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O que é um 1031 Exchange for Real Estate?

O investimento imobiliário tem sido uma forma popular de investir para aumentar sua riqueza. Existem quaisquer razões pelas quais o investimento imobiliário é popular, incluindo os benefícios fiscais que permitem deduções fiscais, depreciação, e em alguns casos, até adiar seus ganhos ao vender uma propriedade, usando uma troca 1031.

Se você possui um investimento ou negócio imobiliário, você pode estar interessado em saber como vendê-lo sem pagar impostos. O IRS oferece uma ótima maneira de diferir o imposto sobre ganhos de capital sobre imóveis, fazendo uma troca de 1031 impostos diferidos. Apresentarei uma visão geral de quem se qualifica para essa isenção de impostos e que tipo de propriedade se qualifica.

O que é um 1031 Exchange?

Sempre que você vende uma propriedade comercial ou um imóvel para investimento, você normalmente tem um ganho ou uma perda. Um ganho é o valor que excede a base ajustada da propriedade e uma perda é a base ajustada da propriedade que excede o valor que você realiza. A base ajustada é o custo original mais certas adições ou menos certas deduções. Consulte a publicação 551 do IRS para obter mais detalhes sobre como a base ajustada é calculada.

Os ganhos da venda de imóveis estão sujeitos ao imposto sobre ganhos de capital; Contudo, A seção 1031 do código tributário permite que você adie o pagamento do imposto se você reinvestir o produto da venda em um similar, propriedade semelhante. Você vende um imóvel e compra um imóvel de reposição dentro de um determinado período de tempo.

O que é uma propriedade similar?

As propriedades são semelhantes se forem semelhantes em caráter ou uso, mesmo que não tenham a mesma qualidade. Ambas as propriedades devem ser usadas para negócios ou investimento - nenhuma delas pode ser residência pessoal ou casa de férias.

A seção 1031 exclui especificamente trocas de:

  • ações, títulos, ou outros títulos
  • dívida ou notas
  • interesses de parceria
  • certificados de confiança
  • inventário

Quem se qualifica para uma troca 1031?

Indivíduos, corporações, sociedades de responsabilidade limitada, parcerias, confia, e qualquer outra entidade contribuinte pode fazer uma troca 1031 de negócios ou propriedades de investimento.

Quais são as regras para um 1031 Exchange?

Existem 3 maneiras de estruturar uma bolsa de bens imóveis 1031:

  1. Troca simultânea - é quando uma propriedade é imediatamente trocada por outra.
  2. Troca diferida - é quando você vende uma propriedade e, em seguida, compra uma ou mais propriedades de reposição usando um facilitador de troca.
  3. Troca reversa - é quando você compra a propriedade de substituição primeiro, usando um titular de troca, em seguida, venda sua propriedade abandonada.

Um intermediário qualificado ou facilitador de troca deve sempre ser usado para trocas diferidas ou reversas porque você não pode tomar posse de dinheiro ou outros rendimentos da venda antes que uma troca seja concluída.

Você não pode agir como seu próprio facilitador, nem você pode usar um profissional que trabalhou com você nos últimos 2 anos. A violação dessas regras pode tornar tributável todo o ganho com a venda do imóvel.

Quais são os limites de tempo para uma troca 1031?

Você também pode acionar impostos se não cumprir os limites de tempo do IRS para concluir uma troca 1031. Existem 2 limites de tempo a serem considerados:

O período de identificação :Você tem 45 dias a partir da data em que vende uma propriedade abandonada para identificar propriedades de substituição em potencial. Essas informações devem ser por escrito e entregues a um intermediário de troca qualificado ou aos vendedores das propriedades de substituição que você está interessado em comprar.

O período de troca :Você deve comprar a propriedade de substituição e concluir uma troca diferida no prazo de 180 dias após a venda da propriedade trocada OU até a data de vencimento (com extensões) da declaração de imposto de renda do ano em que você vendeu a propriedade trocada, qual for mais cedo. Para uma troca reversa, você tem 180 dias para vender sua propriedade abandonada.

Exemplo de um 1031 Exchange

Digamos que eu tenha um imóvel alugado perto da minha casa existente em Orlando, mas eu quero me mudar para a praia. Não quero gerenciar o aluguel à distância, então decido vendê-lo e trocá-lo por um imóvel alugado perto da praia. Se minha base ajustada na propriedade alugada for $ 50, 000, e eu percebo $ 125, 000 da venda, que normalmente resultaria em $ 75, Ganho tributável 000. Mas se eu investir meus rendimentos de $ 125, 000 em um aluguel na praia em uma troca de 1031, Eu não tenho que pagar impostos sobre os $ 75, Ganho de 000.

Quando você paga imposto em uma troca 1031?

Você pode fazer 1031 trocas indefinidamente, mas quando a música para e a propriedade de substituição é vendida sem fazer parte de uma troca, o ganho de capital diferido deve ser realizado e os impostos pagos. Lembre-se de que o ganho é diferido, mas nunca perdoado em uma troca de 1031!

Você deve pagar imposto sobre o ganho original mais qualquer ganho adicional desde a compra da propriedade de substituição. Você relata uma troca 1031 no Formulário 8824 do IRS e a envia com sua declaração de imposto de renda do ano em que a troca foi concluída. Se você estiver interessado em fazer uma troca 1031, certifique-se de consultar um contador para certificar-se de seguir as regras e não terminar com uma troca fracassada.