Como os proprietários bem-sucedidos abordam a cobrança do aluguel

Fluxo de caixa é o nome do jogo para os proprietários. O fluxo de caixa positivo garante que suas propriedades de aluguel gerem lucro, enquanto o fluxo de caixa negativo indica que seus investimentos nada mais são do que drenos financeiros. E embora existam literalmente dezenas de fatores que influenciam o fluxo de caixa – incluindo os tipos de propriedades em que você investe, as taxas que você define e como você seleciona os inquilinos –, em última análise, tudo se resume à sua abordagem de cobrança de aluguel.

Com a estratégia correta de cobrança de aluguel, você pode garantir que sempre seja pago em dia e na íntegra.

A importância da cobrança de aluguel

Possuir propriedades de aluguel é caro. Quase todas as transações associadas à propriedade de um aluguel são classificadas como despesas. Se você estudar os extratos bancários associados à sua propriedade, perceberá que 90% das transações são débitos da sua conta.

Isso inclui pagamentos de hipotecas, impostos sobre a propriedade, seguro, manutenção e reparos, pagamentos de serviços públicos, renovações e atualizações. O pagamento do aluguel de uma propriedade é seu único crédito consistente.

Sem um processo eficiente de cobrança de aluguel, suas finanças podem rapidamente piorar. Você precisa desses pagamentos em dia e na íntegra para manter o fluxo de caixa da propriedade em uma direção positiva. E para que isso aconteça, você precisa de um plano.

4 métodos de cobrança de aluguel

Quando se trata de cobrar aluguel, existem várias opções diferentes. Aqui estão alguns dos mais comuns:

1. Depósito direto

Este é um dos melhores (e mais previsíveis) métodos de cobrança de aluguel. Com um depósito direto, os saques mensais automáticos são retirados da conta do inquilino e transferidos para a sua conta. Isso automatiza a cobrança de aluguel e facilita para ambas as partes. É seguro, seguro e eficiente.

2. Correio

Se você mora longe de seus inquilinos, você pode pedir que eles enviem cheques de aluguel. A vantagem de receber cheques de aluguel por correio é que é grátis (você não precisa pagar por nenhum tipo de software ou serviço). A desvantagem é que não é muito confiável e depende do inquilino para se lembrar de enviar um cheque no prazo a cada mês.

3. Pessoalmente

Embora não seja exatamente o ideal, você pode fazer a cobrança de aluguel pessoalmente. Se você possui uma propriedade de aluguel multifamiliar, como um apartamento ou quatro plex, você pode fornecer um local de entrega designado nas instalações. Se for um aluguel para uma única família, você pode incentivá-los a deixá-lo em seu escritório. (Ou, se for conveniente, você pode buscá-lo todos os meses.) Como você provavelmente pode adivinhar, a cobrança de aluguel pessoalmente geralmente é mais trabalhosa do que vale a pena.

4. Software de cobrança de aluguel

Finalmente, existem vários softwares e serviços de cobrança de aluguel disponíveis online. Essas ferramentas agilizam a cobrança de aluguéis criando um portal on-line por meio do qual os inquilinos podem fazer login e pagar o aluguel mensalmente. Eles podem fazer isso manualmente a cada mês ou podem configurar rascunhos automatizados (como um depósito direto).

Dicas para receber o aluguel no prazo (e na íntegra)

Agora que entendemos por que a cobrança de aluguel é importante e quais métodos básicos existem, vamos detalhar e nos concentrar em como deste processo. Em outras palavras, como você garante que será pago todos os meses sem o incômodo de pagamentos atrasados ​​e desculpas? Vamos dar uma olhada juntos.

1. Seja minucioso com a triagem

A triagem de inquilinos pode não parecer ter nada a ver com a cobrança de aluguel, mas não se deixe enganar. É um dos primeiros (e mais importantes) passos que você pode tomar para receber o pagamento em dia.

Se você ainda não tem um processo completo de triagem de inquilinos, agora é a hora de criar um. E, em vez de apenas fazer as mesmas perguntas básicas que a maioria dos proprietários, use o processo de triagem para realmente investigar a viabilidade financeira de um possível locatário. Em outras palavras, reúna o máximo de informações que puder legalmente para garantir que um inquilino de entrada seja razoavelmente capaz de arcar com o pagamento do aluguel a cada mês.

“A maneira mais simples de calcular se um inquilino pode pagar o aluguel é pegar seu salário anual e dividir esse número por 40. Se o valor for maior do que você está cobrando pelo aluguel mensal no imóvel alugado, o inquilino pode pagar o aluguel. ”, Kristi Mergenhagen escreve para RentPrep.

Por exemplo, se um inquilino ganha $ 60.000 por ano, dividir a renda por 40 dá a você $ 1.500. Em um mundo ideal, você não gostaria que alguém ganhasse menos de US$ 60.000 em uma propriedade com um aluguel mensal de mais de US$ 1.500.

Explore outros métodos de triagem

Outra regra prática é a “Regra 3X”. Esse método simples pega o aluguel que você está cobrando e o multiplica por três. A renda mensal do inquilino deve ser igual ou superior a este número. Por exemplo, se o aluguel for de $ 2.000 por mês, eles devem trazer pelo menos $ 6.000 em renda mensal ($ 2.000 * 3 =$ 6.000).

Estas são apenas regras práticas, mas são úteis. Se nada mais, eles ajudam você a identificar rapidamente quaisquer bandeiras vermelhas. (Por exemplo, se você está cobrando $ 2.000 por mês, mas o candidato só traz para casa $ 4.000 por mês, você saberá que não é uma boa opção.)

O que a triagem de inquilinos tem a ver com a cobrança de aluguel, você pode estar se perguntando? Bem, tudo. Ao fazer uma triagem completa no front-end e garantir uma acessibilidade razoável, você reduz o risco de um inquilino não conseguir pagar a tempo devido a problemas financeiros.

2. Contrate um gerente de propriedade

Vamos mencionar algumas dicas e práticas recomendadas neste guia, mas a verdade é que você não precisa fazer nenhuma delas sozinho. Muitos proprietários abreviam tudo isso simplesmente contratando um gerente de propriedade para lidar com a cobrança de aluguel (e outras tarefas) em seu nome.

As empresas de administração de imóveis são especializadas em parcerias com proprietários e investidores imobiliários para zelar por suas propriedades e gerenciá-las como se fossem suas. Isso pode incluir triagem de inquilinos, coordenação de manutenção e reparos, contabilidade e, sim, cobrança de aluguel. E dependendo do gerente de propriedade com quem você vai, eles podem essencialmente remover todo o risco associado ao pagamento.

Tomemos o Green Residential no Texas como exemplo. Eles não oferecem apenas serviços de gerenciamento de propriedades em Houston – eles fornecem garantias. Sua garantia mais forte é algo que eles chamam de “Garantia de Renda de Aluguel”. Basicamente, protege o fluxo de renda do proprietário. Se um inquilino foi selecionado e colocado pela Green Residential e não pagar o aluguel a qualquer momento durante a locação, a empresa de administração do imóvel reembolsa qualquer aluguel perdido ao proprietário.

Embora nem todo gerente de propriedade ofereça uma garantia de renda de aluguel tão forte, ainda há vantagens distintas de trabalhar com um. Se nada mais, tira o fardo de rastrear os pagamentos de aluguel de seus ombros.

3. Automatize com software

O software de cobrança de aluguel tornou-se bastante popular nos últimos anos. É algo que tanto os proprietários quanto os inquilinos consideram vantajoso (por vários motivos).

Uma das maiores vantagens de usar o software de cobrança de aluguel é que ele permite pagamentos em tempo real de qualquer lugar. Em outras palavras, não há atraso entre quando o inquilino faz o pagamento e quando ele aparece na sua conta. Ao contrário de enviar um cheque de aluguel pelo correio, que pode levar vários dias para chegar e mais um ou dois dias para compensar, os pagamentos de aluguel online são imediatos.

Outra vantagem de usar o software é que ele facilita o gerenciamento de todos os aspectos auxiliares da cobrança de aluguel, incluindo cálculo de taxas atrasadas, envio de lembretes, exibição do status de pagamento de um inquilino etc.

4. Enviar lembretes

Falando em lembretes, certifique-se de se comunicar de forma clara e frequente com seus inquilinos antes das datas de vencimento do aluguel. Nunca assuma que eles vão se lembrar por conta própria.

O melhor dos lembretes é que eles são muito fáceis de automatizar. A opção mais fácil é usar recursos integrados com um software ou serviço de cobrança de aluguel. No entanto, mesmo que você receba o aluguel manualmente, ainda poderá usar lembretes.

SMS é a melhor opção para enviar lembretes. As taxas de abertura de mensagens de texto giram em torno de 99%, enquanto 97% das mensagens são lidas em 15 minutos após a entrega. (Isso contrasta fortemente com outros meios, como e-mail, que muitas vezes se perdem em caixas de entrada lotadas.)

Para facilitar as coisas, mantenha um modelo no bloco de notas do seu telefone e defina um lembrete para três dias antes do vencimento do aluguel. Quando esse lembrete for desativado, copie e cole o modelo em um SMS e envie-o para cada locatário.

5. Incentive pagamentos pontuais

Às vezes, os inquilinos precisam de um pouco mais de motivação para pagar a tempo. Uma maneira de fazer isso é oferecendo incentivos e penalidades.

Um dos incentivos mais comuns é oferecer um desconto para o pagamento integral do aluguel antes do vencimento. Por exemplo, se o aluguel vencer até o dia 5 de cada mês, você pode oferecer um desconto de US$ 25 a US$ 50 para quem pagar até o primeiro dia de cada mês. (Não pode se dar ao luxo de reduzir $ 50 no preço? Brindes como camisetas, bonés, lanches e vouchers também podem funcionar. Eles podem custar apenas alguns dólares, mas podem convencer alguém a transferir seu pagamento para o topo de sua pilha de contas.)

Às vezes, a motivação pode funcionar melhor ao contrário. Em outras palavras, você pode penalizar as pessoas por não pagarem o aluguel em dia. Se você tiver multas, certifique-se de incluí-las no contrato de locação. Você também precisará ficar dentro dos limites legais das leis de aluguel em seu estado.

6. Evite o correio

Como mencionado acima, receber o aluguel pelo correio é tecnicamente uma opção. No entanto, é altamente desanimado neste dia e idade. O Serviço Postal dos Estados Unidos (USPS) sempre foi pouco confiável, mas agora é mais do que nunca.

Para depositar com sucesso um cheque de aluguel pelo correio, muita coisa precisa dar certo. Primeiro, o inquilino tem que lembrar que o aluguel é devido. Então eles têm que preencher fisicamente um cheque, colocá-lo em um envelope e colocá-lo no correio. (Se eles não tiverem um selo, o que é altamente provável, eles precisam se lembrar de ir à loja e comprar selos.) Uma vez que a carta é entregue ao USPS, a carta precisa passar pelo sistema. Dependendo de quão longe o cheque está sendo enviado, pode levar de dois dias a uma semana para chegar. Assim que o cheque chegar, você deve assiná-lo e depositá-lo em sua conta bancária (o que pode levar mais um ou dois dias para ser compensado).

Embora você certamente possa receber o aluguel pelo correio, se desejar, existem muitas opções superiores. Evite este método se possível. (Isso tornará sua vida muito mais fácil.)

7. Pare pessoalmente

Não subestime o poder de passar por lá pessoalmente para lembrar um inquilino sobre o pagamento do aluguel. Embora existam leis que o impeçam de entrar na propriedade sem aviso prévio, nada impede que você bata na porta.

Um check-in pessoal é obviamente demorado, mas também é altamente eficaz. A chave é fazer com que esses check-ins pareçam calorosos e cordiais, em vez de frios e exigentes. Comece a conversa dizendo olá e perguntando se há algo que você possa fazer para tornar a propriedade mais confortável. Então, antes de sair, lembre-os da data de vencimento do aluguel e quaisquer condições especiais necessárias para o pagamento a ser feito.

Adicionando tudo

Se você puder coletar o aluguel de forma consistente e em dia e na íntegra, isso terá um impacto profundamente positivo no fluxo de caixa do seu imóvel alugado. Em última análise, ele se tornará um dos fatores mais importantes para o seu sucesso.

Como você pode ver neste artigo, há muito que entra na cobrança de aluguel. Não é tão fácil quanto alguém assinar um contrato de locação e prometer deixar um cheque em sua caixa de correio todos os meses. Existem processos, etapas e sistemas que você deve implementar para proteger seu fluxo de caixa. Use este guia para começar.