Como calcular a redução do principal em empréstimos hipotecários

A redução do principal de um empréstimo hipotecário não segue os pagamentos mensais - apenas parte de cada pagamento vai para o principal, enquanto o resto vai para o interesse. Com pagamentos mensais fixos, a relação entre o valor principal e os juros muda a cada mês. Conforme o saldo diminui, a quantia destinada aos juros diminui, e o valor que vai para o principal aumenta.

Juros e Principal

Os juros são o dinheiro cobrado por um empréstimo pendente. Com pagamentos mensais fixos, a taxa de juros mensal é usada para a cobrança mensal. A taxa de juros mensal é 1/12 da taxa anual. Você sempre paga o saldo do mês anterior multiplicado pela taxa mensal. Qualquer valor acima da cobrança de juros vai para o principal. O principal reduz o saldo do empréstimo. O saldo reduzido do empréstimo acarreta menos juros para o pagamento do próximo mês. A diferença de juros é adicionada ao principal.

Taxa Efetiva Anual

Você não pode multiplicar o saldo do empréstimo inicial pela taxa de juros anual para o montante de juros anual, a menos que você tenha um empréstimo somente com juros. De outra forma, o saldo mensal em declínio afeta os juros anuais gerais. Você pode multiplicar a taxa de juros mensal pelo saldo do mês anterior para o valor de juros mensal; em seguida, adicione cada 12 valores mensais ao valor anual de cada ano. Em seguida, você divide o valor anual pelo saldo inicial da taxa anual efetiva de cada ano. Você também pode dividir o valor anual pelo saldo original para a taxa efetiva de saldo inicial de cada ano. O valor total dos juros para todo o empréstimo dividido pelo valor do empréstimo fornece a taxa efetiva total.

Balanço médio

A taxa efetiva anual é menor do que a taxa de juros anual porque seu saldo muda no meio do caminho. A taxa anual regular é precisa, mas não tem um valor consistente para se aplicar. Você pode calcular a média dos saldos dos empréstimos para cada ano e multiplicar pela taxa de juros anual para o valor dos juros anuais. Se você calcular a média de todos os saldos do empréstimo e multiplicar pela taxa anual pelo número de anos do empréstimo, você obtém o valor total dos juros.

Redução de empréstimo

Depois de saber quanto de juros você tem que pagar, você pode descobrir o valor da redução principal. Subtraia os juros mensais do pagamento mensal para a redução do principal mensal. Alternativamente, subtraia os juros anuais do pagamento anual para a redução anual do principal. Subtraia a redução do saldo anterior para o novo saldo.