Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR):como calculá-lo

O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) é usado para determinar a capacidade de uma empresa de cobrir pagamentos adicionais da dívida. Os credores usam o DSCR para determinar se aprovam um empréstimo ou uma hipoteca.
O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) é um índice contábil que mede a capacidade de uma empresa de cobrir seus pagamentos de dívida. O DSCR é frequentemente usado por instituições de crédito como parte de sua devida diligência durante o processo de empréstimo para ver até que ponto uma empresa pode pagar sua dívida atual e se está em condições de assumir dívidas adicionais.

Visão geral:qual é o índice de cobertura do serviço da dívida?

Se você solicitou recentemente um empréstimo ou está pensando em fazê-lo, deve saber que um dos principais itens que todas as instituições de crédito ou investidores analisam é sua capacidade de pagar sua dívida atual e qualquer dívida adicional que possa assumir.



Para fazer essa determinação, a maioria das instituições de crédito usa o índice de cobertura do serviço da dívida, ou DSCR. Semelhante aos índices de cobertura de caixa – como o índice de cobertura de juros, que é usado para calcular a capacidade de uma empresa de cobrir os pagamentos de juros usando a receita operacional líquida – o DSCR analisa a capacidade de uma empresa de cobrir os pagamentos de principal e juros.

O que o DSCR diz a você?

O DSCR revela quanto dinheiro você tem disponível para cobrir a dívida atual, bem como se você tem renda suficiente para cobrir qualquer dívida adicional. Um DSCR menor que 1 pode indicar que você precisa aumentar sua receita operacional líquida (NOI) ou diminuir despesas para assumir dívidas adicionais.

A maioria dos credores tem um requisito definido para empréstimos e procura um DSCR de pelo menos 1,2 para estender um empréstimo. Aos olhos de um credor ou investidores, um DSCR de 1 indica que você tem receita operacional líquida suficiente para cobrir suas dívidas atuais, mas não está em condições de assumir nenhuma dívida adicional.

Como o DSCR é usado?

Você pode calcular seu DSCR antes mesmo de solicitar um empréstimo. Isso lhe dá uma ideia de suas chances de ser aprovado ou se é melhor esperar até que seu DSCR melhore. Mas o DSCR é usado com mais frequência por instituições de crédito para determinar a capacidade de uma empresa de pagar a dívida atual e assumir mais.

O que é a fórmula DSCR?

A fórmula DSCR é:

Lucro Operacional Líquido Anual ÷ Pagamentos Anuais da Dívida =Índice de Cobertura do Serviço da Dívida, ou DSCR

É importante observar que, enquanto a maioria das instituições financeiras usa o lucro operacional líquido ao calcular o DSCR, alguns credores usam o EBIT, que é o lucro antes de juros e impostos. Certifique-se de verificar com seu credor para ver se eles usam esse método antes de impostos para calcular o DSCR.

Para começar a calcular seu DSCR, você precisará calcular a receita operacional líquida e os pagamentos da dívida.

Para calcular o lucro operacional líquido:

Receita - Despesas Operacionais =Receita Operacional Líquida

Se você estiver usando um aplicativo de software de contabilidade, poderá obter essas informações diretamente de sua demonstração de resultados de final de ano. Caso contrário, você precisará calculá-lo manualmente usando os totais registrados em seus diários contábeis.

Em seguida, você deve calcular o pagamento total da dívida para o ano. Novamente, ao usar o software de contabilidade, você pode obter essas informações do relatório do razão geral, mas precisará calcular os pagamentos da dívida manualmente se não estiver usando o software de contabilidade no momento.

Para calcular o pagamento total da dívida:

Pagamento Principal + Pagamento de Juros + Pagamentos de Arrendamento =Pagamento Total da Dívida

Como calcular seu DSCR

Se você estiver pronto para calcular seu DSCR, primeiro obtenha sua receita operacional líquida de sua demonstração de resultados de final de ano. Para este exemplo, diremos que sua receita operacional líquida é de $ 51.000. Em seguida, você terá que calcular o pagamento anual da dívida. Por exemplo, sua empresa atualmente tem um empréstimo de $ 250.000 para o prédio que você ocupa. Seu pagamento de principal mensal é de $ 2.100, enquanto seu pagamento de juros é de $ 675 por mês.

Isso faz um pagamento mensal total de $ 2.775 ($ 2.100 + $ 675). Você então multiplicaria seu pagamento mensal da dívida por 12 para chegar a um total anual:

US$ 2.775 x 12 =US$ 33.300

Como você tem sua receita operacional líquida e seu valor anual de pagamento da dívida, pode calcular seu DSCR.

US$ 51.000 ÷ US$ 33.300 =1,5

Exemplo de cálculo DSCR

Vamos em frente e fazer outro cálculo DSCR. Jim é dono de uma loja de autopeças na área de Chicago. Atualmente, ele tem um local no lado noroeste da cidade, mas gostaria de adicionar uma segunda loja no lado sudoeste.



A receita operacional líquida de Jim em 2019 foi de US$ 125.000. Sua hipoteca sobre o prédio que abriga seu negócio tem um pagamento de principal de $ 34.000 por ano, enquanto seus pagamentos de juros são de $ 6.000 por ano, para um total de pagamentos da dívida de $ 40.000. Ele também tem um pagamento de aluguel de equipamentos automotivos que custa US$ 1.000 mensais, ou US$ 12.000 anuais, fazendo com que seus pagamentos anuais da dívida sejam de US$ 52.000.

Com esses totais definidos, Jim pode calcular seu índice de cobertura do serviço da dívida:

US$ 125.000 ÷ US$ 52.000 =2,40

O resultado significa que Jim pode cobrir sua dívida atual mais de duas vezes com base em sua receita operacional líquida.

Se Jim obtivesse um segundo empréstimo com um pagamento mensal de $ 1.100 em principal e $ 500 em juros, isso adicionaria um total de $ 19.200 em pagamentos anuais. Vamos calcular qual seria o DSCR de Jim com uma segunda hipoteca:

$ 125.000 ÷ ($ 52.000 + $ 19.200) =1,76

Mesmo com a segunda hipoteca adicionada ao total de sua dívida, Jim ainda está em uma boa posição para cobrir suas dívidas, desde que mantenha seu nível atual de receita operacional líquida. Mas se o segundo empréstimo tivesse colocado o DSCR de Jim em 1 ou menos, é provável que ele não fosse aprovado para o empréstimo.

Calcule seu DSCR antes de solicitar um empréstimo

Embora o DSCR seja quase sempre executado por instituições de crédito antes de aprovar um empréstimo, por que não ser proativo e executar o cálculo você mesmo? Saber qual é o seu DSCR pode ser um fator decisivo para solicitar um empréstimo ou esperar até que sua receita operacional líquida aumente ou sua dívida total seja menor.

Se o seu DSCR voltar baixo, há algumas coisas que você pode fazer para aumentá-lo antes de solicitar um empréstimo.

• Pagar a dívida atual: Reduzir ou eliminar pagamentos de dívidas aumentará seu DSCR e aumentará a probabilidade de sua solicitação de empréstimo ser aprovada.
• Operações de renovação: Se você estiver usando equipamentos antigos e ineficientes, é provável que essas ineficiências estejam custando dinheiro. Um sistema de aquecimento antigo pode desperdiçar milhares de dólares anualmente, enquanto equipamentos de fábrica desatualizados significam produção mais lenta e custos mais altos com funcionários. Analisar suas operações de maneira geral pode ajudá-lo a reduzir suas despesas e operar com mais eficiência, aumentando suas chances de obter esse empréstimo. No entanto, mesmo se você não fizer isso, melhorar suas operações é sempre uma boa ideia.
• Reduzir despesas: Isso acontece com as operações de renovação, mas mesmo que suas operações estejam funcionando sem problemas, é provável que haja coisas que você possa fazer para reduzir suas despesas.

Obter seu DSCR para 1 é um bom ponto de partida, mas se você quiser uma chance melhor de um empréstimo, precisará de um DSCR entre 1,2 e 1,5, pelo menos.