Como Investir em REITS (Real Estate Investment Trusts)

p Um Real Estate Investment Trust (REIT) é uma empresa ou corporação que possui ou financia propriedades imobiliárias geradoras de receita em nome dos acionistas. Um REIT é como uma holding imobiliária.

p O portfólio de propriedades de propriedade de REITs geralmente está dentro de um setor específico.

p Os REITs usam o dinheiro dos investidores para comprar propriedades que podem gerar receita com aluguéis ou juros sobre a propriedade e por lei; eles devem pagar 90% de seus lucros anuais totais em dividendos aos acionistas.

p O imposto sobre os dividendos recebidos pelos acionistas é baixo.

p Os REITs possibilitam que qualquer indivíduo receba renda de imóveis sem estar diretamente envolvido no trabalho e no estresse associado à posse de imóveis.

O que é um REIT?

p Para uma empresa ser considerada um REIT, ela precisa fazer uma escolha REIT preenchendo um Formulário 1120-REIT com o IRS, que o exclui do imposto sobre as sociedades e evita a dupla tributação do rendimento dos acionistas.

p Ele também deve atender aos seguintes requisitos, conforme declarado pela SEC e IRS:

1. A empresa deve existir em qualquer um dos estados como uma pessoa jurídica tributável para fins federais, exceto para seu status REIT.
2. Um REIT deve ter pelo menos 100 acionistas após o segundo ano de operação.
3. 5 ou menos indivíduos não devem deter mais de 50% das ações da empresa durante a última metade do ano fiscal.
4. As ações dos REITs devem ser transferíveis e um conselho de curadores ou diretores deve administrar a empresa.
5. Pelo menos 75% da receita bruta de um REIT deve ser proveniente de imóveis ou de fontes relacionadas a imóveis. Isso significa que deve investir 75% de seus ativos totais em imóveis.
6. Um REIT não pode possuir mais de 10% dos direitos de voto em qualquer empresa, exceto se for outro REIT, uma subsidiária REIT qualificada (QRS), ou uma Subsidiária tributável de REIT (TRS).
7. As taxas de serviço ou negócios não imobiliários classificados como fontes não qualificadas não devem constituir mais do que 5% da receita da empresa.
8. Os REITs por lei devem pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável como dividendos aos acionistas anualmente. Se retém sua receita, pagará impostos como qualquer outra empresa.

p Os REITs, por lei, devem enviar cartas a todos os seus acionistas solicitando detalhes da propriedade beneficiária das ações anualmente. Se o REIT não conseguir fazer isso no prazo, enfrenta penalidades.

Tipos de REITs

p Existem duas categorias principais de REITs: REITs de ações e Mortgage REITs .

REITs de ações

p Os REITs de ações geram a maior parte de sua receita com aluguéis de propriedades que possuem. Cerca de 90% de todos os REITs são REITs de ações. Os REITs de ações podem possuir propriedades imobiliárias residenciais ou comerciais.

p Os REITs de patrimônio líquido parecem mais estáveis ​​financeiramente porque obtêm receita do fluxo de caixa mensal de aluguéis que os inquilinos pagam.

p Os quatro principais tipos de REITs de ações são:

1. REITs de varejo: REITs de varejo investem em locais de varejo independentes e shoppings. Eles ganham renda com o aluguel que os inquilinos dessas propriedades pagam. Na verdade, 24% de todos os REITs são REITs de varejo.

2. REITs de escritório: Este tipo de REIT de capital investe em edifícios de escritórios comerciais e obtém receitas de inquilinos de longo prazo. Os inquilinos assinam um contrato de arrendamento que dura entre três a dez anos. Os REITs de escritórios geralmente estão em centros urbanos onde há crescimento do emprego.

3. REITs residenciais: REITs residenciais possuem propriedades residenciais. Os dados mostram que os REITs possuem 2% dos apartamentos residenciais nos EUA. Eles geralmente investem em prédios de apartamentos com nada menos do que cinco unidades e propriedades multifamiliares com 2 a 4 unidades. Assim como REITs de escritório, REITs residenciais também se concentram em centros urbanos com o aumento da população e do emprego. Em 2018, REITs residenciais superaram o desempenho do setor REIT mais amplo, com rendimentos de dividendos em média 3,97% em um ano.

4. REITs de saúde: Existem 33 REITs de saúde em todo o mundo com uma capitalização de mercado que ultrapassa 127 bilhões de dólares, e 90% dos REITs de assistência médica estão nos EUA. Os REITs de saúde investem em propriedades relacionadas à saúde, como instalações de enfermagem, hospitais, casas de repouso, e centros médicos. O setor de saúde é responsável por cerca de 17% das despesas do PIB dos EUA. Eles geram receita de reembolsos do Medicare e taxas de ocupação. O rendimento de dividendos pagos por Healthcare REITs é superior ao das empresas do índice imobiliário global.

Mortgage REITs

p Os REITs de hipotecas compram hipotecas permanentes existentes com uma alta taxa de juros e ganham seu dinheiro com o pagamento de juros.

p Eles lucram com o spread entre as taxas de juros de curto prazo e as taxas de juros permanentes.

p Os REITs de hipotecas podem ser residenciais ou comerciais.

p Investir em FIIs hipotecários é arriscado. Os REITs de hipotecas representam apenas cerca de 10% de todos os tipos de REITs; isso ocorre porque os REITs hipotecários operam com alta alavancagem e isso os torna voláteis. Antes de investir em REITs de hipotecas, você definitivamente deve buscar mais educação do investidor.

Como investir em REITs

p Os REITs obtêm seus lucros por meio de Funds from Operating (FFO) e você pode calcular isso adicionando o lucro líquido da empresa mais a amortização e depreciação menos o ganho na venda de propriedades.

p FFO =(Lucro líquido) + (depreciação e amortização) - (ganho na venda de imóvel).

p A depreciação é incluída no cálculo porque a despesa de depreciação anual de muitos ativos imobiliários de REITs distorce os resultados negativos. Como os ganhos nas vendas de propriedades são removidos, REITs podem reinvesti-los.

p A melhor maneira de investir em REITs é investir em um REIT já existente.

p Você pode investir em REITs comprando diretamente suas ações ou investindo em um esquema como um Unit Trust autorizado, que investe em REITs.

p Você pode obter ações REIT investindo em fundos mútuos REIT ou fundos negociados em bolsa REIT (ETFs). Os ETFs são empresas de investimento regulamentadas que aumentam o capital de investimento vendendo suas ações a investidores. Em seguida, eles investem o dinheiro recebido com a venda das ações em objetivos de investimento específicos.

REITs comercializados publicamente

p Esses tipos de REITs são semelhantes a ações e ETF, pois você pode comprá-los e vendê-los em bolsas públicas como a Nasdaq ou a Bolsa de Valores de Nova York. Existem mais de 225 REITs de capital aberto nos EUA.

p Não existe um valor mínimo ou máximo para a compra de FIIs de capital aberto. Para cada negociação feita, uma taxa de corretagem online de cerca de US $ 8 a US $ 10 é cobrada.

p Os investidores recebem dividendos trimestrais ou mensais que equivalem a 90% de seus lucros. Os ativos dos investidores em FIIs públicos são constantemente valorizados e crescem em valor, dependendo das tendências macroeconômicas e do desempenho da empresa.

p Muitas pessoas preferem investir em REITs de capital aberto porque eles são altamente líquidos e têm crescimento estável. Eles também não precisam pagar taxas de serviço iniciais ou anuais.

p Os REITs de capital aberto por lei devem fornecer relatórios financeiros trimestrais e cumprir outros requisitos de relatórios financeiros para aumentar a transparência e a responsabilidade.

p Você pode encontrar bons REITs de capital aberto para investir em plataformas como Dividends.com, onde mais de 200 REITs de capital aberto estão listados no site.

REITs privados

p Essas empresas atendem aos requisitos do IRS, mas estão listadas na SEC em uma bolsa. Consultores financeiros privados ou corretores privados vendem REITs negociados de forma privada.

p Ao contrário dos REITs de capital aberto que são gratuitos, REITs de propriedade privada cobram taxas iniciais de cerca de 10 a 16%. REITs negociados de forma privada podem vender títulos para investidores credenciados que têm um salário anual de pelo menos $ 200, 000 ou um patrimônio líquido de $ 1 milhão.

p REITs de capital fechado não são transparentes porque não precisam aderir aos padrões de relatórios aos quais os REITs de capital aberto estão sujeitos. Eles não têm que cumprir as regras de cooperação pública.

p Também, os investidores não podem acessar seu investimento nos primeiros 2 a 3 anos após o investimento em REITs privados.

p Quando esse período acabar, eles podem retirar seu investimento. As retiradas de REITs de propriedade privada são conhecidas como resgates. Apesar do período de três anos, os gestores de REITs privados podem decidir restringir os resgates indefinidamente.

Vantagens de investir em REITs

p Existem muitas vantagens que os investimentos REITs têm sobre os investimentos imobiliários individuais:

1. Os rendimentos tendem a ser bastante altos . De acordo com Nareit, cerca de 80 milhões de investidores nos próprios REITs dos EUA por meio de fundos de investimento e poupança para aposentadoria e em 2018, Os REITs nos Estados Unidos renderam mais do que outros investimentos geradores de renda. Investir em REITs diversifica seu portfólio e auxilia na preservação do valor total de seu investimento. p
   

   Fonte:Schwab Center for Financial Research.

2. Investir em REITs fornece uma fonte confiável de renda passiva para os investidores. Ao contrário dos investimentos imobiliários individuais, Os investidores REITs não precisam se preocupar com a compra e venda ou aluguel e manutenção de propriedades imobiliárias.
3. REITs têm profissionais que lidam com todos os aspectos das propriedades (incluindo o trabalho jurídico) de uma forma que rende alto lucro. No final do trimestre, os investidores recebem uma parte do lucro na forma de dividendos.
4. A maioria dos REITs são maiores do que imóveis individuais em termos das propriedades que possuem. Isso os torna mais sólidos e menos voláteis.
5. Transparência. Os REITs negociados publicamente por lei devem fornecer um relatório regular aos acionistas. Essa transparência sujeita suas atividades ao escrutínio do mercado e permite que os investidores saibam de tudo o que se passa na empresa.
6. Os REITs permitem que os indivíduos invistam em propriedades que são muito caras para serem adquiridas individualmente. Ações REITs também são líquidas; você pode facilmente comprá-los e vendê-los.

p Confira nossa postagem:Os REITs são um bom investimento?

Então, Um REIT é um bom investimento?

p Investir em REITs é uma ótima maneira de diversificar qualquer estratégia de investimento e também uma ótima maneira de investir em imóveis sem ter que possuir propriedades físicas por conta própria.

p Embora algumas pessoas gostem de ser senhorio, o benefício direto dos REITs torna-os investimentos atraentes. Se você quiser saber mais sobre como investir em imóveis, confira minhas principais opções para os melhores livros de investimento em imóveis!