Método BRRRR:um guia passo a passo para investimentos imobiliários

Investir em imóveis é uma das melhores formas de alcançar a independência financeira. Mas isso não significa que seja fácil ir do ponto A ao ponto B.

Como decidir em quais imóveis investir? Onde você consegue o dinheiro? E, igualmente importante, como você constrói seu portfólio depois de cuidar do investimento inicial? Você precisa de uma estratégia – especialmente se estiver apenas começando como investidor. O Método BRRRR é apenas isso:uma estratégia de investimento específica, testada e sustentável que pode levá-lo do ponto A ao ponto B e além.

Vamos analisá-lo passo a passo e compará-lo com algumas outras estratégias de investimento populares.

Como funciona a estratégia BRRRR?

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BRRRR significa “Comprar, Reparar, Alugar, Refinanciar e Repetir”. Este investimento imobiliário O método descreve uma estratégia e estrutura usada por investidores que desejam construir fluxos de renda passivos ao longo do tempo, através da cobrança de rendas aos inquilinos e da construção de capital próprio nas propriedades.

As etapas específicas envolvidas na estratégia BRRRR incluem:

• Comprar:compre um ativo subvalorizado cujo valor se valoriza usando um empréstimo de dinheiro forte
• Reparar:renove e melhore a propriedade para maximizar seu valor e torná-la pronta para o inquilino
• Aluguel:transforme o imóvel em um ativo gerador de renda, alugando-o a taxas de mercado
• Refinanciar:use um refinanciamento de saque para pagar seu empréstimo inicial com dinheiro suficiente sobrando para o pagamento inicial de uma nova propriedade
• Repita:faça tudo de novo com uma segunda (e terceira e quarta) propriedade

Em poucas palavras, esse é o método BRRRR, embora não seja tão simples quanto pode parecer. A compra de imóveis funciona como um dos melhores investimentos para os jovens adultos porque armazena valor de uma forma não correlacionada com o mercado, valoriza-se e gera fluxos de caixa ao longo de longos períodos de tempo.

Pessoalmente, comprei duas propriedades para alugar e aluguei-as com fluxo de caixa positivo .

Em algum momento, posso querer expandir essas participações e considerar o Método BRRRR. Para aqueles interessados ​​em construir um portfólio imobiliário de investimento considerável, vamos examinar cada etapa com mais detalhes.

O vídeo abaixo fornece uma visão geral de alto nível, enquanto o artigo fornece maiores explicações e detalhes.

1. Comprar

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Procurar propriedades subvalorizadas torna-se um passo essencial para qualquer investimento inteligente, mas continua a ser especialmente importante quando se trata do método BRRRR. Isto é verdade por duas razões.

Em primeiro lugar, como os valores destes imóveis estão abaixo do mercado, pode aumentar o seu valor com renovações a preços razoáveis. Quanto mais você aumentar o valor da propriedade, mais patrimônio terá para sacar durante a etapa 4 – o refinanciamento do saque.

Em segundo lugar, procura propriedades subvalorizadas porque, a menos que já tenha muito capital disponível, vai querer financiar esta compra com um empréstimo de dinheiro forte. Um empréstimo de dinheiro forte vem de um credor privado não bancário, e o processo para obtê-lo é muito diferente e mais simples do que obter um empréstimo bancário.

Quando você solicita um empréstimo a um banco, o principal fator na decisão será sua capacidade de crédito; com um empréstimo de dinheiro forte, a propriedade atua como garantia. Isso significa que o banco analisará apenas o valor de investimento da propriedade. Se for um bom investimento, você conseguirá seu empréstimo. Portanto, você precisará apresentar um argumento forte para si mesmo.

É claro que existem certas desvantagens no uso de dinheiro forte. Embora o processo de aprovação seja mais rápido e com uma aplicação mais simples do que um empréstimo bancário, os empréstimos de dinheiro forte vêm com uma taxa de juros que muitas vezes acarreta um nível mais alto do que uma hipoteca convencional.

Os empréstimos de dinheiro forte podem ter uma taxa de juros de até 15%, com uma faixa de 7,5% a 15%. Esses empréstimos também apresentam uma relação entre o valor do empréstimo (LTV) ligeiramente menor do que um empréstimo convencional, bem como um prazo de reembolso mais curto, geralmente de um a três anos.

Os empréstimos de dinheiro forte contam como dinheiro de curto prazo, usado principalmente por investidores BRRRR e investidores imobiliários. Na verdade, as duas primeiras etapas do BRRRR usam essencialmente a fórmula house-flipper, sem a “inversão”.

Com isso em mente, uma boa maneira de garantir um investimento de qualidade inclui usar o modo de inversão de casa, a “Regra dos 70%”. A Regra dos 70% afirma que você não deve pagar mais de 70% do valor pós-reparo (ARV) de uma propriedade, menos os custos de reparo. Em termos reais, isso significa que se você olhar para uma propriedade de investimento com um ARV de $ 200.000 que precisa de $ 40.000 em reparos, você não deverá pagar mais do que $ 100.000 pela propriedade.

Embora isso não sirva como uma regra rígida, faz sentido financeiro. No caso acima, depois de gastar US$ 40.000 em reparos, você ainda terá US$ 60.000 de espaço para respirar para absorver custos excessivos, flutuações de mercado ou outras complicações imprevistas.

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2. Renovar

Depois de comprar seu imóvel, você terá uma boa ideia de quanto pode gastar em reparos, bem como de quais reparos específicos precisará. A dificuldade aqui surge de duas maneiras:

Primeiro, você precisará encontrar um empreiteiro que possa realizar esses reparos com competência e dentro do seu orçamento. Isso pode ser mais difícil do que parece. No momento em que estiver reformando sua quarta, quinta ou décima propriedade, você terá encontrado pessoas em quem pode confiar. Mas no começo pode ser um desafio. Se você conhece outros investidores, peça referências.

Em segundo lugar, cada dia que você possui uma propriedade lhe custa dinheiro. Esses custos de manutenção incluem serviços públicos, impostos sobre a propriedade e até mesmo pagamentos de empréstimos. Portanto, mesmo que os seus reparos fiquem abaixo do orçamento, se demorarem mais do que o programado, isso também poderá custar-lhe dinheiro extra.

Quanto aos reparos que você deve realizar, existem muitos guias excelentes sobre quais reparos domésticos apresentam o melhor retorno do investimento.

3. Aluguel

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Se você fosse um investidor doméstico, este é o ponto em que venderia sua casa. Mas com o método BRRRR, é hora de transformá-lo num ativo gerador de fluxo de caixa. Isso significa alugá-lo. Alugar o imóvel é o seu objetivo final, o que significa que em seu processo inicial de compra, você deve avaliar o imóvel como um aluguel.

Para o método BRRRR, uma propriedade num mercado de arrendamento excelente e ativo surge como uma escolha preferível a uma que pode estar ligeiramente mais subvalorizada, mas que é menos atrativa para os arrendatários. Por exemplo, pense num condomínio ou apartamento perto de uma universidade, que terá uma procura constante versus uma propriedade suburbana num beco sem saída que pode ter mais valor bruto, mas está localizada num mercado mais orientado para compradores.

Lembre-se também de que sempre que seu imóvel alugado não tiver inquilino, os custos basicamente prejudicam seu bolso.

Pesquise as taxas de vacância ao considerar propriedades e analise cuidadosamente seus inquilinos. Ao fazer projeções, não se esqueça de levar em consideração as taxas de administração de propriedades – elas geralmente podem chegar a cerca de 10% dos aluguéis cobrados.

4. Refinanciar

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É aqui que o método BRRRR realmente mostra o seu valor. Depois que sua propriedade for reformada e alugada, você poderá prosseguir com um refinanciamento de saque, que basicamente converte o patrimônio da casa em dinheiro.

Os refinanciamentos de saque podem liberar algum dinheiro, mas também apresentam muitas outras vantagens. Você obterá uma taxa de juros muito melhor em um refinanciamento de saque do que obteria em um empréstimo para aquisição de uma casa ou uma linha de crédito para aquisição de uma casa (HELOC), muito menos em outro empréstimo de dinheiro forte. E você pode deduzir os juros dos seus impostos.

Com o refinanciamento do saque, você pode liquidar seu empréstimo inicial e usar o dinheiro para a próxima etapa.

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5. Repetir

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O dinheiro da etapa anterior daria uma entrada perfeita em outra propriedade. E desta vez, você terá experiência, uma rede crescente de empreiteiros e um imóvel de aluguel gerador de caixa.

Com um planejamento cuidadoso, você poderia usar o método BRRRR para construir um portfólio considerável de propriedades para alugar; o céu é o limite.

Não é fácil – se fosse, todos teriam meia dúzia de imóveis para alugar. É preciso muita pesquisa cuidadosa e planejamento inicial; a etapa inicial – a compra – tem uma importância descomunal em comparação com as outras etapas. Mas se você acertar, o resto do quebra-cabeça pode se encaixar.

No final das contas, o método BRRRR é a única estratégia de investimento imobiliário que pode levá-lo de nenhum dinheiro investido em seu primeiro investimento a um portfólio saudável de aluguéis geradores de caixa em menos de uma década. Quanto mais cedo você começar, mais cedo poderá realizar seus sonhos de investimento.

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Alternativas ao Método BRRRR

O Método BRRRR apresenta um potencial de retorno considerável, embora com uma quantidade significativa de tempo, energia e investimento - tanto financeiro como pessoal. O método ajudou muitos investidores imobiliários a construir rapidamente suas participações de investimento.

Para aqueles interessados em construir seu próprio portfólio, mas que possam ter reservas quanto aos riscos envolvidos, você pode conduzir partes do método isoladamente. Em particular, agora você tem acesso a opções alternativas de investimento como aplicativos de financiamento imobiliário de crowdsourcing. Esses aplicativos variam de acordo com seus objetivos de investimento, mas cada um pode fornecer acesso a investidores de varejo interessados ​​em diferentes partes do Método BRRRR.

Para compreender as oportunidades disponíveis para você, analise os serviços a seguir para ver se eles fazem sentido para o seu portfólio de investimentos mais amplo. A inscrição em cada um é gratuita e uma ótima maneira de aprender mais.

Como investir em imóveis de crowdsourcing

Muitos serviços visam diferentes objetivos de investimento, preferências de risco e segmentos de rendimento. Dê uma olhada em três plataformas líderes de investimento imobiliário de crowdsourcing e que tipos de investimento eles oferecem.

Como comprar imóveis crowdsourced

→ Investir em propriedades individuais (EquityMultiple)

Patrimônio Múltiplo
Algumas plataformas como o EquityMultiple permitem investir em propriedades individuais, especificamente imóveis comerciais. Outros, conforme discutido a seguir, permitem investir em carteiras de imóveis.

O EquityMultiple acarreta um investimento inicial mínimo de US$ 5.000 na maioria das oportunidades e vem com uma limitação quanto ao tipo de investidores que podem participar.

Ou seja, a EquityMultiple permite apenas que seus projetos imobiliários comerciais individuais recebam investimentos de investidores credenciados, discutidos mais abaixo.

Investidores credenciados:Embora esta definição tenha mudado recentemente, de uma que normalmente significava indivíduos com alto patrimônio líquido/elevados rendimentos, para agora uma que se concentra na experiência e conhecimento do investidor, ela normalmente se inclina mais para investidores com recursos financeiros e familiaridade. Dito isto, as novas alterações da SEC permitem que os investidores se qualifiquem como investidores credenciados com base em medidas definidas de conhecimento profissional, experiência ou certificações, além dos testes existentes de rendimento ou patrimônio líquido.

Esses testes de recursos financeiros incluem ter um patrimônio líquido agregado superior a US$ 1.000.000 e ganhar mais de US$ 200.000 em cada um dos dois anos mais recentes ou renda conjunta com o cônjuge dessa pessoa superior a US$ 300.000 em cada um desses anos, com uma expectativa razoável de atingir o mesmo nível de renda no ano atual.

Para aqueles interessados em aprender mais sobre o EquityMultiple, considere abrir uma conta e passar pelo processo de qualificação.

Melhor plataforma de investimento CRE para investidores credenciados

Patrimônio Múltiplo | Investimento CRE para investidores credenciados

4.2

Investimento mínimo:$ 5.000.

• EquityMultiple é uma plataforma imobiliária comercial para investidores credenciados, oferecendo oportunidades de investimento em fundos imobiliários, propriedades individuais e alternativas de poupança.
• A EquityMultiple tem uma equipe com décadas de experiência em transações imobiliárias. Seu processo de due diligence reduz uma grande seleção de propriedades, aceitando apenas 5% como investimentos-alvo que eles usam para construir uma variedade de portfólios que atendem a vários objetivos de investimento.
• A empresa faturou US$ 379 milhões em distribuições desde sua fundação.

Prós:

• Torna os investimentos imobiliários comerciais acessíveis
• Design de site intuitivo
• Elevados retornos totais líquidos e distribuições pagas aos investidores

Contras:

• Disponível apenas para investidores credenciados
• Alto investimento mínimo para começar
• A estrutura de taxas varia de acordo com o investimento e às vezes é complexa

→ Investir em carteiras imobiliárias (captação de recursos)

Enquanto a EquityMultiple se concentra no investimento em imóveis individuais, outras empresas se concentram no investimento em carteiras imobiliárias, ou em vários imóveis em um só investimento.  Em teoria, isto diversifica o seu risco de investimento ao mesmo tempo que lhe proporciona acesso a vários imóveis em simultâneo.

Fundrise é uma plataforma popular de investimento imobiliário que permite diversificar por meio de seus inúmeros fundos. Cada fundo possui uma série de propriedades e é projetado para fornecer diversos níveis de risco e renda.

Entre suas opções:

• Contas Starter e Basic:os investidores agora podem acessar o Fundrise por apenas US$ 10. Pessoas que abrem uma conta Starter (investimento mínimo de US$ 10 ou mais) ou uma conta Básica (mais de US$ 1.000) têm seu dinheiro investido automaticamente no Flagship Real Estate Fund, que busca um objetivo equilibrado de renda e crescimento.
• Contas Core, Advanced e Premium:contas Core (mais de US$ 5.000), Advanced (mais de US$ 10.000) e Premium (mais de US$ 100.000) têm acesso a estratégias mais especializadas. Os quatro fundos principais, de baixo risco/rendimento a alto risco/rendimento, são Renda Fixa, Core Plus, Valor Agregado e Oportunista. Essas contas também têm níveis variados de acesso aos “eREITs” da Fundrise. Além disso, as contas Advanced e Premium podem investir no Fundrise eFund, que é uma parceria com eficiência fiscal que também pode deter ativos não elegíveis para REIT com “potencial único”.
• Funrise iPO:esta “oferta pública na Internet” permite que os investidores comprem uma participação na controladora da Fundrise, a Rise Companies Corp.
• Fundo de Inovação:Este fundo não investe em propriedades, mas sim em empresas privadas de tecnologia de alto crescimento. Embora o fundo espere concentrar-se principalmente em empresas em fase avançada, pode deter empresas privadas em fase inicial e final, bem como algumas ações públicas. (A Fundrise provavelmente investiria nessas empresas de capital aberto antes de seu IPO ou oferta pública inicial.)

Você não precisa ser um investidor credenciado para investir no Fundrise, mas vários de seus fundos estão fechados para investidores não credenciados.

No entanto, a captação de recursos compartilha uma coisa em comum com o investimento imobiliário comercial tradicional:pode ser altamente ilíquido. A própria Fundrise afirma que “as ações que você possui devem ser mantidas a longo prazo”. Você pode incorrer em uma penalidade pela venda de quaisquer ações do eREIT e do eFund detidas por menos de cinco anos, por exemplo. Além disso, você não pode escolher o que vender – o sistema “primeiro a entrar, primeiro a sair” do Fundrise significa que, quando você liquidar, as primeiras ações vendidas serão aquelas que você manteve por mais tempo.

Mesmo assim, os imóveis comerciais continuam a ser um dos melhores investimentos alternativos que você pode possuir, e o Fundrise ajuda as pessoas a colherem seus frutos facilmente. Tal como acontece com a posse de ações de imóveis de propriedade pública, os retornos dos preços dos imóveis privados muitas vezes ficam atrás de um índice importante como o S&P 500. Mas o rendimento passivo do investimento imobiliário é bom:desde 2017, o retorno de rendimento médio anual da Fundrise de 5,29% supera o de ambos os fundos de investimento imobiliário público (REITs, 4,1%) e o S&P 500 (2,0%). Isso inclui um retorno total de 1,5% (preço mais dividendos) em 2022, em comparação com perdas de dois dígitos para os REIT públicos e o S&P 500.

A maioria dos fundos imobiliários da Fundrise cobra uma taxa de administração fixa anual de 0,85%. O Fundrise Innovation Fund, que fornece acesso a investimentos do tipo capital de risco, cobra 1,85% ao ano.

Visite Fundrise para saber mais sobre esta classe de ativos alternativa ou inscreva-se hoje.

Melhor plataforma de investimento imobiliário

Arrecadação de fundos | Comece a investir em imóveis com apenas US$ 10

4.3

Investimento mínimo:$ 10. Taxas:Angariação de fundos:taxa de consultoria anual de 0,15%. Fundrise Pro:$ 10/mês. pago mensalmente ou $ 99 / ano. pago anualmente.*

• Independentemente do seu patrimônio líquido, agora você pode se beneficiar do potencial único do setor imobiliário para gerar fluxo de caixa consistente e ganhos de longo prazo com captação de recursos a partir de US$ 10.
• Aproveite portfólios gerenciados do tipo "configure e esqueça" com contas padrão do Fundrise ou selecione ativamente os fundos nos quais deseja investir com o Fundrise Pro.
• Diversifique seu portfólio com imóveis, investimentos privados em tecnologia ou crédito privado.

Prós:

• Investimento mínimo baixo (US$ 10)
• Investidores credenciados e não credenciados são bem-vindos
• Contas IRA disponíveis

Contras:

• Investimento altamente ilíquido

* Aplicam-se taxas adicionais de administração de fundos. A maioria dos fundos cobra uma taxa de administração anual de 0,85%; o Fundo de Inovação Fundrise cobra uma taxa de administração anual de 1,85%. Ganhamos uma comissão por este endosso do Fundrise quando você se inscreve, sem nenhum custo adicional para você.

Relacionado:11 melhores alternativas de captação de recursos [aplicativos credenciados e não credenciados]

Investir em oportunidades de renovação

→ Investir em reformas de imóveis para locação (térreo)

O Groundfloor é um tipo de plataforma de investimento diferente das outras duas listadas acima. Em vez de assumir uma participação acionária nessas propriedades (embora o EquityMultiple também ofereça algumas oportunidades de investimento em dívida), a Groundfloor atua como uma plataforma de investimento imobiliário de crowdsourcing focada em investimentos em dívida.

A plataforma se concentra na compra de fixadores, na realização de manutenção e atualizações e, em seguida, lançá-los com lucro. A Groundfloor fornece financiamento para empréstimos imobiliários residenciais de curto prazo e paga os juros dos investidores da plataforma.

O serviço analisa os pedidos de empréstimo apresentados pelos flippers e oferece aos investidores a capacidade de financiar notas que acredita que terão desempenho. Em troca, os investidores recebem um determinado montante de juros do seu empréstimo, bem como um retorno do capital.  A maioria dos empréstimos tem prazo de 6 a 12 meses, mas alguns podem se estender até 18 meses.

Térreo | Invista em consertar e inverter

• Groundfloor é uma plataforma de investimento imobiliário de crowdsourcing que oferece investimentos em dívida imobiliária de curto prazo e alto rendimento.
• Oferece dívida imobiliária garantida e garantida com prazos de 1 mês, 3 meses e 12 meses.
• Apresentou retornos consistentes de mais de 10% nos últimos oito anos, com reembolsos recebidos em média de 6 a 9 meses.
• Oferece opções de investimento após impostos e IRA.
• Oferta especial: Ao se inscrever com nosso link, criar sua conta e transferir seus primeiros US$ 100, você receberá um crédito de bônus de US$ 50 para investir no Groundfloor.*

* Você receberá seu crédito 30 dias após concluir sua transferência qualificada.