Investir em propriedades de aluguel

Investir em um imóvel alugado (ou mais de um) pode ser uma ótima maneira de aumentar sua riqueza a longo prazo. Ele fornece uma certa quantidade de renda passiva, e a propriedade pode ser valorizada com o tempo nas condições de mercado certas.

Contudo, faça sua pesquisa antes de decidir se deseja seguir esse caminho. Se você acha que quer ir em frente, Aqui estão 14 coisas a serem consideradas ao analisar as opções de aluguel de imóveis.

Como Investir em Propriedades para Aluguel

Investir em um imóvel alugado não é necessariamente um passeio no parque, mas pode ser uma ótima opção para investidores que são experientes e entendem o processo.

Aqui estão 13 coisas que você precisa saber antes de investir em um imóvel alugado:

1. Calcule o ROI da propriedade de aluguel
2. Identifique suas despesas operacionais
3. Realizar uma avaliação de risco
4. Pague outras dívidas
5. Escolha o melhor local de aluguel
6. Verifique o sistema HVAC
7. Inspecione o encanamento
8. Procure por vazamentos no telhado
9. Avalie toda a propriedade
10. Verifique se há isolamento
11. Procure por quaisquer reparos necessários
12. Prepare-se para a manutenção contínua
13. Contrate um gerente de propriedade, se necessário

As finanças do investimento em imóveis para locação

Comecemos pelo princípio:você precisa saber se fazer um investimento em um imóvel para alugar é uma escolha financeiramente viável neste momento de sua vida.

1. Calcule o ROI para a propriedade de aluguel

Para descobrir o que você pode esperar de retorno do investimento, comece coletando informações sobre os aluguéis médios na área. Você pode pensar que pode cobrar um aluguel mais alto devido a certos recursos, mas é melhor confiar nas taxas de mercado vigentes do que no que você espera obter.

Em seguida, familiarize-se com a regra de 1%, que estabelece que a renda mensal bruta do imóvel deve ser de pelo menos 1% do preço do imóvel para cobrir suficientemente as despesas potenciais do aluguel do imóvel. Se você não tem certeza de que esse será o caso, passar na propriedade.

Para calcular o ROI, você só precisa de dois números:ganho no investimento e custo do investimento. Subtraia o custo do ganho, em seguida, divida pelo custo. O segredo é ter certeza de que você contabilizou todos os custos, de despesas de manutenção a taxas de juros de empréstimos e impostos sobre a propriedade, e mais.

Embora você deseje medir isso a cada ano para garantir que seu investimento valha a pena e ajustar conforme necessário, Projetar o ROI potencial também é uma boa maneira de decidir se você deseja investir em imóveis. Os padrões da indústria geralmente dizem que um retorno de 8 a 12% é razoável.

2. Identifique suas despesas operacionais

É fácil simplificar demais a realidade de possuir um imóvel alugado. Certifique-se de ter uma lista de todas as despesas em que você pode incorrer para saber se está preparado para elas. Suponha que suas despesas representem cerca de 50% de sua receita bruta anual.

Propriedades para aluguel incluem despesas operacionais e despesas de capital. O primeiro inclui aluguel perdido devido à vaga, seguro, impostos sobre a propriedade, manutenção e reparos de rotina, e custos de gerenciamento de propriedade ou custos pelo seu tempo fazendo essas tarefas. Despesas de capital incluem despesas não planejadas que acontecem isoladamente, como uma necessidade repentina de substituir um aquecedor de água, Sistema HVAC, telhado danificado, ou encanamento defeituoso.

3. Realizar uma avaliação de risco

Um dos riscos mais óbvios de possuir um imóvel para locação é a chance de vacância. Portanto, aprenda quais são as taxas de vacância em sua área e pense no que você pode fazer para que sua propriedade se destaque para os possíveis inquilinos. Há uma chance de você conseguir um mau inquilino e ter que gastar dinheiro com despejo e possivelmente reparando danos materiais. Se você não conseguir um inquilino, você está preso com despesas.

Comparado aos investimentos em ações, propriedade alugada tem menos flexibilidade. Você não pode vender rapidamente se o mercado mudar, e você não pode vender apenas alguns - é um jogo de tudo ou nada. E, como acontece com qualquer outro investimento, existe o risco de perder dinheiro em um imóvel alugado se você tiver que pedir um lote emprestado ou se o valor do imóvel diminuir.

4. Pague outras dívidas

Embora você possa incorrer em dívidas se obtiver uma hipoteca para o seu imóvel alugado, isso é considerado uma boa dívida. Dívida ruim, por outro lado, inclui empréstimos estudantis ou pagamentos com cartão de crédito. Esse tipo de dívida geralmente tem uma alta taxa de juros e não contribui para sua riqueza ao longo do tempo.

Os especialistas dizem que pagar o empréstimo estudantil (ou outra dívida inadimplente) antes de investir é o caminho a percorrer.

Avaliando o valor de uma propriedade para locação

Se você descobriu que suas finanças estão em boa forma, a próxima etapa é examinar a própria propriedade.

5. Escolha o melhor local

A localização pode ser muito importante no que diz respeito à taxa de disponibilidade e à qualidade dos inquilinos. Antes de decidir investir em uma propriedade, olhe para a área. Como estão as escolas? O que há por perto:supermercados, restaurantes, Shopping, vida noturna, cafés, e outras amenidades? Quão acessível é o transporte público?

Considere a localização quando estiver investigando o que será uma taxa de aluguel competitiva - não apenas a cidade, mas a vizinhança. Também, pense em quem pode ser o seu mercado. Por exemplo, há um hospital universitário ou uma grande universidade por perto?

6. Certifique-se de que o sistema HVAC funciona

Como parte de sua inspeção residencial, é imperativo descobrir se o HVAC e / ou o forno da propriedade estão funcionando corretamente. Você pode ser capaz de solucionar o problema do forno sozinho, mas se não, tente obter uma estimativa de seu especialista em HVAC local.

Se você vai incluir os custos de aquecimento e resfriamento no aluguel, você vai economizar um bom dinheiro garantindo que este sistema esteja funcionando bem. Se você não os incluir, seus futuros inquilinos apreciarão os custos mais baixos de aquecimento / resfriamento - isso tornará sua propriedade mais atraente.

7. Inspecione o encanamento

Embora uma inspeção residencial inclua o encanamento, você pode querer obter a opinião de um profissional de encanamento, além disso, porque o encanamento pode ser muito caro para consertar quando há um problema em todo o sistema. Essa pessoa pode fazer uma inspeção de câmera na linha de esgoto principal, por exemplo.

Você também pode fazer algumas investigações verificando a pressão da água e o tempo de drenagem na cozinha e no banheiro. Inspecione visualmente os canos onde quer que os veja em busca de descoloração, o que é um sinal de umidade ao qual não pertence.

8. Verifique se há vazamentos no telhado

É fácil esquecer o que está fora de vista, mas a condição do telhado é uma informação essencial quando você considera uma propriedade de investimento. Um telhado com goteiras e os danos resultantes da água podem causar uma série de problemas no interior, incluindo molde, integridade estrutural comprometida, e risco de incêndio devido a componentes elétricos danificados.

E se você mora em algum lugar com chuva forte ou clima de inverno, a condição desse telhado é crítica. Lembre-se de que qualquer problema de telhado não significa apenas colocar um balde para você; danos por mofo ou água podem fazer com que um inquilino apresente uma reclamação contra você.

9. Avalie toda a propriedade

O prédio em si não é a única parte importante desse investimento. Todos os terrenos da propriedade, e às vezes até mesmo considerações sobre propriedades vizinhas, deve fazer parte de sua consideração.

Se houver um quintal, você percebe algum ponto de drenagem problemático? Como está a saúde das árvores? Em que condições está a entrada de automóveis? Existem outras estruturas além do edifício que podem exigir reparos ou manutenção para que não representem um perigo? Quando você mora em algum lugar, você pode se safar ignorando a velha garagem caindo aos pedaços; não quando você está gerenciando um imóvel alugado.

10. Certifique-se de que está bem isolado

Tal como acontece com o sistema HVAC, o isolamento terá um impacto significativo nos custos de aquecimento e resfriamento, independentemente de quem está pagando por isso. Muitos edifícios mais antigos não têm isolamento; por outro lado, se você está comprando uma propriedade de alguém que viveu lá, pode ser melhor isolado.

Pelo menos, você vai querer ter certeza de que as janelas e portas estão bem vedadas para evitar vazamentos de ar. Isso é fácil de verificar acendendo uma vela e movendo-a lentamente ao longo das bordas das janelas e portas - se ela piscar, há um vazamento. Você também deve considerar investir no isolamento do sótão, se ainda não estiver lá, pois esta é a maior fonte de perda de calor.

11. Verifique se há reparos necessários

Obviamente, se você está considerando este investimento, você terá uma inspeção de construção, que deve alertá-lo sobre qualquer necessidade de reparo imediato. Ter uma noção clara do custo dos reparos iniciais fornece uma ferramenta de negociação com o vendedor, além de tornar mais fácil para você decidir se você pode pagar esse investimento. Lembrar, no entanto, que mesmo as propriedades em bom estado quando você as compra, eventualmente, precisarão de reparos, Portanto, certifique-se de entender a condição e a vida útil de tudo na propriedade (quantos anos tem o aquecedor de água, por exemplo?).

Manutenção da propriedade

Finalmente, considere seus custos ao longo do tempo - e quanto trabalho você está disposto a dar para possuir um imóvel alugado.

12. Prepare-se para custos de manutenção contínua

Descubra por que tipo de manutenção regular você precisará pagar, que fará parte de suas despesas de capital. Se houver gramado ou paisagismo, quanto custará para manter? E quanto à limpeza das áreas comuns internas? Os sistemas HVAC e aquecedores de água apresentam melhor desempenho com manutenção regular.

Se você tem pisos de madeira e permite animais de estimação, eles podem precisar de atenção após o término de cada aluguel. Se você tem carpete, precisará de limpeza profissional (alguns proprietários incorporam isso ao arrendamento e exigem que os inquilinos o façam quando se mudarem). Dependendo da área, o extermínio regular pode ser necessário.

13. Você quer um gerente de propriedade?

Se você estiver comprando um imóvel alugado longe de onde você mora, você quase certamente vai querer um gerente de propriedade. Mas se você é local, você pode considerar fazer isso sozinho. Você deve pesar o valor do seu próprio tempo em relação aos custos de pagar a outra pessoa para gerenciar o leasing e a manutenção / reparos contínuos.

Algumas perguntas a se fazer:Você tem tempo livre? Você é organizado? É fácil para você parar no seu imóvel alugado em um curto espaço de tempo? Você sabe como comercializar? Você pode pagá-lo com o orçamento que definiu (despesas de administração de propriedade variam entre 4 e 10% da receita bruta mensal, dependendo do tamanho da propriedade)? Se você está animado com o projeto de investir em um imóvel alugado e geralmente gosta de estar na mão, pode valer a pena para você gerenciá-lo sozinho. Se você está tratando isso como apenas mais um investimento de longo prazo, você pode querer considerar um gerente, assim como você trabalha com um consultor financeiro para seus outros investimentos.

Os benefícios de possuir uma propriedade de aluguel

Um dos maiores atrativos de investir em um imóvel alugado é receber uma renda passiva. Esta pode ser uma ótima maneira de acumular riqueza enquanto você está no seu trabalho diário e se planejar para a aposentadoria antecipada. O movimento lateral está se tornando uma tradição bem respeitada, e esta é uma atividade secundária potencialmente lucrativa. Esta forma de investimento aumenta sua receita, e o que mais, renda de aluguel não está sujeita ao imposto de segurança social.

Possuir um imóvel para aluguel também é uma forma de diversificar sua carteira de investimentos, que qualquer especialista irá recomendar. Se você escolher bem, a propriedade provavelmente se valorizará com o tempo, aumentando seu retorno sobre o investimento de longo prazo. E com esse tipo de investimento, você obtém algumas deduções fiscais, como despesas operacionais e os juros que você paga em um empréstimo, para reduzir sua carga tributária. Os investimentos imobiliários são considerados um dos investimentos mais estáveis ​​que você pode fazer.

Para obter mais informações sobre investimentos imobiliários, você também pode verificar esses livros de investimentos imobiliários.