Comprar uma lavanderia é um bom investimento?

Você sente o chamado para se tornar um pequeno empresário e está considerando entrar no setor de lavanderia automática.

Ou talvez você já tenha alguns outros negócios em andamento, e você está se perguntando se é a atitude certa dar um lance para uma velha lavanderia em sua vizinhança.

Com tantas variáveis ​​a considerar, esta não é uma decisão fácil de tomar. Este artigo cobre os princípios básicos de compra e propriedade de uma lavanderia e explica como determinar se é uma escolha inteligente para sua carreira.

Dicas para comprar uma lavanderia

1. Comece com uma avaliação financeira
2. Decida se você quer um parceiro
3. Considere apenas comprar o prédio
4. Contrate um bom agente imobiliário
5. Consulte vários credores
6. Tenha um 'porquê' antes de investir
7. Pesquise REITs

1. Comece com uma avaliação financeira

Começar uma lavanderia é muito mais complicado do que comprar um imóvel básico para aluguel. Há muito mais risco e muitos outros fatores que determinam a lucratividade.

Antes de seguir em frente, você primeiro tem que avaliar se você está no lugar certo para começar seu próprio negócio. Certifique-se de que sua dívida seja mínima e que você tenha uma boa quantidade de dinheiro economizada para usar como entrada e fazer upgrades.

Se você não tem dinheiro para se cobrir durante uma recessão ou para pagar por reparos essenciais, você provavelmente não está na melhor posição para começar um novo negócio.

2. Decida se você quer um parceiro

Pode ser uma boa ideia ir com um parceiro. Pelo menos, você deve consultar alguém que tenha experiência em administrar uma lavanderia.

A vantagem de entrar com um parceiro experiente é que ele pode ajudá-lo a evitar erros caros, e eles podem dividir os custos do investimento inicial e despesas contínuas.

3. Considere apenas comprar o prédio

Outra opção a explorar é comprar um prédio com uma lavanderia existente e alugá-lo para outra empresa.

Por exemplo, pode haver uma lavanderia local ou uma rede procurando franquia em sua área. Esta organização terá mais recursos, incluindo dinheiro, pessoal, e possivelmente até mesmo uma base de clientes que eles possam trazer.

Essa opção pode ser muito menos estressante. Você pode sentar e receber o pagamento do aluguel mensal, deixando os locatários para lidar com as operações do dia-a-dia, atualizações de equipamentos, e manutenção.

Saber mais:

• Confira nossa postagem sobre os Melhores Investimentos Imobiliários

4. Contrate um bom agente imobiliário

Uma das melhores maneiras de obter vantagem no mercado imobiliário é contratar um corretor de imóveis que seja um negociador buldogue.

Seu corretor de imóveis deve ser perspicaz e altamente informado sobre o mercado que você está procurando. Essa pessoa também deve ser um especialista em compras.

Lembre-se de que nem todos os agentes são especializados em aquisições. Alguns se especializam em aluguel, enquanto outros fecham negócios. Dito isto, se você já planeja alugar a lavanderia para outra empresa, você pode querer ter um corretor de imóveis separado para ajudá-lo a arrendar assim que você se tornar oficialmente o proprietário.

5. Consulte vários credores

Provavelmente, você precisará de um empréstimo hipotecário para comprar uma lavanderia. Não tome o primeiro empréstimo que aparecer em seu caminho.

Receba a oferta por escrito e pesquise com vários credores para ver se alguém consegue bater o preço. Você pode conseguir uma oferta de empréstimo melhor de um credor concorrente.

Também, certifique-se de consultar seu corretor imobiliário durante esse processo e veja o que ele tem a dizer. Provavelmente, eles terão uma rede de credores aos quais podem encaminhá-lo.

6. Tenha um "porquê" antes de investir

Passe algum tempo pensando por que você deseja ter uma lavanderia self-service. Possuir e operar uma lavanderia pode ser um trabalho exaustivo, e a lucratividade não é garantida.

Você quer estar fisicamente no local todos os dias, ajudando clientes e supervisionando as operações diárias? Ou você planeja contratar outra pessoa para cuidar disso para você?

De qualquer jeito, certifique-se de que você tem paixão pelo negócio e que é algo que você realmente deseja perseguir. Se você está apenas pensando em comprar uma lavanderia para obter lucro, lembre-se de que existem muitos outros tipos de investimentos menos arriscados.

7. Pesquise REITs

Comprar uma lavanderia pode ser uma provação incrivelmente complexa e cara. Você pode descobrir ao longo do processo que simplesmente não vale a pena - mesmo que prometa um fluxo de caixa mensal saudável.

Se for esse o caso, você pode querer investir em fundos de investimento imobiliário (REITs), que são organizações com fins lucrativos que possuem e operam carteiras imobiliárias. Você pode comprar REITs por meio de uma corretora, assim como você faria com ações.

O principal benefício de investir em REITs é que você consegue ter um imóvel sem lidar com todos os custos iniciais ou manutenção contínua.

Saber mais:

• REIT vs. Imobiliário
• Comparação de taxas de corretagem para 2021

Uma empresa de lavanderia é um bom investimento?

De acordo com a Coin Laundry Association, lavanderias normalmente valem a partir de US $ 50, 000 a $ 1 milhão e pode gerar um fluxo de caixa de $ 15, 000 a $ 300, 000 anualmente.

Certo, isso soa incrível no papel. Mas se isso fosse fácil de conseguir, você provavelmente conheceria muitos outros proprietários de lavanderias.

Para determinar se comprar uma lavanderia será um bom retorno do investimento para você, aqui estão alguns dos principais fatores a serem considerados.

Condição de construção

Todos os imóveis comerciais, incluindo lavanderias, são categorizados por sua qualidade geral e normalmente são rotulados como classe A, classe B, ou propriedade de classe C.

Classe A os edifícios estão normalmente em condições mais recentes e localizados na melhor parte da cidade. A maioria das novas lavanderias são classe A. Como você pode esperar, você pode esperar pagar mais por uma propriedade de classe A. Contudo, a propriedade deve exigir menos reparos e deve atrair mais clientes devido à localização privilegiada, o que pode compensar o preço inicial mais alto.

Classe B os edifícios são como uma propriedade no meio da estrada. Eles costumam estar em áreas que não são tão procuradas, mas ainda estão em condições operacionais decentes.

Classe C os edifícios são um degrau adicional e muitas vezes estão em locais indesejáveis ​​e precisam de reparos extensos.

Por que a condição do edifício é importante?

Se você quer atrair clientela, você precisa ter uma lavanderia que não esteja estragada ou suja. As pessoas não vão querer levar suas roupas para uma instalação decrépita.

Isso não quer dizer que você deve ignorar as oportunidades de classe B ou classe C. Tudo depende do preço e do valor futuro da propriedade.

Por exemplo, se você conseguir um bom negócio em uma lavanderia de classe B, você pode ser capaz de fazer upgrades de capital e aumentar seu status para a classe A. Se você decidir seguir este caminho, Ter um entendimento firme de seus custos de reparo é fundamental para o sucesso.

Se você não quiser lidar com o trabalho e os custos envolvidos na atualização das instalações, você provavelmente está melhor indo com uma propriedade de classe A. Por aqui, você terá um investimento pronto para uso que pode começar a gerar receita desde o primeiro dia.

Propriedades de classe C provavelmente serão mais difíceis de gerar lucro. As lavanderias exigem um fluxo constante de clientes para serem lucrativas, que você provavelmente não conseguirá se a propriedade estiver em uma área degradada ou precisar de muitas reformas.

A menos que você obtenha um negócio fantástico ou tenha sorte com a localização (ou seja, se o bairro se tornar desejável em 10 anos), Não prevejo que lavanderias classe C sejam uma boa jogada. Contudo, seu consultor imobiliário é a melhor pessoa para responder a essa pergunta.

Qualidade do equipamento de lavanderia comercial

Se você está comprando suas próprias lavadoras e secadoras, você deve inspecioná-los profissionalmente quanto à qualidade, tão perto quanto você inspeciona o edifício.

Considere trazer um consultor terceirizado independente para analisar o equipamento e fornecer uma visão geral de sua condição e longevidade. A última coisa que você quer é investir em equipamentos que ficarão obsoletos ou descontinuados pelo fabricante em alguns anos, forçando você a gastar mais milhares em novos.

Se você tiver dinheiro, você pode optar por ir com máquinas novas no início. Contudo, isso não é necessariamente um requisito e algo em que você pode pensar com o passar do tempo. Se o equipamento existente estiver funcionando bem, então provavelmente você estará em boa forma.

Localização

A localização deve ser uma consideração importante ao comprar uma lavanderia. As pessoas não gostam de viajar para longe de casa para lavar roupa, então vale a pena encontrar uma instalação que fica perto de complexos de apartamentos e residências.

Ao mesmo tempo, você deve olhar para os dados demográficos da cidade para ter uma ideia da demanda. Procure dados de mercado que indiquem quantas pessoas na área já possuem lavadoras e secadoras e se elas estariam aptas a usar suas instalações.

Ao conduzir esta pesquisa de mercado, você também deve avaliar a competição e descobrir contra quem está enfrentando. Em um mundo ideal, sua lavanderia ficará em uma área com alta demanda e concorrência limitada. Mas é mais fácil falar do que fazer.

Se a competição já existe, tente ter uma ideia se os clientes estão satisfeitos e como o negócio está indo. Você pode descobrir que os clientes estão insatisfeitos com suas opções atuais. Ou talvez os concorrentes existentes já estejam muito ocupados, o que indica que parte dessa demanda pode se espalhar imediatamente para suas instalações.

Outra opção a ser considerada é falar com as autoridades locais ou com o conselho de zoneamento. Essas pessoas normalmente têm um bom entendimento da comunidade local e podem dar uma opinião sobre se uma lavanderia é ou não um plano de negócios viável. Você também pode saber mais sobre a probabilidade de obter aprovação para o negócio e se há algum zoneamento ou obstáculo legal que possa surgir.

Custos inesperados a serem considerados ao comprar uma lavanderia automática

Comprar uma lavanderia pode ser extremamente lucrativo se você conseguir um local em excelentes condições em um local premium.

Ainda, as lavanderias também vêm com despesas pesadas. Aqui estão alguns dos custos mais comuns a serem considerados ao comprar uma lavanderia.

Manutenção da máquina

Entre em qualquer lavanderia e observe quantas máquinas estão com defeito em um determinado momento. Suas máquinas vão inevitavelmente quebrar, exigindo reparos caros. Você pode acabar gastando milhares de dólares anualmente em manutenção e reparos apenas para manter suas máquinas funcionando.

Suprimentos

Você também precisará comprar suprimentos para sua lavanderia. Por exemplo, isso pode incluir detergente, mesas dobráveis, máquinas de venda automática, tokens para máquinas, sacos de roupa suja, balanças de lavanderia, sistemas de pagamento, e possivelmente máquinas de moedas.

Manutenção de instalações

Também é necessário considerar a manutenção das instalações, que precisa ser uma prioridade. Se você deseja atrair convidados e obter boas avaliações, você precisará manter as calçadas desimpedidas, o chão completamente limpo, e os banheiros e máquinas impecáveis. Você terá que fazer essa manutenção sozinho ou contratar alguém para cuidar dela ou de você.

Honorários

Todas as empresas têm taxas administrativas inevitáveis, incluindo impostos, seguro, folha de pagamento, anúncio, e custos de marketing. Você também terá que cortar os cheques de hipoteca mensais, que provavelmente será sua maior despesa.

Serviços de utilidade pública

Lavanderias consomem uma quantidade significativa de água e eletricidade. As máquinas podem ficar muito quentes, também, então você provavelmente precisará de um sistema HVAC de força industrial para manter o local fresco. Esses custos de serviços públicos podem aumentar rapidamente, portanto, certifique-se de incluí-los em seu orçamento operacional mensal.

perguntas frequentes

O que é a associação de lavanderia automática?

A Coin Laundry Association é uma associação comercial líder sem fins lucrativos dedicada a ajudar proprietários e investidores no setor de lavanderia self-service. Eles fornecem uma variedade de recursos e oferecem oportunidades de associação.

Preciso de máquinas de venda automática na minha lavanderia?

Cada centavo conta ao operar uma lavanderia, e oferecer uma máquina de venda automática pode ser uma ótima maneira de ganhar alguma renda extra com seus clientes famintos enquanto esperam que suas roupas sequem.

Saber mais:

• Confira nossa postagem sobre as melhores ideias de renda passiva para 2021

Basta ter em mente que as máquinas de venda automática também consomem uma quantidade significativa de energia, especialmente se você tiver várias máquinas. Eles também requerem manutenção, e você pode ter que assinar um contrato com um distribuidor local.

Se você realmente quer ser prático, você pode ter mais sorte comprando sua própria máquina de venda automática ou vendendo lanches no balcão.

As máquinas de lavar exigem muita manutenção?

sim. As máquinas de lavar devem ser mantidas continuamente, limpo, e desinfetado. De outra forma, você encontrará reclamações de clientes e possivelmente até penalidades do departamento de saúde local. Essa manutenção custa dinheiro, e é um custo inevitável que você não pode economizar.

Os proprietários de lavanderias podem ficar ricos?

sim. Qualquer empresário pode ficar rico fazendo escolhas inteligentes de investimento. Você também pode perder dinheiro.

Uma coisa que você pode fazer é levar a instalação a um ponto altamente lucrativo e, em seguida, alavancar seu patrimônio para abrir um segundo local. Eventualmente, você pode chegar a um ponto em que tem várias lavanderias sob seu nome, tudo arrecadando lucros.

Uma lavanderia é um bom modelo de negócios?

Uma lavanderia gerenciada de maneira adequada pode ser um ótimo modelo de negócios. Contudo, uma lavanderia também pode ser extremamente cara. Tudo depende das decisões que você toma e da equipe que está ao seu redor.

Ter uma lavanderia é um trabalho de tempo integral?

Se você decidir fazer uma abordagem prática e gerenciar tudo sozinho, possuir uma lavanderia pode ser mais do que um trabalho em tempo integral. Pode consumir todo o seu tempo livre e se tornar uma tarefa exaustiva. Contudo, se você contratar outras pessoas para trabalhar para você e terceirizar as operações sempre que puder, você pode comprar de volta algum tempo e torná-la uma experiência mais agradável. No entanto, claro, cada aluguel que você faz corrói seus lucros.

Em última análise, sua experiência de propriedade depende do seu orçamento, sua vontade de estar no local, e se você puder encontrar pessoas confiáveis ​​para manter as operações funcionando perfeitamente.

Todas as lavanderias oferecem lavagem a seco e dobradura?

Algumas lavanderias oferecem serviços de lavagem a seco e dobra, enquanto outros são puramente self-service. Os proprietários de lavanderias costumam fornecer esses serviços porque podem cobrar mais dinheiro. Contudo, eles também exigem a contabilização de custos extras.

The Bottom Line

Pense bem antes de iniciar um negócio de lavanderia operada por moedas. Há muito mais a considerar do que apenas roupas limpas. Você precisará de um plano de negócios robusto e de uma grande equipe para ajudar a administrar suas instalações. Também é essencial fazer a devida diligência para evitar um desastre financeiro.

O resultado final é que as lavanderias podem ser um modelo de negócios extremamente lucrativo, mas podem ser um investimento arriscado, também.

Se você comprar um lugar em um local desejável, você mantém aquele lugar em condições de primeira, e você tem um fluxo constante de clientes satisfeitos, você pode simplesmente se encontrar na estrada para as riquezas da lavanderia. Boa sorte!