Landlord Essentials:um guia para iniciantes em investimentos imobiliários

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Quando você tem objetivos financeiros, como poupança para a faculdade, aposentadoria ou independência financeira, tornar-se proprietário é uma forma eficaz de ajudá-lo a alcançar esses objetivos.

Tornar-se proprietário por meio de investimentos imobiliários é frequentemente descrito como uma fonte de renda relativamente passiva. Em outras palavras, é uma forma de ganhar dinheiro sem muito trabalho. Mas isso nem sempre é verdade.

Ao comprar e alugar imóveis pode ser uma forma passiva de ganhar dinheiro e construir riqueza, não é tão fácil quanto pode parecer.

Seu mercado imobiliário, estratégia de investimento e gerenciamento de propriedades influenciam quanto trabalho você dedica a isso.

Se você está pensando em se tornar um proprietário, há algumas coisas que você deve saber antes de começar.

Conheça o seu mercado imobiliário

Ao comprar um imóvel para alugar, você precisa estar familiarizado com o mercado imobiliário local. Você não precisa apenas saber os preços e valores dos imóveis, mas também o aluguel de mercado dos imóveis da região.

Os mercados imobiliários podem variar amplamente entre as regiões. Mesmo casas comparáveis ​​em bairros diferentes da mesma cidade podem ter valores de mercado muito diferentes.

• Comprar um imóvel para alugar em uma cidade universitária é uma boa ideia?
• É possível ganhar dinheiro investindo em um duplex e alugando pela metade?

Portanto, quer esteja investindo em sua cidade natal ou em outro lugar, você precisa conhecer os aluguéis de mercado e os preços das casas naquela área.

Você pode aprender sobre preços de mercado e aluguéis em diversas fontes. Por exemplo, você pode contratar um agente imobiliário, consultar administradores de propriedades locais e interagir com investidores imobiliários locais.

Algumas fontes online para verificar são Realtor.com, Facebook Marketplace, Trulia, Apartments.com e HUD, para citar algumas.

Entenda como funcionam os números

Conheça as finanças de um imóvel alugado

Você precisa calcular os números para determinar se uma propriedade seria um bom investimento imobiliário.

Você pode executar alguns cálculos rápidos para determinar se vale a pena considerar uma propriedade. Mas antes de realmente comprar um imóvel, você precisará se aprofundar.

Faça sua devida diligência para confirmar que é um bom investimento. A devida diligência inclui inspeções, histórico de propriedade, verificação de renda de aluguel, impostos sobre propriedade, gravames e muito mais.

Calculadoras online podem ajudá-lo a determinar se faz sentido financeiramente alugar um imóvel. Sempre verifique se você está usando números realistas e calculadoras confiáveis.

Conheça os custos de propriedade do imóvel alugado

Quando você se torna proprietário, precisa calcular mais do que o cheque do aluguel. Desde a compra do imóvel até o seguro e reparos, as despesas com um imóvel alugado podem realmente aumentar.

Considere o preço de venda, impostos sobre a propriedade e pagamentos de juros. E não se esqueça de fazer um orçamento para seguros, reparos, serviços públicos e muito mais.

Você precisa de economias reservadas para pagar todos os custos decorrentes da posse de uma propriedade de investimento.

Cada imóvel alugado tem despesas diferentes. Abaixo estão alguns números que você precisa considerar para cada propriedade:

• O preço de venda e valor da propriedade
• Reparos ou reformas para tornar o imóvel alugável
• Pagamento de hipoteca
• Impostos sobre a propriedade
• Pagamentos de juros (sobre o empréstimo hipotecário)
• Seguro (seguro de propriedade mais cobertura extra de responsabilidade civil)
• Custos regulares de manutenção
• Utilitários
• Inspeções e certificados de aluguel
• Reparos e atualizações futuras (como telhado ou HVAC)
• Vagas
• Taxas de administração de propriedade (se você contratar um administrador de propriedade)

Entenda a Lei

Antes de se tornar proprietário, entenda as leis entre proprietários e inquilinos.

O Fair Housing Act e o Fair Credit Reporting Act são duas leis federais que você deve conhecer. A Lei Uniforme de Proprietários e Inquilinos Residenciais (URLTA) também é uma lei federal que mais os estados adotaram.

As agências governamentais estaduais e locais têm específicas leis senhorio-inquilino. É aconselhável aprender sobre as leis locais antes de se tornar proprietário.

Nem sempre é suficiente conhecer a lei. Você pode precisar de um advogado imobiliário, especialmente no começo. Um advogado pode garantir que você cumpra as leis locais e estaduais em seu processo de inscrição, padrões de aluguel e arrendamento.

As possíveis questões jurídicas com as quais você pode ter que lidar como proprietário incluem:

• Discriminação. (A lei federal proíbe isso)
• Relatórios/histórico de crédito
• Depósitos de segurança
• Aluguel atrasado
• Contratos de locação
• Reparos
• Despejos
• Privacidade do locatário

Saiba o que incluir no seu aluguel

Um arrendamento é um contrato legal entre proprietários e inquilinos. É um conjunto escrito de regras e responsabilidades para o proprietário e o inquilino enquanto estiver em vigor.

Se o inquilino ou senhorio violar as condições do contrato de arrendamento, este deixa de ser vinculativo e a parte ofendida pode intentar uma acção judicial.

Um arrendamento inclui a duração do contrato, quem ocupará a propriedade, pagamentos de aluguel e muito mais. As divulgações e informações específicas exigidas por lei também devem constar do contrato de locação.

Muitos proprietários também incluem regras e restrições para inquilinos em um contrato de arrendamento. Podem ser políticas sobre animais de estimação e fumo, responsabilidades de manutenção e reparos e atividades ilegais, para citar alguns.

Os proprietários podem acessar uma variedade de modelos de arrendamento online. Mas como os arrendamentos são contratos legais, ter um advogado garantindo que o arrendamento esteja em conformidade com as leis federais, estaduais e locais pode ser uma jogada muito inteligente.

Saiba como você administrará a propriedade

Você precisará decidir se administrará a propriedade ou contratará um administrador de propriedade para fazer isso por você. Se você decidir administrar a propriedade sozinho, economizará dinheiro nas taxas de administração.

Todas as tarefas de aluguer e manutenção do imóvel serão da sua responsabilidade. Construir conhecimento em primeira mão do processo de gestão pode render dividendos no futuro, se você decidir contratar um administrador de propriedade.

Se você optar por não cuidar das tarefas rotineiras de gerenciamento sozinho, poderá contratar um gerente de propriedade para cuidar de algumas – ou de todas – as tarefas.

A maioria dos administradores de propriedades permite que você escolha serviços à la carte ou como pacote. O custo de administração da propriedade gira em torno de 8 a 12% do aluguel mensal.

Para determinar como gerenciar a propriedade, considere as seguintes tarefas de gerenciamento de propriedade:

• Publicidade
• Mostrar a propriedade para possíveis inquilinos
• Aplicativos
• Assinatura de contrato
• Cobrar aluguel/depósito
• Manutenção
• Reparos/Contratação de empreiteiros
• Inspeções
• Gerenciar finanças (pagamento de serviços públicos, documentos fiscais, etc.)
• Tratamento de avisos legais
• Organização (registros por motivos fiscais e legais e para evitar desorganização e falta de comunicação)

Saiba como conseguir bons inquilinos

Como proprietário, encontrar ótimos inquilinos e mantê-los é uma prioridade máxima. Claro, você quer inquilinos que paguem o aluguel sempre em dia. Mas você também quer inquilinos que tenham orgulho do aluguel e sigam os termos do seu aluguel.

Um dos segredos para encontrar ótimos inquilinos é ter critérios de aluguel específicos e por escrito. Estas são as qualificações mínimas que os inquilinos devem ter para alugar o seu imóvel. Os requisitos devem ser mensuráveis, transparentes e seguir todas as leis de Habitação Justa.

Algumas coisas que você deve incluir em seus critérios de aluguel são renda mínima mensal, comprovante de renda, pontuação de crédito mínima, histórico de aluguel positivo e referências. Você também pode indicar se permite animais de estimação ou fumar na propriedade.

O formulário de aluguel é uma parte vital para que o processo de seleção do inquilino funcione. Deve fornecer as informações necessárias para verificar se um inquilino atende aos seus critérios.

Para que seu processo de triagem funcione melhor, faça a verificação de crédito, ligue para referências e confirme emprego e salário.

Entenda quanto custarão as vagas

Os proprietários iniciantes podem subestimar o custo de ter uma vaga em sua propriedade. Quando um imóvel está vago, você ainda tem que pagar as contas – sem nenhum aluguel entrando para cobri-las.

Também existem despesas extras relacionadas à rotatividade dos inquilinos. O custo de preparar o imóvel para alugar novamente, comercializá-lo e encontrar novos inquilinos pode aumentar.

Prepare-se para as vagas calculando o custo da vaga. E reserve economias suficientes para cobrir os custos.

Conheça suas limitações

Conheça a si mesmo. A coisa mais importante que você deve saber sobre como se tornar um proprietário é o que você está disposto a fazer – e o que não está. E então planeje as situações em que você atingirá seus limites.

Perguntas a se fazer:

• Eu sei os números? (Você fez a devida diligência?)
• Os números funcionam? (O caixa da propriedade flui depois que você paga todas as despesas?)
• Eu entendo as leis entre proprietários e inquilinos? (Você encontrou um advogado imobiliário?)
• Quero administrar a propriedade sozinho ou contratar um administrador de propriedade?
• Serei capaz de lidar com vagas ou reparos extensos?
• Tenho economias suficientes para cobrir despesas grandes e inesperadas?
• Qual é minha estratégia de saída?

Ter as respostas a estas perguntas antes de se tornar proprietário não garantirá o seu sucesso. Mas com certeza ajudará você a se preparar para isso, ao mesmo tempo que ajudará a evitar muito estresse mais tarde.

Artigo escrito por Amanda, membro da equipe Women Who Money e fundadora e blogueira por trás de Why We Money, onde gosta de escrever sobre felicidade, valores e finanças pessoais.



Mulheres que ganham dinheiro

Amy Blacklock e Vicki Cook cofundaram a Women Who Money em março de 2018 para fornecer informações úteis sobre finanças pessoais, carreira e tópicos de empreendedorismo para que você possa administrar seu dinheiro com confiança, aumentar seu patrimônio líquido, melhorar sua saúde financeira geral e, eventualmente, alcançar independência financeira.