Com taxas de hipoteca recordes aqui,

agora é um bom momento para investir em imóveis?

Taxas recordes de hipotecas tornaram os imóveis mais atraentes, mas com tantas outras incertezas econômicas, agora é o momento certo para mergulhar no mercado imobiliário?

“A velha questão de quando comprar um imóvel está sendo feita com mais frequência agora do que antes da pandemia, ”Diz David Tuyo, CEO da University Credit Union em Los Angeles. “Como muitos americanos enfrentam incertezas econômicas e de emprego, taxas baixas quase históricas tornam as compras de casas muito atraentes. ”

Com a economia em recessão devido ao coronavírus e milhões de pessoas desempregadas, alguns investidores potenciais estão se perguntando o que deveriam fazer. E as taxas de juros baixas também não são boas notícias para os compradores. Embora as taxas baixas possam tornar uma propriedade acessível no início, os vendedores também podem aumentar o preço pedido para capturar parte do valor criado pelas taxas baixas.

Essa é apenas uma das coisas que você deve considerar antes de investir em imóveis.

6 coisas para observar enquanto você está investindo em imóveis

1. Você está investindo para ocupar ou alugar?

Investir em um imóvel pode significar comprar para ocupar ou alugá-lo. Isso pode soar como uma distinção trivial, mas é importante em como você pensa sobre sua compra e como ela é financiada.

Se você está comprando uma propriedade porque planeja morar lá, considere se realmente faz sentido comprar em vez de alugar. Você vai morar na área por um longo prazo para que faça sentido encerrar seu dinheiro em um pagamento inicial e pagar os custos de fechamento e outras taxas de transação? Muitos especialistas sugerem que você deve ocupar a propriedade por pelo menos sete ou oito anos para que ela realmente comece a fazer sentido para comprar.

Se você é um ocupante-proprietário, você também deve considerar o tamanho da casa que você pode precisar no futuro. Sua família se expandirá em breve e exigirá mais espaço? Pode fazer sentido comprar uma casa maior do que você precisa agora e travar um pagamento de hipoteca baixo por anos.

Se você está comprando para alugar, suas considerações são diferentes. É sobre quanto dinheiro a propriedade pode gerar. Portanto, você precisa entender o mercado de locação, bem como as despesas de manutenção do imóvel. Além disso, você provavelmente terá que investir mais dinheiro, frequentemente 25 ou 30 por cento, do que se você fosse um ocupante-proprietário, onde 20 por cento (ou até menos) é comum.

“Os investidores precisam estar cientes do desemprego na área de suas propriedades de investimento, ”Diz Tuyo. “Obviamente, você quer se proteger de que os inquilinos serão capazes de pagar o aluguel tanto quanto possível. Se a propriedade estiver em uma área ... profundamente afetada pela pandemia, pode não ser uma boa jogada de curto prazo. ”

"Até aqui, tão bom, ”Diz Gary Beasley, CEO da Roofstock, uma plataforma imobiliária com sede em Oakland, Califórnia. “A maioria dos proprietários está relatando cobranças de aluguel em linha com os níveis pré-COVID.”

Independentemente do caminho que você seguir, você vai querer saber quanta casa você pode pagar.

2. Baixas taxas de hipoteca

As taxas de hipoteca estão em baixas históricas, e agora alguns credores estão oferecendo hipotecas de 30 anos abaixo de 3% para moradias ocupadas pelo proprietário. É difícil ver taxas tão baixas e não chegar para o seu talão de cheques, se uma casa já faz sentido para você.

Essas taxas baixas podem tornar a propriedade de uma casa mais acessível do que alugar uma, dependendo de suas circunstâncias. E como a hipoteca provavelmente é o custo mais alto para um comprador, as taxas baixas definitivamente impulsionarão as compras.

Mas as taxas podem cortar nos dois sentidos, também. Se as taxas de hipotecas aumentarem no futuro - certamente um grande "se" no curto prazo, como o Fed prometeu manter suas taxas baixas até 2022 - isso poderia afetar os preços das casas. Mas com as taxas baixas tornando as casas mais acessíveis hoje, os compradores podem ver um aumento futuro nas taxas como algo que vale a pena se preocupar quando chegar, se isso acontecer.

3. Casas são mais acessíveis, ou são eles?

Baixas taxas de hipoteca podem tornar a propriedade inicialmente mais acessível, mas também podem fazer os preços das casas dispararem, negando o efeito de taxas baixas. Este efeito pode ser agravado por baixo estoque em algumas áreas, fazendo com que os compradores lutem para ver as casas que ainda estão disponíveis.

Por exemplo, pegue $ 100, 000 hipoteca de 30 anos com juros de 5%. O pagamento mensal totalmente amortizado seria de cerca de $ 537. Com uma taxa de 3,5 por cento, o novo pagamento mensal seria de $ 449. Se você estivesse simplesmente refinanciando isso, você capturaria todo o valor.

Contudo, quando os vendedores veem que as casas são mais acessíveis devido às taxas baixas, eles podem aumentar o preço pedido. A uma taxa de 3,5 por cento, o mesmo comprador agora pode pagar US $ 120, 000 hipotecas e pague aproximadamente o mesmo pagamento mensal ($ 539) como antes, com a taxa mais alta.

Aqui, os vendedores podem ser responsáveis ​​por taxas mais baixas, aumentando os preços solicitados em até 20%. O aumento não apenas anula a menor taxa de hipoteca, também significa que o comprador deve conseguir mais dinheiro disponível. Contudo, no mundo real, esse processo não acontece instantaneamente, portanto, os compradores ainda podem ter tempo para obter o valor real antes que o mercado reflita totalmente os efeitos das taxas baixas.

Dependendo das circunstâncias, taxas baixas nem sempre são a cura para tudo o que parecem ser.

4. Cuidado com o mercado aquecido

“Nunca há um momento errado para comprar uma casa, ou um apartamento ou terreno, ”Diz Jessica Levine, um corretor de imóveis na Douglas Elliman na área da cidade de Nova York. “As taxas estão mais uma vez em mínimos históricos, o sentimento do comprador é forte e o nível de demanda reprimida no momento é bastante alto. ”

Compradores mais circunspectos - e aqueles que não precisam comprar hoje - podem duvidar de tais afirmações, Contudo. As forças de mercado que pressionam os preços raramente duram muito, porque o mercado imobiliário responde a incentivos, como baixa oferta, e ajusta. Dito isto, os investidores imobiliários precisam estar atentos às tendências de longo prazo, não apenas se o mercado está aquecido hoje.

“Os imóveis residenciais estão cada vez mais sendo vistos como um porto seguro para investidores e compradores ocupantes, ”Diz Beasley. Como fatores-chave para o aumento dos preços, Beasley nomeia taxas baixas, uma falta de estoque, o aumento do foco em uma residência como trabalho em casa torna-se normalizado e as preocupações dos investidores sobre outros setores imobiliários, como escritórios e varejo.

No entanto, apesar das incertezas econômicas - dezenas de milhões de repente desempregados, por exemplo - o mercado permanece surpreendentemente robusto, embora dependa da área.

“Os preços caíram tremendamente? Não, de jeito nenhum, porque ainda há esperança de que as coisas vão mudar para melhor, ”Diz Alina Trigub, sócio-gerente da SAMO Financial, uma consultoria imobiliária na área da cidade de Nova York.

"Na Flórida, os preços se mantiveram firmes, mas muitos outros mercados nos EUA são mercados de compradores, tornando-se um momento oportuno para investir em imóveis, ”Diz Chris Franciosa, agente principal da Compass Real Estate em Delray Beach, Flórida.

“No oeste da montanha, investidores continuam chegando, ”Diz Lee Gientke, sócio-gerente da Pontifex Capital, uma incorporadora imobiliária em Boise, Idaho. “Os investidores normalmente estão retirando dinheiro das cidades costeiras - São Francisco, Seattle e Portland - e de baixo custo, regulação inferior, estados intermediários de alta qualidade de vida, como Idaho, Montana, e Utah. ”

5. Verifique sua situação financeira e capacidade de fazer pagamentos

Um grande investimento em imóveis exige que você tenha uma posição financeira sólida. Se você está possuindo para ocupar, então você vai querer ter certeza de que conseguirá fazer os pagamentos, enquanto os proprietários querem dinheiro suficiente para fazer reparos e cobrir uma hipoteca, se o inquilino não puder pagar o aluguel.

Tuyo sugere que é um bom momento para comprar se você tiver segurança no emprego e encontrar uma casa que deseja.

Contudo, mesmo uma interrupção temporária de sua renda pode não impedi-lo, diz Franciosa. “Os credores estão cientes das lacunas no emprego e querem que os compradores temporariamente dispensados ​​saibam que isso não os impede de se qualificar para uma hipoteca, " ele diz.

Mas, dadas as incertezas, aqueles que procuram investir em imóveis podem ser mais conservadores na forma como financiam uma propriedade e no tipo de propriedade que compram.

“A lição mais importante que os potenciais investidores podem tirar da quarentena COVID-19 é ser mais conservador com o uso de alavancagem e manter reservas de caixa mais altas para que possam enfrentar qualquer tipo de problema de inadimplência do inquilino, ”Diz Gientke.

Em tempos de incerteza, É bom ficar com setores que se enquadram em seu "círculo de competência, ”Diz James Richman, CEO da JJ Richman, um gestor de ativos. “É muito mais fácil entender os setores e áreas em que você teve exposição, em vez de tentar decifrar setores novos e futuros que você pode não ter exposição e experiência no passado, " ele diz.

6. Faça investimentos passivos em imóveis

Enquanto muitas pessoas ouvem as palavras "investimento imobiliário" e pensam em casas e apartamentos caros, os investidores também podem começar de muitas outras maneiras que ofereçam retornos atraentes. Um dos mais populares é ser um investidor passivo em imóveis.

Esse investimento passivo inclui a compra de uma participação em um fundo de investimento imobiliário, ou REIT, e usando uma plataforma online para investir. Ambas as abordagens evitam as dores de cabeça de possuir e gerenciar a propriedade física, e eles oferecem outras vantagens, também.

Por exemplo, ao investir em um REIT de capital aberto, você pode começar com apenas $ 20 ou $ 30, dependendo do preço do REIT. Não há comissões para negociar seus investimentos, ao contrário das taxas substanciais de bens imóveis. Mais, os investimentos são geralmente incrivelmente líquidos e normalmente pagam dividendos trimestrais regulares, sem você ter que administrar uma propriedade de qualquer forma.

(Aqui estão cinco maneiras de investir em imóveis, incluindo como maximizar os lucros em cada um.)

Resultado

Apesar das incertezas criadas pelo clima econômico e o coronavírus, o mercado imobiliário ainda pode ser um investimento atraente hoje, em parte devido a taxas historicamente baixas. Mas lembre-se de que grande parte do valor de investir em imóveis vem no longo prazo, segurando uma propriedade e deixando o tempo aumentar seu investimento. Os investidores que procuram fazer uma pontuação de curto prazo costumam ficar desapontados.

Imagem em destaque Ariel Skelly da Getty Images.