Fundos de investimento imobiliário (REITs) permitem que você invista em imóveis sem possuir propriedade, mas aqui estão as desvantagens

Mergulhar no mercado imobiliário parece uma ótima ideia no papel, mas exige muito capital inicial. Depois, há a manutenção constante, o mercado imobiliário em constante mudança e a responsabilidade de encontrar inquilinos confiáveis ​​para seus aluguéis de curto ou longo prazo. Depois de somar todos os custos, você pode decidir que investir em imóveis não é tão fácil quanto imaginava.

Uma maneira de investir em imóveis sem possuir propriedades é por meio de REITs. Abreviação de “Real Estate Investment Trusts”, os REITs são como fundos mútuos para imóveis. As empresas de REIT juntam dinheiro de centenas ou milhares de investidores, depois gastam em empreendimentos imobiliários geradores de renda e compartilham os lucros.

“Há muitos custos contínuos quando alguém possui um imóvel, e eles estão obtendo algum tipo de renda com esse imóvel”, diz Omar Morillo, planejador financeiro certificado e consultor de patrimônio da Octavia Wealth Advisors em Miami, Flórida. “Um REIT oferece uma maneira de explorar o mercado imobiliário sem passar por todas essas despesas.”

Mas os REITs não são perfeitos. Existem algumas desvantagens a serem consideradas. Continue lendo para saber mais sobre os prós e contras dos REITs e se você deve adicioná-los ao seu portfólio de investimentos:

O que é um fundo de investimento imobiliário

Imagine gastar entre US $ 1.000 e US $ 25.000 em ações REIT e, por sua vez, obter um novo fluxo de receita.

É assim que as coisas funcionam com os REITs. REITs são empresas de capital aberto ou privadas que possuem, operam e/ou fornecem financiamento para imóveis e ativos que geram renda. Os ativos incluídos em um REIT podem incluir edifícios comerciais, como escritórios, hotéis, instalações de auto-armazenamento, armazéns, hospitais, data centers, torres de celular ou prédios residenciais. É comum que os REITs sejam agrupados de acordo com o setor ou tipo – pense em industrial, saúde, varejo ou residencial. Existem até REITS de maconha.

Para se qualificar como um REIT, uma empresa deve marcar uma longa lista de critérios. Isso inclui pagar a seus acionistas pelo menos 90% de seu lucro tributável a cada ano como dividendos. Além disso, eles devem investir pelo menos 75% de todos os seus ativos em ativos imobiliários e obter pelo menos três quartos de sua receita bruta de fontes vinculadas a imóveis. A parte do leão (95%) de sua receita bruta deve vir de fontes imobiliárias e dividendos. Por último, não mais do que um quarto dos ativos dos REITs pode vir de títulos não qualificados ou ações em subsidiárias de REITs tributáveis.

Como os REITs ganham dinheiro?

Os REITs ganham dinheiro com suas propriedades, vendendo-as ou alugando-as. Em vez de outras empresas imobiliárias, que desenvolvem propriedades com o objetivo de vendê-las, o objetivo principal de um REIT é desenvolver propriedades, administrá-las e dobrá-las em seu próprio portfólio de investimentos. Caso a propriedade de propriedade de um REIT valorize, os proprietários fornecem aos acionistas renda na forma de dividendos.

Tipos de REITs

Existem três tipos principais de REITs:

1. REITs de ações. Estes compõem a maioria dos REITs. Eles geralmente possuem e operam empreendimentos imobiliários que geram receita de aluguel.
2. REITs de hipoteca. Esses REITs fornecem capital na forma de empréstimos ou hipotecas para aqueles que possuem imóveis.
3. REITs híbridos. Como o nome indica, são uma mistura de REITs de ações e REITs de hipotecas.

Há também uma diferença entre um REIT de capital aberto ou de capital privado:os REITs de capital fechado também são conhecidos como REITs não negociados, o que significa que não são negociados na bolsa de valores. Os REITs negociados publicamente geralmente têm dividendos menores. No entanto, de acordo com Morillo, os REITs negociados publicamente oferecem maior transparência e maior liquidez do que os REITs negociados de forma privada.

“Um problema comum com os mercados de REITs privados é que, infelizmente, alguns atores farão o que chamo de ‘ordenhar seus REITs'”, diz Morillo. “Em outras palavras, eles cobrarão taxas e despesas excessivas porque o REIT é obrigado a distribuir pelo menos 90% de seus lucros de volta aos acionistas. Mas enquanto essas despesas internas forem aumentadas, os acionistas não receberão o que é justo.”

Prós e contras de REITS

Vejamos algumas das vantagens e desvantagens dos REITs.

Prós

REITs podem ser uma boa maneira de diversificar seu portfólio

Se você tem fundos mútuos que são investidos em ações e títulos, em vez de sair e comprar um imóvel alugado, os REITs lhe darão uma maneira de explorar esse setor imobiliário, explica Niv Persaud, CFP e diretor administrativo e fundador da Empresa de planejamento financeiro com sede em Atlanta,  Planejamento e Orientação de Transição.

REITs estão vinculados a um ativo tangível

Se você deseja obter alguma receita com seu portfólio, um REIT geralmente parece uma maneira atraente de fazê-lo. REITS geralmente são mais fáceis, pois você não precisa adquirir uma propriedade por conta própria, diz Morillo. “Você não precisa bancar o proprietário e lidar com as operações do dia a dia, seja um prédio de apartamentos, hotel ou varejo”, diz ele.

Contras

As forças do mercado ou as condições econômicas podem afetar o potencial de geração de renda

Como os REITs são agrupados por setor ou tipo de propriedade, como propriedades de saúde, varejo, residencial ou comercial, eles podem ser afetados por uma condição econômica ou mandatos estaduais ou locais devido à sua localização. Por exemplo, em meio ao COVID-19, houve moratórias de aluguel em que as pessoas não estavam pagando seus imóveis alugados. Enquanto isso, a saúde tende a ser menos cíclica – portanto, com alguma pesquisa e boa diversificação, você pode tentar equilibrar as condições desfavoráveis ​​do mercado.

REITs não negociados são bastante líquidos

O horizonte de tempo para REITs pode ser complicado. Os REITs negociados publicamente são geralmente mais líquidos do que os REITs privados, que não podem ser vendidos muito rapidamente. No entanto, uma prática recomendada é esperar pelo menos alguns anos antes de usar o dinheiro:“Você precisa agir como se esse dinheiro não existisse por alguns anos”, diz Morillo. “Não tem como dar meia volta e tentar liquidá-lo em seis meses, porque você teve uma emergência, ou daqui a um ano e meio porque sua filha vai se casar e você vai pagar pelo casamento.”

REITs são sensíveis às taxas de juros

Assim como qualquer tipo de imóvel que você compra, os REITs estão vinculados às taxas de juros federais. “Quando o Federal Reserve diz que vai aumentar as taxas de juros, muitas vezes os preços dos seus REITs caem”, diz Persaud. As taxas de juros impactam cada tipo de REIT de maneira diferente entre indústrias e empresas.

REITs são tributados como renda ordinária

Como explica Persaud, se você estiver pronto para uma faixa tributária alta, os dividendos de seus REITs serão tributados como renda ordinária. “Mas como os REITs fazem parte do seu portfólio de investimentos, seu consultor financeiro poderá gerenciar alguns dos impostos”, diz Persaud.

Você deve investir em REITs?

Nem todos os REITs são iguais. Saiba se você está mais interessado em REITs residenciais, comerciais de saúde ou de varejo - e quais riscos estão envolvidos. Acompanhe as notícias do setor e informe-se sobre as regulamentações locais e federais que podem afetar seu ROI.

“Por exemplo, com REITs de varejo, se você observar como está o mercado, mais pessoas compram online do que em uma loja de varejo. Você realmente quer entender em que está investindo”, diz Persaud.

Como qualquer movimento financeiro, Persaud recomenda pedir ao seu consultor financeiro que recomende alguns REITs que melhor se encaixam em seu portfólio.

E não se deixe levar pelo fascínio da renda passiva, diz Morillo. Só porque os REITs geram renda e pagam dividendos anuais não os torna livres de riscos.

Dica profissional

Os investimentos que fornecem renda não são necessariamente menos arriscados do que outros tipos de investimentos – sempre taxas de pesquisa, implicações fiscais e retornos esperados.

“As pessoas tendem a ter esse ponto de vista de que porque algo paga renda ou dividendos é menos arriscado”, diz ele.

Pese os prós e os contras e dê uma boa olhada nas taxas e custos envolvidos. Se você decidir investir em REITs, mantenha o ditado atemporal, não coloque seus ovos na mesma cesta, em mente.