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Financiar aposentadoria com renda de propriedade de aluguel

Algumas pessoas juram que investir em imóveis é a maneira de criar uma aposentadoria confortável:

  1. Compre uma propriedade.
  2. Encontre um locatário.
  3. Recolha os rendimentos enquanto o inquilino paga a hipoteca.

Sim, pode ser, se você estiver disposto a fazer tudo para fora. Propriedades para aluguel oferecem a rara oportunidade de gerar dinheiro extra na vida pós-trabalho. De fato, uma unidade bem localizada pode produzir um valor extra de $ 200 a $ 1, 000 por mês após as despesas.

“O mercado imobiliário pode ser um ativo maravilhoso para se ter na aposentadoria, porque quando você tem inquilinos, você tem dinheiro entrando todos os meses e, se você não tem pensões, isso é importante, ”Diz Barbara Pietrowski, um contador em Roanoke, Virgínia, que se especializou em aluguel de imóveis.

De acordo com o autor e proprietário Andrew McLean, você pode não precisar gerar lucro imediatamente para fazer com que a compra de uma propriedade geradora de renda valha a pena, especialmente se você está financeiramente seguro e tem o horizonte de tempo certo para a aposentadoria.

Prós e contras de imóveis para alugar

Prós
  • Gera receita a cada mês.
  • Vantagens fiscais (por exemplo, depreciação).
  • Aumento dos aluguéis com o tempo.
  • Capacidade de corrigir custos de hipotecas.
Contras
  • Despesas e manutenção.
  • Inquilinos caloteiros.
  • Risco de unidades vazias.
  • Ativo ilíquido.

O lado de cima

“Os aluguéis sempre vão subir; o valor da sua propriedade quase sempre vai subir e a maioria dos seus custos vai permanecer o mesmo, principalmente se você assumir uma taxa de hipoteca fixa, ”Diz McLean, que escreveu os livros "Investir em bens imóveis" e "Ganhar dinheiro em execuções hipotecárias".

"Eventualmente, mesmo se você estiver fazendo apenas um pouco no início, você verá sua renda aumentar ao longo dos anos. ”

McLean, que possui 3 propriedades para alugar, gastou $ 18, 000 convertendo uma oficina atrás de sua casa em uma casa de aluguel.

Gerou $ 1, 000 em renda a cada mês, que pagou a nota sobre toda a sua propriedade.

“É uma forma ideal de complementar minha renda, " ele diz.

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Outra grande vantagem das propriedades geradoras de renda é que o IRS permite que você deprecie a parte do edifício da sua propriedade (menos o terreno) ao longo de 27,5 anos, o que significa que muito do seu fluxo de caixa será com impostos diferidos, Pietrowski diz.

“Você terá que recuperar essa depreciação ao vender, mas se você nunca o vender e possuir a propriedade quando morrer, toda essa depreciação vai embora, " ela diz. “Seus herdeiros não precisam pagar.”

A desvantagem

Propriedades de aluguel, Contudo, também vêm com riscos. Para iniciantes, eles são caros.

Os bancos normalmente exigem um adiantamento maior e cobram taxas de juros mais altas pelo aluguel do imóvel do que pelas casas ocupadas pelo proprietário.

O mercado imobiliário em geral também é um ativo ilíquido.

Se você for forçado a vender de repente, você pode se encontrar no meio de um mercado em baixa e incapaz de descarregar sua casa por um preço razoável - se for o caso.

Ao mesmo tempo, você pode não encontrar locatários quando precisar deles, o que o forçaria a cobrir a hipoteca sozinho.

Walter Molony, ex-porta-voz da National Association of Realtors, observa que os investidores em propriedades geradoras de renda devem manter pelo menos 6 meses de reservas disponíveis no caso de não conseguirem encontrar um locatário.

A outra desvantagem do aluguel de um imóvel é que ele o transforma em um senhorio, completo com inquilinos caloteiros e chamadas às 3 da manhã para consertar a caldeira quebrada.

Nem todo mundo está à altura da tarefa.

Você pode pagar uma empresa de administração de imóveis para lidar com o trabalho sujo para você, mas você terá que pagar a eles entre 7% e 10% (mais caro em alguns locais de resort) de seu aluguel mensal por seus problemas.

Elementos de uma boa compra

  • Casa unifamiliar.
  • Bom distrito escolar.
  • Terreno suficiente para futuras renovações.
  • Perto da casa principal do senhorio.
  • Gera fluxo de caixa positivo de pelo menos 6% (acima dos custos).

O que procurar

Se você pretende comprar um imóvel para alugar, McLean diz que você deve se concentrar em casas unifamiliares em um bom distrito escolar, uma vez que esses são os 2 critérios mais importantes para futuros inquilinos.

Também, comprar uma propriedade grande o suficiente para acomodar futuras adições ou renovações, ele diz.

“Obtenha o maior pedaço de terra que puder para um desenvolvimento futuro, " ele diz.

Os investidores médios devem se concentrar em propriedades que geram fluxo de caixa positivo de pelo menos 6% (acima dos custos) e devem estar preparados para comprar e manter, especialmente em um mercado irregular, de acordo com Pietrowski.

Talvez o mais importante seja comprar um imóvel perto de casa. Dessa maneira, você pode controlar seu investimento, mesmo se você optar por usar uma empresa de administração de imóveis.

“Você terá problemas se for para muito longe, particularmente fora do estado, ”Diz McLean. “Já ouvi falar de casos em que uma empresa de gestão sem escrúpulos disse ao proprietário que a propriedade estava vazia quando não estava, e mantiveram o aluguel mensal para eles. ”

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Contudo, em alguns casos, correr o risco de comprar e alugar em outra cidade pode valer a pena. Por exemplo, se você está 10 a 15 anos longe da aposentadoria e sabe onde gostaria de morar, é potencialmente sábio comprar um imóvel para alugar em sua futura cidade, Pietrowski diz.

“Essa é uma estratégia muito viável, " ela diz. “Compre uma casa agora, principalmente pago antes de se aposentar, usando a renda do locatário, e quando você vende sua casa atual e se muda, pagar o resto da hipoteca. ”

Faça sua lição de casa

Antes de comprar qualquer coisa, contratar um inspetor para descartar possíveis reparos caros, como problemas com a fundação, telhado ou estrutura da casa.

Também, faça alguma pesquisa para determinar os custos mensais esperados, Incluindo:

  • Seguro.
  • Impostos.
  • Taxas de hipoteca.
  • Taxas de manutenção.

Os agentes imobiliários locais (e os classificados de jornais) podem dizer o quanto as casas de aluguel comparáveis ​​comandam na área, por quanto tempo as propriedades ficam vagas entre os locatários e a rapidez com que propriedades semelhantes estão se valorizando - no caso de você precisar vender.

Sempre consulte um consultor tributário para quaisquer implicações fiscais que possuir um imóvel alugado possa ter.

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