p “Quanta casa posso pagar?” Responder a esta pergunta corretamente é uma das chaves para construir uma vida feliz, vida rica. Infelizmente, existe uma vasta indústria de habitação nos EUA que visa fornecer o errado responder.
p Você vê, a habitação é de longe a maior despesa no orçamento da maioria das pessoas. De acordo com a Pesquisa de Despesas do Consumidor de 2016 do governo dos EUA, a família americana média gasta US $ 1.573,83 com moradia e despesas relacionadas todos os meses. Isso é mais do que gastam em comida, confecções, cuidados de saúde, e entretenimento juntos!
p Muitas pessoas que lutam para sobreviver concentram sua atenção em ajustar seu orçamento. Eles tentam economizar muito dinheiro juntando cupons, cultivando sua própria comida, e / ou confeccionar suas próprias roupas. Embora não haja nada de errado com hábitos frugais - aplaudo a economia diária! - todas essas ações combinado não terá (e não pode) ter o mesmo impacto em seu orçamento que manter seus pagamentos de habitação acessíveis.
p Parte do problema é o que chamo de Complexo Industrial Imobiliário, cada peça tem interesse em convencer os consumidores de que, casas mais caras são melhores. Agente imobiliário, corretores de hipotecas, programas de compras em casa, e revistas sofisticadas encorajam as pessoas a comprar no topo de seu orçamento. Mas comprar no topo de seu orçamento de habitação é perigoso.
p Comprar uma casa é uma decisão importante, financeiramente e de outra forma. Se você vai comprar um lugar, é importante saber quanta casa você pode realmente pagar.
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Relação dívida / renda
p Os economistas têm usado décadas de estatísticas financeiras para criar modelos de computador para prever quanto as pessoas podem gastar com habitação e dívidas. Os bancos usam esses modelos para descobrir quanto elas acho que você pode gastar em habitação.
p Tradicionalmente, Os credores usam o que é chamado de índice dívida / renda (ou índice DTI) - uma medida de quanto de sua receita vai para a dívida a cada mês - para estimar quanto você pode pagar por uma casa sem risco de inadimplência. Isso pode parecer complicado, Mas isso não.
p Para encontrar essa proporção, divida o pagamento mensal da dívida pela renda bruta (antes dos impostos). Então, por exemplo, se você pagar $ 400 em dívidas todos os meses e tiver uma renda de $ 4000, então sua proporção de DTI é de 10%. Se você pagar $ 800 para dívidas com uma renda de $ 4000, seu índice de DTI é de 20%. Quanto menor for a relação dívida / renda, o melhor.
p Os bancos e corretores de hipotecas consideram dois números ao decidir quanto emprestar:
O índice de DTI inicial (às vezes chamado de índice de despesas com habitação), que inclui apenas suas despesas de moradia:princípio de hipoteca, interesse, impostos, e seguro.
O índice de DTI de back-end (também conhecido como índice de despesa total), que incluem todos os itens acima, além de outros pagamentos de dívidas, como empréstimos para automóveis, empréstimos para estudantes, e cartões de crédito.
p A principal coisa a entender sobre os índices dívida / receita é que eles são usados para estimar o do credor risco, não é teu. Isso é, sua hipoteca os usa para verificar se eles acham que você será capaz de fazer os pagamentos - e não se você pode confortavelmente fazer os pagamentos.
p Se você quiser espaço no seu orçamento para se divertir, você deve optar por uma relação dívida / receita mais baixa do que o seu agente imobiliário e corretor de hipotecas dizem que você pode usar.
Quanta casa você pode pagar?
p Durante a década de 1970 (antes que as dívidas com cartão de crédito fossem comuns), O DTI não foi dividido entre front-end e back-end. Havia apenas uma proporção, e era 25%. Se sua hipoteca, impostos, e os custos de seguro eram menos de 25% de sua receita, as pessoas presumiram que você poderia fazer o pagamento.
p Esta ainda é uma excelente regra prática:não gaste mais do que 25% de seu orçamento com habitação. (Na verdade, este é o número que o guru do dinheiro Dave Ramsey defende.)
p Dito isto, as diretrizes da dívida para renda foram relaxadas ao longo dos anos.
Quando minha ex-mulher e eu compramos nossa primeira casa em 1993, nosso corretor de hipotecas nos disse que nosso índice de DTI inicial deveria ser de 28% ou menos, o que significa que não poderíamos pagar mais do que 28% de nossa renda bruta para habitação. A proporção de DTI de back-end foi limitada a 36%, o que significava que nossas despesas com moradia e outros pagamentos de dívidas combinados não poderiam ser mais do que 36% de nossa receita.
Quando minha ex-mulher e eu compramos uma nova casa em 2004, as taxas de DTI aceitas aumentaram 5%. “Esse número de 28% está desatualizado, " nós fomos avisados. “A maioria das pessoas pode chegar a 33%.” O índice de back-end foi aumentado para 38%.
De acordo com o site da Fannie Mae, em 2018, as taxas máximas de DTI de back-end são de até 45% (e às vezes até 50% ) Esses números são insanos. Ninguém deveria gastar metade de sua receita bruta em dívidas - nem mesmo dívidas hipotecárias! Essa é uma receita para um desastre financeiro.
p Aqui está uma pequena tabela que criei para mostrar que tipo de pagamento de habitação você estaria olhando com base em sua receita antes dos impostos (a coluna da esquerda) e vários índices dívida / receita (a linha do cabeçalho):
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p Um aumento de 5% em sua relação dívida / receita pode não parecer grande coisa. Mas quando você está falando sobre o pagamento da casa, é enorme.
p Em 2016, a família americana média ganhava $ 74, 664 antes dos impostos. Usando isso, uma mudança de 5% seria $ 3.733,20 por ano ou $ 311,10 por mês. Muitas pessoas perderam suas casas durante a crise imobiliária porque aceitaram pagamentos de hipotecas que custavam apenas US $ 300 a mais do que podiam pagar a cada mês.
Exemplos da vida real
p Quando minha ex-esposa e eu nos mudamos em 2004, nossos pagamentos de habitação passaram de cerca de US $ 1200 por mês para cerca de US $ 1600 por mês. Essa diferença de $ 400 por mês foi o suficiente para me deixar em pânico com o dinheiro.
p De forma similar, meu irmão mais novo cometeu o erro de acreditar nos bancos quando eles lhe disseram que ele poderia pagar uma grande quantia para a moradia. Ele poderia no início. Mas quando a crise financeira atingiu em 2008 e 2009, ele estava ferrado. Porque ele comprou no topo de seu orçamento, quando sua renda diminuiu, o mesmo aconteceu com sua capacidade de pagar sua hipoteca. Ele perdeu sua casa para execução hipotecária.
p Em geral, os bancos ficarão felizes em lhe emprestar quanto dinheiro você quiser. (Dentro do razoável, claro, e se o seu crédito for bom.) Eles não vão impedi-lo de assumir mais dívidas se os modelos de computador deles disserem que você pode pagar. Cabe a tu para ter cautela.
p No O proprietário milionário automático , David Bach escreve [ênfase minha]:
p Em geral, você deve presumir que o valor que o banco ou a empresa hipotecária irá emprestar a você é maior do que deveria. … Não brinque com isso. Faça as contas. Seja realista sobre sua situação. Não finja que está em melhor forma do que está.
p Lembrar: Ninguém se preocupa mais com seu dinheiro do que você. Seu agente imobiliário, corretor hipotecário, e os bancos têm todo o interesse em encorajá-lo a comprar o máximo de casa possível - suas receitas dependem disso. Ouça o que eles têm a dizer, mas tome sua decisão com base no que é melhor para tu .
Brincando de casinha
p Se você acha que está pronto para comprar uma casa, leve alguns meses para fazer um teste. No O livro do dinheiro para os jovens, Fabuloso, e quebrou , Suze Orman diz que você deve “brincar de casinha antes de comprar uma casa”. Eu gosto desta ideia. Funciona assim:
Descubra quanto você acha que pode pagar por uma casa todos os meses, incluindo hipoteca e manutenção. Vamos usar $ 1.750 como exemplo.
Subtraia o valor que você está pagando atualmente pela moradia. Se o seu aluguel (ou hipoteca atual) é de $ 1000 por mês, você subtrairia isso de nossos hipotéticos $ 1.750 para obter $ 750 por mês.
Abra um novo, conta poupança separada. No primeiro dia de cada um dos próximos seis meses , coloque $ 750 nesta conta.
p Este exercício permite que você experimente como é fazer um pagamento habitacional mais alto. Se você não consegue fazer esses números funcionarem, Orman diz que você precisa esperar:
p Se você perder um pagamento, ou se você atrasar constantemente os pagamentos, você não está pronto para comprar uma casa. Se você pode lidar com os pagamentos extras, então você tem o polegar para cima para começar a procurar uma casa para comprar.
p De um modo geral, uma vez que você economizou 20% para um pagamento inicial e pode pagar o pagamento mensal da hipoteca, você está pronto para começar a procurar um lar. Sim, tu posso compre uma casa com uma entrada menor - comprei minha primeira casa com uma entrada de 2%! - mas vai te custar no longo prazo. Você precisará ter seguro hipotecário privado (PMI), você vai pagar mais juros, e você pode se colocar em uma posição em que não pode se dar ao luxo de manter sua casa.
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The Bottom Line
p Freqüentemente, os compradores de casas são instruídos a “comprar o máximo de casa que puderem”. Mas o problema com esse conselho é que ele o deixa sem um buffer. E se você perder seu emprego? E se você for forçado a vender sua casa depois que os preços dos imóveis caírem?
p Em vez de comprar o máximo de casa que você puder pagar, compre apenas a quantidade de casa que você necessidade . Pense nos índices convencionais de endividamento como tetos, não alvos.
p Dê a si mesmo uma margem de erro. Em vez de basear seu orçamento de compra de casa em uma proporção de DTI inicial de 36%, considere reduzir para 28%. Ou, melhor ainda, 25% (como nos velhos tempos!).
p Se você tem uma renda familiar média nos EUA de cerca de US $ 75, 000, um índice de DTI de 36% o levaria a um orçamento de $ 2.250 por mês para habitação (assumindo que você não tenha outra dívida). Se você fosse usar uma proporção de DTI de 25% mais conservadora, esse orçamento seria de $ 1563 por mês. Isso representa uma economia de $ 687 por mês - mais de $ 8.000 por ano! Pense apenas:o que você poderia fazer com uma mudança dessas?
p Outra maneira de criar um buffer é basear seu orçamento no pagamento líquido (para levar para casa) em vez de no valor bruto. Ou, se você está em um relacionamento em que ambos os parceiros trabalham, execute os números para apenas uma das duas rendas.
p Não, você não poderá pagar uma grande hipoteca se fizer o que estou recomendando. Mas você sabe o que? Você não se sentirá pressionado pelos pagamentos da hipoteca. E você estará em Muito de menos risco da próxima vez que o mercado imobiliário implodir. Melhor de todos, você pode investir todo o dinheiro que economizou em uma casa para construir uma enorme bola de neve de riqueza!
Quanta casa posso pagar? 
Quanto você pode obter em subsídios de desemprego?