REIT vs. Imobiliário

Você está procurando oportunidades de investimento imobiliário e pensando em entrar no mercado.

Antes de fazer qualquer movimento repentino, é uma boa ideia ter um conhecimento prático sólido das duas principais opções de investimento imobiliário:fundos de investimento imobiliário (REITs) e aquisições imobiliárias diretas.

Trusts de investimento imobiliário:uma visão geral

Em um passado não tão distante, era preciso comprar um imóvel físico para investir em imóveis. Você pode comprar um prédio de escritórios ou outro imóvel comercial ou pode comprar uma casa para várias famílias ou um prédio de apartamentos. De qualquer jeito, era muito mais arriscado e caro entrar no mercado imobiliário.

Mas tudo isso mudou em 1960 com a introdução dos investimentos REIT. O Congresso criou REITs para fornecer a todos os investidores acesso mais fácil a oportunidades de investimento imobiliário. E desde aquela época, REITs se tornaram uma opção muito popular para investidores de todos os tipos.

O que é um REIT?

A REIT é uma organização de capital aberto que financia, possui, ou opera ativos imobiliários que geram receita. É como um fundo mútuo - mas apenas para imóveis.

Quando você investe em imóveis, seu dinheiro vai para um fundo junto com o capital de outros investidores. REITs são normalmente compostos de ações, tornando-os muito mais líquidos do que os investimentos imobiliários diretos. Os REITs podem, portanto, ser usados ​​como investimentos de curto ou longo prazo. Mais, você recebe pagamentos regulares na forma de dividendos com base no número de ações REIT que possui.

Acredite ou não, a Securities and Exchange Commission exige que os REITs paguem pelo menos 90% de sua renda tributável em dividendos. No lado negativo, isso significa que você terá que pagar impostos sobre ele.

Você pode comprar REITs de capital aberto no mercado de ações por meio de corretoras como a Schwab ou a TD Ameritrade.

Ou você pode comprar REITs públicos não negociados de plataformas de investimento como Fundrise, DiversyFund, CrowdStreet, e Realty Mogul.

Três tipos principais de REITs

Existem três tipos principais de REITs:

1. REITs de patrimônio

REITs de ações são o tipo mais popular, representando 90% de todos os REITs. REITs de patrimônio geram receita de imóveis físicos, incluindo escritório, residencial, retalho, ou propriedades de saúde. Os tipos de propriedade tendem a variar de fundo para fundo.

2. REITs de hipoteca

As hipotecas REITs investem em hipotecas imobiliárias em vez de propriedades reais. Como resultado, os acionistas são pagos por meio do pagamento de juros sobre empréstimos individuais sobre as propriedades do fundo.

3. REITs híbridos

Os REITs híbridos fornecem uma combinação de financiamento hipotecário e de capital para os investidores. Em outras palavras, se você investir em um REIT híbrido, você pode coletar juros e receita de aluguel.

Como REITs são diferentes de imóveis diretos

Comprar REITs é muito diferente de comprar propriedades físicas. Aqui estão algumas razões do porquê.

REITs têm uma barreira menor de entrada

Investir em propriedade física requer um nível básico de conhecimento. Por exemplo, você precisa conhecer o mercado local onde está comprando para ter uma noção de seu ROI potencial ao alugar ou vender.

Você também deve possuir conhecimento sobre reparos domésticos ou ter uma forte rede de empreiteiros e administradores de propriedades para manter sua propriedade ou colocá-la em forma para revenda. Você também pode ter que revisar coisas como depreciação e potenciais deduções fiscais.

Por outro lado, você não precisa saber nenhuma dessas coisas para investir em REITs. Tudo que você precisa é o desejo de possuir um imóvel e dinheiro suficiente para investir.

Saber mais:

• Confira nossa postagem sobre as principais estratégias de investimento imobiliário

REITs custam menos

Investir em propriedade direta pode ser exorbitantemente caro. Novos investidores imobiliários costumam se surpreender ao ver muitas das taxas associadas ao investimento imobiliário.

Por exemplo, para comprar um imóvel, normalmente você precisa garantir um empréstimo hipotecário - e absorver as taxas de juros associadas. Você também precisa de uma quantia significativa de dinheiro para um pagamento inicial.

Para evitar o pagamento de seguro hipotecário (PMI), você pode ter que reduzir 20% ou mais. E isso tudo antes de os custos de fechamento entrarem na equação, que acrescenta milhares de dólares extras que você deve pagar adiantado ou durante o curso de um empréstimo.

Os altos custos dos investimentos imobiliários são suficientes para dissuadir muitos investidores desde o início.

REITs, por outro lado, tendem a ser muito mais acessíveis. A maioria dos REITs normalmente vem com um investimento mínimo de apenas $ 1, 000 a $ 2, 500 ou mais.

Ao mesmo tempo, você não terá que passar pelo processo de garantir uma hipoteca ou fazer pagamentos mensais do empréstimo.

REITs requerem muito menos esforço

Investir em REITs pode levar a uma renda passiva, o que significa que você pode ganhar dinheiro sem ter que fazer nenhum trabalho. Em outras palavras, você não terá que se preocupar com eletrodomésticos quebrados, tratamento do relvado, conserto de telhados, fluxo de caixa mensal, ou qualquer coisa dessa natureza.

Isso torna os REITs ideais para pessoas que não têm tempo ou desejo de assumir a responsabilidade de um investimento imobiliário tradicional. Tudo que você precisa fazer é pesquisar e comprar um fundo, sente-se, e certifique-se de que seu desempenho está de acordo com os padrões.

A compra de um imóvel físico pode levar a uma renda passiva, também, Mas não sempre.

Transformar uma propriedade física em renda passiva geralmente envolve trabalhar com uma empresa de administração de propriedades que gerencia todos os aspectos relacionados à manutenção da propriedade e às relações com o locatário.

Para ter certeza, as empresas de administração de imóveis podem facilitar a vida dos investidores. Mas também podem ser muito caros, custando centenas ou milhares de dólares todos os meses, dependendo dos serviços que prestam.

Sem lidar com inquilinos

Além de não ter que se preocupar com manutenção, você também não precisa se preocupar em lidar com inquilinos. Isso significa que você será poupado de encontrar pessoas para alugar ou arrendar seu espaço, cobrando pagamentos, enfrentando reclamações, e lidar com despejos se as pessoas pararem de pagar.

O último cenário acontece mais do que você imagina. Além disso, alguns estados têm leis muito rígidas que protegem os inquilinos quando eles param de pagar o aluguel - tornando muito difícil para os proprietários agirem. Apesar do que você possa pensar, despejos nem sempre são um processo direto.

REITs oferecem muito mais liquidez

As propriedades diretas podem ser muito difíceis de mover e levar meses ou até anos para serem vendidas.

Uma das melhores partes dos REITs é que eles são altamente líquidos. Você tem a liberdade de comprá-las ou vendê-las como faria com qualquer outra ação.

Apenas certifique-se de estar atento a quaisquer taxas potenciais ao vender REITs. Os fundos às vezes podem conter taxas ocultas. Meus leitores de longa data sabem o que penso sobre taxas. (Spoiler:não sou fã!)

Como os fatores de risco em

Todos os investimentos imobiliários vêm com uma quantidade inerente de risco. Não há como contornar a volatilidade do mercado.

Se você comprar REITs, seus investimentos dependem muito do estado do mercado imobiliário ou de imóveis comerciais. Contudo, nem todos os locais tendem a ser afetados pelas flutuações do mercado. Depende muito do que você está investindo, e onde está localizado.

Investir em um único imóvel também pode expô-lo a muitos riscos, especialmente quando se considera que seu investimento não levará a tanta diversificação quanto colocar seu dinheiro em um fundo de índice. Por exemplo, existe o risco de ser ilíquido, risco de dano, e risco do inquilino - além do risco de mercado.

Revise sua carteira de investimentos antes de tomar uma decisão sobre uma propriedade específica ou REIT, e avaliar sua tolerância ao risco. Tente determinar sua capacidade de resistir a um mau investimento antes de fazer grandes movimentos.

perguntas frequentes

Quanto do meu portfólio deve ir para o setor imobiliário?

Antes de investir em imóveis, é uma boa ideia dar uma olhada em seu portfólio e ver como seus investimentos são alocados.

Lembre-se de que os imóveis só devem fazer parte de seu portfólio geral. Para se proteger, evite colocar muito em uma determinada área. A menos que você tenha em mente ser um magnata legítimo, os imóveis devem ocupar apenas 5% a 10% de seu portfólio geral.

Como tal, se você está pensando em investir em imóveis, você pode querer começar alocando seu dinheiro em um fundo de corretagem em uma gama de ações individuais, fundos negociados em bolsa (ETFs), fundos de índice, e títulos - junto com seus investimentos REIT. Você não quer estar muito focado em uma única classe de ativos.

De forma similar, apenas dê entrada em uma propriedade física quando estiver em condições de fazê-lo. Por aqui, você pode distribuir o risco e se proteger caso sua propriedade de investimento não dê certo.

Saber mais:

• Confira nossa postagem sobre ETF vs. Fundos de Índice

É difícil virar uma casa?

Inverter uma casa pode ser muito difícil - especialmente se você nunca fez isso antes.

Muitas vezes, novos investidores compram uma casa pensando que podem dar meia-volta e renovar para uma venda rápida, apenas para descobrir que o processo é muito mais complicado. Por exemplo, eles podem descobrir da maneira mais difícil que uma casa não será vendida pelo que esperavam originalmente. Além disso, as pessoas costumam investir muito dinheiro em reparos e atualizações.

Se você está pensando em vender uma casa, certifique-se de ter uma equipe de especialistas para orientá-lo durante o processo. Você precisa de um corretor imobiliário experiente e empreiteiros que saibam o que estão fazendo - e estejam dispostos a cobrar um preço justo.

Devo ter duas hipotecas?

Ter duas hipotecas pode ser arriscado. Contudo, muitas vezes é necessário ao comprar uma propriedade de investimento.

Se você está pensando em assumir uma segunda hipoteca para seu imóvel alugado, certifique-se de ter um fluxo de caixa estável e muitas economias de emergência guardadas no caso de sua segunda propriedade não ser alugada ou vendida rapidamente. Provavelmente, seu credor exigirá que você tenha uma grande pilha de dinheiro economizado.

A última coisa que você (e seu credor) deseja é entrar em uma situação em que tenha uma segunda hipoteca e não haja renda suficiente para cobrir despesas imprevistas.

O que é um encerramento?

Quando o proprietário de uma casa atrasa o pagamento da hipoteca, a propriedade fica danificada. Uma vez que uma casa fica angustiada, um banco geralmente começa a explorar suas opções. Isso pode incluir tentar organizar uma venda a descoberto e incentivar o proprietário a vender.

Se outros pagamentos não forem feitos e uma venda a descoberto não for acertada, o banco pode intervir e confiscar a casa. Neste ponto, a casa fica hipotecada.

Os credores irão então colocar a casa no mercado. Em alguns casos, irá a leilão e ao licitante com lance mais alto.

As execuções hipotecárias podem ser grandes oportunidades de compra para os investidores. Contudo, eles também podem ser arriscados. Esses tipos de vendas podem vir com danos estruturais ou cosméticos devido à negligência.

Alguns investidores se sentem desconfortáveis ​​em comprar propriedades hipotecadas. Contudo, é importante separar a emoção do investimento imobiliário e olhar para todas as oportunidades puramente como transações comerciais. De outra forma, você pode perder algumas grandes chances de ganhar dinheiro.

O que é uma troca 1031?

Um dos principais motivos pelos quais as pessoas investem em imóveis diretos são as vantagens fiscais que uma troca 1031 pode oferecer. Resumidamente, o processo envolve o diferimento de impostos sobre ganhos de capital que você ganha com a venda de sua propriedade de investimento - se você reinvestir esses fundos em uma propriedade de investimento subsequente.

Uma troca 1031 pode ocorrer quando as seguintes coisas acontecem:

1. Você vende uma propriedade de investimento com lucro.

2. Você compra uma propriedade de investimento subsequente de valor igual ou superior à sua propriedade anterior.

3. Ambas as transações devem ocorrer em um período de tempo específico, e sob certas condições.

Por exemplo, você pode vender uma casa multifamiliar, e comprar várias propriedades de investimento que valem a mesma quantia ou mais.

The Bottom Line

Há muito a se considerar ao decidir entre REITs e propriedades diretas. No fim do dia, tudo se resume em qual direção você prefere, e o que faz sentido para sua situação específica.

Um investimento direto pode fornecer acesso a uma propriedade que se valoriza com o tempo e gera fluxo de caixa estável. Ou você pode virar uma casa para obter um bom ganho de lucro e embolsar o produto (depois de pagar impostos sobre ganhos de capital, claro). Mas para fazer qualquer uma dessas coisas com sucesso, vai exigir muito tempo e esforço.

Por outro lado, REITs podem até superar os investimentos imobiliários diretos, e eles vêm com muito menos despesas e pouco ou nenhum incômodo. Tomar as medidas certas agora pode levar a lucros impressionantes no futuro. Mas, como acontece com qualquer investimento, você também pode perder dinheiro. Faça sua pesquisa antes de entrar em qualquer setor imobiliário e você estará alguns passos à frente.