Live-In House Flipping:Uma estratégia imobiliária lucrativa?
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Morar em casa é uma estratégia de investimento imobiliário que certamente pode valer a pena – se você está pronto para o desafio.
É uma abordagem mais lenta do que a tradicional inversão de casas. Mas os live-in flips têm algumas vantagens exclusivas que podem torná-los lucrativos.
Com um live-in flip, você vive do seu investimento – enquanto o conserta para vender mais tarde com lucro. Quando bem feita, essa abordagem permite que você aproveite benefícios fiscais que podem torná-la um empreendimento lucrativo.
Se você está se perguntando se a mudança de moradia é uma boa estratégia de investimento imobiliário para você, continue lendo!
Prós e contras da mudança de casa para morar
6 benefícios de viver no seu flip
Com uma reviravolta típica, você paga impostos sobre ganhos de capital sobre seus lucros quando vende a casa.
Para morar junto, se a casa for sua residência principal por pelo menos dois dos cinco anos anteriores à venda, você está isento de impostos sobre ganhos de capital. O benefício fiscal é a exclusão da Seção 121 do IRS.
Essa redução de impostos é ótima, mas vale ressaltar que ela vem com limites:
- Você não pode ser excluído de outra casa nos dois anos anteriores.
- Para pessoas físicas, o limite de exclusão fiscal é de US$ 250 mil e, para casais, é de US$ 500 mil. Qualquer lucro acima disso está sujeito ao imposto sobre ganhos de capital.
Existem exceções à regra dos dois anos.
Os militares em serviço ativo estão isentos. Além disso, se você precisar se mudar para trabalhar, tiver problemas de saúde ou outras “circunstâncias imprevistas”, poderá se qualificar para uma exceção. (As exceções precisam de documentação e cada cenário será diferente.)
Você tem que morar em algum lugar. Ao morar na sua casa, você paga despesas de moradia em um imóvel. O pagamento da hipoteca e os custos de manutenção dobram como investimento e cubra sua moradia também – ganha/ganha.
Claro, você também pode possuir outras propriedades. Mas a ideia é que você pode ganhar dinheiro no mercado imobiliário sem ter que contrair várias hipotecas.
Ao contrário dos flips tradicionais, você não se preocupa tanto com o aumento dos custos de manutenção ao longo do tempo e com a redução dos lucros quando vive no seu flip.
Você pode dedicar mais tempo para concluir projetos e não sentir que está sempre contra o relógio.
Ter a vantagem de mais tempo e acesso conveniente ao seu projeto significa que você mesmo pode fazer mais trabalho.
Seus códigos locais determinam se você contrata profissionais para trabalhos mais técnicos (e perigosos), como eletricidade, encanamento e trabalhos estruturais.
Ainda assim, você mesmo pode realizar grande parte do trabalho de acabamento, desde o piso até a pintura, o paisagismo e muito mais.
Se você tiver mais tempo, poderá economizar muito dinheiro encontrando descontos e promoções de materiais também.
Como o flip também é sua residência principal, você pode financiá-lo como tal. Você pode se qualificar para taxas de juros e adiantamentos mais baixos, empréstimos excessivos para uma propriedade de investimento.
Sem dúvida, você planeja vender seu apartamento quando as reformas forem concluídas. Mas o mercado imobiliário pode mudar em dois anos. Se o mercado mudar de forma inesperada, os live-in flips lhe darão estratégias de saída que você não tem com um flip padrão.
Se você perceber que não será lucrativo vender a casa, você pode:
- Viva mais tempo. Você pode ficar para sempre ou esperar até que o mercado mude o suficiente para obter lucro.
- Mantenha-o como um imóvel alugado.
- Refinanciar e retirar o capital para outros investimentos.
7 desvantagens do lançamento ao vivo
Você só pode fazer um live-in flip, a cada dois anos, se quiser aproveitar a economia fiscal. Isso torna a vida por sua vez uma estratégia de investimento imobiliário muito mais lenta do que muitos outros métodos.
Morar em uma casa alternativa significa viver em uma casa empoeirada e caótica, com ferramentas e materiais espalhados por toda parte.
Haverá momentos em que alguns cômodos não serão utilizáveis (como o banheiro e a cozinha). Então, às vezes você ficará sem as conveniências modernas às quais está acostumado.
A bagunça e os inconvenientes podem ser administráveis, mas é quase impossível eliminá-los.
Se isso não for suficiente, você provavelmente terá pessoas entrando e saindo de sua casa com frequência. Este será o caso se você precisar contratar empreiteiros para fazer algumas obras em sua casa.
Quando você opta por fazer a maior parte do trabalho sozinho, pode acabar trabalhando mais do que relaxando.
E se você trabalha em tempo integral, isso consumirá ainda mais tempo. Você terá que dividir os projetos em noites e fins de semana, quando normalmente relaxaria e passaria tempo com a família e amigos.
Existem algumas maneiras pelas quais seus números podem estar errados:
- Você não calcula os números da casa como um investimento (e, em vez disso, compra-a como sua residência).
- Você subestima o custo e a extensão das reformas.
- Você superestima suas habilidades e capacidade de realizar o trabalho sozinho.
- O mercado imobiliário piora depois que você compra.
Embora ajude executar todos os cenários possíveis antes de comprar o flip live, nada é garantido. Você deve planejar várias estratégias de saída.
É verdade, existem algumas exceções à exclusão fiscal de dois anos do IRS. Mas se você tiver que se mudar antes do final de dois anos, poderá perder os benefícios fiscais de morar junto.
A qualquer momento ao longo do caminho, você pode perder de vista o fato de que o seu negócio que você também está chamando de casa é um investimento imobiliário. Foi quando você corre o risco de perder dinheiro.
- Apaixone-se pela casa ao comprá-la e poderá pagar muito caro
- Faça mais melhorias do que deveria em seu mercado e você poderá estreitar suas margens
- Faça alterações na casa de acordo com seu gosto, sem considerar como os compradores se sentirão a respeito, e você poderá limitar seu grupo de compradores
Mudar é estressante e também pode ser caro. Com a estratégia de investimento live-in flip, você poderia mudar a cada dois anos.
Coisas que você deve se perguntar antes de se comprometer com uma mudança
Quais são suas estratégias de saída?
- O que aconteceria se você tivesse que se mudar antes do final de dois anos?
- E se o mercado imobiliário mudar e você não conseguir vender a casa pelo preço que projetou?
- E se a casa não for vendida?
Antes de comprar uma casa para morar e vender, analise estes cenários. Se você comprar pelo preço certo, terá mais opções.
Você sério tem tempo para fazer uma reviravolta?
Você tem tempo para fazer o trabalho e contratar empreiteiros?
Se você trabalha em tempo integral, terá que encontrar tempo fora do trabalho. E se o seu trabalho de tempo integral for estressante, morar na sua casa tornará ainda mais estressante.
Além disso, seu tempo com a família e amigos será mais limitado.
Você tem as habilidades necessárias para administrar a situação em que mora?
Se você planeja fazer parte da reforma DIY, você tem alguma experiência? (Se não, considere começar com um projeto menor).
Você consegue lidar com um projeto com muitas peças móveis? Você pode abordar a mudança como um negócio?
Você é paciente o suficiente para realizar o trabalho?
As reformas residenciais exigem tempo e paciência. Não será rápido e não será fácil. E você deve esperar que as coisas nem sempre saiam conforme o planejado (reserve tempo e dinheiro para o inesperado!).
- Nossos projetos domésticos DIY com valor agregado mais econômicos
A sua situação familiar é propícia para viver numa zona de construção?
Se você tem uma família grande ou filhos pequenos, um apartamento residencial vai ser mais desafiador.
Pode haver momentos em que você não tenha um banheiro funcional. Talvez você não consiga usar a cozinha para preparar comida e lavar a louça por um tempo.
Sua família pode viver sem algumas conveniências modernas sem causar uma grande perturbação?
Antes de fazer uma oferta – prepare-se
Os flips ao vivo não são todos HGTV e Pinterest! Pense bem e prepare-se.
Prepare-se mentalmente. Virar uma casa provavelmente levará mais tempo e será mais difícil do que você espera.
Defina expectativas adequadas. Levará mais tempo, dinheiro e paciência do que você planeja.
Prepare-se para lidar com cenários com os quais você nunca lidou antes. Mas saiba também que com o tempo (e as lições aprendidas), você conseguirá superar.
Fique de olho no prêmio durante todo o processo.
Organizar. Planeje sua estratégia para realizar o trabalho.
Escreva – e depois reescreva quando as coisas inevitavelmente mudarem. Seja flexível, mas sempre tenha um plano de ataque.
Enquanto você trabalha, limpe conforme avança. Mantenha suas ferramentas e materiais organizados – onde você possa encontrá-los quando precisar deles.
Claro, a organização e a limpeza demoram um pouco, mas isso evitará que você perca tempo procurando coisas mais tarde.
Prepare-se financeiramente. Você já calculou os números e sabe quanto vai precisar para as reformas (certo!?).
Agora, certifique-se de ter recursos financeiros reservados para gastar mais quando precisar (a maioria dos projetos custará mais do que o esperado).
Configure-o para manter suas finanças pessoais e comerciais separadas.
Um live-in flip oferece benefícios financeiros que nenhuma outra estratégia ativa de investimento imobiliário oferece. Embora seja uma estratégia mais lenta, pode valer a pena quando bem feita.
Antes de abrir essa porta, avalie as vantagens e desvantagens para determinar se morar em casa é a melhor estratégia de investimento imobiliário para você.
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Artigo escrito por Amanda, membro da equipe Women Who Money e fundadora e blogueira por trás de Why We Money, onde gosta de escrever sobre felicidade, valores e finanças pessoais.
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Amy Blacklock e Vicki Cook cofundaram a Women Who Money em março de 2018 para fornecer informações úteis sobre finanças pessoais, carreira e tópicos de empreendedorismo para que você possa administrar seu dinheiro com confiança, aumentar seu patrimônio líquido, melhorar sua saúde financeira geral e, eventualmente, alcançar independência financeira.
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