Como comprar uma casa hipotecada ou propriedade leiloada

p Quando um proprietário não consegue fazer os pagamentos da hipoteca em tempo hábil, o credor hipotecário - normalmente, um banco - pode executar a hipoteca na propriedade. A execução hipotecária é um processo legal no qual o proprietário perde o título da casa e o credor recebe a propriedade ou uma quantia em dinheiro pela venda da propriedade. Os credores devem anunciar publicamente quando iniciarem os procedimentos de execução hipotecária, que são informações que você pode usar se quiser comprar o imóvel. Você pode comprar uma casa hipotecada antes, durante ou após um leilão.

Preparando-se para comprar

p Você precisará fazer alguns preparativos se quiser comprar uma propriedade hipotecada, Incluindo:

1. p Identificando propriedades disponíveis: Você pode verificar um serviço de listagem múltipla online, ou MLS, para casas na fase de pré-leilão de execução hipotecária, casas prestes a serem leiloadas ou casas à venda diretamente do credor. Um MLS possui recursos de pesquisa que permitem que você especifique o status, localização, tipo e faixa de preço das propriedades em execução hipotecária.

2. p Obtendo financiamento: Você precisará garantir dinheiro para comprar uma propriedade hipotecada. Os leilões são sempre somente em dinheiro.

3. p Entrando em contato com a parte apropriada: Este pode ser o credor, o proprietário ou o agente do proprietário. Faça arranjos para inspecionar as propriedades que lhe interessam.

Compra de propriedades pré-execução hipotecária

p Normalmente, vários meses decorrem entre um pedido de execução hipotecária e um leilão. Durante o período pré-encerramento, você pode comprar a casa fazendo uma oferta ao proprietário. Se o valor que você oferece for menor do que o saldo restante da hipoteca, a transação é chamada de venda a descoberto e deve ser aprovado pelo credor. Propriedades de venda a descoberto são geralmente vendidas "como estão, "o que significa que você assume a responsabilidade financeira por quaisquer reparos que a propriedade exija. Além de obter a permissão do credor para uma venda a descoberto, uma compra pré-leilão é semelhante a um processo normal de compra de uma casa.

Comprando em Leilão

p Quando o processo de execução hipotecária for concluído, a casa é colocada em leilão, geralmente por um oficial local, como um xerife do condado. O credor geralmente define um reserva valor - o valor mínimo que será aceito para a propriedade. Ao comprar uma casa hipotecada em leilão, você deve:

1. p Entenda o processo de licitação utilizado em seu estado. Alguns estados exigem que você traga o valor total em dinheiro ou cheque administrativo, enquanto outros exigem apenas um pequeno depósito em dinheiro que pode não ser reembolsável. Pesquise as leis de execução hipotecária do seu estado e observe um ou dois leilões para se familiarizar com o processo.

2. p Verifique os registros do condado em propriedades que lhe interessam para encontrar potenciais pechinchas. Você pode descobrir o valor estimado da propriedade e quaisquer hipotecas, ônus ou impostos atrasados ​​devidos. Você pode ser responsável por pagar alguns ou todos os ônus se seu lance vencer.

3. p Verifique a data do leilão com o administrador da propriedade para a propriedade que você deseja, pois essas datas podem mudar por vários motivos. Você pode ter que se registrar no leilão para poder licitar.

4. p Defina o seu limite de lance , especialmente em estados onde você deve trazer o valor total em dinheiro. Sua pesquisa deve informar seu limite, e isso deve protegê-lo de ser arrastado pela emoção de uma guerra de lances que reduz ou elimina a barganha. RealtyTrac, uma agência de listagem MLS, recomenda que você defina seu limite de lance em 80 por cento do valor de mercado da propriedade, incluindo gravames e reparos necessários.

5. p Se você é novo em lances, siga suas sugestões de licitantes experientes, mas não se deixe intimidar por eles. Atenha-se ao seu limite de lance.

6. p Se o seu lance vencer, o leiloeiro fornecerá documentos de verificação. Verifique o procedimento para assumir a propriedade . Alguns estados permitem a posse imediata, enquanto outros podem exigir dias ou semanas. Descubra se você é responsável por fazer o xerife despejar os ocupantes atuais.

Quando o leilão falha

p Se o lance máximo de uma casa não atender ao requisito de reserva do credor, o banco se torna o dono da casa, agora classificado como propriedade imobiliária, ou REO, propriedade. O banco pode alugar uma casa de leilões e colocar a propriedade em leilão novamente, e lances online podem ser aceitos. Você pode inspecionar a propriedade antes do leilão para ajudar a definir o limite de lance. Você deve se registrar para licitar em um leilão REO e fornecer o valor do depósito - geralmente 5 a 10 por cento - imediatamente se o seu lance vencer, embora você possa viver em um estado que exige o pagamento integral de uma vez. Esteja ciente de que a propriedade é vendida "como está, "e você pode ter que despejar ocupantes que não cooperem. Como alternativa, o banco pode colocar a casa REO à venda como uma propriedade convencional por meio de um agente imobiliário.