Como investir em propriedades alugadas fora do estado

Bem-vindo à série de entrevistas Side Hustle Success Stories, onde conversamos com pessoas reais sobre side hustles reais!

Hoje, aprendemos sobre investimentos em propriedades alugadas fora do estado e a construção de um império imobiliário.

Estamos muito felizes por ter Rick (eles pediram para permanecer anônimos) na série para discutir: Como ganhar dinheiro investindo em propriedades alugadas fora do estado.

Conheci Rick pela primeira vez em um bar em Los Angeles. Muitos de nós estávamos conversando sobre os altos custos de se viver nas cidades e maneiras de ganhar dinheiro extra. Rick mencionou que tinha propriedades em vários estados, e meus ouvidos se animaram.

Anos atrás, Eu me envolvi no jogo imobiliário fora do estado, mas em uma escala muito pequena. Eu tinha uma propriedade na Carolina do Sul, mas me esforçava para otimizar seu potencial de receita. Com taxas de administração de propriedade, e fora dos impostos estaduais, Eu estava ganhando apenas entre $ 50-100 / mês de lucro líquido. Alguns meses, Eu veria uma perda devido aos custos de manutenção.

Claramente, meu jogo de aluguel de imóveis fora do estado não foi otimizado, então acabei vendendo o imóvel.

Eu gostaria de ter conhecido Rick antes.

Aqui está a história de sucesso da luta lateral de Rick.

Investimentos imobiliários fora do estado

Qual é o seu trabalho diário?

Eu trabalho com publicidade. Trabalho W2 padrão. Meu objetivo é um dia gerar receita suficiente com a renda passiva para que eu possa deixar o mundo das 9 às 5.

Conte-nos sobre sua agitação lateral?

Comprar e manter imóveis a longo prazo! Isso significa que eu invisto em propriedades alugadas fora do estado. Eu compro propriedades, alugá-los, e mantê-los para o longo prazo. Normalmente, por cinco ou mais anos, ou até que eu os possua completamente.

Comprar e manter um imóvel é um tipo comum de estratégia imobiliária, pois é mais fácil do que consertar e inverter propriedades (na maioria das vezes!). Em geral, nenhuma experiência é necessária, e você pode contratar profissionais para gerenciar suas propriedades. O objetivo é construir riqueza ao longo do tempo a partir da valorização da propriedade e do aumento do patrimônio líquido.

Onde você vive, e onde estão localizadas suas propriedades?

Atualmente moro na Califórnia, e possuir uma propriedade na Califórnia, Texas, Nevada, e Ohio. Estou aberto a todas as geografias, Contudo. Busco o melhor retorno do meu investimento imobiliário. Já que o mercado imobiliário na Califórnia é bastante alto, Procuro fora do estado para investimentos de aluguel.

Como você se envolveu pela primeira vez?

Nós vamos, Comecei comprando uma casa unifamiliar localmente e alugando-a. Eu queria começar a ganhar dinheiro com o AirBnB. Para ser justo, Eu me beneficiei do colapso do mercado imobiliário em 2008.

Eu tinha um emprego em tempo integral na época, e a propriedade era extremamente barata. Para outras pessoas que desejam começar a investir em imóveis, Eu recomendo economizar o máximo de dinheiro possível. Por último, é melhor ter um emprego W2 normal para ajudar a garantir o financiamento.

Gerenciando bens imóveis remotos

Como você gerencia suas propriedades se elas estão localizadas fora do estado !?

Esta é uma das partes mais desafiadoras do investimento imobiliário. Ninguém jamais cuidará tão bem da sua propriedade quanto você, mas administrar-se em todo o país não é uma boa ideia. Principalmente quando você não tem uma equipe forte no chão (e mesmo assim pode ser muito desafiador).

Atualmente trabalho com um gerente ou empresa de gestão em cada mercado, e eu me autogerencio na Califórnia. É diferente em cada mercado, como alguns estados exigem que você seja um agente imobiliário licenciado para administrar, e outros estados não.

Prefiro trabalhar com alguém que me permite ser um pouco mais prático, mas recomendo uma grande empresa de gestão para os recém-chegados, pois é mais fácil ter alguém mais experiente, caso surjam problemas (despejos, grandes reparos, etc.)

Há quanto tempo você faz isso?

Comecei a administrar uma propriedade no começo dos meus 20 anos, como gerente presencial no prédio em que morava (18 unidades).

Como encontrar e investir em propriedades de investimento imobiliário

É difícil encontrar um imóvel alugado remotamente?

Esta é para mim a pergunta mais difícil de responder, mas farei o meu melhor. Tudo começa identificando meus objetivos. Para algumas propriedades, meu objetivo principal é o retorno em dinheiro. Para algumas propriedades, o retorno é menos importante, pois estou procurando um maior crescimento do patrimônio líquido ao longo do tempo. Às vezes, é uma combinação.

Assim que tenho um objetivo, Eu identifico o mercado que eu acho que vai se adequar a esse objetivo. Isso é o que considero a fase da pesquisa. Eu olho para os dados demográficos, desemprego, desenvolvimento de negócios, etc. Depois de escolher um mercado geral, Eu começo a procurar nas vizinhanças.

Tendo a tentar identificar 3-4 bairros-alvo que atendam aos meus objetivos e estejam dentro do meu orçamento. Tipicamente, Eu gosto de áreas que são C + ou superior, e recomendo fortemente aos novos investidores que fiquem longe de casas baratas em áreas de classe baixa. Embora existam pessoas que podem ganhar dinheiro com esse tipo de investimento, você perderá dinheiro se tentar investir de fora do estado em áreas D / F.

Como você realmente compra a propriedade?

Uma vez que as áreas são identificadas, Começo a procurar corretores de imóveis no mercado. Normalmente, envio e-mail de 4 a 5 agentes com o que estou tentando fazer e faço chamadas para quem responde. No telefone, Eu faço muitas perguntas sobre a experiência deles com investidores, etc. Depois de identificar um corretor de imóveis de que gosto, Vou pedir a eles que me configurem em um portal ou que me enviem atualizações do MLS.

Próximo, Eu começo a fazer números sobre as casas. Assim que tiver uma lista longa o suficiente de propriedades potenciais, Eu reservo uma viagem ao mercado-alvo e me encontro com o corretor de imóveis para que eles me mostrem as casas. Isso é crucial para colocar os pés no chão e sentir as casas e áreas. Mesmo se eu não acabar fazendo ofertas, ele constrói um relacionamento com o agente e também lhe dá uma ideia do que está disponível em qual faixa de preço. Então eu faço uma oferta, ou dois.

Uma vez que uma propriedade está sob contrato, Começo a pesquisar empresas de gestão. Eu alcanço uma tonelada deles e peço contratos de amostra. Tenho uma lista de verificação das coisas que procuro, e embora eu nunca encontre alguém que verifique todas as caixas, Procuro a empresa de gestão que verifica o maior número de caixas.

Saber mais:

• Como alugar sua casa com um agente

A renda passiva é o objetivo

Descreva seu portfólio atual.

Comprei minha primeira propriedade de renda há cerca de dez anos. Agora possuo ou gerencio 15 casas unifamiliares.

Quanta renda passiva você está ganhando a cada mês?

Isso varia de acordo com a porta da frente, mas eu normalmente ganho entre $ 200- $ 700 por porta por mês. Lembre-se de que isso é líquido, mas também flutua com base em reparos e vacância. Portanto, no total, Estou ganhando cerca de $ 5, 000 por mês em todas as propriedades. Estou perto da liberdade financeira.

O que você acha das plataformas de Crowdfunding Imobiliário?

Para ser honesto, Não fiz muitas pesquisas sobre crowdfunding imobiliário, mas é certamente uma oportunidade emergente para novos investidores.

Dicas de investimento em imóveis

Algumas dicas rápidas se você está pensando em começar:

• Calcule seus números, e superestimar despesas. As probabilidades são de que mais coisas dêem errado do que você espera. Portanto, certifique-se de que você pode pagar pelas despesas no início. Normalmente estimo pelo menos 25% das despesas como amortecedor.
• Não compre em bairros de classe baixa de fora do estado.
• Perceba que você não pode estressar ou controlar tudo. Ser capaz de rolar com os golpes, e saiba que a longo prazo, deve ser lucrativo (se você executar seus números corretamente - e mesmo que custe muito dinheiro no início).
• Hackear uma casa é uma ótima maneira de entrar no jogo inicialmente.

Por último, este é um negócio difícil, se fosse fácil, todo mundo faria isso. Mas vale a pena e se você tem interesse em investir em imóveis e mora em uma cidade cara. Você pode obter algumas ofertas incríveis fora do estado. Você pode comprar facilmente uma casa para uma única família em alguns estados por menos de US $ 50, 000, facilitando muito a aquisição de imóveis e a construção de seu portfólio. Na verdade, reunimos uma lista dos estados mais baratos para comprar uma casa.

Você também pode verificar nossa postagem completa sobre como obter uma hipoteca de um imóvel alugado.