O que é obsolescência funcional (bens imóveis)?

No mercado imobiliário, obsolescência funcional refere-se à diminuição da utilidade de um projeto de arquitetura de tal forma que alterá-lo para se adequar aos projetos imobiliários atuais é quase impossível. A longo prazo, a obsolescência funcional resulta em perdas para os investidores devido ao fato de que os investimentos imobiliáriosRenda corrente (Investimentos imobiliários) A receita corrente é uma estratégia de investimento que dá aos investidores exposição a pagamentos consistentes acima da média. Os atuais focos de renda mais comuns são financeiramente intensos.

Quando uma propriedade se torna obsoleta, não pode mais ser útil para o proprietário nem para a comunidade. Torná-lo curável pode envolver custos de demolição e custos de remoção de entulho, o que pode trazer mais perdas para o proprietário ou investidor.

Resumo Rápido

• A obsolescência funcional se refere ao estado em que um recurso de design em um imóvel perde sua demanda por ser arcaico, e outros designs modernos assumiram o controle.
• A obsolescência funcional não é facilmente corrigida, pois o design desatualizado não é curável com facilidade.
• Os exemplos da vida real de obsolescência funcional incluem pontes com faixas e acostamentos inadequados e estradas que não atendem às demandas de tráfego moderno.

Compreendendo a obsolescência funcional

Os investidores em situação de obsolescência funcional podem considerar a utilidade a longo prazo do imóvel em questão. Por exemplo, um velho, casa de dois quartos em uma área com três quartos modernos com banheiro em cada quarto pode ser considerada funcionalmente obsoleta.

Outros itens que são altamente propensos à obsolescência funcional incluem eletrônicos, como smartphones. A indústria de smartphones está mudando constantemente, e novos designs tornam-se obsoletos rapidamente devido à incompatibilidade e designs antigos.

Contudo, as vezes, é possível voltar da obsolescência funcional. Por exemplo, as empresas do setor de móveis podem redesenhar seus móveis para se adequar às últimas tendências e apresentá-los à venda em designs modernos.

Tipos de obsolescência funcional

Os dois principais tipos de obsolescência funcional são:

1. Obsolescência curável

A obsolescência curável pode ser causada pela falta de acessórios específicos que podem ser remediados comprando os acessórios necessários, a presença de um acessório que não é mais importante para a propriedade, ou a falta de dispositivo (s) que pode ser remediado substituindo o item necessário.

2. Obsolescência incurável

A obsolescência funcional incurável é causada principalmente por fatores externos sobre os quais o proprietário do imóvel não tem influência. Os investidores podem evitar a ocorrência de tal obsolescência conduzindo pesquisas adequadas sobre as tendências e designs mais recentes no mercado imobiliário antes de se comprometerem com o investimento.

A obsolescência incurável é um tipo de obsolescência que não tem cura financeiramente. Ocorre quando é muito caro consertar o problema. Por exemplo, um prédio residencial antigo em uma área com casas residenciais modernas pode ser considerado incurável porque exigiria reformas pesadas para torná-lo moderno e aumentar seu valor de revenda.

O custo das reformas será significativamente mais alto do que o valor que trará de volta quando for vendido. Em geral, a obsolescência funcional pode ser prevista nas fases iniciais de análise e avaliação de q bens imóveis antes da aquisição.

O impacto da obsolescência funcional nas propriedades

A obsolescência funcional leva a um declínio na avaliação de bens imóveis durante uma avaliaçãoAvaliação Uma avaliação é basicamente uma forma de conduzir uma análise imparcial ou avaliação de um ativo, uma empresa ou organização, ou para avaliar um desempenho em relação a um determinado conjunto de padrões ou critérios. Executado por um avaliador qualificado, uma avaliação geralmente é feita sempre que uma propriedade ou ativo está para ser vendido e seu valor precisa ser determinado. O mercado imobiliário é altamente sujeito à obsolescência funcional, uma vez que a indústria é dinâmica, e a demanda por casas modernas causa esse dinamismo.

Por exemplo, uma casa antiga encontrada em um bairro vibrante com áreas modernas, bangalôs de andares são funcionalmente obsoletos. A casa pode não vir com nenhum defeito, mas o mercado em um determinado momento não exige tais padrões. Contudo, essa casa pode ser reformada para ficar mais próxima dos padrões de seu ambiente.

Os piores efeitos para os imóveis devido à obsolescência funcional são os prejuízos incorridos e a dificuldade de transformar o imóvel em uma estrutura convencionalmente moderna para se adequar aos padrões atuais.

Fatores externos que afetam a obsolescência funcional

Existem certos fatores que afetam a obsolescência funcional, e que os investidores podem influenciar a seu favor. Esses fatores são curáveis ​​e não são desvantajosos para a avaliação de bens imóveis. Curar essa obsolescência pode ser tão fácil quanto consertar, repintura, ou ainda a instalação de instalações modernas que faltam para tornar o imóvel moderno e atualizado.

Contudo, existem efeitos externos incuráveis ​​que não podem ser influenciados por investidores imobiliários. A obsolescência externa e incurável provoca uma queda acentuada na avaliação de um imóvel quando avaliado. Exemplos de fatores externos de obsolescência incuráveis ​​incluem os seguintes casos:

1. Estradas movimentadas

Uma propriedade pode estar localizada perto de uma estrada que pode se tornar movimentada a longo prazo. Propriedades residenciais e comerciais perto de estradas movimentadas tendem a ser menos atraentes, e, portanto, perder valor rapidamente. Estradas movimentadas sujeitam os residentes à poluição sonora e ao trânsito sem fim, o que diminui a demanda no mercado imobiliário.

Unidades residenciais localizadas próximas a estabelecimentos comerciais, como casas noturnas e restaurantes, podem ser afetadas pela poluição sonora das empresas, causando-lhes obsolescência funcional parcial.

2. Construção de aterros sanitários

Além disso, a construção de aterros próximos a instalações residenciais ou comerciais causa poluição sonora e de odores que torna tais propriedades menos procuradas. A receita de tais propriedades pode diminuir significativamente, como inquilinos vagos em áreas mais amigáveis.

3. Construção de moradias populares

Outra instância pode ser a construção de apartamentos populares em um bairro de alto padrão. Um bairro afluente detesta edifícios altos, já que a maioria deles constrói luxuosas mansões de dois andares. Esses apartamentos podem desencorajar os compradores de investimentos residenciais, portanto, reduzindo o valor de tal propriedade imobiliária.

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