Como você compra sua primeira propriedade de investimento?

Comprar seu primeiro imóvel para aluguel é um grande passo para qualquer investidor. É um dos maiores ativos que você pode comprar e, com um pouco de tempo e esforço, pode ser uma ótima maneira de gerar renda passiva.

Mas antes de se tornar um magnata imobiliário e começar a construir um império, você deve começar com o básico. Saber como encontrar uma casa, obter uma hipoteca e preenchê-la com bons inquilinos são aspectos essenciais na compra do seu primeiro imóvel alugado.



Vamos dar uma olhada nas etapas que você precisa seguir para comprar sua primeira propriedade de investimento, bem como os desafios que você pode enfrentar ao longo do caminho. Embora a compra de uma propriedade alugada seja semelhante à compra de uma residência principal, existem algumas diferenças exclusivas que você precisa considerar.

Com essas dicas e truques, você terá as informações necessárias para tornar o processo o mais tranquilo possível.

Uma propriedade de investimento é ideal para você?

Investir em imóveis não é para os fracos de coração. Você não apenas deve considerar a hipoteca e os custos operacionais, mas também pensar nos inquilinos, que podem fazer ou quebrar seu investimento. Geralmente, há mais risco envolvido em possuir um imóvel alugado do que investir no mercado de ações. Afinal, se você conseguiu ficar preso com inquilinos ruins que não pagam o aluguel em dia, seus retornos não são apenas reduzidos – eles são inexistentes. Claro, o mercado de ações pode estar puxando apenas 4% a 5% ao ano, mas você pode contar com algum nível de confiança. Você está fazendo uma aposta maior com uma propriedade de investimento. Mas com uma aposta maior também vem a oportunidade de uma recompensa maior, e isso é especialmente verdadeiro para propriedades de investimento.

Em 2016, o rendimento bruto médio para investidores de aluguel foi de 9,4%, um pouco abaixo dos anos anteriores, mas ainda significativo. Para algum contexto, o retorno médio anual do Dow Jones nos últimos 10 anos foi de 4,8%. Isso não é nada para escrever. Além disso, você tem mais influência sobre sua propriedade de investimento do que sobre o mercado de ações. Por exemplo, mesmo que você comprasse todas as garrafas de Diet Coke em sua mercearia local, provavelmente não seria capaz de afetar o preço das ações da Coca-Cola (pelo menos não visivelmente). Há tantos fatores em jogo. Quando se trata do mercado de ações, você está surfando em uma onda que já está em vigor. Com uma propriedade para investimento, no entanto, pequenas mudanças – como uma nova porta ou algumas pequenas melhorias na cozinha – podem melhorar a probabilidade de atrair bons inquilinos com aluguéis mensais mais altos. Com propriedades de investimento, você não apenas está surfando na onda, mas também é dono da onda. É uma ótima opção para aquele investidor que quer uma oportunidade mais prática.

Como obter uma hipoteca para uma propriedade de investimento

Uma grande questão para as pessoas que compram uma propriedade, seja uma propriedade de investimento ou uma residência principal, é “Quanta casa posso pagar?” Comece analisando uma calculadora de hipoteca para ter uma ideia das taxas e pagamentos mensais e, em seguida, você pode ser pré-aprovado para ver quanto dinheiro você se qualifica. Certifique-se de informar ao seu Especialista em Crédito Imobiliário que está interessado em comprar uma propriedade para investimento, que tem regras diferentes das de uma residência principal.

Seja pré-aprovado primeiro

Uma das maiores armadilhas que os compradores de imóveis de qualquer tipo fazem é procurar um imóvel antes de garantir o financiamento. Digamos que, após meses de pesquisa, você encontre o imóvel perfeito para aluguel. Mas quando você é pré-aprovado para uma hipoteca, a casa já está sob contrato com outro comprador. Seja pré-aprovado agora e tenha a capacidade de fazer um bom negócio a qualquer momento.



Outro problema em pesquisar antes de ser pré-aprovado é que você não sabe realmente quanto dinheiro você se qualifica. Seria doloroso olhar para casas em uma faixa de preço, apenas para descobrir que você se qualifica por menos. A pré-aprovação permite que você tome uma decisão fundamentada sobre a propriedade de investimento que planeja comprar.

Empréstimos de Agência para Propriedades de Investimento

Para uma propriedade de investimento, você provavelmente usará um empréstimo de agência, o que significa que o empréstimo seria apoiado por Fannie Mae ou Freddie Mac. Na maioria dos casos, você não poderá obter um empréstimo FHA ou VA para uma propriedade de investimento. A exceção a isso seria se você comprar uma propriedade de várias unidades e planejar morar em uma das unidades e alugar as outras. Se você planeja seguir esse caminho, comece conversando com um especialista em crédito imobiliário.

Requisitos para comprar uma propriedade de investimento

Os empréstimos de agência disponíveis para você serão uma hipoteca de taxa fixa ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Ambas as opções têm requisitos específicos quando se trata de adiantamento e pontuação de crédito.

Qual ​​pontuação de crédito e adiantamento você precisa para comprar uma propriedade de investimento?

Para uma hipoteca de taxa fixa, o requisito mínimo de pontuação de crédito em uma propriedade de investimento de unidade única é 620 e exigirá um adiantamento de 20%. Se você tiver uma pontuação de crédito de 720 ou superior, no entanto, você só precisará depositar 15% em uma propriedade de investimento de unidade única.



Para uma hipoteca de taxa ajustável, a pontuação de crédito mínima é de 620 e exigirá pelo menos 15% de entrada em uma propriedade de investimento unifamiliar.



Se você estiver interessado em comprar uma propriedade com várias unidades, entre em contato com um especialista em empréstimos residenciais para discutir os requisitos e as opções.

Outros requisitos para qualificação

Além do pagamento inicial, os requisitos para um imóvel alugado são um pouco semelhantes aos de uma hipoteca para uma residência principal. Você ainda precisará seguir a regra 2/2/2:forneça dois anos de declarações fiscais, dois anos de W-2s e dois meses de extratos bancários para sua empresa de hipoteca, além de verificar seus ativos.



Sua empresa de hipoteca também vai querer que você tenha seis meses de pagamentos de hipoteca em reserva, a fim de ter algum espaço de segurança no caso de você passar por um desafio financeiro inesperado.

Por que devo obter uma hipoteca para minha propriedade de investimento?

Se você tiver os meios para pagar uma propriedade de investimento em dinheiro, obter uma hipoteca ainda pode fazer sentido para sua situação, especialmente se você planeja obter várias propriedades de investimento. Por exemplo, digamos que você tenha $ 100.000 no banco.

Sua primeira opção é comprar uma casa à vista por $ 100.000. Embora você obtenha um fluxo de caixa maior com esse investimento, ele vincula todo o seu dinheiro em um único lugar.



Se, no entanto, você obtiver um empréstimo com 20% de entrada, poderá comprar outra casa ou duas pelo mesmo preço com os US $ 80.000 restantes. Embora seu fluxo de caixa imediato seja menor, esses retornos crescerão no longo prazo, especialmente à medida que os aluguéis aumentam e as hipotecas são pagas. Você está construindo ativos em um ritmo mais rápido quando vai com uma hipoteca em vez de dinheiro.



No caso de você comprar uma propriedade de investimento em dinheiro, ainda pode haver oportunidades de empréstimo benéficas para sua situação.

James Milne, gerente de produto da Rocket Mortgage ^® , explica que “uma grande porcentagem de propriedades de investimento nos EUA é de propriedade sem hipoteca, portanto, há muitas oportunidades para liberar dinheiro ou obter capital para melhorar uma propriedade. Um refinanciamento de saque é uma ótima opção para esses clientes.”

Esta opção pode ajudar seu investimento a trabalhar para você.

Como determino o ROI potencial do meu imóvel alugado?

Ao procurar uma ótima propriedade para investimento, a primeira pergunta que você precisa fazer é “Posso realmente ganhar dinheiro?” Se a resposta for não, obviamente não é um grande investimento. Para ver quanto dinheiro sua propriedade pode gerar, você precisará considerar o retorno do investimento (ROI). O ROI pode ser calculado primeiro encontrando a renda anual líquida da propriedade. Este é o dinheiro do aluguel que sobrou depois que você pagou os impostos, seguro, taxas de administração da propriedade, reparos esperados (planeje gastar 1% do valor da propriedade nisso), períodos potenciais de desocupação, taxas de HOA (se aplicável) e quaisquer utilitários que não serão cobertos pelo inquilino. Para encontrar o ROI, pegue a renda anual e divida-a pelo valor que você gastou no imóvel. Por exemplo, se a receita líquida anual for de US$ 7.500 e você gastou US$ 100.000 na propriedade, seu ROI será de 7,5%. Use esse cálculo para ver se cada imóvel alugado é um bom investimento em potencial.

O que faz uma boa propriedade de investimento?

Ao escanear bairros para seu primeiro aluguel, existem alguns requisitos específicos que você deve procurar para determinar se a propriedade seria um bom investimento. Em poucas palavras, você quer uma casa que exija baixa manutenção, tenha vagas limitadas e permita uma boa relação aluguel/valor.

Nenhum Fixer-Uppers

Um dos maiores erros que os novos investidores imobiliários cometem é comprar um fixer-upper. Se o anúncio diz que a propriedade “precisa de muito TLC”, basta passar para a próxima casa. Eu mesmo me apaixonei por isso uma vez e consegui um “acordo incrível” em uma casa que estava sem paredes internas, precisava de um novo encanamento e tinha um porão que inundava quinzenalmente. Há poucos sentimentos piores do que perceber que sua vaca leiteira é na verdade um poço de dinheiro.

A exceção a essa regra é, claro, se você tiver conhecimento sobre reparos domésticos. Se você tem extensas habilidades de faz-tudo (ou conhece alguém que tenha), você pode lidar com esses reparos extensos melhor do que eu. Mas, como regra geral, será menos dor de cabeça comprar apenas uma casa que já esteja em condições viáveis. E eles estão lá fora. Então, enquanto isso, faça o possível para resistir ao fascínio de um top fixador.

Sem vaga

Se você não tem inquilinos pagantes, sua propriedade de investimento não serve para muito. Você quer ter certeza de que sua propriedade é atraente, não apenas para qualquer inquilino - mas para bom inquilinos que pagam em dia e não jogam suas revistas Cosmo no vaso sanitário (falando por experiência).

Dependendo da sua localização, alguns lugares tendem a ter taxas de desocupação mais baixas, como San Jose, na Califórnia, e Fort Collins, no Colorado, que tiveram uma taxa de desocupação de 0,2% em 2016. Você pode fazer uma pesquisa sobre o bairro você está olhando, mas quando se trata disso, passe algum tempo dirigindo pelas ruas próximas à sua propriedade em potencial. Basta observar o nível de cuidado dado às casas da área circundante para ter uma boa ideia de quais casas estão vazias e quais não estão.

A Regra de 1%

Uma grande pergunta dos novos investidores é “Por quanto devo alugar um imóvel?” Investidores experientes às vezes usam a regra de 1%, que afirma que o aluguel mensal deve ser de pelo menos 1% do preço de compra. Por exemplo, se você comprou uma casa por US$ 100.000, precisaria cobrar – no mínimo – US$ 1.000 de aluguel. Isso, é claro, nem sempre é verdade para os investidores, e alguns se contentarão com um retorno um pouco menor.

Para garantir que uma propriedade em potencial possa receber esse tipo de retorno, veja se você pode obter estimativas de aluguel para propriedades em áreas semelhantes. Você pode cobrar um pouco mais ou menos do que está listado, mas isso fornece um número aproximado.

Você é um senhorio?

Quando você começa a comprar propriedades de investimento, precisa de algum tempo para pensar seriamente sobre sua capacidade de gerenciar suas propriedades. É um trabalho difícil ser um proprietário - mais difícil do que a maioria das pessoas pensa - e já vi muitos investidores ficarem sobrecarregados com o tempo que leva para ser um bom proprietário.



Curiosidade:fique atento a esse tipo de investidor. Às vezes, eles se esgotam sob o peso de seus deveres de proprietário e simplesmente vendem todo o portfólio de uma só vez. Geralmente é um bom momento para entrar e comprar.

Mas o ponto é que nem todo mundo está talhado para ser um proprietário. É uma linha de trabalho intensa e demorada, especialmente se você já tem um emprego diário. Por esta razão, eu recomendo obter uma empresa de gestão para fazer este trabalho para você.

Claro, você provavelmente está gastando de 9% a 11% do aluguel neste serviço, mas eles cuidarão das necessidades dos inquilinos e cobrarão o aluguel. E no infeliz caso de um inquilino precisar ser despejado, eles também ajudarão a lidar com esse processo. O tempo é muitas vezes mais importante do que o dinheiro, e deixar de lado esse estresse lhe dá a liberdade de buscar investimentos adicionais.

Acompanhamento de reparos

Como você está lucrando com essa propriedade de investimento, espera-se que você pague imposto de renda, mas a boa notícia é que as propriedades de aluguel oferecem ótimos benefícios fiscais. Esteja você contratando alguém para fazer um reparo, pagando juros sobre a hipoteca ou simplesmente dirigindo até sua propriedade, há uma ampla variedade de deduções em potencial.

Palavras de sabedoria:você precisará acompanhar essas despesas – o que significa recibos – na chance de o IRS bater à porta. Para obter o valor total de sua propriedade de investimento, você deve aproveitar ao máximo suas oportunidades de dedução de impostos.

Esta é outra vantagem de usar uma empresa de gestão. Eles acompanharão todas as suas despesas de aluguel e as enviarão a você em um belo documento durante a temporada de impostos. Mais uma vez, a quantidade de tempo que isso economiza vale o dinheiro.

Primeiros passos

Embora existam muitas variáveis ​​a serem consideradas ao comprar sua primeira propriedade de investimento, você deve começar fazendo sua pesquisa. Olhe para os preços dos imóveis e bairros e comece a economizar para um pagamento inicial. E quando estiver pronto para mergulhar de cabeça no jogo imobiliário, você pode começar sendo pré-aprovado para uma hipoteca.