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O investimento em gravames fiscais é arriscado para a maioria dos investidores. Aqui está o que você precisa saber antes de começar

O investimento em penhor de impostos pode dar ao seu portfólio exposição a imóveis - tudo sem a necessidade de realmente possuir uma propriedade. Especialistas, Contudo, dizem que o processo é complicado e alertam que os investidores novatos podem se queimar facilmente. Aqui está tudo o que você precisa saber sobre como investir em um certificado de garantia fiscal, incluindo como funciona e os riscos envolvidos.

O que é um penhor fiscal?

Uma garantia fiscal é uma reivindicação legal que um governo local ou municipal coloca sobre a propriedade de um indivíduo quando o proprietário não pagou uma dívida de imposto sobre a propriedade. O aviso normalmente vem antes de ações mais duras, como uma arrecadação de impostos, onde o Internal Revenue Service (IRS) ou os governos locais ou municipais podem realmente confiscar a propriedade de alguém para recuperar a dívida.

Como funciona o investimento em garantia fiscal

Depois que um município emite uma garantia fiscal para um proprietário de imóvel vencido, eles criam o que é chamado de certificado de garantia fiscal que indica quanto em impostos é devido, junto com juros e quaisquer penalidades.

Para recuperar os dólares fiscais inadimplentes, os municípios podem então vender o certificado a investidores privados, que cuidam da cobrança de impostos em troca do direito de cobrar esse dinheiro, mais juros, dos proprietários quando eles eventualmente devolverem o saldo.

Atualmente, 28 estados permitem a transferência ou atribuição de gravames fiscais imobiliários inadimplentes ao setor privado, de acordo com a National Tax Lien Association, uma organização sem fins lucrativos que representa governos, investidores e servicers de garantias fiscais institucionais. É assim que o processo se parece.

1. Os investidores devem licitar para a garantia fiscal em um leilão

Os investidores em penhor de impostos precisam fazer uma oferta pelo certificado em um leilão, e como esse processo funciona depende do município específico. Os investidores em potencial devem começar por se familiarizar com a área local, a National Tax Lien Association recomenda. Entre em contato com as autoridades fiscais em sua área para saber como esses impostos inadimplentes são cobrados.

Os leilões podem ser online ou presenciais. Às vezes, os lances vencedores vão para o investidor disposto a pagar a menor taxa de juros, em um método conhecido como "reduzir a taxa de juros". O município estabelece uma taxa máxima, e o licitante que oferecer a menor taxa de juros abaixo desse máximo vence o leilão. Tenha em mente, Contudo, que conforme as taxas de juros caem, o mesmo acontece com os lucros.

Outros lances vencedores vão para aqueles que pagam a maior quantia em dinheiro, ou premium, acima do valor da garantia.

2. O licitante vencedor paga o saldo e lida com o processo de execução da hipoteca

O que acontece a seguir para os investidores não é algo que ocorre em uma bolsa de valores. O licitante vencedor tem que pagar toda a conta de impostos, incluindo a dívida inadimplente, juros e multas. Então, o investidor tem que esperar até que os proprietários paguem todo o seu saldo - a menos que não o façam.

A maioria dos proprietários de imóveis tem um chamado "período de resgate" - o que geralmente é de um a três anos - antes de serem obrigados a pagar os impostos mais juros na íntegra. Mas se o proprietário não devolver a dívida fiscal, o investidor com penhor fiscal é o responsável por dar o pontapé inicial no processo de execução hipotecária, que permitiria ao investidor assumir a propriedade do imóvel.

Se você ganhar uma garantia em um leilão, você também deve aprender suas responsabilidades. Por exemplo, em Illinois, dentro de quatro meses após a compra de uma garantia, você deve notificar os proprietários de propriedade de que possui a garantia e pode executá-la se eles não pagarem, diz Joanne Musa, um consultor de investimentos em garantias fiscais e fundador da TaxLienLady.com. Em seguida, outra carta deve ser enviada antes do final do período de resgate.

Benefícios e riscos do investimento em gravames fiscais

Os especialistas recomendam pensar cuidadosamente sobre os riscos envolvidos antes de investir em penhor de impostos. Embora alguns investidores possam ser recompensados, outros podem ser pegos no fogo cruzado de regras complicadas e lacunas, que na pior das circunstâncias pode levar a perdas pesadas.

1. As garantias fiscais podem ser um investimento de maior rendimento, Mas não sempre

Do ponto de vista do lucro, a maioria dos investidores ganha seu dinheiro com base na taxa de juros do penhor do imposto. As taxas de juros variam e dependem da jurisdição ou do estado. Por exemplo, a taxa de juros máxima legal é de 16 por cento no Arizona e 18 por cento na Flórida, enquanto no Alabama a taxa é fixada em 12 por cento, de acordo com a National Tax Lien Association.

Lucros, Contudo, nem sempre resultam em rendimentos tão altos durante o processo de licitação. No fim, a maioria dos gravames fiscais adquiridos em leilão são vendidos a taxas entre 3 por cento e 7 por cento nacionalmente, de acordo com Brad Westover, diretor executivo da National Tax Lien Association.

Antes de se aposentar, Richard Rampell, ex-presidente-executivo da Rampell &Rampell, uma firma de contabilidade em Palm Beach, Flórida, experimentou isso em primeira mão. Rampell fazia parte de um pequeno grupo que investiu em ônus fiscais locais no final dos anos 1990 e no início dos anos 2000. Inicialmente, os parceiros se saíram bem. Mas, então, grandes investidores institucionais, incluindo bancos, fundos de hedge e fundos de pensão, perseguiu esses rendimentos mais elevados em leilões em todo o país. Os maiores investidores ajudaram a reduzir as taxas de juros, então o grupo de Rampell não estava mais ganhando dinheiro significativo com garantias.

"No fim, não estávamos indo muito melhor do que um CD, " ele diz. “Pela quantidade de trabalho, não valeu a pena. ”

2. As garantias fiscais vêm com uma data de expiração

Se o proprietário não pagar os impostos sobre a propriedade até o final do período de resgate, o titular da garantia pode iniciar procedimentos de execução hipotecária para se apropriar da propriedade. Mas isso raramente acontece:os impostos geralmente são pagos antes da data de resgate. Ônus também são os primeiros na fila para reembolso, mesmo antes das hipotecas.

Mesmo assim, as garantias fiscais têm uma data de expiração, e o direito do titular de uma garantia de executar a propriedade ou de cobrar seu investimento expira ao mesmo tempo que a garantia.

Depois de comprar uma garantia, você também pode querer pagar impostos sobre a propriedade nos anos seguintes, portanto, ninguém mais pode comprar uma garantia e, portanto, ter uma reivindicação sobre a propriedade.

“Às vezes, são seis meses após o período de resgate, ”Musa diz. “Não pense que você pode simplesmente comprar e esquecer.”

3. O investimento em gravames fiscais requer uma pesquisa completa

Os investidores individuais que estão considerando investir em gravames fiscais devem, sobre tudo, fazer sua lição de casa. Os especialistas sugerem evitar propriedades com danos ambientais, como aquele em que um posto de gasolina despejou material perigoso. Um motivo para isso:em caso de execução hipotecária, a propriedade seria sua.

“Você realmente deve entender o que está comprando, ”Diz Richard Zimmerman, um sócio da Berdon LLP, uma empresa de contabilidade na cidade de Nova York. “Esteja ciente do que é a propriedade, a vizinhança e os valores, para que você não compre uma garantia que não será capaz de cobrar. ”

Os investidores em potencial também devem verificar a propriedade e todas as garantias contra ela, bem como vendas fiscais recentes e preços de venda de propriedades semelhantes. Se uma propriedade tiver outras garantias, isso pode dificultar a obtenção de seu título em caso de execução hipotecária.

Ainda, tenha em mente que as informações que você encontra podem estar desatualizadas.

“As pessoas obtêm uma lista de propriedades e fazem as devidas diligências semanas antes da venda, ”Musa diz. “Metade das propriedades da lista pode ter desaparecido porque os impostos são pagos. Você está perdendo seu tempo. Quanto mais perto da data em que você fizer sua devida diligência, o melhor. Você precisa obter uma lista atualizada. ”

Resultado

Como o investimento em gravames fiscais envolve muita diligência, pode valer a pena considerar investir passivamente por meio de um investidor institucional que seja membro da National Tax Lien Association. Westover diz que 80 por cento dos certificados de garantia fiscal são vendidos a membros do NTLA, e a agência pode muitas vezes combinar os membros do NTLA com os investidores institucionais certos. Isso pode tornar o gerenciamento do processo mais fácil, especialmente para um iniciante.

Embora os investimentos em penhor de impostos possam oferecer um retorno generoso, esteja ciente das letras miúdas, detalhes e regras.

“Tive alguns clientes e amigos que investiram em gravames fiscais em grande escala quase como um negócio e tiveram um bom desempenho, ”Diz Martin Cass, diretor regional de serviços a clientes privados na BDO USA, uma firma de contabilidade em West Palm Beach, Flórida. “Mas é complicado. Você tem que entender os detalhes. ”