Quanto custa refinanciar uma hipoteca?

Qualquer decisão de hipoteca que você fizer provavelmente será grande. Mas antes de decidir fazê-lo, precisamos saber quanto custa refinanciar uma hipoteca.

Refinanciar uma hipoteca não é como refinanciar outros tipos de empréstimos. Existem todos os tipos de taxas extras que acompanham isso. Se você deve ou não refinanciar uma hipoteca depende da sua situação.

Vamos dar uma olhada se você deve refinanciar e quanto isso pode custar.

Por que refinanciar uma hipoteca?

Existem várias razões pelas quais você pode optar por refinanciar sua hipoteca. Por exemplo, você pode encontrar uma taxa de juros e um pagamento mensal mais baixos, mudar para um prazo mais longo ou sacar seu empréstimo existente.

Há outros motivos também. Alguns optam por refinanciar de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) para uma hipoteca de taxa fixa.

Saque vs. HELOC

Um refinanciamento de saque e uma linha de crédito home equity (HELOC) são duas maneiras de potencialmente obter acesso ao dinheiro.

Refinanciamento de saque

Com um refinanciamento de saque, você assume um novo empréstimo hipotecário. O apelo é que o novo empréstimo pode ser por um valor maior do que o que você deve atualmente pela casa. Ao mesmo tempo, você pode conseguir uma taxa mais baixa.

Por exemplo, se o saldo do seu empréstimo for de $ 150.000 na casa a 4,8%, você poderá sacar um empréstimo de $ 200.000 a 3,9%. Isso pode economizar dinheiro a longo prazo, dando-lhe acesso ao dinheiro.

HELOC

Um HELOC funciona um pouco diferente. Nesse caso, você está emprestando contra o valor da sua casa. Isso geralmente é chamado de seu “patrimônio”. Se você pagou $ 50.000 em sua hipoteca, você pode emprestar contra esses $ 50.000.

No entanto, você normalmente não pode emprestar o valor total do patrimônio em sua casa. Geralmente é limitado a 80% a 90%.

Observe que, com um HELOC e um refinanciamento de saque, você ainda está emprestando dinheiro em ambos os casos. A diferença é que, com um HELOC, você empresta contra o patrimônio da sua casa.

Com um refinanciamento de saque, por outro lado, você assume uma nova hipoteca por um valor de empréstimo maior. Mas lembre-se de que você pode conseguir uma taxa de juros mais baixa, o que pode torná-lo um negócio melhor.

ARM x hipoteca de taxa fixa

Os ARMs podem parecer atraentes porque a taxa de juros pode começar mais baixa. No entanto, a taxa de juros acabará por aumentar. Isso os torna menos acessíveis ao longo do tempo.

As hipotecas de taxa fixa sempre terão a mesma taxa de juros. Isso não apenas os torna mais acessíveis, mas também os torna mais consistentes. Como a taxa é sempre a mesma, você nunca terá certeza de quanto deve em um determinado mês.

O refinanciamento de uma hipoteca ARM para uma taxa fixa é um motivo comum para um refinanciamento de hipoteca.

Refinanciando uma casa por uma taxa de juros mais baixa

Em termos de economia geral de custos, o refinanciamento de sua hipoteca por uma taxa mais baixa causará o maior impacto. Muitas vezes, pode reduzir drasticamente o pagamento mensal da hipoteca.

Para dar um exemplo muito simples, suponha que você compre uma casa por $ 200.000 em um prazo fixo de 30 anos com juros de 6%. Neste exemplo, o valor total pago é $ 431.676 ou $ 231.676 em juros.

Mas cortar apenas 1% dessa taxa de juros reduz o custo total para US$ 386.512, o que representa uma diferença de US$ 45.164. Com essa quantia de dinheiro, você poderia comprar dois carros novinhos em folha, ou vários carros usados.

No entanto, você também precisa ter certeza de que o refinanciamento vale a pena para você. Porque há tantas variáveis, nada é garantido.

Custos médios de fechamento

Vamos dar uma olhada em alguns dos custos de fechamento associados ao refinanciamento de uma hipoteca. De acordo com o Federal Reserve, aqui estão algumas das taxas mais comuns:

• Taxa de inscrição:US$ 75 a US$ 300
• Taxa de originação do empréstimo:0% a 1,5% do principal do empréstimo
• Pontos:0% a 3% do principal do empréstimo
• Taxa de avaliação:US$ 300 a US$ 700
• Taxa de inspeção:US$ 175 a US$ 350
• Revisão/encerramento do advogado:US$ 500 a US$ 1.000
• Seguro do proprietário:de US$ 300 a US$ 1.000 (se não estiver segurado no momento)
• FHA, RDS, taxas de VA ou seguro de hipoteca privada (PMI):FHA =1,5% mais 1/2% ao ano; RDS =1,75%; AV =1,25% a 2%; PMI =0,5% a 1,5%
• Pesquisa de título e seguro de título:US$ 700 a US$ 900
• Taxa da pesquisa:US$ 150 a US$ 400
• Pulsão de pagamento antecipado:um mês a seis meses de pagamentos de juros

Como você pode ver, não é apenas um grande número de taxas, mas também permite uma enorme variabilidade. Como resultado, é importante fazer sua lição de casa para determinar se o refinanciamento vale a pena.

Observe que os custos de fechamento de refinanciamento da hipoteca acima são os mesmos que você pagou quando comprou a casa originalmente. Como essas taxas podem variar muito, a melhor maneira de estimar o custo é observar as médias.

Taxa de solicitação de hipoteca

Esta taxa é bastante simples. É simplesmente o custo para solicitar o empréstimo hipotecário (já que o refinanciamento significa assinar um novo empréstimo).

Uma coisa a ter em mente aqui é que o aplicativo resultará em uma consulta de crédito. Isso fará com que sua pontuação de crédito diminua alguns pontos temporariamente.

Isso é de se esperar, pois uma hipoteca é um tipo de crédito, mas é algo a ter em mente.

Taxa de originação de empréstimo

Esta é a taxa cobrada pelo corretor ou credor para garantir o empréstimo. Esta taxa só será cobrada se você decidir avançar com o refinanciamento. Observe que é possível reduzir sua taxa de originação.

Pontos de hipoteca

Os pontos de hipoteca podem parecer confusos, mas na verdade são bastante simples. O CFPB diz o seguinte sobre pontos:

Os pontos, também conhecidos como pontos de desconto, reduzem sua taxa de juros em troca do pagamento de uma taxa inicial. Os créditos do credor reduzem seus custos de fechamento em troca da aceitação de uma taxa de juros mais alta.

Isso significa que haverá algum tipo de cálculo envolvido. Assim, você pode querer usar uma calculadora de pontos de hipoteca para determinar se a oferta vale a pena.

Taxa de avaliação de hipoteca

Outra taxa bastante simples, esta é a taxa para avaliar a casa. O credor precisa ter certeza de que não está emitindo um empréstimo por mais do que o valor da casa.

Eles provavelmente também verificarão as condições da casa, procurarão problemas estruturais e outros problemas potenciais.

Os custos de fechamento variam de acordo com o estado

Para complicar ainda mais as coisas, os custos de fechamento variam de acordo com o estado. Isso faz sentido, pois cada estado tem suas próprias leis e valores de propriedade muito diferentes. No entanto, isso torna as coisas mais complicadas para o comprador.

Felizmente, o Bankrate tem uma ótima lista de custos de fechamento por estado.

Na maioria dos estados, uma hipoteca de $ 200.000 terá custos de fechamento na faixa de $ 1.7000 a $ 2.5000. No entanto, você deve verificar seu estado para uma taxa mais precisa.

Os custos de fechamento variam de acordo com o credor

Além de ser diferente em cada estado, os custos de fechamento também serão diferentes para cada credor.

Como observado acima na página do Federal Reserve, fazer compras ao redor pode ter suas vantagens. O que isso significa é que você se reuniria com diferentes credores de refinanciamento de hipotecas em sua área para uma cotação.

Isso não apenas pode permitir que você encontre uma taxa de juros melhor, mas também pode lhe dar alavancagem. Se o seu credor atual achar que você levará seus negócios para outro lugar, eles podem considerar negociar sua hipoteca atual.

Quanto mais você pesquisar, mais chances terá de encontrar a melhor taxa.

Precisão da pontuação de crédito

Antes de refinanciar, você vai querer ter certeza de que seu relatório de crédito está correto. Quaisquer imprecisões, especialmente as negativas, podem ter um grande impacto nas suas taxas de juros.

Existem alguns sites que podem fornecer uma estimativa de sua pontuação de crédito, mas você não deve usá-los para algo tão importante.

Em vez disso, você vai querer obtê-los diretamente das fontes:TransUnion, Experian e Equifax. Você pode solicitar um relatório uma vez por seu em Annualcreditreport.com.

Se você encontrar algo em seu relatório de crédito que pareça impreciso, conteste-o imediatamente. Alguns itens, como marcas depreciativas, podem causar um grande impacto, portanto, certifique-se de abordá-los.

O custo do refinanciamento varia muito, muito

Existem muitos custos associados ao refinanciamento de uma hipoteca. O custo para refinanciar sua hipoteca pode variar de acordo com o estado, credor e com base em suas circunstâncias individuais.

A melhor maneira de determinar com precisão seus custos de refinanciamento é se reunir com diferentes credores para cotações. Você não estará se comprometendo com nada nesse ponto. E porque cada credor é diferente, eles podem ter cotações muito diferentes.

Decidir se deve refinanciar é uma decisão pessoal, mas você quer ter certeza de obter o melhor negócio possível.