Como obter uma hipoteca e as melhores opções de hipoteca

p Quando você está comprando uma casa, o processo pode parecer intimidante. Primeiro, está encontrando uma casa onde você está pronto para se estabelecer:você tem que pesquisar o que você precisa, casas de turismo, e descobrir quanto você deseja gastar.

p A menos que você tenha o valor total em dinheiro em mãos, é provável que você precise saber como obter uma hipoteca. Infelizmente, esse tipo de empréstimo pode ser um pouco complexo de entender à primeira vista.

p Desvendando as taxas, requisitos, e os termos relacionados a hipotecas são um quebra-cabeça que vale a pena resolver, Contudo. Com o conhecimento certo, você pode tomar uma decisão informada sobre suas opções de hipoteca e ficar um passo mais perto de ser um proprietário.

p Nossa orientação a seguir ajudará a esclarecer algumas dúvidas comuns que você possa ter sobre como obter um empréstimo hipotecário.

O que é uma hipoteca?

p Para atualizá-lo sobre toda a terminologia, vamos começar com o termo mais básico primeiro:hipoteca. Uma hipoteca é um empréstimo de um banco ou de um credor hipotecário específico que o ajuda a comprar uma casa. Este empréstimo é garantido pela casa que você está comprando.

p As hipotecas são geralmente pagas todos os meses e são compostas por 4 partes diferentes:

• Diretor: A quantidade de dinheiro que você pede emprestado e deve devolver ao credor.
• Interesse: O que o credor está cobrando pela concessão do empréstimo.
• Impostos e seguros: Os requisitos de imposto sobre a propriedade em sua propriedade, que pode variar de acordo com onde você mora. As vezes, você paga uma quantia padronizada de impostos e seguro residencial a cada mês que vai para uma conta de garantia. No final do ano ou ciclo de faturamento, o credor hipotecário paga os valores de impostos e seguros devidos em seu nome a partir da conta de custódia.
• Seguro de hipoteca privada: Isso protege o credor se os pagamentos falharem (aplicável apenas em algumas situações de empréstimo, como se você pagasse menos de 20% no pagamento).
• Outros fatores: Seu pagamento também pode incluir fatores adicionais, incluindo taxas HOA.

Eu me qualifico para um empréstimo hipotecário?

p Você está pronto para comprar uma casa e precisa solicitar uma hipoteca, é um momento emocionante - às vezes estressante. Obter uma hipoteca envolve investigar todos os seus detalhes financeiros, como dívidas, renda, e ativos.

p Que etapas você deve seguir para se certificar de que está marcando todas as caixas obrigatórias? Continue lendo ou vá para a seção apropriada para obter as respostas específicas de que precisa sobre como obter uma hipoteca.

1. Verifique sua pontuação de crédito
   • Como faço para aumentar minha pontuação de crédito?
   • Qual é a pontuação de crédito necessária para comprar uma casa?
   • Posso comprar uma casa sem crédito?
2. Conheça a sua relação dívida / renda
3. Descobrir seu adiantamento
   • Posso comprar uma casa sem entrada de dinheiro?
4. Seja pré-qualificado
5. Obtenha a pré-aprovação
6. Escolha a opção certa de hipoteca
   • Empréstimos Convencionais
   • FHA e outros empréstimos apoiados pelo governo
   • Hipoteca de taxa fixa
   • Hipoteca de taxa ajustável
7. Encontre o melhor credor para você
8. Entregue seu aplicativo
9. Aguarde o processo de subscrição
10. Fechando sua nova casa

1. Verifique a saúde e o histórico de seu crédito

p Se você entrar em um banco, eles não vão apenas entregar uma hipoteca, especialmente em nosso cenário econômico pós-recessão. Você tem que provar sua responsabilidade financeira antes de ser aprovado. Uma parte crítica de obter uma hipoteca é saber sua pontuação de crédito e certificar-se de que é alta o suficiente para obter um empréstimo em primeiro lugar.

p A maneira mais fácil de verificar seu relatório de crédito é obter uma cópia gratuita de uma das três agências nacionais de crédito. Você pode obter um relatório gratuito de cada uma vez por ano.

p Existem várias pontuações de crédito diferentes, todos com intervalos diferentes. Quanto maior for sua pontuação, maior a probabilidade de você obter uma hipoteca com taxas favoráveis.

p Você vai precisar de um pontuação de crédito de pelo menos 580 para solicitar um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA), mas você pode descobrir que precisa de uma pontuação mais alta para solicitar uma hipoteca de outro credor.

p Esses requisitos de pontuação mínima podem mudar, Contudo, e a regra geral é quanto maior sua pontuação de crédito, maiores serão suas chances de obter um empréstimo.

Como faço para aumentar minha pontuação de crédito?

p Se você sabe que vai comprar uma casa e percebe que seu crédito pode ser melhorado, você pode ajudar a aumentar sua pontuação de várias maneiras.

• Use menos do seu crédito disponível: Usar uma porcentagem menor de seu crédito disponível é preferível com o valor ideal em 30% ou menos .
• Pague seus saldos: Certifique-se de que grandes quantias de dívidas não estejam acumuladas mês a mês em seus cartões de crédito. Também, preste atenção até mesmo aos pequenos saldos em várias linhas de crédito.
• Pague as contas em dia: Isso é autoexplicativo, mas é uma das partes principais de sua pontuação de crédito.
• Não se surpreenda ao ver dívidas pagas: Se você tem uma dívida que pagou integralmente, mas aparece em seu relatório de crédito, não tente ligar para a agência de crédito para contestar sua existência. Contanto que essas informações sejam precisas, tê-lo em seu relatório de crédito pode ajudar a mostrar aos credores que você era um tomador de empréstimo confiável e que fazia pagamentos regulares. Finalmente pagou seu carro? Isso é simplesmente um “A” em seu cartão de crédito.
• Evite solicitar outras linhas de crédito ou empréstimos: Tentar obter outro cartão de crédito causa uma queda em seu crédito que pode durar um ano. Portanto, mantenha apenas o crédito que você tem.
• Manter contas bancárias mais antigas: Eles são partes valiosas de sua história financeira.

p Dica de profissional: Aquela dívida da biblioteca de 1975 que você nunca pagou pode realmente voltar para assombrá-lo. Se a biblioteca tiver suas informações e ligar para uma agência de cobrança de dívidas, pode danificar seu crédito.

O que é uma boa pontuação de crédito?

p Como as pontuações são classificadas da pior para a melhor? Dependendo do modelo de pontuação que seu credor está usando, as taxas podem parecer um pouco diferentes.

p Por exemplo, As pontuações FICO variam de 300 a 850, e são categorizado da seguinte forma:

• Excelente:800 e superior
• Muito bom:740 - 799
• Bom:670 - 739
• Razoável:580 - 669
• Muito ruim:579 ou inferior

p As classificações VantageScore também seguem uma escala de 300 a 850, mas eles são categorizados de forma diferente:

• Excelente:750 e superior
• Bom:700-749
• Justo:650-699
• Fraco:649 e inferior

Posso comprar uma casa sem crédito?

p Você precisa de um histórico financeiro para comprar uma casa, mas se você não tiver crédito, às vezes, fontes alternativas de crédito, como o pagamento regular de contas de serviços públicos, podem ser usadas. Contudo, sua melhor aposta é planejar com antecedência e isso significa que você precisa começar a construir seu crédito assim que decidir comprar uma casa.

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p Isso pode significar considerar coisas como obter um cartão de crédito, usando-o apropriadamente, e certificando-se de pagar todo o saldo todos os meses. Os credores desejam ver um histórico de crédito consistente, o que significa pelo menos 12 meses de pagamentos regulares.

p Ter um histórico de crédito limitado não significa necessariamente que você não será aprovado para um empréstimo, mas talvez você precise pesquisar para encontrar um credor específico que fará um acordo com você.

2. Esteja familiarizado com sua relação dívida / renda

p Este é um fator crucial para os credores hipotecários que estão analisando seus antecedentes e histórico de crédito. O índice de endividamento (DTI) é o valor da dívida em comparação com o quanto você ganha a cada mês. Isso dá ao credor uma idéia se você será capaz de reembolsar razoavelmente suas dívidas todos os meses e fazer o pagamento da hipoteca.

p Quanto menor for a relação dívida / receita, a melhor forma que você estará para um empréstimo. Um DTI ideal é menos de 36%. Dependendo do credor, às vezes, eles aceitam DTIs de até 43% por cento.

p Para calcular a relação dívida / renda, combine todas as suas dívidas que você paga por mês e divida-as por sua renda bruta (então, antes de impostos e deduções serem retirados).

p Por exemplo, digamos que você terá uma hipoteca de $ 1, 200 por mês e você paga outros $ 300 em empréstimos estudantis e $ 120 em empréstimos para automóveis. Sua dívida mensal total é de $ 1, 620. Se sua renda bruta por mês for $ 7, 000, então seu DTI seria 23% porque $ 1, 620 é cerca de 23% de $ 7, 000

p Quanto maior for o seu DTI, mais arriscado você parece para um credor porque, estatisticamente, aqueles com DTIs mais elevados são os devedores que têm dificuldade em fazer os pagamentos da hipoteca.

p Tenha em mente, cada credor é diferente e os bancos podem tomar decisões caso a caso. Contudo, como uma diretriz geral, você vai querer um DTI menor para as melhores taxas de hipoteca.

3. Calcule o valor do seu adiantamento

p O melhor cenário para pagamentos iniciais é ser capaz de economizar um pouco para um pagamento inicial maior. Um adiantamento de 20% ou mais é o ponto ideal para a aprovação da hipoteca.

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p Seu pagamento inicial é o início de seu patrimônio em sua propriedade, também conhecido como sua participação na propriedade, então um pagamento maior significa que você terá mais patrimônio mais cedo. Isso pode ajudar a protegê-lo se o mercado piorar.

p Os credores gostam de ver pelo menos 20% de entrada porque isso reduz o risco geral como tomador. Alguns benefícios para você, o mutuário, incluem menos taxas iniciais e ao longo do tempo, um pagamento mensal menor da hipoteca, e como dissemos antes, mais equidade mais cedo.

p Infelizmente, o seu sinal é apenas um dos muitos custos financeiros incorridos no início da compra de uma casa. Você também terá que lidar com os custos de fechamento, que abordaremos mais tarde.

Posso comprar uma casa sem entrada de dinheiro?

p Se você não consegue imaginar um pagamento inicial de 20% ou mais, existem outras opções. A outra opção é um pagamento inicial muito mais baixo - mais próximo de 3-5%. Alguns bancos até oferecem condições de empréstimo sem entrada de dinheiro.

p Mas não fique muito animado com um pequeno pagamento ou nenhum - ele vem com uma série de ressalvas.

p A Federal Housing Administration (FHA) é uma agência governamental que ajuda potenciais compradores de casas com renda moderada a serem aprovados para um empréstimo residencial. Para fazer isso, a agência garante uma parte do saldo geral do empréstimo. Os empréstimos da FHA têm algumas das taxas de entrada mais baixas do setor habitacional:tão baixas quanto 3,5%.

p Além disso, se você tiver um adiantamento inferior a 20%, você geralmente tem que pagar pelo seguro hipotecário privado (PMI), que é um tipo de seguro que os credores privados e a FHA exigem quando você paga menos do que o valor de referência de 20%. Você provavelmente também verá que essa taxa foi incluída em seu saldo mensal de hipoteca.

p Se outros programas de empréstimo não tiverem requisitos de seguro hipotecário, eles ainda podem cobrar mais adiantado na forma de outras taxas. Sem considerar, pagar menos em um adiantamento significa que provavelmente você estará pagando mais em taxas e uma taxa de juros mais alta sobre o seu empréstimo à habitação. Assim, você paga mais ao longo da vida do empréstimo.

4. Seja pré-qualificado para uma hipoteca

p As vezes, os credores usam esses termos “pré-qualificado” e “pré-aprovado” alternadamente. Contudo, a pré-qualificação é considerada o primeiro passo em sua jornada para obter uma hipoteca.

p Ser pré-qualificado para uma hipoteca significa que você está dando ao credor suas informações financeiras, como receita bruta e líquida, ativos, dívidas pendentes, e pontuação de crédito.

p Usando essas informações como um guia, o credor analisa suas informações e informa os termos da hipoteca para os quais você pode se qualificar. Usualmente, o processo de pré-qualificação é informal porque não requer evidências concretas de seus detalhes financeiros - a maioria das informações é auto-relatada.

5. Obtenha pré-aprovação para uma hipoteca

p A pré-aprovação de uma hipoteca é a opção mais formal, um passo acima da pré-qualificação. Envolve fornecer os recibos, Se você for, que comprovam sua saúde financeira. Isso envolve documentação como verificação de renda, prova de identidade, e um duro inquérito sobre o seu crédito.

p Sempre pergunte ao credor diretamente o que eles querem dizer com “pré-aprovação” ou “pré-qualificação” para evitar confusão.

p Para solicitar pré-aprovação, você precisará fornecer a um credor evidências financeiras sólidas. Você pode esperar razoavelmente estes documentos e provas serão necessárias:

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• Número da Segurança Social e identificação com foto.
• Comprovante de emprego e renda:
  • Uma carta de seu empregador informando seu salário, data de contratação, e status de emprego.
  • Cópias de seu W-2 mais recente (comprovante de renda anterior) junto com dois recibos de folha de pagamento mais recentes (comprovante de renda atual e atual).
  • Formulário 1099s e sua declaração de lucros e perdas mais recente até a data, se você for autônomo ou freelancer.
  • Receita imobiliária:tome nota da receita de aluguel, de concessão, valor de mercado, e endereço.
• Comprovante de residência.
• Conta bancária:normalmente, são necessários extratos dos últimos 60 dias.
• Cartas de presente:
  • Se alguém está ajudando você com o pagamento da sua casa, eles precisam redigir uma carta-presente formal como prova de que seu presente financeiro é um presente que você não precisa pagar.
• Despesas mensais e dívidas:
  • Histórico de crédito, renda, notas, empréstimos para automóveis e outras obrigações financeiras.

p Novamente, verifique com seu credor as especificações do que você precisa, este é simplesmente um guia.

6. Opções de hipoteca disponíveis

Empréstimos Convencionais

p Um empréstimo convencional é um empréstimo residencial que não é apoiado pelo governo. Existem dois tipos, conforme e não conforme. Os empréstimos em conformidade seguem as regras e limites máximos para os montantes dos empréstimos definidos pela Freddie Mac e pela Fannie Mae. Você pode esperar pagar um seguro privado de hipoteca com esta opção se estiver pagando menos de 20% do pagamento inicial.

p As hipotecas não conformes também são chamadas de “empréstimos jumbo”. Isso significa que eles vão além dos limites de empréstimo definidos pelo governo, e é normalmente adequado para compradores ricos que desejam comprar uma casa em uma área rica.

Empréstimo FHA e outras hipotecas apoiadas pelo governo

p Embora o governo federal não distribua hipotecas, ajuda no processo de compra de uma casa. A Federal Housing Administration (FHA), Departamento de Agricultura (USDA), ou o Departamento de Assuntos de Veteranos (VA), todos oferecem programas de empréstimo para ajudar mais americanos a comprar casas.

p O programa mais comum apoiado pelo governo é um empréstimo FHA. Um empréstimo FHA é uma opção para os mutuários que não podem pagar 20% na compra de sua casa, que têm crédito abaixo da média ou taxas de DTI mais altas. Este empréstimo também pode ajudar os mutuários que têm fontes alternativas de crédito que desejam considerar durante o processo de solicitação de hipoteca, como contas de serviços públicos, Contas de celular, taxas de inscrição em academia, e aluguel.

Hipoteca de taxa fixa

p Este tipo de opção de hipoteca é pago em intervalos de tempo definidos:10, 15, Prazos de 20 ou 30 anos a uma taxa de juros estável. O mais comum é uma hipoteca fixa de 30 anos. A taxa de juros é determinada pelo período do empréstimo, junto com vários outros fatores. Em geral, quanto mais curto for o período do empréstimo, quanto menor a taxa de juros.

p O principal benefício de uma hipoteca de taxa fixa é a segurança. Apesar das mudanças no mercado, suas taxas de juros serão bloqueadas. Os impostos de propriedade e as taxas de seguro podem mudar, mas mês a mês, você pode esperar um pagamento estável.

p Se você planeja se mudar no futuro (em 5-10 anos após a compra de sua casa), considere olhar para hipotecas ajustáveis.

Empréstimos hipotecários de taxa ajustável

p Hipotecas de taxa ajustável, também conhecido como (ARMs), geralmente têm uma taxa de juros inicial mais baixa do que as hipotecas de taxa fixa, mas após um determinado período, a taxa de juros do seu empréstimo muda em intervalos de ajuste de rotina.

p Após o término da taxa de juros de período fixo inicial, o credor define uma nova taxa com base em um índice - também conhecido como a taxa de mercado mais recente - além de uma margem predeterminada, para obter a nova taxa.

p Isso não significa que sua taxa de hipoteca sempre sobe, pode aumentar ou diminuir seus pagamentos mensais. A maioria dos ARMs tem limites rígidos sobre o valor que a taxa de juros e o pagamento mensal da hipoteca podem flutuar.

p Ao considerar um ARM, preste atenção à taxa de juros inicial, a duração da taxa permanecerá nesse valor, e os períodos de ajuste. Você também deve examinar os pagamentos que pode ter de fazer nos extremos de seu limite, para ter certeza de que poderá fazer esses pagamentos futuros.

p ARMs podem ser uma boa opção para aqueles que esperam que sua renda aumente para garantir que eles sejam capazes de cobrir os pagamentos de hipotecas mais elevados ou se você planeja vender sua casa antes que a taxa de juros fixa acabe.

7. Encontre o credor hipotecário certo

p Cada credor é único. Certifique-se de comparar e fazer compras - você não tem nada a perder e ao longo da vida do seu empréstimo, mesmo pequenas frações de um por cento podem economizar muito dinheiro. Isso ocorre porque cada credor tem padrões e procedimentos diferentes com seus termos de empréstimo.

• Pesquisa:verifique as taxas de hipotecas atuais para conhecer as condições gerais do mercado.
• Converse com seu corretor de imóveis:eles são um ótimo recurso para usar e podem ter conexões com o setor de hipotecas e empréstimos imobiliários.
• Peça recomendações a amigos e familiares:certifique-se de ainda tomar a decisão que é melhor para você e os parâmetros que você pode pagar, sua tolerância ao risco, e outras considerações.
• Comparar, no mínimo, três credores:tome nota de quais são as taxas de cada credor e os requisitos de pagamento de entrada, seja um cliente informado.

8. Entregue seu aplicativo

p Se você for com o mesmo credor que pré-aprovou você, a parte difícil já acabou. Você simplesmente precisa atualizar suas informações financeiras mais recentes. Se não, você precisará de suas declarações fiscais dos últimos dois anos, seus recibos de pagamento mais recentes, seus formulários W-2, extratos bancários, prova de identificação, e quaisquer passivos de dívidas pendentes.

p Cada credor tem seus próprios requisitos, portanto, verifique com eles todos os formulários necessários.

9. Esperando o Processo de Subscrição

p O processo de subscrição envolve o credor decidindo se você será oficialmente aprovado para o empréstimo. Durante este tempo, os mesmos detalhes de seu histórico financeiro que foram investigados no processo de pré-aprovação são investigados novamente.

p O credor irá solicitar uma avaliação da casa para ver se o valor do empréstimo corresponde ao valor da propriedade.

p Neste ponto, você pode solicitar uma inspeção residencial. Quaisquer defeitos encontrados podem ser negociados durante o processo de fechamento, como reparos ou até mesmo um preço de venda mais baixo.

10. Processo de Fechamento

p Você está quase lá. Existem algumas coisas para lembrar e fazer enquanto você fecha. O fechamento envolve muitos documentos formais e assinados - seu agente de fechamento ajudará a orientá-lo e certificar-se de que todas as etapas adequadas sejam tomadas.

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p Mas aqui estão algumas coisas que você não quer esquecer:

• Escolha se deseja pagar pontos de desconto:Isso significa que você paga uma taxa (pontos) para reduzir sua taxa de juros. Se você está planejando ficar em sua casa por sete anos ou mais, você pode querer considerar isso.

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• Obtenha o seguro do proprietário: Isso é exigido pelo seu credor. Se você não escolher seu próprio seguro, seu credor pode escolher um para você (e pode ser uma política cara). Sua melhor opção é comparar as políticas e escolher uma com base em suas necessidades.
• Passo a passo final: Certifique-se de que os reparos acordados realmente ocorram e que não haja alterações na casa.
• Obtenha sua divulgação final: Isso listará suas taxas de fechamento.
• O cheque do caixa: Você precisará obter isso do seu banco para pagar as taxas de fechamento.

p Aprender como obter uma hipoteca pode capacitá-lo durante o processo, às vezes árduo, de compra de uma casa. Saber onde obter uma hipoteca, suas opções de hipoteca, e os termos do seu contrato de empréstimo ajudarão a tornar o processo o mais tranquilo possível.