Posso obter uma hipoteca com um fiador após o encerramento?

p Quase três milhões de propriedades receberam pedidos de execução hipotecária em 2010 - um recorde para o mercado imobiliário americano. Os proprietários podem sofrer execução hipotecária por vários motivos, incluindo circunstâncias atenuantes, como doença grave ou morte de um assalariado, que os levam a inadimplência nos pagamentos. Outros podem passar por dificuldades financeiras após o divórcio ou a perda do emprego. A execução hipotecária é prejudicial ao crédito do mutuário, dificultando a obtenção de financiamento logo em seguida, mesmo com um fiador.

O básico

p A execução hipotecária é o processo legal pelo qual um credor hipotecário exerce seu direito de tomar posse de uma propriedade após a inadimplência do tomador. Como resultado, o proprietário perde o interesse na casa e sua pontuação de crédito é prejudicada pelos pagamentos perdidos relatados pelo credor, bem como pela própria ação de execução hipotecária. Os credores hipotecários exigem um período de espera para acidentes graves de crédito, como execução hipotecária, vendas a descoberto e falências, uma vez que refletem diretamente na capacidade do mutuário de pagar a dívida. Durante este período de espera, o mutuário deve restabelecer o bom crédito e se recuperar de suas dificuldades financeiras antes de obter uma nova hipoteca com ou sem fiador.

Função Co-signatário

p Um fiador ajuda um tomador de empréstimo que de outra forma seria fraco a se qualificar para crédito devido ao seu forte perfil financeiro e de crédito. Ao contrário de um co-mutuário que também obtém interesse na propriedade imobiliária ajudando o mutuário principal a se qualificar, um fiador em uma hipoteca apenas garante, ou assume responsabilidade por, fazer pagamentos do empréstimo em caso de inadimplência do tomador. Os fiadores não ganham necessariamente participação acionária na propriedade. Os co-signatários geralmente ajudam a obter dívidas menores, como empréstimos para automóveis, cartões de crédito e locações de aluguel. Quando usado para hipotecas, um pai ou parente próximo pode fiador para um mutuário com crédito mínimo, mas não alguém com crédito ruim. O mutuário deve ser elegível para o empréstimo por seus próprios méritos após uma execução hipotecária.

Período de Espera Convencional

p Os mutuários devem aguardar todo o período de espera antes de obter uma nova hipoteca. Ter um fiador não afeta o período de espera. A maioria das hipotecas são empréstimos convencionais de propriedade da Fannie Mae ou Freddie Mac. Isso requer de três a sete anos após uma execução hipotecária ou escritura de execução hipotecária, que transfere a propriedade ao credor. Períodos de espera de três anos se aplicam aos mutuários que podem provar que circunstâncias atenuantes causaram a inadimplência, enquanto um período de espera de cinco a sete anos depende do valor do empréstimo e do programa de hipoteca.

Empréstimos do Governo

p Hipotecas seguradas pela Federal Housing Administration, ou empréstimos FHA, e aqueles garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos têm requisitos de espera menos rigorosos após o encerramento. Como os empréstimos convencionais, os mutuários devem atender aos padrões de elegibilidade FHA e VA por seus próprios méritos. Um fiador pode servir como um fator de compensação que fortalece o arquivo de empréstimo do mutuário, mas não pode substituir os requisitos básicos de espera. O FHA exige um período de espera de três anos, que pode ser dispensado na presença de uma circunstância atenuante documentada. Os empréstimos VA requerem dois anos.