Como vender imóveis por atacado

Investir em imóveis é geralmente visto como a opção que exige mais capital. Mas é?

Inegavelmente, dependendo da avenida escolhida pode ser um dos setores mais caros para investimento. Certamente pode ser mais intimidante do que pegar US$ 500 e colocá-los em ações ou títulos. No entanto, existem algumas soluções alternativas para aqueles que não desejam apostar tudo.

Você é um excelente networker com uma tolerância muito baixa ao risco? O investimento imobiliário no atacado pode ser exatamente o que você está procurando.

O que é investimento imobiliário no atacado?

O atacado permite que os investidores lucrem com a compra de imóveis e não com a propriedade em si. O atacadista atua como intermediário entre comprador e vendedor, com o objetivo de lucrar com cada transação.

O processo é melhor explicado com um exemplo.

1. Um atacadista procura um imóvel subvalorizado – talvez esteja em dificuldades e precise de algum TLC. Talvez ainda não esteja listado em um mercado público.
2. O atacadista aborda o vendedor para colocar a casa sob um contrato de direito de compra (ou contrato de compra e venda). Este contrato descreve a base do direito de compra, incluindo o preço de compra predefinido. Para encorajar o vendedor, essas ofertas geralmente são em dinheiro, juntamente com a promessa de um tempo de transação rápido. Para este exemplo, digamos que o preço oferecido seja de US$ 200.000.
3. Uma vez que o contrato de direito de compra é assinado, o atacadista comercializa a propriedade para a rede de um investidor a um preço ligeiramente inflacionado (digamos 5-10%).
4. No nosso exemplo, se o atacadista puder encontrar um investidor disposto a pagar US$ 210.000, ele poderá manter US$ 10.000 como lucro, menos os custos de marketing.

Como as propriedades geralmente não são listadas publicamente, os negócios de atacado permitem que outros investidores imobiliários concorram entre si sem que futuros proprietários subam os preços.

O método é excelente para obter lucros rápidos, mas o difícil é encontrar o imóvel “certo”. Você precisa de um imóvel com desconto em relação às taxas de mercado, que ofereça potencial de valorização suficiente para atrair outro investidor e seja acompanhado por um vendedor disposto a vender no atacado.

O processo geralmente assume duas formas. Estes incluem atribuição e fechamento duplo. Embora ambos sejam muito semelhantes, há uma diferença fundamental – propriedade.

• Tarefa. Este é o método mais comum, pois não envolve dinheiro saindo do bolso do atacadista. Depois de colocar uma propriedade sob um contrato de direito de compra, um atacadista providenciará para que outro comprador assuma os termos desse contrato. O contrato é efetivamente vendido ao novo investidor sem que o atacadista se torne o proprietário do imóvel. O atacadista cobra uma taxa de busca do comprador ou deduz o pagamento da oferta do comprador.

• Fechamento duplo. Em comparação com a atribuição, um fechamento duplo exige que o atacadista compre e adquira a propriedade. Se feito corretamente, isso deve ser muito breve.

Um fechamento duplo é quando o dinheiro do comprador final é usado para pagar o vendedor original. No entanto, esse dinheiro vem através do atacadista, momento em que o atacadista assume a propriedade – pelo menor tempo possível. Em vez de um processo unido, existem duas cadeias separadas. O vendedor vende para o atacadista. O atacadista vende para o comprador. Para que a propriedade no atacado seja breve, deve ser o objetivo do atacadista que todas as transações ocorram no mesmo dia.

Assista ao vídeo:Como um tigre ganhou suas listras

Prós versus contras

Embora ofereça uma maneira de obter retornos rápidos com muito pouco risco, o processo não é de forma alguma um passeio no parque. É por isso que é sempre uma boa ideia dar uma olhada nos prós e contras.

Prós:

• Lucros. Os negócios por atacado podem ser concluídos em um prazo extremamente curto, geralmente com retornos decentes – um grande atrativo para muitos investidores. No entanto, competir com atacadistas experientes exige muito trabalho de casa e um olho afiado.
• Conhecimento. O atacado pode ser ideal para quem está iniciando no mercado imobiliário. Sim, é necessário muito trabalho de casa, mas o processo o colocará na vanguarda do conhecimento do mercado imobiliário.
• Investimento inicial limitado. O processo se presta extremamente bem para aqueles com pouco capital inicial para investir em imóveis. Os acordos de atribuição por atacado podem ser concluídos com poucos fundos e até com crédito ruim. É o comprador final que terá que completar as verificações de crédito e produzir o capital.

Contra: 

• Lucros intermitentes. O atacado pode fornecer uma renda lucrativa, mas essa renda pode vir de forma intermitente. Não há garantia de que qualquer negócio funcionará.
  
• Confiança em compradores. A ideia nunca é possuir um imóvel. Você quer manter o capital o mais fluido possível. Se um comprador sair de um acordo de fechamento duplo, isso deixará os fundos de um atacadista extremamente vulneráveis.
• Rede do comprador. Os melhores atacadistas têm um círculo de investidores de alta qualidade prontos para aproveitar os negócios. Alinhar um investidor antes de concordar com um contrato de direito de compra é o ideal, mas nem sempre possível.

Como mencionado anteriormente, o investimento no atacado é apenas uma das várias opções para investir em imóveis. Não é um modelo de investimento adequado para todos. Mas para quem tem a rede de investimentos certa e interesse em encontrar preciosidades imobiliárias, pode ser um negócio extremamente lucrativo.

Atacado x troca de casa

Alguns investidores confundem o processo de investimento por atacado com o lançamento de casas. É um erro fácil de cometer. Ambos os métodos lucram com a venda de imóveis para futuros investidores ou proprietários. No entanto, é aí que as semelhanças terminam.

O processo de atacado pretende ser rápido. A ideia é encontrar um imóvel que exija algum, ou muito, trabalho – ver o potencial sob a poeira – e oferecê-lo a um desenvolvedor ou reformador iniciante. Um atacadista não conclui nenhum trabalho na propriedade. É uma oportunidade de baixo capital e baixo risco. Os principais ingredientes exigidos de um atacadista são tempo e esforço.

Enquanto isso, o lançamento de casas requer muito mais capital e muito mais risco. A mudança de casa ainda exige que o investidor veja o potencial de uma propriedade, mas o próprio investidor assume o trabalho de renovação. Ao fazer isso, eles esperam agregar valor suficiente à propriedade para obter lucro. O capital mais alto e o risco aumentado significam que a mudança de casa geralmente traz maiores retornos.

Muitas vezes são feitas comparações entre essas duas opções de investimento imobiliário, mas as duas são destinadas a dois tipos diferentes de investidores. Você precisa se perguntar qual estratégia é melhor para você atingir suas metas de investimento.

Como começar

Então, descrevemos o que é o investimento imobiliário no atacado, e é compreensível que o processo pareça intimidador. Fazer malabarismos com os contratos da esquerda para a direita certamente afastaria muitos investidores. Mas não deixe que a ideia de contratos ou jargão o assuste. Siga nossos passos simples e você estará rodando e negociando propriedades em nenhum momento.

1. Encontre uma propriedade

Encontrar uma propriedade adequada (ou, de preferência, propriedades) é o trabalho número um. Como mencionado anteriormente, propriedades ideais para atacado são aquelas que estão em dificuldades e precisam de algum TLC. Essas propriedades em busca de TLC podem ter ficado vazias por longos períodos ou podem ser executadas por um banco.

Alternativamente, procure por imóveis que estão no mercado há muito tempo. O tempo coloca muita pressão sobre um vendedor, o que significa que eles podem ficar mais desesperados para fazer um acordo. Zillow e Redfin são excelentes sites para encontrar propriedades que estão no mercado há mais tempo.

2. Fique à vontade com os números

Você não pode se dar ao luxo de tomar atalhos aqui. Os lucros são feitos nos números.

Uma vez que uma propriedade foi encontrada, comece a avaliar o que o contrato poderia ser vendido. Certifique-se de levar em conta os custos no processo, como taxas de título, taxas de agrimensor de construção, se a propriedade precisar de verificação estrutural, e taxas de avaliação, se você precisar de uma avaliação.

Lembre-se, o objetivo principal é vender o contrato de direito de compra por mais do que você concordou com o vendedor. O nível de lucro vale o seu tempo?

3. Encontre o proprietário

Em seguida, você precisa colocar seu chapéu de detetive. Você precisa entrar em contato com o proprietário para que você possa informá-lo sobre o negócio excepcional que você está disposto a oferecer. No entanto, se o proprietário não mora na propriedade em questão, isso às vezes pode ser complicado.

Você pode ter sorte e encontrar os detalhes do proprietário nas listagens. Se não, tente bater nas portas dos vizinhos – muitas vezes eles podem ter um telefone ou endereço de e-mail que você pode usar. Caso contrário, o Google se torna seu melhor amigo (como sempre). Uma pesquisa rápida do endereço no Google às vezes pode oferecer um lead com o qual você pode começar a executar. Caso contrário, há muitos escritórios do governo local que podem ajudar com sua consulta. Tente os funcionários do condado e o escritório do assessor fiscal para começar, as bibliotecas locais geralmente contêm uma abundância de informações, seja em forma formal documentada ou simplesmente conhecimento local.

A última opção cara é contratar seu próprio detetive para rastrear a pessoa que você está procurando. Um profissional terá muito mais ferramentas à sua disposição.

4. Negocie o contrato

Quanto mais difícil você negociar, melhor será o negócio. No entanto, vá muito forte e você perderá seu relacionamento com o vendedor.

Ao negociar, sempre tenha uma margem de lucro em mente. Você já deve estar armado com números adequados com os quais ficaria feliz - lembra como mencionamos esses números? Eles vêm a calhar nesta fase.

Os motivadores para um vendedor incluem a oportunidade de vender sem custos iniciais, o gerenciamento de todos os contratos pelo atacadista e a promessa de que todas as outras taxas serão cobertas no contrato. Ao oferecer uma variedade dessas opções, você inclina as probabilidades a seu favor, especialmente para alguém desesperado para vender uma propriedade.

Ao redigir um contrato, deixe claro que será um terceiro que comprará a propriedade, não você mesmo. Dê a si mesmo tempo suficiente para encontrar um comprador. Além disso, tente incluir cláusulas de escape em todas as etapas. Você pode enfrentar um soluço a qualquer momento – problemas de título, avaliações inesperadas, problemas estruturais desconhecidos – então, se houver muito risco, é bom ter a opção de ir embora.

5. Encontre um comprador

Assim que você assina um contrato com um vendedor, o relógio está correndo para encontrar um comprador. É por isso que ter uma rede de compradores dedicada é extremamente útil. Então, aqui estão algumas sugestões para ajudá-lo a encontrar o comprador de dinheiro perfeito:

• Rede. Esta é uma sugestão muito geral, mas é nisso que tudo se resume. Quanto mais pessoas você puder se colocar na frente, mais negócios você provavelmente fechará. Você tem algum clube de investimento imobiliário por perto? - Junte-se a eles.
• Lista de compradores por atacado. Cada vila ou cidade geralmente tem algumas listas de compradores onde outros atacadistas rede. A lista geralmente destaca quais propriedades foram vendidas durante o mês anterior. Use a lista para entrar em contato com aqueles que compraram propriedades na próxima vez que você fechar um negócio.
• Lista do Craigs. Este prático site de anúncios pode ser extremamente útil para atacadistas. Pesquise na seção de habitação, tanto para venda quanto para aluguel, e encontre proprietários ou proprietários que possam estar interessados ​​em ofertas de atacado.
• Leads do site. Configure um site dedicado para capturar leads futuros. Anuncie e direcione as pessoas para uma página da Web onde os investidores em potencial podem inserir detalhes de contato.
  
• Casas de leilão. Muitas propriedades são vendidas por meio de leilões e geralmente por dinheiro. Chegue cedo a uma casa de leilões e comece a se misturar com investidores ávidos.
• Emprestadores de dinheiro vivo. Nem todos os interessados ​​em negócios no atacado terão dinheiro suficiente para cobrir o custo total de uma propriedade. Este é o lugar onde os emprestadores de dinheiro duro podem oferecer seus serviços. Isso também significa que eles têm uma lista de contatos potencialmente interessados ​​em ofertas de atacado.

6. Atribuir o contrato

Uma vez que um comprador em potencial é encontrado, agora você deve atribuir o contrato a ele.

Certifique-se de que ambos concordam com o preço de compra e o valor do depósito. O preço de compra é alto o suficiente para que você colete uma taxa considerável de atacadista?

É nesta fase que o comprador aceita a compra do imóvel.

7. Fechar e coletar

Esta é a fase final do processo. O fechamento do negócio geralmente é feito por uma empresa de títulos. Esta é uma empresa que pesquisa a cadeia de títulos e garante que nenhum outro indivíduo ou entidade tenha uma reivindicação sobre a propriedade em questão. Se tudo der certo, o título acabará sendo transferido do vendedor para o comprador.

Nesta fase, é trabalho do atacadista garantir que tudo corra da melhor maneira possível. Assim que a escritura de propriedade for transferida, você poderá cobrar sua taxa de atacadista.

O resultado final

O atacado oferece uma rota única para o mundo do investimento imobiliário. Pode ser uma plataforma útil para iniciantes reunirem conhecimento e, com baixos custos iniciais, pode ser uma ótima maneira de construir capital de longo prazo.

Não deve ser confundido com o house flipping, este método de negócios trata de passar uma propriedade subvalorizada do vendedor para o comprador o mais rápido possível. O sucesso requer uma organização soberba, habilidades de negociação ferozes e um estilo de networking amigável.

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