Método BRRRR:um guia para iniciantes em investimentos imobiliários

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O mercado imobiliário é uma forma popular de investir seu dinheiro fora do mercado de ações.

Mas o investimento imobiliário pode ser caro, especialmente para investidores iniciantes.

Nos últimos anos, a estratégia BRRRR tem ganhado popularidade por um bom motivo.

Pode ser uma excelente forma para iniciantes construir um portfólio imobiliário.

Nesta postagem, mostro o método BRRRR e como você pode usá-lo para gerar renda passiva.

Também mostrarei as desvantagens que você precisa considerar e as alternativas que podem fazer mais sentido financeiro para você.

Guia para iniciantes no método BRRRR de investimento imobiliário

O que é o método BRRRR?

O método BRRRR é um acrônimo para estratégia de investimento imobiliário:Comprar, Reabilitar, Alugar, Refinanciar, Repetir.

Ganhou popularidade depois de ser comentado no podcast Bigger Pockets.

Agora, muitos investidores imobiliários iniciantes usam esse plano para começar a construir seu portfólio imobiliário.

• Leia agora: Aqui estão os prós e os contras do investimento imobiliário

Como funciona a estratégia BRRRR

O método BRRRR é simples e, para funcionar, é necessário segui-lo na ordem em que foi projetado.

Fazer isso aumentará a probabilidade de sucesso.

Aqui está uma análise de cada uma das etapas.

Comprar

Comprar um imóvel parece bastante simples, mas você não pode comprar qualquer imóvel.

Você está procurando um imóvel em dificuldades que precisa de muitos reparos.

Devido à necessidade de reparos, você deseja comprá-lo por menos do que o preço de mercado.

Isso deixa bastante espaço para aumentar o valor da propriedade ao atualizá-la.

Vou explicar isso melhor no exemplo abaixo.

A parte mais importante desta etapa é garantir que a fundação da propriedade em dificuldades esteja em boas condições.

Embora seja caro derrubar paredes, isolar e adicionar novos encanamentos ou eletricidade, esses preços serão muito menores do que a necessidade de reparar a fundação ou o telhado.

• Leia agora: Aprenda como economizar para comprar uma casa enquanto aluga

Reparar (Reabilitar ou Renovar)

Depois de comprar um imóvel, você precisa atualizá-lo.

Dependendo das condições da casa, isso pode incluir pequenos reparos ou uma reforma total.

Alguns investidores estão mais interessados em reabilitações totais para obter o lucro máximo, uma vez que estas casas tendem a ser vendidas por muito menos do que o valor de mercado, deixando muito espaço para lucro.

A parte mais importante desta etapa é lembrar que você está alugando a casa e não morando nela.

Como resultado, você não precisa que tudo seja perfeito e não precisa que os acabamentos sejam de alta qualidade.

Você precisa fazer com que tenha uma boa aparência e esteja pronto para os inquilinos.

De acordo com Antonio DeRosa, corretor de imóveis na Pensilvânia, "a maioria dos investidores com quem trabalho usa a mesma cor de tinta, tipos de piso, armários, etc., em todas as suas reabilitações. Eles geralmente compram a granel e têm o material disponível antes de comprar uma casa".

Esta é uma ótima maneira de manter os custos de material e mão de obra tão baixos quanto possível.

Antonio também alerta os investidores contra a compra de propriedades em dificuldades que precisam de grandes reparos.

"Eu também não compraria uma casa que precisasse de grandes reparos, como problemas de fundação ou problemas de água. Esses problemas são caros e difíceis de remediar. Eu ficaria com casas que precisam principalmente de pintura e piso."

Aluguel

Quando o imóvel estiver pronto para alugar, você precisará determinar o aluguel mensal que irá cobrar e encontrar inquilinos de qualidade.

É essencial acertar o aluguel, pois isso impulsiona sua renda mensal contínua de aluguel e a próxima etapa, o refinanciamento.

Quanto mais significativa for a diferença entre suas despesas e receitas, mais renda passiva você poderá ganhar.

Por isso, você deve considerar o aluguel médio em sua área antes de comprar um imóvel para alugar.

Se você analisar os números para ver qual será o pagamento mensal da hipoteca em comparação com a renda do aluguel, poderá ver se o fluxo de caixa da casa será positivo ou não.

Quanto aos inquilinos, você quer ter certeza de não aceitar apenas a primeira pessoa.

Certifique-se de que eles preencham um requerimento e façam uma verificação de antecedentes.

Além disso, verifique as referências.

É muito trabalhoso, mas ter inquilinos de qualidade significa que você será pago em dia e provavelmente também terá menos problemas.

Claro, você pode optar por contratar uma administradora de imóveis para cuidar dessa parte para você, mas abrirá mão de uma parte do aluguel mensal como despesa.

Esse custo tem vantagens fiscais, pois você os amortiza em sua renda.

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Refinanciar

Depois de reabilitar a casa, o valor aumentará automaticamente.

Mas você também deseja pagar um pouco a hipoteca usando a receita do aluguel.

Isso criará patrimônio adicional que você poderá usar em sua próxima propriedade de reparo superior.

Observe também que muitas hipotecas têm um período obrigatório de um ano, o que significa que você terá que esperar um certo tempo antes que o banco concorde com uma nova avaliação.

Ao refinanciar, você o fará pelo novo valor mais alto da casa.

Você receberá o valor necessário para pagar a hipoteca original e o restante do dinheiro será usado para comprar seu próximo imóvel.

Repetir

Esta etapa final é tão simples quanto parece.

O dinheiro que sobrou do refinanciamento e do pagamento da primeira hipoteca agora será usado na próxima compra de um imóvel.

Depois de garantir uma nova propriedade, você reabilita, aluga e refinancia tudo novamente.

Neste ponto você pode optar por repetir o processo novamente ou simplesmente parar.

Depende de você o tamanho que deseja que seu negócio imobiliário se torne.

Processo BRRR em ação

Vejamos um exemplo que mostra como o método BRRRR funciona na vida real.

Observe que estou mantendo este exemplo básico para que você possa acompanhar com mais facilidade.

Jane encontra uma propriedade em dificuldades com um preço de venda de US$ 175.000.

Olhando para os aluguéis mensais em sua área, ela vê casas comparáveis alugadas por US$ 1.500 por mês.

Ela compra esta casa por US$ 175.000 e faz um pagamento inicial de 15% usando uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com juros de 4%.

Seu pagamento mensal é de $ 710 por mês.

Ela investe US$ 15 mil na casa para prepará-la para alugar.

O processo de reabilitação leva 3 meses e depois de um ano ela decide refinanciar.

O novo valor de avaliação da casa é de $ 225.000 e ela retira 80% do patrimônio, ou $ 180.000.

Seu saldo devedor pendente original é de $ 146.130 como resultado de pagamentos mensais durante um ano, então ela paga com os $ 180.000 do refinanciamento do saque.

Ela usa o capital de investimento restante de US$ 33.870 para comprar sua próxima propriedade.

Como financiar propriedades BRRR

A parte mais difícil do investimento BRRRR para muitos investidores é o financiamento do imóvel.

Isso se deve às várias regras.

Muitos credores oferecem apenas uma relação entre empréstimo e valor de 70%, o que significa que você precisará de uma quantia significativa de dinheiro.

A boa notícia é que existem algumas opções para você escolher.

Dinheiro

Esta é a opção mais fácil, pois você não precisa se preocupar em negociar com um banco.

O problema é que a maioria dos investidores iniciantes não tem dinheiro suficiente para pagar imediatamente por uma propriedade, incluindo os custos de fechamento.

Empréstimos bancários convencionais

Essa é uma opção para quem não tem dinheiro para adquirir um imóvel a título definitivo e precisa obter um financiamento imobiliário.

Muitos bancos oferecem financiamento para a propriedade, embora a maioria exija pelo menos 20% de entrada, uma vez que não é sua residência principal ou empréstimo de ocupante do proprietário.

Outro obstáculo pode ser a avaliação.

Como o imóvel precisa de reparos, pode não ser avaliado pelo preço de compra.

Nesse caso, ou o preço precisa ser reduzido para o valor de avaliação ou você precisa pagar a diferença em dinheiro, de acordo com Joe Gonzalez, Diretor Sênior de Empréstimos da Cross Country Mortgage.

Empréstimos bancários locais

Esta pode ser sua melhor opção por alguns motivos.

Primeiro, eles podem oferecer melhores condições de empréstimo, não exigindo tanto dinheiro de entrada, se tiverem um programa de reabilitação de compra.

Além disso, dependendo do banco, você poderá ser um pouco criativo.

Por exemplo, alguns bancos locais podem exigir menos entrada de dinheiro, como 10%, e permitir que você tome emprestado até 80% do valor do reparo da casa.

A vantagem aqui é que você pode obter o dinheiro para os custos de reabilitação da hipoteca.

Credores de dinheiro vivo

São serviços de empréstimo especializados que atendem especificamente a investidores imobiliários.

Eles oferecem um empréstimo de muito curto prazo, chamado empréstimo de dinheiro forte, digamos de três a seis meses, a uma taxa de juros muito alta.

Como os empréstimos são de curto prazo, eles se destinam mais a investidores imobiliários do que a investidores de longo prazo.

Credores de dinheiro privados

Existem investidores privados que pretendem obter um retorno do seu dinheiro sem o incómodo de encontrar propriedades, reabilitá-las e muito mais.

Os credores privados simplesmente disponibilizam o dinheiro para os investidores e cobram uma taxa de juros.

Normalmente a taxa de juros é mais alta do que uma hipoteca tradicional, mas ainda competitiva.

• Leia agora: Aprenda maneiras criativas de comprar uma casa sem hipoteca

Como refinanciar uma propriedade BRRR

Refinanciar um imóvel alugado pode ser tão difícil quanto obter o financiamento.

Por exemplo, a maioria dos refinanciamentos tem um empréstimo de 70% sobre o valor máximo, o que significa que você precisa acumular uma boa quantia de patrimônio líquido na casa.

Se a casa estiver avaliada em $ 150.000 e você investir $ 20.000, precisará acumular mais $ 25.000 de patrimônio para se qualificar.

Por causa disso, Gonzalez diz que é fundamental que você conheça seus números e não pague a mais ao comprar a casa.

Ao obter um bom preço de compra e uma avaliação favorável, você terá menos patrimônio para construir antes de poder refinanciar.

Prós e contras do método BRRR

Agora que você sabe como usar o método BRRRR, é importante analisar os prós e os contras para poder tomar uma decisão melhor se faz sentido ou não para você.

Afinal, esta estratégia de investimento imobiliário parece ótima no papel, mas isso não significa que seja perfeita.

Prós do método BRRRR

Abordei algumas das vantagens de usar esse processo para investir em imóveis.

Aqui estão mais alguns motivos pelos quais você pode considerar isso.

#1. Potencial sem entrada de dinheiro

Depois de comprar um imóvel, se os números funcionarem a seu favor, talvez você não precise trazer nenhum dinheiro para comprar mais imóveis para alugar.

Tudo será financiado pelo refinanciamento do saque das demais unidades.

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#2. Alto retorno do investimento

Você dá uma pequena entrada e depois lucra com a valorização do imóvel e também com a renda mensal do aluguel, desde que tenha um fluxo de caixa positivo.

#3. Potencial para aluguéis mais altos

Uma unidade completamente renovada pode ter um preço de aluguer mais elevado do que uma unidade semelhante desatualizada.

Somado a isso, se a reabilitação for bem feita, há uma grande probabilidade de você ter menos chamadas de manutenção, já que tudo é novo.

#4. Mais opções

Na eventualidade de você comprar uma casa e reabilitá-la, mas depois decidir que administrar a unidade não é para você, você tem a opção de inverter o imóvel e obter lucro desde que o atualizou.

Claro, você também pode manter a propriedade e nomear um gerente de propriedade para lidar com as operações do dia a dia.

#5. Escalável

Depois de usar o método BRRRR uma vez, você terá uma ideia melhor de como ele funciona.

Isso significa que você pode comprar mais facilmente propriedades para alugar, consertá-las e começar a lucrar.

E se você implementar um sistema, como ter um grupo definido de empreiteiros confiáveis e usar produtos semelhantes para atualizar a casa, poderá eliminar muitas possíveis dores de cabeça.

#6. Receba seu dinheiro de volta rapidamente

Ao comprar seu primeiro imóvel para alugar, você tem que tirar dinheiro do bolso e também pagar pela reabilitação.

Mas depois de alugá-lo, você pode começar a pagar o aluguel mensal.

Então, quando você refinanciar, poderá terminar de se pagar.

#7. Gerar renda passiva de aluguel

Você pode usar a renda que ganha com o aluguel mensal para pagar a mais em sua hipoteca, para despesas pessoais ou para investir em mais propriedades.

#8. Benefícios fiscais

A maioria das pessoas está ciente de algumas das vantagens fiscais do investimento imobiliário, mas há muito mais benefícios do que as pessoas imaginam.

Por exemplo, quando você faz um refinanciamento de saque, o dinheiro fica isento de impostos.

Portanto, se você pagar sua hipoteca e fizer uma refi, o dinheiro não será tributado de forma alguma.

Você poderia usar esse dinheiro como renda para viver sem ter que pagar impostos sobre ele.

Contras do método BRRRR

Por melhor que pareça o método BRRRR, não é a estratégia de investimento certa para todos os investidores imobiliários.

Vejamos alguns dos motivos pelos quais isso pode não ser adequado para você.

#1. Precisa de dinheiro

Com uma propriedade de investimento regular, você precisa pagar 20% como entrada.

Com uma propriedade que você planeja reabilitar, você precisa do pagamento inicial e de uma quantia razoável de dinheiro para fazer os reparos.

Em muitos casos, isso pode acabar sendo mais dinheiro do que se você acabasse de comprar uma propriedade para investimento que estava pronta para alugar desde o início.

#2. Competição

Cada vez mais pessoas estão entrando no mercado imobiliário como investimento, então há muito mais concorrência.

Como resultado, pode ser difícil encontrar propriedades de investimento, muito menos aquelas que se qualifiquem para BRRR.

Por isso, ter um bom agente imobiliário é fundamental para encontrar os imóveis para alugar antes mesmo que eles tenham a chance de entrar no mercado, para que outros investidores não possam comprá-los primeiro.

Na verdade, alguns investidores pensam fora da caixa para tentar encontrar propriedades com fluxo de caixa para comprar, como dizer a todos que conhecem que desejam comprar propriedades.

De acordo com Lori Salmon, corretora de imóveis da BHHS Fox &Roach Realtors, “Idealmente, se você pudesse encontrar um imóvel antes que ele chegue ao mercado, você estaria em uma posição melhor, mas não é uma tarefa fácil.

Se você encontrar um imóvel que precisa de reforma, um vendedor que não quer o incômodo de listar ou se puder oferecer dinheiro, você terá mais chances de vencer a concorrência.

#3. Sem renda no início

Relacionado ao ponto acima, por não estar pronto para morar, você não terá rendimento de aluguel.

Isso significa que você mesmo pagará a hipoteca mensal.

E quanto mais tempo você leva para deixar o imóvel pronto para os inquilinos, mais dinheiro você precisa.

Por fim, lembre-se de que você também pode não encontrar um inquilino imediatamente, o que significa que poderá passar mais alguns meses sem renda.

#4. Demorado

Independentemente de você mesmo fazer os reparos ou contratar um empreiteiro, vai demorar algum tempo para consertar a casa.

Se você tem família ou trabalha em período integral, pode levar mais tempo para deixar a casa pronta para os locatários do que você imagina.

Por exemplo, gerir empreiteiros não é um processo simples.

Você precisa ter certeza de que o trabalho está sendo bem feito e dentro do cronograma.

#5. Risco de avaliação

Outro problema que você pode enfrentar é quando tenta refinanciar.

Se a propriedade não for avaliada tanto quanto planejado, você poderá ficar preso na fase de refinanciamento por um longo período de tempo.

Isso significa que você terá que esperar mais para ter dinheiro suficiente para usar em sua próxima propriedade.

#6. Subestimando os custos de reparo

Muitos investidores subestimam o custo dos reparos, o que pode tornar a propriedade mais problemática do que vale a pena.

Acrescente a isso reparos imprevistos, como encontrar um vazamento de água após derrubar uma parede, podem impactar drasticamente o custo e o tempo de reabilitação.

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#7. Custos de financiamento mais elevados

Geralmente você obtém as melhores taxas de juros e condições em uma residência principal.

Com uma propriedade de investimento, você enfrenta taxas de juros e taxas mais altas e uma exigência maior de entrada.

Alternativas à estratégia BRRRR

E se você quiser investir em imóveis, mas não tiver tempo ou interesse para comprar e repetir o refinanciamento do aluguel de reabilitação?

Aqui estão algumas opções possíveis para você.

Comprar aluguéis

Em vez de encontrar um local para consertar, você pode comprar um imóvel que esteja em condições de morar ou já alugado.

Esta estratégia de investimento acarreta menos riscos, pois você obtém uma renda muito mais cedo e não há surpresas durante a fase de reparo.

Compre propriedades multifamiliares

Relacionado ao ponto acima, você poderia comprar unidades multifamiliares, como duplex e triplex.

Com eles, você mora em uma unidade e gera renda alugando as outras.

A vantagem aqui é que a outra unidade cobre uma boa parte do pagamento mensal da hipoteca ou, no caso de várias unidades de aluguel, tudo.

Inversão de casa

É muito semelhante ao método BRRR com a principal diferença em vez de ficar com o imóvel, você compra, conserta e depois vende.

À medida que você se torna habilidoso nisso, você pode começar a ganhar muito dinheiro em um curto espaço de tempo.

Fundo coletivo

O investimento imobiliário com financiamento coletivo está ganhando popularidade.

Existem empresas por aí que fazem com que investidores comprem ações de imóveis para alugar para uma única família ou outros imóveis e depois cuidem da administração deles.

Você ganha uma renda passiva com base na sua participação percentual na propriedade.

Duas opções populares neste espaço são Arrival Homes e Diversyfund.

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Casas que chegaram

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REITs

Os fundos de investimento imobiliário são investimentos que você pode comprar como fundos mútuos ou fundos negociados em bolsa negociados no mercado de ações.

Eles normalmente têm pequenos investimentos iniciais e investem principalmente em imóveis comerciais.

A vantagem aqui é que este é um verdadeiro jogo de renda passiva, pois não há nada que você faça além de comprar ações.

Perguntas frequentes

Muitas perguntas me fazem sobre a estratégia BRRRR.

Aqui estão os mais comuns.

Quem deve usar o método BRRR?

Qualquer investidor imobiliário que queira colocar a mão na massa.

Embora você possa terceirizar o processo de reparo para um empreiteiro, muitas pessoas gostam de fazer a reabilitação sozinhas, economizando dinheiro.

Claro, você também precisa estar em um local onde possa dedicar tempo para realizar os reparos.

O BRRR é uma boa estratégia?

É uma boa estratégia de investimento para obter um conhecimento completo do mercado imobiliário.

Você aprende não apenas sobre o lado da compra, mas também sobre o lado da renovação e também sobre o lado do refinanciamento.

Todo esse conhecimento beneficia você à medida que você se aprofunda como investidor imobiliário.

Contanto que você se sinta confortável com a parte da reabilitação, é uma ótima maneira de começar.

Quanto tempo leva o método BRRR?

Tudo isso é baseado em propriedade.

O ideal é que você conclua todos os reparos no menor tempo possível para poder alugar a unidade e obter uma renda.

A partir daí, a maioria das cláusulas de tempero exigem dois anos antes que você possa refinanciar.

Portanto, você espera no mínimo dois anos antes de concluir o processo BRRR.

O método BRRRR é arriscado?

A estratégia BRRRR é arriscada no sentido de que você está comprando uma casa que precisa de muitos reparos e não sabe quais problemas poderá descobrir ao consertá-la.

Além disso, os reparos que você planeja fazer podem custar mais do que o planejado, o que transforma a propriedade em um negócio com fluxo de caixa negativo.

Além disso, os empreiteiros podem deixar de realizar o trabalho e pode demorar mais do que o planejado para conseguir um inquilino.

Mas todo investimento imobiliário acarreta algum tipo de risco.

Você tem que decidir quais riscos está disposto a correr.

Considerações Finais

Há tudo o que você precisa saber sobre o método BRRRR para investir em imóveis.

Para alguns, esta é a maneira perfeita de começar a construir seu portfólio de imóveis para locação.

Mas para outros, não é a melhor solução.

Reserve um tempo para realmente considerar como isso funciona, para que você possa tomar a decisão certa por si mesmo.

Caso contrário, você poderá custar-se não apenas muito tempo e dinheiro, mas também lidar com muito estresse.

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Jon Dulin é redator de finanças pessoais e fundador do Money Smart Guides. Jon tem ajudado pessoas a melhorar suas finanças há mais de 20 anos por meio de coaching pessoal e enquanto trabalhava para uma empresa de planejamento financeiro. Jon entende que a situação de cada indivíduo é única e não existe uma solução de finanças pessoais que sirva para todos. Ele ajuda as pessoas com orientação personalizada para ajudá-las a se livrar das dívidas, começar a investir e realizar seus sonhos. Os escritos de Jon aparecem no MSN, Media Decision, BBC, Wall Street Journal e muito mais. Jon também tem assinatura no AP News Wire.

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