Evite erros dispendiosos:um guia para o sucesso em investimentos imobiliários

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O investimento imobiliário pode ser uma excelente forma de construir riqueza. E com as taxas de juros baixas, a Internet e os reality shows DIY, tornou-se mais popular do que nunca.

Mas essas coisas também levaram as pessoas a cometer alguns erros.

Quando você está começando, há muito o que aprender.

Não é tão fácil quanto parece na TV e muitos investidores não encontrarão sucesso imediato. Sem um plano e pouco conhecimento, é fácil cometer um deslize, principalmente no início.

Portanto, antes de abrir a porta para o investimento imobiliário, é aconselhável compreender as possíveis armadilhas.

Os erros mais comuns em investimentos imobiliários e como evitá-los

Aqui estão os dez erros mais comuns cometidos pelos investidores imobiliários - e sugestões sobre como evitá-los.

Erro nº 1:não ter uma estratégia

Uma mira de fogo pronto abordagem ao investimento imobiliário pode ter resultados inesperados. 

Você está animado com um novo empreendimento e é tentador mergulhar e começar. Mas comprar seu primeiro imóvel sem um plano de investimento poderia levar, bem, a qualquer lugar. 

Se você não tiver um mapa de para onde está indo, chegará a algum lugar, mas pode não ser onde deseja.

Evite esse erro fazendo um plano de negócios antes investir em imóveis. Primeiro, crie uma estratégia baseada em seus objetivos. Em seguida, encontre propriedades que se ajustem à sua estratégia.

Determine por que você deseja investir em imóveis. Faça perguntas a si mesmo, como:

• Qual é o seu objetivo final? Você quer uma renda passiva ou prefere gerar lucro ativo?
• Você comprará e manterá ou consertará e venderá propriedades? Ou uma combinação?
• Você quer propriedades prontas para uso? Ou você está disposto a investir tempo e dinheiro para fazer reformas?
• Quais são as condições do mercado imobiliário? Eles são propícios à realização de seus objetivos?
• Como você planeja financiar propriedades?
• Qual é a sua estratégia de saída se as coisas não correrem conforme o planejado?

Erro nº 2:negligenciar a pesquisa

Talvez você esteja com pressa para superar a concorrência ou talvez esteja apenas ansioso para começar.

Quando você encontra um ótimo negócio, é fácil entrar correndo e comprá-lo sem fazer pesquisa. Mas isso pode ser um erro caro.

Sem todas as informações , é impossível saber se um imóvel é um bom investimento.

Evite esse erro por fazendo sua devida diligência. Concentre sua pesquisa em coisas que são caras para consertar e impactam o valor da propriedade.

Muitos investidores incluem contingências de inspeção residencial em suas ofertas.

As contingências de inspeção permitem mais tempo para pesquisar antes do fechamento. Se forem descobertos problemas durante o período de inspeção, você poderá renegociar ou rescindir o contrato.

De acordo com Realtor.com, a devida diligência deve incluir:

• Uma inspeção residencial para verificar se há problemas na propriedade, como telhado, fundação ou sistema HVAC.
• Inspeções de radônio, mofo e/ou amianto (se forem uma preocupação).
• Uma pesquisa de título para verificar penhoras ou questões legais vinculadas à propriedade.
• Verificar as regras e taxas do HOA e do bairro.

Erro nº 3:escolher o financiamento errado

No setor imobiliário, há muitas opções criativas de financiamento. Alguns tipos de empréstimos tornam mais fácil para os investidores adquirirem propriedades.

Mas empréstimos com altas taxas de juros, prazos curtos ou penalidades de pré-pagamento podem fazer com que um bom negócio fracasse.

Evite esse erro compreendendo os termos do seu empréstimo ao financiar uma propriedade. O melhor financiamento é uma hipoteca convencional de taxa fixa (ou pagamento em dinheiro).

Não importa o financiamento que você tenha, planeje o pior cenário possível. Você pode presumir que pode vender a propriedade ou refinanciar o empréstimo, mas e se não puder?

Aqui estão algumas perguntas a serem feitas sobre financiamento:

• O empréstimo tem taxa de juros fixa ou ajustável?
• Se for uma taxa ajustável, quais são os limites de pagamento e de taxa de juros?
• Existe alguma penalidade de pré-pagamento?
• Que outros termos podem afetar você?
• Você pode arcar com o pior cenário?

Erro nº 4:subestimar os custos

Uma grande parte do investimento imobiliário consiste em estimar receitas e despesas. Mas erros de cálculo podem fazer ou quebrar qualquer acordo.

Subestimar os custos reduz o lucro – na melhor das hipóteses. Na pior das hipóteses, você perde dinheiro.

Evite esse erro calculando todas as despesas potenciais. Em seguida, superestime-os para cobrir erros de cálculo. A maioria dos investidores dirá coisas sempre custarão mais do que você imagina.

Todas as propriedades têm custos de manutenção, como seguros e impostos. E, por outro lado, você tem que descobrir o orçamento do reno e o valor pós-reparo (ARV). 

Para um imóvel alugado, calcule aluguel, manutenção e vagas.

Aqui está uma lista básica de itens a serem lembrados ao calcular receitas e despesas:

• Impostos
• Seguro
• Utilitários
• Pagamento de hipoteca
• Taxas HOA
• Manutenção
• Gerenciamento de propriedades
• Marketing
• Comissões de corretores de imóveis
• Receita de aluguel
• Vagas
• Renovações e reparos
• Custos de fechamento
• Valor de mercado e valor após reparo (ARV)

Erro nº 5:trabalhar sozinho

Os investidores imobiliários podem encontre, compre e gerencie propriedades por conta própria. Mas trabalhar sozinho tem seus desafios.

Não só é demorado – até mesmo cansativo para alguns – mas também pode levar a erros dispendiosos.

Evite esse erro por trabalhando com profissionais do setor imobiliário para atingir seus objetivos. Contratar especialistas custará mais antecipadamente. Mas pode compensar economizando tempo e reduzindo riscos. 

Freqüentemente, contratar um corretor de imóveis, inspetor residencial, gerente de propriedade e/ou advogado (você precisa de um advogado!) Leva a melhores chances de sucesso a longo prazo.

Erro nº 6:esperar resultados rápidos (e fáceis)

Alguns começam a investir porque veem outros construir uma riqueza significativa através do mercado imobiliário. Então, eles mergulham de cabeça. Mas não percebem os obstáculos que os investidores bem-sucedidos enfrentaram ao longo do caminho. 

É seguro dizer que houve erros cometidos, lições aprendidas e muito tempo investido para chegar lá.

Evite esse erro olhando para o panorama geral e investindo no longo prazo. Quando você se concentra no longo prazo, as expectativas tendem a ser mais realistas e as estratégias menos arriscadas.

Escolha negócios que façam sentido para o seu negócio e concentre-se na construção de patrimônio de longo prazo.

Menos complicações e menos riscos podem significar menos lucro imediato. Mas, a longo prazo, pode resultar em retornos mais elevados (e menos stress).

Erro nº 7:esperar muito para investir

Alguns novatos esperam que o imóvel “perfeito” apareça. Aquela que não precisa de reformas, sai caixa e nunca tem vagas! 

Mas é raro encontrar tal propriedade no mercado imobiliário atual.

Evite esse erro diminuindo suas expectativas e ao mesmo tempo sendo realista. Você pode não encontrar o imóvel “perfeito”. Mas muitas vezes é possível encontrar um imóvel que atenda às suas necessidades de investimento. 

Observe as propriedades com os recursos críticos que você deseja, mesmo que elas não marquem todas as caixas.

Precisa ser chave na mão? A localização é negociável? Você pode renová-lo para adequá-lo às suas necessidades?

Erro nº 8:falha na triagem dos inquilinos

Com um imóvel alugado, nem sempre é possível escapar das vagas e dos problemas dos inquilinos. Mas as chances de dificuldades aumentam quando você não consegue selecionar os inquilinos.

Evite esse erro estabelecendo qualificações de aluguel por escrito para os inquilinos. E então selecione-os para ver se atendem aos seus critérios. 

Você não pode evitar todos os problemas dos inquilinos. Mas a triagem e verificação de referências ajudam a manter os problemas sob controle.*

*Você pode ter qualificações de aluguel para itens como renda e pontuação de crédito. Mas você não pode discriminar. É imperativo compreender as leis estaduais e federais sobre discriminação habitacional. De acordo com o Fair Housing Act, você não pode recusar ninguém com base em raça, cor, origem nacional, religião, sexo, situação familiar ou deficiência.

Erro nº 9:não ter um buffer de poupança

A maioria dos investidores faz os reparos necessários logo após comprar um imóvel. Portanto, eles podem não esperar que as despesas de manutenção aumentem imediatamente. Mas despesas inesperadas acontecem. 

Sejam reparos, vagas ou atualizações, ainda é imprevisível . E isso pode deixar os investidores em uma situação difícil quando não têm uma reserva de poupança.

Evite esse erro economizando uma reserva de dinheiro de emergência para cobrir despesas inesperadas ou danos não cobertos pelo seguro de propriedade.

Você já deve economizar em custos operacionais, como seguros, impostos, etc. Mas é aconselhável ter extra proteção para cobrir reparos inesperados ou vagas.

Erro nº 10:nenhuma estratégia de saída

No setor imobiliário, as coisas nem sempre correm como esperado. Os novos investidores muitas vezes se esquecem de planejar esses tempos.

Por exemplo, digamos que um investidor consiga um bom negócio em uma propriedade consertada e revertida. Mas alguns meses e vários milhares de dólares depois, eles não conseguem revendê-lo.

Sem uma estratégia de saída, o investidor poderá ficar sem dinheiro.

Evite esse erro planejando sua estratégia de saída. Ao comprar um imóvel, determine o que você fará se as coisas não saírem conforme o planejado. Tenha mais de uma alternativa para quando as coisas derem errado.

Se você planeja comprar e manter um imóvel, mas depois descobre que isso não faz sentido financeiro, você pode revendê-lo? 

Se você está planejando consertar e vender uma propriedade, mas não consegue vendê-la para recuperar seu dinheiro, você pode refinanciar e alugá-la?

Pensamentos finais

Investir em imóveis nem sempre é fácil e não é uma estratégia para enriquecimento rápido. Mas é uma forma legítima de construir riqueza.

Como qualquer outro negócio, é preciso algum conhecimento e planejamento.

Agora que você conhece os erros mais comuns em investimentos imobiliários, está melhor preparado!

Comece bem entendendo esses erros e tome medidas para tomar a melhor decisão de investimento para você.

Artigo escrito por  Amanda, membro da equipe Women Who Money e fundadora e blogueira por trás de Why We Money onde ela gosta de escrever sobre felicidade, valores e finanças pessoais.



Mulheres que ganham dinheiro

Amy Blacklock e Vicki Cook cofundaram a Women Who Money em março de 2018 para fornecer informações úteis sobre finanças pessoais, carreira e tópicos de empreendedorismo para que você possa administrar seu dinheiro com confiança, aumentar seu patrimônio líquido, melhorar sua saúde financeira geral e, eventualmente, alcançar independência financeira.