Como vender foreclosures REO no atacado

REO Foreclosure p Foreclosures REO por atacado em sua área por muito pouco dinheiro.

p Se sua área está repleta de execuções hipotecárias de REO, então você poderia ter uma renda decente ou renda em tempo integral com imóveis.

Passo 1

REO Foreclosures p Decida em qual área você gostaria de investir que está repleta de execuções hipotecárias REO. Você vai querer ter certeza de que a área em que está interessado não só tem propriedades REO, mas também tem muito dinheiro, apenas investidores que compram lá. Você pode descobrir isso por meio de registros públicos ou por meio do Serviço de listagem múltipla (encontre um corretor de imóveis para ajudá-lo com isso se você não tiver seu próprio acesso). Guarde essas informações para uso posterior.

Passo 2

p Encontre para si uma empresa de título amigável ao investidor ou advogado que possa fazer seus fechamentos simultâneos (ou duplos). Se você não souber onde encontrar um, terá que perguntar a outros investidores quem eles usam ou se juntar ao seu investimento imobiliário local clube. (Muitos clubes imobiliários permitem que você vá pela primeira vez de graça ... é só pedir.)

etapa 3

Placas de aluguel para localizar proprietários de imóveis p Depois de encontrar sua área-alvo, pergunte aos proprietários locais lá se eles estariam interessados ​​em outro imóvel para aluguel na área e quanto estariam dispostos a pagar por um. Você pode encontrar os proprietários locais ligando para as placas de "aluguel" na área, falando com corretores de imóveis e com proprietários nas reuniões do clube de investidores imobiliários locais.

Passo 4

p Lembra-se da etapa 1, onde você deveria ter pedido a um corretor de imóveis que o ajudasse a escolher uma área onde os compradores em dinheiro compram? Bem, você vai pedir a esse corretor de imóveis que volte alguns meses e lhe dê uma lista de todas as vendas à vista que ocorreram em sua área-alvo para execuções hipotecárias de REO. Essas informações não apenas fornecerão uma lista de todos os compradores em dinheiro, mas também quanto esses investidores estão dispostos a pagar por tipos específicos de propriedades em sua área-alvo.

Etapa 5

p Tudo bem, agora que você tem uma lista de compradores e uma firma de títulos ou advogado, agora você pode começar a localizar propriedades REO Foreclosure para fazer ofertas. Quase todos os bancos listarão suas propriedades com agentes imobiliários. Então, lembra daquele corretor de imóveis com quem você tem lidado? :-) Sim, você vai pedir a eles que lhe forneçam diariamente listagens de execuções hipotecárias reo. É melhor direcionar as propriedades que já estão no mercado há algum tempo, porque quando eles chegam ao mercado, há uma tonelada de competição. Mas no começo, visar TODAS as propriedades REO Foreclosure que vêm no mercado, apenas no caso de seu mercado não ser tão competitivo quanto o meu.

p Marque uma reunião com o seu agente imobiliário para entrar nas propriedades REO Foreclosure nas quais você está interessado. Verifique a propriedade e determine quanto trabalho é necessário (se você não souber os números de reparo, não se preocupe ... eu ainda não;-) sério, Não.) Você pode pedir ajuda ao seu corretor de imóveis ou pode levar um amigo empreiteiro com você ou pode simplesmente presumir que ele precisa de um trabalho de intestino total. Depois de ver casas suficientes para venda e até mesmo vendas suficientes, você mesmo poderá julgar a quantidade de trabalho necessária. (Eu realmente não estou brincando quando digo que ainda não sei os números de conserto. Mas sou muito bom em adivinhações ... Normalmente ganho menos de US $ 5, 000.)

Etapa 6

p Agora que você tem todas as informações de que precisa, vai fazer uma oferta (isso ajuda a garantir que você tenha compradores PRIMEIRO. Portanto, comece a trabalhar nessa lista de compradores, OK?)

p Ao lidar com o encerramento do banco REO, eles não permitirão atribuições, então você estará fazendo um fechamento simultâneo de seus negócios.

p Para determinar o preço a oferecer, você vai examinar as informações fornecidas pelo seu corretor de imóveis com o dinheiro vendido na área e comparar essas propriedades com as que você acabou de ver. Você sabe pelas vendas e conversando com outros investidores o que os investidores em dinheiro vão pagar por tais propriedades, então agora você só precisa calcular seu lucro e determinar seu preço de compra MAX.

p Você vai querer falar com seu corretor de imóveis sobre os custos de fechamento, porque eles reduzirão seu lucro e você precisará conhecê-los para ajudá-lo a determinar seu preço de compra MAX para que você ainda possa ter lucro. Os custos de fechamento ou liquidação são diferentes em cada área, então você realmente terá que revisar essas informações com seu corretor de imóveis.

p Depois de descobrir todos os seus números, incluindo seu lucro, você vai fazer a oferta.

p Por exemplo, digamos que os investidores estejam pagando $ 40, 000 para propriedades como o REO Foreclosure que você examinou, e você quer ganhar $ 5, O lucro de 000 e seus custos de fechamento serão de cerca de US $ 500. Quando você leva tudo isso em consideração, seu preço de compra MAX seria de US $ 34, 500. ($ 40, 000 - lucro de $ 5.000 - custo de fechamento de $ 500 =preço de compra MÁX.)

p Não comece por aí. Comece um pouco mais baixo, porque se você começar alto, é difícil cair, mas se você começar mais baixo, poderá aumentar gradualmente até o preço MAX, se necessário.

p Alguns atacadistas usam o método da fórmula e o que isso significa é que eles usam uma fórmula para determinar seu preço de compra MÁX. Eles determinam o valor depois de reparado de uma casa (o que vale depois de consertada), eles o multiplicam por qualquer lugar de 65% a 70% (você terá que ajustar isso com base no seu mercado) e então você subtrai os custos de reparo e seu lucro e isso será igual ao preço máximo de compra.

p Exemplo:digamos que com esses $ 40, Negócio de casa de 000 que a casa consertou valerá $ 100, 000. E a casa precisa de $ 45, 000 no valor de trabalho feito para ele. Você ainda deseja coletar $ 5.000. É assim que você descobre qual é o seu preço de compra MAX usando a fórmula:$ 100, 000 x 70% =$ 70, 000 - $ 45, 000 (reparos) =$ 25, 000 é o seu preço de compra MAX. (Descobri usando a fórmula

Etapa 7

p Uma vez que determinou o preço da oferta, você terá que dar ao seu agente imobiliário um depósito em dinheiro sério. Isso é para mostrar ao banco que você leva sua oferta a sério. Portanto, realisticamente, quanto mais você escreve, mais sério você parece ao banco. Contudo, tenha em mente que se você desistir do negócio por qualquer motivo que não esteja coberto pelos termos do seu contrato, você perderá esse dinheiro (então você não quer que seja tão alto.) Eu recomendo ao lidar com execuções hipotecárias REO para colocar $ 500 a $ 1000 como dinheiro sério, mas se você pode se safar com $ 100 ... vá em frente!

p Seu corretor de imóveis irá receber seu cheque e provavelmente o corretor irá depositá-lo em uma conta de custódia até a liquidação / fechamento.

Etapa 8

p Se você é novo em investimentos imobiliários, pode escolher diferentes contingências em seu contrato sobre sua propriedade. Como uma inspeção de propriedade, inspeção de tinta à base de chumbo, contingência de hipoteca, inspeção de radônio, etc etc.

p Só um aviso, quanto mais contingências você escolhe, menos atraente sua oferta parece para o banco.

p Eu geralmente não elego nenhuma contingência e estou ciente de que meu dinheiro sério corre um grande risco neste cenário (porque eu nem mesmo elego uma contingência de hipoteca). Quando você faz isso, qual é a melhor oferta que você pode fazer ao lidar com execuções hipotecárias REO, o banco vai querer o que é chamado de comprovante de fundos. Na realidade, eles vão querer prova de fundos, quer você escolha contingências ou não, apenas um fyi.

p A prova de fundos é apenas isso, prova de que você tem dinheiro para comprar este imóvel. Se você tiver uma linha de crédito, Cartão de crédito, tanto no banco ou um amigo ou membro da família que tem qualquer uma dessas coisas com tanto dinheiro em sua conta, então você pode usar isso como prova de fundos. Se não, você pode obter um comprovante de carta de fundos do que é chamado de empresa de financiamento transacional. (Pesquise no Google "financiamento transacional" para obter uma lista de lugares para falar.)

p Quando o banco aprovar sua oferta muitas vezes, o banco terá uma companhia de títulos com a qual eles vão querer fechar o negócio (às vezes eles vão te dar incentivos para permitir que isso aconteça também). Você pode aceitar isso, mas ainda assim enviar todos os seus documentos assinados para a SUA companhia de títulos e peça que eles façam um "fechamento de cortesia" e peça-lhes que informem isso também à companhia de títulos do banco. Dessa forma, você permanece no controle do negócio.

Etapa 9

p Agora que o banco e você assinaram o contrato, é hora de encontrar seu comprador final! Ligue para todos os cartazes de "aluguel" que você viu onde os proprietários disseram que estariam interessados ​​em mais imóveis para alugar na área e diga que você tem algo sob contrato e quer saber se eles estão interessados ​​em comprá-lo.

p Ligue para todos que você adicionou à sua lista de compradores também!

p Também, pegue alguns sinais de plástico corrugado em branco com suportes de metal e escreva neles com seu grosso, marcador de magia negra:

p 3 camas / 1 ba. casa barata $ 40k DINHEIRO / Deve vender! 555-5555

p E colocar uns 20 deles na área onde fica a casa. Seu telefone tocará fora do gancho. (Se você não tiver dinheiro para comprar cerca de 20 deles, você estará apenas fazendo muitas ligações e pesquisas, basicamente. Ligar para os proprietários e para os investidores que você sabe que compraram uma casa em dinheiro nos últimos meses ... lembra daquela lista que você recebeu do corretor de imóveis?)

p Seu objetivo é trabalhar diligentemente para encontrar seu comprador final para que possa fechar suas execuções hipotecárias REO e também receber o pagamento!

Etapa 10

p Depois de encontrar um comprador final, então você assina um acordo de venda com eles. Neste contrato de venda você será o "vendedor" e eles serão o "comprador". (Eu sei que você ainda não fechou com o banco, mas como você assinou um contrato de venda da propriedade, agora tem o que é chamado de interesse equitativo na propriedade e pode anunciá-la e vendê-la como o "vendedor". Lembre-se de colocar o preço de venda correto aqui (o mais alto preço!) Além disso, você também terá que obter um depósito em dinheiro sério do seu comprador. Já que agora você é o vendedor, você quer que isso seja o mais alto possível. Então você sabe que esse comprador leva o negócio a sério. Estar seguro, peça-lhes que coloquem o cheque de dinheiro sério em sua empresa de título ou no nome de seu advogado. Eles irão mantê-lo em uma conta de custódia até a liquidação / fechamento. Certifique-se de informá-los de que o fechamento acontecerá com sua corretora de títulos ou advogado imobiliário (uma vez que você confie neste comprador ou saiba o que está fazendo, você pode decidir usar sua empresa de título ou advogado para fechar.)

Etapa 11

p Agora, você encaminhará esta papelada de venda ao seu advogado e / ou empresa de título. Você pode informá-los de que este será o negócio de fechamento simultâneo em que você está trabalhando.

p Se por algum motivo, a empresa do título diz que você não pode fazer um fechamento simultâneo, você pode fazer um fechamento duplo e usar o financiamento transacional que pesquisou há alguns passos. Eles permitem que você peça dinheiro emprestado por algumas horas ou alguns dias para concluir o seu negócio. Esteja ciente de quanto eles cobrarão de você pelo dinheiro, porque você terá que colocar isso em seus custos de fechamento.

Etapa 12

Dinheiro de execuções hipotecárias completas de REO p Apareça até a liquidação e receba seus $ 5, 000 !!! Agora vá e encontre-se mais Foreclosures REO para atacado!

Gorjeta

p Você ouvirá NÃO ou sua oferta foi muito rejeitada. Não se preocupe com isso, continue assim. Quanto mais não você ouve, mais perto você está desse sim! Acompanhe os Foreclosures REO sobre os quais você faz ofertas. Se eles não vendem, faça outra oferta a cada 30 dias.

Aviso

p Eu não sou um advogado, então você deve sempre buscar o conselho de um competente, amigável ao investidor, advogado imobiliário em sua área para revisar seus contratos. As leis podem ser diferentes de estado para estado, portanto, sempre certifique-se de ter um competente, advogado do setor imobiliário amigável ao investidor em sua equipe.

Coisas que você precisa

• p carro

• p telefone

• p sinais de plástico corrugado em branco

• p marcador de magia negra

• p $ 100 a $ 1000 em sua conta bancária