Compreendendo a cobertura de custos de reposição:protegendo sua casa

A linguagem política confusa, o aumento dos custos de construção e os longos prazos de resolução de sinistros podem deixar as famílias em dificuldades, mesmo quando elas pensam que estão totalmente cobertas.

“Parece uma casa de bonecas”, diz Emily Gershon, sobre sua casa em Maryland. "Visto de frente, parece bom. Mas toda a parte de trás da casa e o telhado simplesmente desapareceram." 

Em um dia frio de outubro, Gershon e seu marido estavam limpando galhos e queimando folhas – uma tarefa rotineira de outono em todo o Nordeste. Eles não foram imprudentes, diz Gershon. "Somos as pessoas que consultam os códigos do condado com antecedência. Existe uma determinada época do ano? Tem que ser uma distância específica da casa? Como deve ser o terreno?"

Enquanto trabalhavam, um pequeno incêndio queimou a lateral de sua casa, que eles conseguiram apagar rapidamente. A princípio, os danos pareciam mínimos. Mas depois de extinguir as chamas, eles olharam para cima e viram fumaça saindo da chaminé.

O chefe dos bombeiros chamou isso de “acidente estranho”. De alguma forma, as brasas ficaram presas entre o revestimento de vinil e o revestimento da casa, espalhando o fogo pelo sótão. 

Gershon e o seu marido conseguiram levar os seus dois filhos pequenos para um local seguro, mas nas semanas que se seguiram, enfrentaram um tipo diferente de desafio:um enorme abismo entre as promessas da sua apólice de seguro e a realidade da reconstrução.

Quando a cobertura e os custos divergem

Após o incêndio, Gershon e seu marido iniciaram o processo de compilação de estimativas para reconstruir sua casa. O corpo de bombeiros local estimou os danos em cerca de US$ 750 mil. O estudo de viabilidade de um arquiteto estimou um custo de reconstrução entre US$ 600.000 e US$ 900.000. O número da seguradora? Aproximadamente US$ 258.000 em valor real em dinheiro, com um valor de custo de reposição na casa dos US$ 300.000. 

Para Gershon, a discrepância era chocante. Sua apólice de seguro residencial listava US$ 500.000 em cobertura residencial e um endosso de cobertura estendida de 25%. 

Em busca de clareza, os Gershon contrataram um empreiteiro de restauração experiente – um ex-agente de seguros com décadas de experiência. Sua estimativa inicial para o porão, primeiro andar, telhado e exterior totalizou cerca de US$ 383.000. Mas como a sua estimativa excluiu o segundo andar, o alpendre e o paisagismo, essa soma ainda não restauraria totalmente a casa à sua condição anterior à perda.

No momento em que este artigo foi escrito, a afirmação de Gerson continuava em andamento – e é possível que essas avaliações mudem à medida que o processo continua. Mas a questão permanece:como podem surgir discrepâncias nesta escala, mesmo quando os proprietários acreditam que fizeram tudo certo?

“Quando você olha para a apólice, parece que a cobertura existe”, diz ela. “Mas então você obtém um número que não reflete quanto realmente custa reconstruir e simplesmente não faz sentido.
Emily Gershon recorreu às redes sociais em busca de respostas, mas encontrou outros proprietários lutando com disputas de reivindicações semelhantes.

Como a cobertura de custos de reposição pode dar errado

Em situações como a dos Gershon, os conflitos de cobertura podem surgir de uma combinação de factores – desde diferenças nas estimativas de reconstrução até limitações políticas, métodos de avaliação e procedimentos de reclamação. 

As seguradoras controlam o processo de sinistros – e a linguagem da própria apólice – criando um desequilíbrio de poder inerente entre a empresa e o tomador do seguro. Os proprietários que recebem menos do que acreditam nas promessas da apólice podem sentir que a transportadora está sendo desonesta ou que está operando de má-fé. 

No entanto, o padrão legal para a má-fé é muito mais elevado do que uma simples disputa sobre o pagamento de uma reclamação. Os tribunais geralmente procuram evidências de que a seguradora, intencionalmente ou imprudentemente, falhou em investigar, comunicar ou resolver um sinistro de forma justa. 

Gershon ainda não está pronta para dizer que a situação chegou a esse ponto e diz que está surpresa com a rapidez com que as pessoas sugerem trazer ajuda externa. “As pessoas continuavam a dizer-nos para arranjarmos um advogado ou um avaliador público”, diz Gershon. “E fiquei pensando:por que deveria contratar alguém apenas para fazer cumprir um contrato juridicamente vinculativo? Esse não deveria ser o primeiro passo que os proprietários sentem que devem dar apenas para que sua seguradora faça o que a apólice diz.”

Embora a má-fé exija provas claras de conduta injusta, muitas disputas surgem de forças mais complicadas. Desafios com estimativas de software, aumento dos custos de construção, retenções de depreciação e estimativas confusas de reconstrução podem contribuir para lacunas entre o que um proprietário espera e o que uma seguradora paga inicialmente.

Software genérico de estimativa e inflação deixam os proprietários com seguro insuficiente 

Muitas políticas dependem do endosso de uma proteção contra a inflação para ajudar a evitar que os limites de cobertura fiquem atrás da inflação da construção. “Ele aumenta automaticamente os limites de moradia e propriedade pessoal do proprietário anualmente para acompanhar o aumento dos custos de material de construção e mão de obra”, diz Mark Friedlander, diretor sênior de relações com a mídia do Insurance Information Institute. “Isso protege contra seguro insuficiente e garante que o segurado tenha cobertura adequada de custos de reposição para reparar ou reconstruir sua casa após uma perda coberta.”

Mas os custos de construção têm sido tudo menos previsíveis nos últimos anos. Embora a inflação tenha atingido um pico de 9,1% em Junho de 2022, os custos de construção ainda são voláteis. Os preços dos materiais de construção residencial e da mão-de-obra aumentaram acentuadamente entre 2020 e 2022; em alguns casos, ultrapassando em muito a média anual de ajustamento da protecção contra a inflação de 2% a 4%. 

Quando os custos de reconstrução ultrapassam os ajustes nos limites da apólice, o resultado não é apenas confusão – também pode significar um subseguro significativo. 

Os defensores dos consumidores dizem que essa lacuna pode ser agravada pela forma como alguns limites de habitação são calculados.
“O cerne do problema é que as seguradoras continuam a utilizar software de estimativa para definir limites habitacionais que não são realistas em relação aos preços actuais em áreas onde ocorrem conflagrações urbanas, como Boulder e Los Angeles. As disposições de proteção contra a inflação raramente geram proteção extra suficiente para preencher lacunas de subseguro.”
- Amy Bach, cofundadora, segurados unidos

Em casos recentes estudados pelos segurados unidos, Bach diz que casas seguradas por menos de US$ 400 por metro quadrado enfrentaram custos de reconstrução próximos a US$ 850 por metro quadrado. “E isso está no limite inferior das lacunas que as pessoas têm.”

Estima-se que cerca de dois terços das operadoras dos EUA utilizam o programa de software 360Value para estimar os limites de habitação nas apólices de seguro residencial, e os seus avaliadores utilizam o programa Xactimate para estimar os custos de reconstrução após uma perda. Ambas as ferramentas de estimativa são propriedade da Verisk, uma empresa de análise de seguros. 

Ícone de lâmpada

Proprietários de casas da Marshall Fire venderam US$ 139 mil em média

Um estudo de 2024 da Universidade do Colorado em Boulder descobriu que, dos 4.859 segurados afetados pelo incêndio Marshall em 2021, 74% tinham seguro insuficiente. O estudo observou que o software de estimativa de terceiros usado pelas operadoras para definir limites de apólices muitas vezes subestimava os custos de reconstrução, fazendo com que os proprietários não tivessem cobertura suficiente. Em média, os proprietários perderam US$ 139.000.

A linguagem política e o fluxo de caixa limitado apresentam obstáculos adicionais para os proprietários

A linguagem política também pode aumentar a confusão dos proprietários, especialmente quando se trata da diferença entre o valor real em dinheiro (ACV) e o valor do custo de reposição (RCV). O ACV reflete quanto valia um item ou estrutura no momento da perda, após contabilização da depreciação. Algumas apólices pagam apenas ACV, o que significa que o valor depreciado nunca é recuperado.

As políticas de custos de reposição funcionam de maneira diferente, mas nem sempre da maneira que os proprietários esperam. Mesmo com cobertura RCV, as seguradoras normalmente emitem um pagamento inicial com base no ACV. O valor restante – muitas vezes chamado de retenção de depreciação – é pago somente após a conclusão dos reparos e o envio dos recibos.

Ícone de bolsa de dinheiro

Equação de pagamento de custo de reposição

As políticas de custos de reposição geralmente emitem um primeiro pagamento menor, com os fundos restantes pagos após os reparos serem concluídos e documentados. A seguir está um exemplo simplificado do processo para uma casa com cobertura residencial de US$ 500.000 e que precisa de US$ 400.000 em reparos.

Custo de reparo de US$ 400.000 - depreciação de US$ 120.000 (30%) - franquia de US$ 2.000 =pagamento inicial de US$ 278.000  

Isso deixa US$ 120.000 em retenção de depreciação, que será paga após a conclusão dos reparos.

Lembre-se de que a depreciação às vezes é aplicada linha por linha aos componentes da construção e não à casa inteira de uma vez. Isso significa que o valor da retenção é calculado para muitos itens, como telhado, revestimento, piso, etc., e pode variar de modesto a substancial. 

Nestes casos, o problema não é falta de cobertura, mas sim falta de liquidez. Como os benefícios dos custos de reposição e certos endossos são frequentemente pagos em etapas ou por meio de reembolso, os proprietários podem precisar de acesso a poupanças, crédito ou outros fundos para iniciar os reparos antes de receberem o valor total de sua reivindicação. Pagamentos adicionais de despesas de subsistência também podem ser reembolsados mensalmente, em vez de fornecidos antecipadamente.

Isso pode ser um desafio para muitas famílias. O Relatório Anual de Poupança de Emergência de 2026 do Bankrate descobriu que apenas 47% dos americanos afirmam ter fundos acessíveis suficientes para cobrir uma despesa de emergência de US$ 1.000.

“Subestimei completamente quanto custaria apenas substituir coisas básicas”, diz Gershon. “Na noite do incêndio, enquanto os caminhões ainda estavam do lado de fora, eu estava ao telefone pedindo pasta de dente, solução de contato, roupas íntimas, meias. Temos um bebê e uma criança pequena. Eu só estava tentando nos levar para a manhã seguinte. Custava US$ 1.000.”

Alguns proprietários recorrem a acordos de cessão de benefícios, que permitem aos empreiteiros receber pagamentos de seguros diretamente em troca do início dos reparos. Mas esses acordos têm enfrentado um escrutínio crescente. 

“As disposições de atribuição de benefícios permitem que os consumidores com falta de dinheiro atribuam os seus fundos de seguro a um carpinteiro ou empreiteiro para que possam começar o trabalho necessário”, diz Bach. “Mas tem havido tantos abusos dessas disposições que elas foram proibidas na Flórida, e outros estados, incluindo Washington, estão considerando restrições semelhantes.”

Gargão de seguros, decodificado

Ícone de seta para cima

Termos-chave para saber

• Acordo de Cessão de Benefícios (AOB) :permite que um proprietário transfira seus direitos de reivindicação de seguro para um empreiteiro ou empresa de reparos, dando a esse terceiro autoridade para negociar com a seguradora e receber o pagamento diretamente.
• Valor real em dinheiro (ACV): O valor da propriedade danificada no momento da perda, após depreciação pela idade, desgaste e consideração pela sua vida útil esperada.
• Retenção de depreciação :A parte de uma reivindicação de custo de reposição que as seguradoras retêm até que os reparos sejam concluídos. Assim que o proprietário fornecer o comprovante do reparo, a seguradora liberará o valor retido.
• Avaliação estendida do custo de reposição :um endosso de seguro residencial que aumenta o limite de moradia da sua apólice se o custo de reconstrução exceder o limite da apólice (normalmente entre 10% – 25%).
• Estudo de viabilidade :uma avaliação realizada por um arquiteto ou profissional de construção que utiliza os custos atuais de construção do mercado para estimar o custo de reconstrução da casa, incluindo acabamentos atuais e considerações de código.
• Endosso de custo de reposição garantido :Um endosso de seguro residencial que exige que sua seguradora pague o custo total para reconstruir ou consertar sua casa após um sinistro coberto. Esta cobertura remove o limite vinculado ao limite da apólice.
• Valor do custo de reposição (RCV): O valor que custa reparar ou substituir bens danificados por novos materiais de tipo e qualidade semelhantes, sem dedução da depreciação.

Melhorias residenciais não divulgadas podem prejudicar a cobertura aprimorada

Para além da mecânica da apólice e dos desafios de fluxo de caixa, outro factor pode aumentar a lacuna entre a cobertura e os custos de reconstrução:melhorias residenciais que nunca foram comunicadas à seguradora. Embora os proprietários muitas vezes atualizem suas apólices após grandes reformas, atualizações menores podem se acumular ao longo do tempo e aumentar significativamente o valor de reconstrução de uma casa.

Gershon descobriu isso quando as seguradoras começaram a estimar o valor dos acabamentos de sua casa. A estimativa inicial da seguradora permitia cerca de US$ 1.500 para papel de parede em toda a casa. “Só o papel de parede do quarto da nossa filha custa muito em materiais”, diz ela. O mesmo problema apareceu nas permissões para interruptores de luz e hardware atualizados.

Gershon reconhece que não notificou sua operadora sobre essas atualizações incrementais na época, observando que “nenhuma de nossas atualizações individuais custa US$ 25.000”. Ainda assim, ela esperava que essas diferenças fossem visíveis durante a inspeção.

Imagens de antes e depois da sala de estar dos Gershons, que apresentavam papel de parede personalizado e acabamentos aprimorados antes do incêndio.

Muitos proprietários de casas como Gershon optaram por adquirir cobertura extra, como custos de reposição estendidos ou endossos de custos de reposição garantidos, que entram em vigor quando o limite de moradia se esgota. A substituição estendida pode pagar 25% ou 50% adicionais além do limite de moradia, e a substituição garantida paga o custo total para reconstruir sua casa após um desastre. 

No entanto, estes endossos vêm frequentemente com disposições políticas que exigem que os proprietários permitam que a transportadora mantenha a protecção contra a inflação em vigor. As transportadoras também podem exigir que sejam notificadas sobre quaisquer alterações na casa que possam aumentar os custos de reconstrução. 

“Algumas apólices determinam que você deve notificar a seguradora se fizer uma reforma que custe mais do que um valor definido”, diz Bach. Em geral, os segurados da United recomendam uma verificação anual do seguro para ajustar os limites.

Como fortalecer sua rede de segurança de seguros

Os compradores de casas examinam minuciosamente as taxas de hipotecas e os termos dos empréstimos, mas muitos dependem de terceiros para tomar decisões sobre sua cobertura de seguro. “Há tantas coisas na vida para conhecer e se preocupar”, diz Gershon. “É fácil confiar nos profissionais e presumir que você está coberto.”

Mas cada um desses profissionais tem suas próprias prioridades. Os credores querem proteger o empréstimo. Corretores imobiliários querem vender a casa. Os agentes precisam equilibrar a cobertura com as diretrizes de subscrição e o que o comprador está disposto a pagar. Com os custos do seguro residencial em média US$ 2.424 por ano e aumentando, o preço é importante – mas a cobertura é mais importante. Economizar em prêmios não significará muito se a apólice falhar quando ocorrer um desastre. 

Ícone de patrimônio líquido

Como reduzir suas chances de ter seguro insuficiente

Embora nenhuma apólice possa eliminar todos os riscos, os especialistas dizem que os proprietários podem tomar medidas práticas para reduzir as suas hipóteses de terem um seguro insuficiente.

• Obtenha diversas estimativas de custos de reconstrução para garantir que o custo da habitação e os verdadeiros custos de reconstrução estejam alinhados . “Quando compramos nossa casa atual, a seguradora enviou alguém para estimar o custo de reposição. Também contratei alguém independente por cerca de US$ 300 para fazer a mesma coisa e pedi a um amigo que é construtor de casas que me desse um valor aproximado.” – Bill Wilson, CPCU, ARM, AIM, AAM
• Informe-se sobre cobertura residencial adicional, como custo de reposição estendido ou aumentado ou custo de reposição garantido. “Um endosso de custo de reposição garantido é um recurso premium que algumas seguradoras imobiliárias oferecem. Ele protege contra o aumento dos custos de construção de mão de obra e materiais após grandes desastres e evita deficiências de cobertura. Normalmente adiciona cerca de 5% a 10% ao prêmio total da apólice. – Mark Friedlander, diretor sênior de comunicações corporativas, Insurance Information Institute
• Faça com que seu avaliador e empreiteiro trabalhem juntos após uma grande perda. “Se as estimativas estiverem distantes, é melhor que o avaliador da transportadora e o empreiteiro caminhem juntos pela casa para chegar a um escopo acordado. Se todos olharem para o mesmo dano ao mesmo tempo, será mais fácil conciliar a estimativa.” –  Chantal M. Roberts, CPCU, AIC, RPA, ITP, especialista em sinistros de seguros e educadora
• Comparar limites de moradia e prêmios ao comprar por uma taxa melhor . “Os consumidores mais sensíveis ao preço (aqueles que trocam de seguradora pelo menos uma vez depois de comprarem a sua casa) apresentam a maior negligência em termos de cobertura – concentram-se estreitamente nos prémios cotados quando compram novas apólices. Os segurados podem deixar dinheiro na mesa ao não comprar a melhor tarifa para o nível de cobertura escolhido.” – J. Anthony Cookson, Emily Gallager e Philip Mulder (2024, 16 de dezembro) Negligência de cobertura em seguros residenciais. CU Boulder hoje 

O seguro residencial foi projetado para compartilhar o risco financeiro de perda, mas depende de vários fatores trabalhando juntos para fazê-lo de forma eficaz. Os proprietários não devem apenas manter uma cobertura adequada, mas também compreender o que as suas apólices realmente oferecem e ter poupanças suficientes ou acesso a fundos para navegar no processo de sinistros.

Depende também da confiança de que a transportadora honrará as promessas estabelecidas no contrato.

Na maioria dos casos, as reclamações são resolvidas sem grandes disputas. Mas quando o que um proprietário espera e o que uma apólice paga em última análise não estão alinhados, os segurados podem precisar de procurar orientação adicional de empreiteiros, avaliadores públicos ou profissionais jurídicos para garantir que a cobertura que adquiriram funciona conforme pretendido.

“Reconheço o quanto somos privilegiados”, diz Gershon. “Isso é financeiramente estressante, mas não vai nos arruinar. Somos educados, temos empregos flexíveis e temos tempo e confiança para defender a nós mesmos. Mas se é tão difícil para nós, não consigo imaginar o quão difícil será para quem não tem essas vantagens. É por isso que estou compartilhando nossa história. Espero que ajude outros proprietários a entender no que estão se metendo.”

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