Pontuações de crédito hipotecário:entendendo o que os credores usam

Quando você solicita uma hipoteca, sua pontuação de crédito é uma das primeiras coisas que os credores verificam. Mas nem todas as pontuações de crédito são iguais. Os credores hipotecários usam versões específicas de pontuações FICO – modelos mais antigos que você normalmente não verá em aplicativos de crédito ou painéis bancários.

Saber quais pontuações de crédito eles obtêm e como as utilizam pode ajudá-lo a detectar problemas antecipadamente, aumentar suas chances de aprovação e obter uma taxa de juros mais baixa. Aqui está o que você precisa saber para se preparar.

Principais conclusões

• Os credores hipotecários usam os modelos 2, 4 e 5 do FICO Score da Experian, TransUnion e Equifax. Eles normalmente acompanham sua pontuação média ou a pontuação média inferior se você estiver se inscrevendo em conjunto.
• Os fatores de crédito importantes incluem histórico de pagamentos, utilização de crédito, idade do crédito, consultas recentes e relação dívida/renda. Uma combinação de tipos de crédito e um DTI inferior a 43% podem aumentar suas chances.
• Os credores também analisam extratos bancários, recibos de pagamento e declarações fiscais. A Fannie Mae e a Freddie Mac estão testando novos modelos de pontuação que poderão expandir o acesso no futuro.

As pontuações de crédito que os credores realmente usam para hipotecas

Os credores hipotecários não usam as pontuações de crédito que você vê em aplicativos de crédito gratuitos. Em vez disso, eles extraem seu crédito de todas as três principais agências de crédito – Experian, TransUnion e Equifax – usando versões mais antigas e específicas de hipotecas da pontuação FICO.

Aqui está o que eles usam:

• Experian :Pontuação FICO 2
• Equifax :FICO Score 5 (também chamado de Beacon 5)
• TransUnion :Pontuação FICO 4

Os credores normalmente solicitam um relatório de crédito de “mesclagem tripla” que inclui todas as três pontuações. Se você estiver se inscrevendo sozinho, eles usam a pontuação média . Se você estiver solicitando um co-mutuário, ele usará o valor inferior de ambas as pontuações médias.

Como sua pontuação de crédito afeta sua taxa de hipoteca

Sua pontuação de crédito tem um impacto direto na taxa de hipoteca. Quanto maior for sua pontuação, menor será o risco para o credor – e menor será sua taxa de juros.

Aqui está um exemplo simplificado de como as pontuações afetam as taxas de uma hipoteca fixa de 30 anos:
Pontuação de crédito Taxa estimada Pagamento mensal (de US$ 300.000) 760+6,25%$ 1.847700–7596,50%$ 1.896660–6996,75%$ 1.946620–6597,25%$ 2.047
Mesmo uma pequena diferença na sua pontuação pode custar centenas de dólares por mês – ou economizar o mesmo valor.

O que os credores hipotecários procuram em sua pontuação de crédito

Sua pontuação de crédito não é apenas um número. É construído a partir de vários fatores, e os credores prestam muita atenção a cada um deles:

• Histórico de pagamentos :O fator mais importante. Pagamentos atrasados ou perdidos prejudicarão sua pontuação de crédito e suas chances de aprovação.
• Utilização de crédito :quanto do seu crédito disponível você está usando. Menos de 30% é o ideal.
• Comprimento do histórico de crédito :Quanto mais tempo, melhor. Isso mostra aos credores que você tem experiência em gerenciamento de crédito.
• Combinação de créditos :uma combinação saudável de empréstimos e cartões de crédito pode ajudar, mas não vale a pena abrir novas contas apenas para variar.
• Consultas de crédito recentes :Muitas tentativas fortes em um curto período podem diminuir sua pontuação e levantar sinais de alerta.

Todos esses elementos moldam a forma como os credores veem você como mutuário – e que tipo de condições de empréstimo eles estão dispostos a oferecer. Se você é novo no uso de crédito, considere se tornar um usuário autorizado da conta de um membro da família ou abrir um cartão de crédito seguro para estabelecer um crédito.

Veja também:  Comprar uma casa prejudica seu crédito?

O que é uma boa pontuação de crédito para uma hipoteca

A maioria dos credores considera qualquer valor acima de 740 uma boa pontuação de crédito para uma hipoteca. Isso geralmente dá acesso às melhores taxas e condições de empréstimo.

Dito isto, a pontuação de crédito mínima depende do tipo de empréstimo:

• Empréstimos FHA :normalmente você precisa de pelo menos 580 para se qualificar com um pagamento inicial de 3,5%. Alguns credores da FHA podem aprovar pontuações mais baixas, mas isso geralmente exige um pagamento inicial maior.
• Empréstimos convencionais :a maioria dos credores busca pelo menos 620. Uma pontuação de crédito mais alta pode ajudá-lo a evitar taxas de juros mais altas ou seguro hipotecário privado.
• Empréstimos VA :não há um mínimo oficial do VA, mas a maioria dos credores deseja uma pontuação de crédito de 620 ou superior.

Mesmo uma pequena melhoria em sua pontuação de crédito pode economizar milhares de dólares ao longo da vida de uma hipoteca, por isso vale a pena verificar sua situação antes de solicitar.

Veja também: FHA vs. empréstimo convencional:qual é o certo para você?

Por que a relação dívida/renda é importante

O índice dívida / rendimento, ou DTI, é uma parte fundamental do seu pedido de hipoteca. Mostra aos credores quanto de sua renda vai para dívidas a cada mês.

Para calculá-lo, some todos os pagamentos mensais da sua dívida – cartões de crédito, empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis e a hipoteca projetada – e divida pela sua renda mensal bruta. Multiplique por 100 para obter sua porcentagem de DTI.

A maioria dos credores deseja que seu DTI seja inferior a 43%. Alguns podem permitir índices mais elevados, especialmente se sua pontuação de crédito for forte ou se você tiver reservas de caixa. Um DTI mais baixo significa mais flexibilidade, menos condições e um processo de aprovação mais tranquilo.

Outras coisas que os credores verificam além da sua pontuação de crédito

Uma pontuação de crédito forte ajuda, mas não é a única coisa com a qual os credores se preocupam. Eles também querem ver se suas finanças estão estáveis ​​e se sua renda é confiável.

Aqui está o que eles costumam revisar:

• Extratos bancários – para verificar reservas de caixa e hábitos de consumo recentes
• Recibos de pagamento – para verificar a renda atual e a consistência do emprego
• Declarações fiscais – para confirmar o histórico de renda, especialmente se você trabalha por conta própria
• Histórico de emprego – para garantir que sua renda seja estável

Alguns credores também analisam o histórico de pagamentos de aluguel ou ativos como contas de aposentadoria. O objetivo é obter uma visão completa de suas finanças – não apenas de sua pontuação de crédito.

Modelos FICO vs. VantageScore

Você pode ver sua pontuação de crédito por meio de aplicativos que mostram o VantageScore, mas a maioria dos credores hipotecários não usa esse modelo. Eles normalmente optam por versões mais antigas da pontuação de crédito FICO, que avaliam certos fatores de maneira diferente.

Ambos os modelos de pontuação usam os mesmos dados principais – histórico de pagamentos, utilização de crédito, prazo de crédito, combinação de contas e consultas – mas calculam os resultados de forma diferente. Isso pode levar a uma oscilação de 20 a 40 pontos entre os dois.

Se você estiver se preparando para uma hipoteca, verifique sempre sua pontuação de crédito FICO, especialmente nas três principais agências de crédito.

Mudanças Futuras na Pontuação de Crédito Hipotecário

Fannie Mae e Freddie Mac estão testando novos modelos de pontuação de crédito, incluindo FICO 10T e VantageScore 4.0. Esses modelos mais recentes pretendem ser mais preditivos e inclusivos.

O FICO 10T inclui dados de tendências, que analisam seu comportamento de pagamento ao longo do tempo – não apenas seu saldo atual. O VantageScore 4.0 usa aprendizado de máquina e extrai fontes de dados mais recentes, potencialmente ajudando pessoas com arquivos de crédito escassos.

Se estes modelos forem oficialmente adoptados, mais mutuários poderão qualificar-se para melhores empréstimos – mas, por enquanto, os credores hipotecários ainda utilizam as versões mais antigas de pontuação de crédito FICO.

Como melhorar sua pontuação de crédito antes de se inscrever

Melhorar sua pontuação de crédito antes de solicitar uma hipoteca pode economizar dinheiro e expandir suas opções de empréstimo. Veja por onde começar:

• Verifique sua pontuação de crédito – Use uma fonte que mostre sua pontuação de crédito FICO, não apenas VantageScore.
• Revise seu relatório de crédito – Obtenha seu relatório de crédito gratuito de todas as três agências de crédito e conteste quaisquer erros.
• Pague as contas em dia – Configure lembretes ou pagamento automático para evitar pagamentos perdidos.
• Reduza o saldo do seu cartão de crédito – Manter a utilização do crédito abaixo de 30%, idealmente abaixo de 10%.
• Adiar novos créditos – Evite abrir novas contas nos meses anteriores à inscrição.
• Mantenha contas antigas abertas – Um histórico de crédito mais longo funciona a seu favor.

Pequenas mudanças agora podem ter um grande impacto quando os credores verificam o seu crédito.

Considerações Finais

Os credores hipotecários usam modelos específicos de pontuação de crédito FICO – e eles se preocupam mais com sua pontuação média. Quanto maior esse número, melhor será sua taxa.

Mas sua pontuação de crédito é apenas uma parte da equação. Os credores também analisam sua renda, dívida e quadro financeiro geral. Limpe seu crédito, reduza sua relação dívida / renda e verifique novamente se há erros em seus relatórios de crédito antes de se inscrever.

Em seguida, compare os credores hipotecários para ver quem oferece as melhores condições com base no seu perfil de crédito. Um pouco de preparação agora pode significar grandes economias nos próximos anos.



Conheça o autor

Rachel Myers é uma redatora de finanças pessoais que acredita que a liberdade financeira deve ser prática, não opressora. Ela compartilha dicas da vida real sobre orçamento, crédito, dívida e poupança - sem jargões. Com experiência em coaching financeiro e paixão por ajudar as pessoas a progredir, Rachel faz com que o gerenciamento de dinheiro pareça viável, não importa de onde você esteja começando.