Investindo em Prédios de Apartamentos:6 Estratégias para Renda Passiva

Os investimentos imobiliários são uma forma estratégica de diversificar a carteira de investimentos e trazem diversos benefícios. Principalmente, o setor imobiliário atua como um ativo tangível com múltiplos fluxos de receitas que vêm acompanhados de muitas deduções fiscais úteis.

Quando a maioria das pessoas começa a se interessar por essas opções alternativas de investimento , eles começam com uma residência unifamiliar, potencialmente construindo um portfólio de múltiplas propriedades, como residências unifamiliares. Alguns vão direto para os espaços comerciais.

No entanto, os prédios de apartamentos são uma ótima opção para algumas pessoas e há muitas maneiras de começar a investir neles. Vejamos os benefícios de investir em prédios de apartamentos e os diferentes métodos para começar.

Melhores maneiras de investir remotamente em prédios de apartamentos

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Investimento mínimo:$ 10. Taxas:Angariação de fundos:taxa de consultoria anual de 0,15%. Fundrise Pro:$ 10/mês. pago mensalmente ou $ 99 / ano. pago anualmente.*

Investimento mínimo:$ 5.000.

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Um prédio de apartamentos é um bom investimento?

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Se você investe em prédios de apartamentos onde há pouca oferta e alta demanda, arrecadando o dinheiro do aluguel mensal  de inquilinos pode ser muito lucrativo. Além disso, seguros, publicidade, taxas de administração de propriedades e muito mais são dedutíveis de impostos. Você ainda consegue amortizar uma parte do valor do seu apartamento a cada ano graças à depreciação MACRS .

Além disso, normalmente você pode vender as propriedades multifamiliares posteriormente com lucro e potencialmente desfrutar de seu tratamento como propriedade da Seção 1231 .

Os investimentos em apartamentos são uma estratégia de investimento de topo para pessoas que pretendem uma valorização lenta, mas constante, do valor da sua carteira, bem como rendimentos de aluguer, uma fonte útil de fluxo de caixa.

Infelizmente, embora os lucros possam ser substanciais, o mesmo pode acontecer com a quantidade de trabalho que os proprietários de apartamentos precisam fazer.

Seus custos mensais, incluindo despesas inesperadas, como reparos, precisam ser pagos aconteça o que acontecer. Se você tiver muitas vagas ou inquilinos com aluguel atrasado, isso afetará sua receita operacional líquida e seu fluxo de caixa.

A boa notícia é que você pode contratar um gerente de propriedade para ajudá-lo em muitas de suas responsabilidades em seus imóveis para alugar. Claro, isso significa que você ganha menos dinheiro em um investimento imobiliário multifamiliar. Você decide se a carga de trabalho reduzida compensa o menor fluxo de caixa.

Outra opção é usar um serviço de crowdfunding imobiliário como o Fundrise ou EquityMultiple  fazer tudo isso por você.

Os serviços oferecem acesso ao investimento imobiliário junto com outros investidores, compartilhando risco e retorno e também terceirizando todo o trabalho administrativo para as plataformas.

Fundrise aceita investidores credenciados e não credenciados e tem um mínimo de US$ 10 para começar, enquanto o EquityMultiple atende a investidores credenciados e vem com um mínimo superior de US$ 5.000.

É lucrativo possuir um complexo de apartamentos?

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Se você investir nos complexos de apartamentos certos a preços razoáveis, possuir um complexo de apartamentos pode definitivamente ser lucrativo. Os investimentos em complexos de apartamentos criam um ativo gerador de rendimento confiável e, ao longo da vida do investimento, podem proporcionar um elevado retorno do investimento.

Muitos investidores imobiliários usam a regra do 1% para estimar se uma propriedade será lucrativa. Esta regra estabelece que o aluguel mensal deve ser igual a pelo menos 1% do preço de compra do imóvel alugado. Se você seguir esta regra, o aluguel mensal  deve exceder os pagamentos mensais da hipoteca da propriedade (assumindo que você usou uma hipoteca). Caso contrário, você não ganharia dinheiro suficiente todos os meses.

Por exemplo, se uma propriedade for alugada por US$ 3.000 por mês, você normalmente não gostaria de pagar mais de US$ 300.000 por essa propriedade.

Ainda é importante que você consiga controlar custos, como seguro do proprietário e manutenção. Se você conseguir segmentar propriedades que atendam à regra de 1% e gerenciar despesas, terá uma excelente oportunidade de ganhar dinheiro.

Esta regra é menos preocupante se você puder pagar em dinheiro pelo imóvel alugado.

6 maneiras de começar a investir em edifícios de apartamentos

Existem várias maneiras de começar a investir em prédios de apartamentos. A(s) melhor(es) escolha(s) para você depende da quantidade de risco que você está disposto a assumir, quanto dinheiro você tem disponível para investir inicialmente e seu nível de experiência em investimentos imobiliários.

Ter algum imóvel em carteira é aconselhado pelas suas características de desempenho, rendimento e valorização não correlacionadas com o mercado, tornando-o um dos melhores investimentos para jovens adultos.

1. Faça sua própria due diligence e investimentos imobiliários

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Se você investir por conta própria, poderá ficar com todos os lucros. No entanto, esta é uma quantidade significativa de trabalho. Neste ponto, este não é um investimento imobiliário passivo e gerador de rendimento.

Portanto, se você deseja ser um investidor imobiliário ativamente engajado , é essencial examinar vários elementos de um complexo de apartamentos antes de investir.

Alguns dos requisitos mais importantes que você deve pesquisar incluem:

• Relatório de auditoria financeira (incluindo uma demonstração de lucros e perdas dos últimos 12 meses e 3 anos)
• Avaliação da condição da propriedade (relatório de terceiros que examina a condição atual de uma propriedade)
• Relatório de mercado (ajuda a determinar o nível de ocupação estimado de uma propriedade)
• Auditoria de arrendamento e análise de listas de aluguel (analisa vários aspectos dos arrendamentos, como cronogramas de faturamento e pagamentos de aluguel não pagos ou atrasados)
• Avaliação Ambiental do Local (verifica vestígios de produtos químicos perigosos e outros contaminantes)
• Avaliação (estima o valor de mercado de uma propriedade)
• Pesquisa do local e relatório de título (um relatório de título garante que não há reivindicações legais concorrentes sobre a propriedade e isso geralmente requer uma pesquisa do local para confirmar os limites da propriedade)

Mesmo quando tudo parece positivo no papel, pode ser benéfico para você ver o imóvel pessoalmente e passear por ele. Procure possíveis problemas e melhorias que você possa fazer se realmente quiser aprender como ganhar dinheiro fácil enquanto dorme .

Para obter ideias adicionais sobre como aumentar um portfólio imobiliário de propriedades que você possui e administra, considere consultar o Método BRRRR .

2. Junte-se a um parceiro

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Você pode querer dividir os lucros e riscos com outro indivíduo para o investimento em seu prédio de apartamentos. Este acordo é conhecido como parceria limitada imobiliária (RELP). Embora os retornos e os riscos não sejam tão elevados como os dos investimentos individuais, ambos ainda são significativos. Trabalhar com um parceiro pode ser uma opção inteligente para você se você tiver educação ou experiência imobiliária limitada.

A parceria com um parceiro em uma propriedade para investimento ou em várias propriedades para aluguel oferece uma perspectiva alternativa, ajuda na carga de trabalho geral e oferece mais capital para investir. Um parceiro experiente também pode ter uma extensa rede para arrecadar dinheiro, encontrar inquilinos, encontrar gerenciamento de propriedades de qualidade e muito mais.

Embora existam muitos benefícios em se associar a um parceiro de investimento, também existem desvantagens. Se você decidir trabalhar com um amigo ou membro da família, misturar-se nos negócios pode prejudicar o relacionamento.

Também pode haver conflito se as responsabilidades não forem discutidas claramente ou se um dos parceiros contribuir com mais dinheiro ou tempo. Ainda assim, para muitos, os prós superam os contras.

Relacionado:Melhores sistemas de videoporteiro para apartamentos e edifícios de escritórios

3. Invista por meio de um acordo de distribuição

Os investidores imobiliários podem reunir dinheiro e recursos através de acordos de distribuição . Esses acordos permitem investir em projetos maiores do que aqueles que poderiam pagar ou gerenciar individualmente.

O Patrocinador do acordo normalmente investe entre 5-20% do capital necessário e gere as operações diárias. Outros investidores contribuem com o restante do patrimônio. Freqüentemente, os patrocinadores obtêm um lucro inicial (uma taxa de aquisição) desde que a pessoa adquiriu a propriedade.

Todos os envolvidos ganham dinheiro com receitas de aluguel e valorização de propriedades, geralmente mensal ou trimestralmente. Algumas distribuições duram apenas entre 6 a 12 meses e outras duram de 7 a 10 anos. Serviços como Fundrise e Equity Multiple operam sob esse modelo.

Eles ajudam os investidores a obter propriedades como complexos de apartamentos, propriedades multifamiliares ou imóveis comerciais para investimento, gerenciá-los diariamente, encontrar inquilinos e, eventualmente, vendê-los a outros investidores. Se você não tem experiência para gerenciar imóveis para aluguel como proprietário, você pode considerar fazer seu primeiro investimento em um prédio de apartamentos por meio desses serviços.

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4. Invista através de um Fundo Imobiliário

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Um fundo imobiliário é um tipo de fundo mútuo que se concentra principalmente no investimento em títulos oferecidos por empresas imobiliárias. Os investidores ganham dinheiro comprando imóveis como ativos de valorização.

Os três tipos de fundos imobiliários incluem:

• Fundos mútuos imobiliários (podem ser administrados ativa ou passivamente)
• Fundos privados de investimento imobiliário (disponível apenas para investidores de alto patrimônio líquido)
• Fundos imobiliários negociados em bolsa (negociados como ações)

Os fundos imobiliários investem principalmente em fundos de investimento imobiliário (REITs) e empresas operadoras de imóveis, mas alguns investem diretamente em propriedades.

Normalmente, você não recebe renda de curto prazo, mas recebe valor principalmente por meio da valorização. Estes proporcionam mais diversificação do que a compra de REITs individuais, mas os REITs apresentam o seu próprio conjunto de vantagens.

5. Invista através de um REIT

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Os fundos de investimento imobiliário são empresas que reúnem o dinheiro dos investidores para gerir propriedades imobiliárias geradoras de rendimentos que possuem. Um grande benefício de investir em fundos de investimento imobiliário é que é uma opção muito líquida. Os REITs são comprados e vendidos de forma semelhante às ações e podem ser vendidos a qualquer momento.

Os investidores ganham dinheiro tanto com rendimentos passivos como com a venda das suas ações a um preço mais elevado. REITs são investimentos passivos você não precisa gerenciar ativamente. A barreira financeira à entrada é menor do que muitos outros tipos de investimentos imobiliários.

Você pode comprar REITs de capital aberto por meio de uma corretora como a Webull. Esta corretora é um aplicativo gratuito de negociação de ações que oferece ações gratuitas para inscrição.

Relacionado: Como investir em ações [Guia para iniciantes para começar a investir]

6. Investimento crowdsourced

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O investimento imobiliário com financiamento coletivo é outro método que permite investir em prédios de apartamentos sem ter que pagar o prédio inteiro por conta própria. É possível ter apenas propriedade parcial no investimento do seu apartamento. Você não precisa gerenciar os prédios e ainda ganha uma parte dos lucros.

Normalmente, você obtém retornos de dividendos mensalmente, trimestralmente ou anualmente. Você também pode obter uma parte dos lucros quando o prédio for vendido posteriormente. Do seu lado, o investimento é passivo, pois você conta com especialistas para manter seu investimento lucrativo.

Esses investimentos são muito ilíquidos, portanto você não deve investir fundos que precisará acessar em um futuro próximo.

Como investir em imóveis de crowdsourcing

Se você deseja obter exposição a investimentos imobiliários em outros mercados com retornos anuais esperados mais elevados, considere procurar plataformas de investimento imobiliário de crowdsourcing. Essas plataformas aproveitam ferramentas e serviços fintech para dimensionar o investimento imobiliário de maneira econômica.

Muitos serviços visam diferentes objetivos de investimento, preferências de risco e segmentos de rendimento. Dê uma olhada em três plataformas líderes de investimento imobiliário de crowdsourcing e que tipos de investimento elas oferecem.

→ Investir em propriedades individuais (EquityMultiple)

Patrimônio Múltiplo
Algumas plataformas como o EquityMultiple permitem investir em propriedades individuais, especificamente imóveis comerciais.

Outros, conforme discutido a seguir, permitem investir em carteiras de imóveis.

O EquityMultiple tem um investimento inicial mínimo de $ 5.000 e vem com uma limitação quanto ao tipo de investidores que podem participar.

Ou seja, a EquityMultiple só permite que seus projetos imobiliários comerciais individuais recebam investimentos de investidores credenciados , discutido mais abaixo.

Investidores credenciados:Embora esta definição tenha mudado recentemente, de uma que geralmente significava indivíduos com alto patrimônio líquido/elevado rendimento, para agora uma que também inclui a experiência e o conhecimento do investidor, ela normalmente se inclina mais para investidores com recursos financeiros e familiaridade.

Dito isto, as novas alterações da SEC permitem que os investidores se qualifiquem como investidores credenciados com base em medidas definidas de conhecimento profissional, experiência ou certificações, além dos testes existentes de rendimento ou patrimônio líquido.

Esses testes de recursos financeiros incluem ter um patrimônio líquido agregado superior a US$ 1.000.000 e ganhando mais de US$ 200.000 em cada um dos dois anos mais recentes ou renda conjunta com o cônjuge dessa pessoa superior a US$ 300.000 em cada um desses anos com uma expectativa razoável de atingir o mesmo nível de renda no ano atual.

Para aqueles interessados em aprender mais sobre o EquityMultiple, considere abrir uma conta e passar pelo processo de qualificação.

Melhor plataforma de investimento CRE para investidores credenciados

Patrimônio Múltiplo | Investimento CRE para investidores credenciados

4.2

Investimento mínimo:$ 5.000.

• EquityMultiple é uma plataforma imobiliária comercial para investidores credenciados, oferecendo oportunidades de investimento em fundos imobiliários, propriedades individuais e alternativas de poupança.
• A EquityMultiple tem uma equipe com décadas de experiência em transações imobiliárias. Seu processo de due diligence reduz uma grande seleção de propriedades, aceitando apenas 5% como investimentos-alvo que eles usam para construir uma variedade de portfólios que atendem a vários objetivos de investimento.
• A empresa faturou US$ 379 milhões em distribuições desde sua fundação.

Prós:

• Torna os investimentos imobiliários comerciais acessíveis
• Design de site intuitivo
• Elevados retornos totais líquidos e distribuições pagas aos investidores

Contras:

• Disponível apenas para investidores credenciados
• Alto investimento mínimo para começar
• A estrutura de taxas varia de acordo com o investimento e às vezes é complexa

→ Investir em carteiras imobiliárias (captação de recursos)

Arrecadação de fundos
Enquanto a EquityMultiple se concentra no investimento em imóveis individuais, outras empresas se concentram no investimento em carteiras imobiliárias, ou em vários imóveis em um só investimento. Em teoria, isto diversifica o seu risco de investimento ao mesmo tempo que lhe proporciona acesso a vários imóveis em simultâneo.

Até o momento, a plataforma de investimento imobiliário mais popular que oferece uma abordagem de portfólio é a Fundrise.

Entre suas opções:

• Contas Starter e Basic:os investidores agora podem acessar o Fundrise por apenas US$ 10. Pessoas que abrem uma conta Starter (investimento mínimo de US$ 10 ou mais) ou uma conta Básica (mais de US$ 1.000) têm seu dinheiro investido automaticamente no Flagship Real Estate Fund, que busca um objetivo equilibrado de renda e crescimento.
• Contas Core, Advanced e Premium:contas Core (mais de US$ 5.000), Advanced (mais de US$ 10.000) e Premium (mais de US$ 100.000) têm acesso a estratégias mais especializadas. Os quatro fundos principais, de baixo risco/rendimento a alto risco/rendimento, são Renda Fixa, Core Plus, Valor Agregado e Oportunista. Essas contas também têm níveis variados de acesso aos “eREITs” da Fundrise. Além disso, as contas Advanced e Premium podem investir no Fundrise eFund, que é uma parceria com eficiência fiscal que também pode deter ativos não elegíveis para REIT com “potencial único”.
• Funrise iPO:esta “oferta pública na Internet” permite que os investidores comprem uma participação na controladora da Fundrise, a Rise Companies Corp.
• Fundo de Inovação:Este fundo não investe em propriedades, mas sim em empresas privadas de tecnologia de alto crescimento. Embora o fundo espere concentrar-se principalmente em empresas em fase avançada, pode deter empresas privadas em fase inicial e final, bem como algumas ações públicas. (A Fundrise provavelmente investiria nessas empresas de capital aberto antes de seu IPO ou oferta pública inicial.)

Você não precisa ser um investidor credenciado para investir no Fundrise, mas vários de seus fundos estão fechados para investidores não credenciados.

No entanto, a captação de recursos compartilha uma coisa em comum com o investimento imobiliário comercial tradicional:pode ser altamente ilíquido. A própria Fundrise afirma que “as ações que você possui devem ser mantidas a longo prazo”. Você pode incorrer em uma penalidade pela venda de quaisquer ações do eREIT e do eFund detidas por menos de cinco anos, por exemplo. Além disso, você não pode escolher o que vender – o sistema “primeiro a entrar, primeiro a sair” do Fundrise significa que, quando você liquidar, as primeiras ações vendidas serão aquelas que você manteve por mais tempo.

Mesmo assim, os imóveis comerciais continuam a ser um dos melhores investimentos alternativos que você pode possuir, e o Fundrise ajuda as pessoas a colherem seus frutos facilmente. Tal como acontece com a posse de ações de imóveis de propriedade pública, os retornos dos preços dos imóveis privados muitas vezes ficam atrás de um índice importante como o S&P 500. Mas o rendimento passivo do investimento imobiliário é bom:desde 2017, o retorno de rendimento médio anual da Fundrise de 5,29% supera o de ambos os fundos de investimento imobiliário público (REITs, 4,1%) e o S&P 500 (2,0%). Isso inclui um retorno total de 1,5% (preço mais dividendos) em 2022, em comparação com perdas de dois dígitos para os REIT públicos e o S&P 500.

A maioria dos fundos imobiliários da Fundrise cobra uma taxa de administração fixa anual de 0,85%. O Fundrise Innovation Fund, que fornece acesso a investimentos do tipo capital de risco, cobra 1,85% ao ano.

Visite Fundrise para saber mais sobre esta classe de ativos alternativa ou inscreva-se hoje.

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Arrecadação de fundos | Comece a investir em imóveis com apenas US$ 10

4.3

Investimento mínimo:$ 10. Taxas:Angariação de fundos:taxa de consultoria anual de 0,15%. Fundrise Pro:$ 10/mês. pago mensalmente ou $ 99 / ano. pago anualmente.*

• Independentemente do seu patrimônio líquido, agora você pode se beneficiar do potencial único do setor imobiliário para gerar fluxo de caixa consistente e ganhos de longo prazo com captação de recursos a partir de US$ 10.
• Aproveite portfólios gerenciados do tipo "configure e esqueça" com contas padrão do Fundrise ou selecione ativamente os fundos nos quais deseja investir com o Fundrise Pro.
• Diversifique seu portfólio com imóveis, investimentos privados em tecnologia ou crédito privado.

Prós:

• Investimento mínimo baixo (US$ 10)
• Investidores credenciados e não credenciados são bem-vindos
• Contas IRA disponíveis

Contras:

• Investimento altamente ilíquido

* Aplicam-se taxas adicionais de administração de fundos. A maioria dos fundos cobra uma taxa de administração anual de 0,85%; o Fundo de Inovação Fundrise cobra uma taxa de administração anual de 1,85%. Ganhamos uma comissão por este endosso do Fundrise quando você se inscreve, sem nenhum custo adicional para você.

Como começar a investir em edifícios de apartamentos

Investir em edifícios de apartamentos é um excelente método para diversificar a sua carteira de investimentos e pode começar a ganhar dinheiro rapidamente e uma quantia substancial a longo prazo. Isto é especialmente verdadeiro se você estiver interessado em construir riqueza geracional .

Se você estiver disposto e for capaz de receber uma grande quantia de dinheiro, poderá investir sozinho ou com um parceiro. Para reduzir o risco e gastar menos dinheiro inicialmente, você pode optar por investir por meio de um acordo de distribuição, fundo imobiliário, REIT ou plataforma de crowdfunding.

Qualquer que seja o tipo de investimento que você escolher, pesquise minuciosamente o seu investimento. Se você investir estrategicamente, seus lucros poderão aumentar tanto quanto os apartamentos altos em que você investe.