Como comprar uma casa HUD

Se você está procurando uma casa ativamente há algum tempo, é provável que tenha encontrado uma listagem de imóveis chamada de casa HUD. Mas o que isso realmente significa? Vale a pena considerar este tipo de casa como sua próxima compra?

Temos tudo o que você precisa saber sobre casas HUD e se esse tipo de casa é ideal para você. Embora haja algum risco envolvido, o potencial de recompensa também é grande. Então leia e veja se você deve começar a procurar casas HUD em sua área.

O que é uma casa HUD?

De propriedade do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD), uma casa HUD é um tipo de execução hipotecária residencial. As execuções hipotecárias tradicionais ocorrem quando um proprietário deixa de pagar seu empréstimo à habitação.

Se eles não conseguirem chegar a um acordo de reembolso com o credor, o credor assume a propriedade da propriedade. Em seguida, o credor lista a propriedade à venda para obter o saldo devedor do empréstimo hipotecário.

Segurado pela FHA

Propriedades hipotecadas muitas vezes vendem bem abaixo do valor devido ao credor, que então assume uma perda na propriedade. No entanto, se a casa é segurada pela Federal Housing Administration (FHA), o processo de encerramento acontece um pouco diferente.

A Federal Housing Administration é na verdade um departamento dentro do HUD. Ele não faz empréstimos diretamente, mas ajuda a garantir que os mutuários tenham um tipo específico de empréstimo para ajudar a incentivar a aquisição de casa própria. A FHA também oferece seguro de hipoteca para credores aprovados pela FHA.

As hipotecas da FHA atraem os credores para originar e financiar o empréstimo, pois os padrões de subscrição são um pouco menos rigorosos do que um empréstimo convencional.

No entanto, quando uma casa financiada por um empréstimo FHA entra em execução hipotecária, o credor original é reembolsado pelo HUD pelo saldo do empréstimo pendente. O HUD então assume a propriedade e a vende para compensar o custo pago ao credor.

Comprar uma casa HUD

Quando uma casa comum está à venda, o vendedor trabalha com seu agente imobiliário para chegar a um preço com base em casas comparáveis ​​na área.

Quando uma casa HUD é colocada no mercado, ela passa por um processo de avaliação para determinar seu valor justo de mercado. O preço de tabela também leva em consideração quaisquer reparos necessários em casa.

Processo de licitação HUD

Com uma listagem normal, você visitaria a casa e faria uma oferta ao vendedor por meio de seus respectivos agentes imobiliários. Ajuda trabalhar especificamente com um agente que tenha experiência com casas HUD, mas não é necessário.

Enquanto você ainda visita as casas HUD com seu agente imobiliário, o processo de oferta é completamente diferente. Em vez de fazer uma oferta tradicional, você faz um lance. Se o seu agente estiver registrado no HUD, ele poderá enviar o lance online para você.

Há um período de licitação designado. Depois que o seu for enviado, eles o compararão com quaisquer outros lances que tenham sido recebidos. Se a sua oferta for a mais alta, você receberá um reconhecimento do HUD.

Nesse momento, seu agente enviará um contrato, que você terá 48 horas para enviar ao escritório regional do HUD. Esta é a única maneira de trancar a casa e obter a propriedade em andamento. Caso contrário, eles poderiam colocá-lo de volta no mercado. Portanto, sempre envie seus documentos em tempo hábil.

Processo de compra de casa HUD

Muitas vezes você só tem uma chance de fazer uma oferta em uma casa HUD, por isso é importante desenvolver uma estratégia informada de antemão. Embora você possa pensar que isso justifica uma oferta automática de baixo custo, esse não é necessariamente o caso, especialmente se você mora em um mercado imobiliário competitivo.

Além de observar as comparações na área e as condições da casa, você também pode basear sua oferta no tempo que a casa está no mercado. Se for novo no mercado, você provavelmente não quer ficar muito baixo em seu preço de oferta, a menos que esteja interessado apenas na propriedade a um determinado preço.

Quanto custa comprar uma casa HUD?

O HUD geralmente aceita ofertas entre 85% e 88% do preço de tabela. Esse é um bom quadro de referência ao desenvolver seu lance, a menos, é claro, que alguém apareça com uma oferta maior. Se a propriedade está no mercado há vários meses, você definitivamente tem mais vantagem em fazer uma oferta mais baixa.

Seu depósito geralmente varia de $ 500 a $ 2.000. Seus pagamentos de hipoteca dependerão de quanto é seu pagamento inicial. Quanto maior o valor do adiantamento, menores serão os pagamentos da hipoteca. Os custos de fechamento geralmente giram em torno de 3-4% do preço de compra de uma casa. No entanto, se você comprar uma casa HUD, a HUD poderá pagar a maior parte dos custos de fechamento.

Vendido "No estado em que se encontra"

Isso porque, ao contrário da maioria das listagens regulares, as casas HUD são vendidas como estão. Portanto, não importa o trabalho que precise ser feito, o HUD não cuidará disso para vender a casa. Mas, é claro, isso normalmente é verdade para qualquer casa de encerramento.

É por isso que é vital ter uma inspeção concluída antes de fazer uma oferta. Ao contrário de outros processos de compra, você deve fazer a inspeção primeiro e depois usá-la para informar sua oferta de lance, pois não pode renegociar com base nos resultados.

Definitivamente vale a pena gastar algumas centenas de dólares para garantir que as reformas necessárias estejam dentro do seu escopo.

Como você pode obter um empréstimo para uma casa HUD?

Você não precisa do preço total da oferta em dinheiro; na verdade, você pode usar praticamente qualquer tipo de empréstimo. O truque é garantir que a condição da casa se qualifique para os requisitos de elegibilidade do tipo de empréstimo.

Empréstimos garantidos pelo governo, como empréstimos FHA, VA e USDA, têm requisitos mais rigorosos do que os empréstimos convencionais. Por exemplo, um avaliador de empréstimos FHA procura os seguintes itens:

• Muito inclinado para longe da casa
• Janelas em cada quarto
• Pintura de chumbo lascada (em casas anteriores a 1978)
• Corrimões nas escadas
• Sistema de aquecimento suficiente
• Telhado e fundação sólidos

Se a propriedade HUD não atender a esses requisitos básicos, você precisará encontrar financiamento alternativo. Uma avaliação de empréstimo convencional está mais preocupada com o valor de mercado da casa e vem com requisitos mais rígidos de crédito e renda.

Há opções, no entanto, para financiar reparos. Um deles é um empréstimo 203(B), que permite financiar até US$ 5.000 em reparos. O outro é um empréstimo 203(K), que financia até US$ 35.000 em reparos.

Onde você pode encontrar casas HUD locais à venda?

Seu agente imobiliário pode ajudá-lo a localizar casas HUD em sua área, especialmente se essa for sua área de especialização. No entanto, para começar a procurar por conta própria, você pode acessar o banco de dados de casas à venda do HUD. Esta ferramenta online permite pesquisar vários critérios para encontrar a casa que pretende num local específico.

Você pode pesquisar por estado, município ou cidade, bem como faixa de preço e recursos da casa. Além do número de quartos, banheiros e metragem quadrada, você tem a opção de pesquisar um número limitado de recursos especiais, incluindo:

• Lareira ou fogão a lenha
• Uma ou várias histórias
• Amenidades externas, como pátio, piscina, varanda ou cerca
• Tipo de estacionamento
• Tipo de habitação
• Idade da propriedade

Embora certamente não seja tão amigável quanto um site como o Zillow, o portal HUD faz um bom trabalho ao permitir que você vasculhe as listagens para encontrar algo que atenda às suas necessidades.

Os investidores podem comprar propriedades HUD?

Comprar uma propriedade de execução hipotecária como investimento pode ser uma ótima ideia, desde que você tenha feito uma ampla pesquisa em seu mercado local.

Se você está pronto para entrar no jogo imobiliário como proprietário ou anfitrião do Airbnb, certamente deve adicionar o portal HUD à sua lista de fontes de propriedades. No entanto, é importante perceber que existem algumas restrições para os investidores.

Como mencionamos anteriormente, as propriedades do HUD são listadas em períodos de licitação. O primeiro período é um “período de listagem exclusivo” e só aceita ofertas de proprietários-ocupantes, organizações sem fins lucrativos e entidades governamentais.

Após esse período de 15 dias, se nenhuma oferta for enviada, o HUD abre um período de licitação estendido aos investidores. Nesse ponto, você pode enviar uma oferta para comprar o imóvel como algum tipo de investimento.

O que acontece se uma propriedade HUD não for vendida?

HUD lista suas casas de encerramento por seis meses antes de tomar outras medidas. Se a casa não for vendida dentro desse prazo, eles podem vender a propriedade para uma agência governamental ou sem fins lucrativos por US$ 1. A casa deve então ser transformada em habitação acessível para famílias dentro da comunidade ou beneficiar a área de alguma outra forma.

O HUD também oferece programas para servidores públicos, como professores e policiais. Esse programa, chamado Good Neighbor Next Door, oferece a professores, policiais, bombeiros e paramédicos um desconto de 50% sobre o preço de tabela das residências HUD qualificadas.

Este programa visa revitalizar e fortalecer as comunidades, fazendo com que os servidores públicos vivam e trabalhem no mesmo local.

Você deve comprar uma casa HUD?

Esteja ciente do potencial de risco e recompensa. Comece avaliando sua lista de desejos em uma casa, seja para você ou como investimento.

Se você está procurando uma casa pronta para morar, pode não ser o ideal para você. Também não é uma boa ideia se você for avesso ao risco. Mesmo se você realizar uma inspeção residencial, pode não detectar todos os problemas com uma casa.

Mesmo depois que o ex-proprietário desocupa a propriedade, leva tempo para o credor original processar a papelada e transferir a propriedade para o HUD. Em seguida, o HUD deve realizar uma avaliação e passar pelo processo de listagem. Este processo demorado pode levar a negligência adicional e danos causados ​​à propriedade.

Propriedades em perigo

No lado positivo, você pode ter a oportunidade de ganhar algum patrimônio rapidamente, dependendo da localização, condição e preço final de venda. Isso é especialmente verdadeiro se você estiver disposto a comprar um fixador superior.

Contanto que você entenda o processo e os riscos associados à compra de uma casa HUD, você pode se colocar em uma situação financeira melhor. Isso inclui um pagamento mensal de hipoteca mais baixo e maior equidade da casa.

Apenas seja realista sobre o que você está disposto a colocar em uma casa (tempo e dinheiro). Além disso, jogue os piores cenários e certifique-se de estar bem com cada um deles. Com uma mente aberta e informada, você pode obter um ótimo negócio de habitação com HUD.