Escolhendo o tipo de empréstimo hipotecário para você

Não pode pagar por uma casa nova com uma pilha de dinheiro? Você está em boa companhia. A maioria de nós não tem seis dígitos ou mais à disposição. Encontrar a casa dos seus sonhos em um mercado imobiliário competitivo pode parecer o prêmio final, mas é apenas metade da batalha.

Depois de entrar no processo de compra de casa, você precisa decidir qual tipo de hipoteca funcionará melhor para sua situação financeira. Dado os diferentes tipos de empréstimos hipotecários para escolher, você deve tomar essa decisão com cuidado.

O que é uma hipoteca?

Uma hipoteca é essencialmente um empréstimo que você toma para emprestar o dinheiro para comprar sua casa. Credores como bancos, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras oferecem empréstimos hipotecários.

Normalmente, você coloca algum dinheiro na casa que deseja comprar e, em seguida, empresta o restante com uma hipoteca. Assim como outros empréstimos, as hipotecas têm taxas de juros, prazo de pagamento e um pagamento mínimo mensal.

Com empréstimos hipotecários, os credores lhe dirão quanto você se qualifica quando se candidatar. Isso afeta diretamente o tipo de casa que você pode comprar. Os credores analisam fatores como seu histórico de crédito, dívida existente e renda para determinar quanto você pode emprestar para uma hipoteca.

Antes de começar a comprar uma hipoteca, descubra quanto você precisa economizar para comprar uma casa.

Tipos de empréstimos hipotecários:empréstimos convencionais

Um empréstimo hipotecário convencional não faz parte de nenhum programa do governo. É um tipo comum de empréstimo imobiliário que responde por quase 80% das vendas de novas casas nos EUA. As hipotecas convencionais podem ter uma taxa de juros fixa ou ajustável com prazo de 30, 20 ou 15 anos.

Empréstimos em conformidade x não em conformidade

Existem dois tipos de hipotecas convencionais:conformes e não conformes. Os empréstimos em conformidade têm regras estabelecidas pela Fannie Mae ou Freddie Mac, que são agências patrocinadas pelo governo que compram hipotecas de credores e as vendem a investidores.

Empréstimos convencionais em conformidade têm limites máximos de empréstimo que variam de US$ 647.200 em alguns condados a US$ 970.800 em condados com custo de vida mais alto.

Credores individuais estabelecem limites e termos de empréstimo para hipotecas convencionais não conformes em vez de Fannie Mae ou Freddie Mac. Isso significa que elegibilidade, preços e outros recursos podem ser menos rigorosos, mas também podem torná-lo sujeito a taxas mais altas e termos mais arriscados.

Com empréstimos não conformes, o Consumer Financial Protection Bureau aconselha você a consultar vários credores para comprar e garantir que você realmente entenda os termos e os requisitos.

Prós dos empréstimos convencionais

• Limites de empréstimo mais altos
• Financiar uma residência principal, casa de férias ou propriedade alugada
• Sem seguro de hipoteca privada (PMI) se você colocar pelo menos 20% de entrada 
• Prazos de reembolso mais curtos opcionais para ajudar você a economizar em juros

Desvantagens dos empréstimos convencionais

• Mutuários com pontuação de crédito inferior a 620 podem não se qualificar
• Adiantamento mínimo de 3%
• Requisitos gerais de qualificação mais rigorosos

Quem deve obter um empréstimo convencional?

Considere obter um empréstimo convencional se você tiver um bom crédito, uma relação dívida / renda (DTI) mais baixa e puder atender aos requisitos mínimos de pagamento. Os empréstimos hipotecários convencionais também são uma opção se você deseja comprar uma segunda propriedade ou pode investir mais dinheiro e deseja evitar o pagamento do PMI.

Tipos de empréstimos hipotecários:empréstimos com taxa fixa

Uma hipoteca de taxa fixa tem a mesma taxa de juros para a duração do período de reembolso. Se você obtiver uma hipoteca com uma taxa de juros fixa de 5% a um prazo de 30 anos, sua taxa permanecerá em 5% até o término do prazo de 30 anos.

Se você vender sua casa nesse meio tempo ou refinanciar, estará desistindo da taxa de hipoteca fixa.

Prós de empréstimos com taxa fixa

• Protege você do aumento das taxas de juros
• Os pagamentos de hipotecas serão mais consistentes 
• Mais fácil de orçar e planejar suas finanças

Desvantagens dos empréstimos com taxa fixa

• A taxa de juros pode ser maior do que a taxa de mercado inicialmente
• Você teria que refinanciar para reduzir sua taxa

Quem deve obter um empréstimo com taxa fixa?

Você deve obter um empréstimo com taxa fixa se estiver procurando mais estabilidade com o pagamento mensal da hipoteca. Uma hipoteca de taxa fixa facilita o orçamento para o pagamento da sua casa. Além disso, se as taxas de juros forem baixas, você pode obter uma ótima taxa e economizar algum dinheiro ao longo do tempo.

Por outro lado, se suas taxas diminuirem depois de ter sua hipoteca de taxa fixa, você pode se sentir preso a uma TAEG mais alta do que o mercado oferece atualmente. Você deve estar disposto a assumir esse risco se estiver inclinado a obter um empréstimo com taxa fixa.

Certifique-se de entender como as taxas de hipoteca funcionam para que você possa comparar diferentes tipos de empréstimos hipotecários com confiança.

Tipos de empréstimos hipotecários:empréstimos com taxa ajustável

Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é um empréstimo em que a taxa de juros muda durante a vida do empréstimo. Inicialmente, sua taxa pode ser menor do que outros tipos de hipotecas, e essa fase inicial durará de um mês a cinco anos. A maioria dos ARMs tem um período de ajuste em que sua taxa mudará com base em um destes horários:

• Mensal
• Trimestralmente
• Anualmente
• Três anos
• Cinco anos

O pagamento da hipoteca pode variar mais ao longo do prazo do empréstimo.

A maioria dos credores tem limites de taxa para que sua taxa de juros não exceda um determinado valor. Os limites de taxa são baseados em um índice que os credores seguem junto com os termos da taxa. Se a taxa do índice subir, seu pagamento de hipoteca pode aumentar, mas se cair, seu pagamento pode diminuir.

Prós de empréstimos com taxas ajustáveis

• Possivelmente obter uma taxa de juros mais baixa inicialmente
• Não ficará preso a uma taxa se as taxas de mercado e de índice caírem

Desvantagens dos empréstimos com taxa ajustável

• Mais complexo de entender e gerenciar do que um empréstimo de taxa fixa
• Os pagamentos de hipotecas podem aumentar muito
• Pode acabar pagando mais do que você pediu emprestado (mesmo se você fizer pagamentos em dia todos os meses)

Quem deve obter um empréstimo com taxa ajustável?

Você deve obter um empréstimo com taxa ajustável se estiver confortável com o pagamento da hipoteca flutuando ao longo do tempo. Um empréstimo de taxa ajustável pode parecer atraente se você tiver algum espaço de manobra em seu orçamento e quiser aproveitar as taxas de juros potencialmente mais baixas agora ou no futuro. Basta estar atento às desvantagens.

Tipos de empréstimos hipotecários:empréstimos jumbo

Os empréstimos hipotecários jumbo financiam casas por quantias maiores que excedem a Agência Federal de Financiamento de Habitação. O limite de empréstimo atual para hipotecas em conformidade adquiridas por Freddie Mac e Fannie Mae está sujeito a alterações a cada ano. O limite de empréstimo em conformidade está atualmente definido em US$ 647.200, mas isso pode variar um pouco de acordo com o estado ou município. Para municípios com um custo de vida mais alto, a FHFA estabeleceu o limite máximo de empréstimo em US$ 970.800.

Os empréstimos jumbo têm requisitos mais rigorosos, portanto, você deve ter um crédito excelente e uma relação dívida / renda mais baixa. Você também pode precisar provar que possui ativos líquidos e dinheiro suficiente para cobrir seus pagamentos por alguns meses. Os empréstimos hipotecários jumbo também podem ter taxas de juros mais altas do que os empréstimos convencionais.

Prós dos empréstimos jumbo

• Limites de empréstimo mais altos
• Vasta variedade de propriedades a serem consideradas

Desvantagens dos empréstimos jumbo

• Requisitos de crédito e DTI mais rigorosos
• Taxas de juros mais altas
• Não garantido por Fannie Mae e Freddie Mac

Quem deve obter um empréstimo jumbo?

Considere um empréstimo jumbo se você mora em uma área onde os preços das casas são muito mais altos do que a média nacional. Com um empréstimo jumbo, você pode financiar uma casa que custa mais de US$ 1 milhão, se necessário. Certifique-se de atender aos requisitos de crédito e DTI e ter reservas de caixa suficientes para se qualificar para a hipoteca.

Tipos de empréstimos hipotecários:empréstimos garantidos pelo governo

Um empréstimo emitido pelo governo é um empréstimo que uma agência do governo federal apoia. O credor está protegido se o comprador não puder pagar o empréstimo. Empréstimos emitidos pelo governo também facilitam para os compradores de casas se qualificarem para uma hipoteca, pois têm requisitos mais brandos, incluindo um pagamento mais baixo.

Os credores privados também oferecem esses empréstimos para que você possa optar por obter um empréstimo emitido pelo governo de um banco, cooperativa de crédito ou credor hipotecário. Existem três tipos de empréstimos emitidos pelo governo:FHA, VA e USDA.

O que é um empréstimo FHA?

A Administração Federal de Habitação apoia os empréstimos da FHA. Esses empréstimos destinam-se a mutuários com histórico de crédito limitado ou baixa poupança. Você pode se qualificar com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 580 e colocar apenas 3% de desconto em sua casa. Você ainda pode obter uma hipoteca FHA com uma pontuação de crédito inferior a 580, mas pode ter que fazer um pagamento maior.

Você só pode usar um empréstimo FHA para sua residência principal, portanto, isso não seria uma opção para casas de férias ou propriedades de investimento. Ao colocar menos de 20% em uma casa, você seria responsável pelo seguro de hipoteca privado (PMI), que protege o credor se a casa tiver que ser executada.

O PMI é dividido e adicionado ao pagamento mensal da hipoteca. Os custos do PMI variam entre 0,22% e 2,25% de sua hipoteca. Você teria que pagar o PMI durante todo o prazo do empréstimo com um empréstimo da FHA. Outros tipos de hipotecas, como empréstimos convencionais, permitem que você se livre do PMI assim que atingir um certo valor de home equity.

O que é um empréstimo de VA?

O Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA apoia empréstimos de VA. Você deve ser um membro do serviço ativo ou um veterano para ser elegível. Cônjuges sobreviventes também podem se qualificar. Empréstimos hipotecários VA têm baixas taxas de juros, custos de fechamento limitados e sem requisitos de pagamento. Não há limites de empréstimo, desde que o credor acredite que você pode pagar o valor que deseja emprestar.

Também não há PMI com um empréstimo do VA. Você pode obter um empréstimo à habitação VA quantas vezes quiser, pois é um benefício vitalício.

Às vezes, há uma taxa de financiamento do programa que representa uma porcentagem do custo total do empréstimo. No entanto, o Congresso introduziu um programa que pode ajudar a dispensar isso se você atender a certas qualificações.

O que é um empréstimo do USDA?

O Departamento de Agricultura dos Estados Unidos apóia empréstimos do USDA. Para se qualificar, você deve comprar uma casa em uma área rural. O USDA tem um mapa de regiões qualificadas bem como diretrizes de renda que variam de acordo com o estado.

Com um empréstimo do USDA, a casa deve ser sua residência principal e não há requisitos mínimos de pontuação de crédito ou pagamento inicial. As taxas de juros variam de acordo com o credor privado que você escolher. Os empréstimos do USDA são oferecidos apenas com prazos de reembolso de 30 anos. Um empréstimo do USDA é uma opção de hipoteca ideal para pessoas que desejam morar em uma área rural, mas podem ter dificuldades para atender aos requisitos de uma hipoteca convencional.

Quem deve obter um empréstimo com seguro do governo?

Empréstimos garantidos pelo governo são opções para pessoas que desejam comprar uma casa, mas podem não atender aos requisitos de outros tipos de hipotecas. Essas opções permitem requisitos de crédito mais brandos e nenhum dinheiro para baixo.

Considerações finais

Você tem várias opções quando se trata de escolher o tipo de hipoteca que você precisa. Limite suas escolhas analisando sua situação financeira e comparando os prós e os contras desses empréstimos hipotecários. Faça perguntas como:

• Qual ​​é a minha pontuação de crédito? Planejo melhorá-lo?
• Quanto posso gastar?
• Onde quero comprar uma casa? Qual é o meu orçamento?

Claro, escolher um tipo de hipoteca é apenas um aspecto importante do processo de compra de casa. Antes de mergulhar no mercado imobiliário, descubra se agora é um bom momento para comprar uma casa.