Leis da Carolina do Sul para o financiamento do proprietário

O financiamento pelo proprietário ocorre quando o proprietário do imóvel concorda em aceitar pagamentos diretamente do comprador, em vez de receber o preço de compra em um montante fixo de uma instituição de crédito. O comprador normalmente entra imediatamente, mas não assume o título até que tenha concluído todos os pagamentos. Esse arranjo é comumente conhecido como contrato de terra. Embora as leis da Carolina do Sul que regem os contratos de terras sejam semelhantes às de outros estados, eles contêm características distintas.

Hipotecas e garantias

Um comprador sob um contrato de terra obtém o título do terreno sujeito a quaisquer hipotecas ou ônus preexistentes sobre a propriedade. Consequentemente, o comprador deve realizar uma pesquisa de título no escritório de registros de terras do condado antes de o contrato ser assinado, e antes de assumir o título de propriedade. Se a propriedade estiver sujeita a uma hipoteca ou gravame registrado no momento em que o vendedor transfere o título, o comprador leva a propriedade sujeita a ele, mas tem uma ação judicial contra o vendedor por danos. Se a hipoteca ou garantia não for registrada, será extinto quando o título passar para o comprador, embora o titular da hipoteca ou do penhor ainda tenha uma reclamação não garantida contra o vendedor pelo valor pendente.

Predefinição

A Carolina do Sul oferece menos proteções formais aos compradores sob contratos de terras do que as leis de muitos outros estados. Ela permite que os contratos de terras contenham cláusulas de confisco que dão ao vendedor o direito de confiscar a propriedade sem executar ou pagar indenização se o comprador entrar em default a qualquer momento durante o período de parcelamento. Isso significa que o comprador não tem patrimônio líquido na casa até que ele obtenha o título legal. Compradores e vendedores são livres para negociar um acordo mais justo no contrato de terra.

Alívio Equitativo

Por causa das duras consequências do confisco, um comprador que perde todos os pagamentos em um contrato de terra pode apelar a um tribunal de equidade para obter alívio. Embora não existam proteções legais para ajudar os compradores que desistirem, o caso da Carolina do Sul de 2002 de Lewis v. Premium Inv. Corp. estabeleceu que um tribunal da Carolina do Sul tem o direito de forçar o vendedor a executar a hipoteca, vender a propriedade em uma venda judicial e devolver o produto em excesso da dívida em aberto do comprador para com o comprador, preservando assim o patrimônio do comprador. Estabeleceu também que um tribunal pode conceder ao comprador uma segunda chance de possuir o imóvel se ele pagar ao novo proprietário o valor de sua dívida dentro de um determinado prazo de resgate estabelecido pelo tribunal. Esses remédios são concedidos pelos tribunais apenas se os fatos do caso indicarem que, de outra forma, haveria injustiça.

Transferência de Título

Depois que o comprador conclui todos os pagamentos, o vendedor é obrigado a transferir o título para o comprador. A maioria dos contratos de terras exige que o vendedor forneça "título comercializável, "o que significa que não há ônus ou hipotecas pendentes sobre a propriedade. Se o vendedor não transferir o título, ou se ele transfere o título com um defeito, como uma hipoteca não paga, o comprador pode entrar com um processo de reparação. Ele pode pedir indenização ao vendedor, como o valor de uma hipoteca não paga, ou pode pedir ao tribunal que ordene ao cartório de registro de imóveis do condado que transfira o título da propriedade para ele.