O que é Financiamento de Projetos Imobiliários?

p Project finance é um financiamento de longo prazo de um investimento de capital independente, que são projetos com fluxos de caixa. Demonstração dos fluxos de caixaA Demonstração dos fluxos de caixa (também chamada de demonstração dos fluxos de caixa) é uma das três demonstrações financeiras principais que relatam o caixa e os ativos Ativos tangíveis Ativos tangíveis são ativos com uma forma física e que possuem valor. Os exemplos incluem propriedade, plantar, e equipamento. Ativos tangíveis são os que podem ser identificados de forma distinta. O financiamento de projetos imobiliários é um exemplo clássico. Outros exemplos de financiamento de projetos incluem mineração, óleo e gás, e edifícios e construções.

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p Os fluxos de caixa de financiamento de projetos imobiliários devem ser suficientes para cobrir despesas operacionais e financiar as necessidades de reembolso do financiamento. Tipicamente, o financiamento é composto por dívidaSenior e dívida subordinada; a fim de compreender a dívida sênior e subordinada, devemos primeiro revisar a pilha de capital. A pilha de capital classifica a prioridade de diferentes fontes de financiamento. As dívidas sênior e subordinada referem-se à sua classificação na pilha de capital de uma empresa. Em caso de liquidação, a dívida sênior é paga primeiro e o patrimônio líquido é correspondido à vida útil do ativo.

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Financiamento de projetos imobiliários x finanças corporativas

p Quando uma corporationCorporationA corporation é uma entidade legal criada por indivíduos, acionistas, ou acionistas, com o objetivo de operar com fins lucrativos. As empresas estão autorizadas a celebrar contratos, processe e seja processado, ativos próprios, remeter impostos federais e estaduais, e pedir dinheiro emprestado a instituições financeiras. assume um novo investimento, pode usar fluxos de caixa de outras atividades operacionais para financiar o novo projeto. Ele também pode usar sua qualidade de crédito geral para pedir dinheiro emprestado e financiar o projeto. A corporação também pode emitir ações com um horizonte de tempo indefinido. No financiamento de projetos imobiliários, o patrimônio líquido usado para financiar o projeto é geralmente reembolsado no final de um horizonte de tempo específico.

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Pilha de capital em financiamento de projetos imobiliários

p Quando se trata de financiamento de projetos imobiliários, a pilha de capital inclui várias considerações, do seguinte modo:

• Retira empréstimos de construção para financiamento
• Segurança e prioridade para vários credores na pilha de capital
• Termo que corresponde ao tempo que leva para desenvolver e vender o projeto
• Trade-offs entre taxa de juros fixa e flutuante
• Preços em torno do patrimônio

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p A pilha de capital, que consiste em todos os diferentes tipos de financiamento que podem ser usados, normalmente compreende o seguinte:

• Débito sênior
• Dívida subordinada
• Capital próprio

p A dívida sênior é o capital mais garantido, enquanto o patrimônio líquido é o mais arriscado dos três.

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Termos e definições do setor de financiamento de projetos imobiliários

p Para construir um modelo financeiro, precisamos entender os termos e definições importantes freqüentemente usados ​​no financiamento de projetos imobiliários:

• Empréstimo para valor (LTV) :O montante do financiamento por dívida que um credor fornecerá como uma porcentagem do valor de mercado do imóvel.

• Empréstimo para custo (LTC) :O montante do financiamento por dívida que um credor fornecerá como uma porcentagem do custo de um empreendimento.

• Receita operacional líquida (NOI) :Receita bruta de aluguel menos despesas operacionais (impostos sobre a propriedade, seguro, manutenção, etc.).

• Taxa de capitalização :NOI dividido pelo valor do imóvel, expressa como uma porcentagem.

• Período de amortização :O número de períodos (meses ou anos) que os reembolsos do principal de um empréstimo levam para serem concluídos.

• Prazo :O período de tempo durante o qual é acordada a taxa de juros de um empréstimo hipotecário.

• Sócio geral (GP) :Um proprietário de uma parceria com responsabilidade ilimitada - geralmente um gerente que participa ativamente das operações.

• Parceiro limitado (LP) :Um investidor passivo com capacidade limitada, com base no valor que investiram no projeto.

• Empréstimo de terra :Financiamento utilizado para aquisição de terreno sem NOI. O valor de longo prazo será muito inferior ao de uma propriedade geradora de renda.

• Proporção de espaço físico (FSR) :Usado para determinar o tamanho de um edifício e controlar a densidade de desenvolvimento de um lote de terreno.

• Área bruta de construção (GBA) :A soma de todos os espaços de construção de uma parede a outra.

• Área bruta locável (ABL) :A soma de todos os espaços habitáveis ​​fechados.

• Área bruta do site :As medidas bidimensionais de um site, com base em suas linhas de propriedade .

• Deduções :Uma parte da área bruta do local que não pode ser construída, como áreas de acesso público, estradas, pistas, etc.

• Área do site da rede :A área bruta do site, menos quaisquer deduções.

• GBA máximo :A área bruta de construção, calculado com base no FSR.

• GBA de construção :A área bruta de construção, com base em planos de construção.

• Área vendável :A área bruta de construção com base na construção, menos todos os espaços comuns ou outras áreas não vendáveis.

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Financiamento de projetos imobiliários - cronograma de desenvolvimento

p Compreender o processo de desenvolvimento e o cronograma nos ajuda a obter um mapa claro ao construir um modelo de financiamento de projetos imobiliários. Existem várias etapas em um projeto de incorporação imobiliária:

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p Diferentes tipos de financiamento são usados ​​em cada fase do ciclo de vida do financiamento de projetos imobiliários. Por exemplo, uma empresa pode usar capital próprio para financiar a obtenção de negócios. Isso ocorre porque há alto risco nas fases iniciais de um projeto e, Portanto, pode ser difícil obter empréstimos bancários. Nas fases posteriores, como rezoneamento e pré-desenvolvimento, os projetos são geralmente financiados com empréstimos e capital.

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Financiamento de projetos imobiliários - modelo financeiro e avaliação

p Abaixo está uma captura de tela do Curso de Modelagem Financeira Imobiliária da CFI, onde você pode aprender como construir um modelo de desenvolvimento do zero no Excel. Instruções passo a passo.

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Mais recursos

p Esperamos que você tenha gostado de ler o guia do CFI para financiamento de projetos imobiliários. A CFI oferece o Financial Modeling &Valuation Analyst (FMVA) ™ Torne-se um Certified Financial Modeling &Valuation Analyst (FMVA) ® A certificação do Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ® o ajudará a ganhar a confiança necessária em sua carreira financeira. Inscreva-se hoje! programa de certificação para aqueles que procuram levar suas carreiras para o próximo nível. Para ajudá-lo a progredir em sua carreira, verifique os recursos CFI adicionais abaixo:

• Due Diligence em Project FinanceDue Diligence em Project Finance A diligência devida em project finance envolve o gerenciamento e a revisão dos aspectos relacionados a um negócio. A devida diligência adequada garante que não surjam surpresas em relação a uma transação financeira. O processo envolve um exame abrangente da transação e a preparação de uma nota de avaliação de crédito.
• Melhores práticas de modelagem financeiraPráticas recomendadas de modelagem financeiraEste artigo é para fornecer aos leitores informações sobre as melhores práticas de modelagem financeira e um fácil de seguir, guia passo a passo para construir um modelo financeiro.
• Modelo de orçamento do projeto Modelo de orçamento do projetoEste modelo de orçamento do projeto fornece uma ferramenta para resumir o orçamento de custo de um projeto. O Orçamento do Projeto é uma ferramenta usada pelos gerentes de projeto para estimar o custo total de um projeto. Um modelo de orçamento do projeto inclui uma estimativa detalhada de todos os custos que provavelmente serão incorridos antes da conclusão do projeto
• Real Estate Joint VentureReal Estate Joint VentureA Real Estate Joint Venture (JV) desempenha um papel crucial no desenvolvimento e financiamento da maioria dos grandes projetos imobiliários.