros provavelmente será baixa nos primeiros dois anos em que você possui a casa. Mas você precisa estar confortável com um certo nível de risco.

E se você optar por seguir esse caminho, deve procurar um ARM que limite o valor dos juros que você paga. Dessa forma, você não ficará impossibilitado de pagar seus pagamentos mensais quando as taxas de juros forem redefinidas.

4 tipos de ARMs

Existem 4 tipos diferentes de hipotecas de taxa ajustável normalmente oferecidas:

• Um ano de ARM – A taxa de juros de hipoteca com taxa ajustável de um ano muda todos os anos no aniversário do empréstimo.
• 10/1 ARM – O ARM 10/1 tem uma taxa de juros fixa inicial para os primeiros dez anos da hipoteca. Após 10 anos, a taxa é ajustada anualmente para o restante da hipoteca.
• 5/5 e 5/1 ARMs – ARMs que tenham uma taxa inicial fixa para os primeiros cinco anos da hipoteca. Após 5 anos, para o ARM 5/5, a taxa de juros muda a cada 5 anos. Para o ARM 5/1, os juros mudam a cada ano.
• 3/3 e 3/1 ARMs – Semelhante aos ARMs 5/5 e 5/1, exceto as mudanças iniciais de taxa fixa após 3 anos. Para o ARM 3/3, a taxa de juros muda a cada 3 anos e para o ARM 3/1, muda a cada ano.

Prós:

• As taxas de juros provavelmente serão baixas no início.
• Se você pagar o empréstimo rapidamente, poderá pagar muito menos juros.

Contras:

• Seus pagamentos mensais de hipoteca irão flutuar.
• Muitos mutuários tiveram problemas financeiros depois de contratar um ARM.

Resumo

Como você pode ver, existem muitos empréstimos à habitação para você escolher. O tipo de hipoteca que é melhor para você dependerá de sua renda atual e situação financeira.

Se você não sabe por onde começar, considere trabalhar com um agente de crédito qualificado. Eles podem avaliar sua situação e recomendar a opção que será melhor para você.