Como funcionam os fundos fundiários

Fogos de artifício explodem sobre o Magic Kingdom do Walt Disney World em Orlando, Flórida. O astuto Sr. Disney comprou o terreno para o parque temático por meio de fundos imobiliários para disfarçar o verdadeiro comprador e manter os preços baixos.
A partir do momento em que Walt Disney abriu seu resort Disneyland em Anaheim, Califórnia, em julho de 1955, foi um sucesso estrondoso. Na década de 1960, a Disney estava procurando um segundo local para construir um parque temático ainda mais ambicioso que atrairia visitantes de toda a populosa Costa Leste. Em um passeio de avião sobre a Flórida Central, a Disney fixou seus olhos em 27.000 acres (11.000 hectares) de pântano perto da pacata cidade de Orlando.

Em 1965, os imóveis neste trecho alagado da Flórida estavam sendo vendidos por US$ 180 o acre, cerca de US$ 1.300 em dólares de 2013 [fonte:History (em inglês)]. Mas imagine o quanto esse preço teria disparado se Walt Disney, um dos homens mais ricos e bem-sucedidos do mundo na época, batesse na porta. Para evitar um boom especulativo nos preços dos imóveis, Disney decidiu esconder sua identidade comprando o terreno através de vários fundos.

Um fundo de terras é um contrato jurídico privado em que o proprietário do imóvel transfere a titularidade da propriedade para um administrador. O proprietário retém todos os direitos sobre a propriedade – construir, alugar, vender ou transferir para herdeiros – mas tem o luxo de permanecer anônimo. No caso da Disney, o pântano da Flórida que se tornaria o império multibilionário do Walt Disney World foi comprado por trustes sem nome e sem rosto [fonte:Disney Park History (em inglês)].

Os fundos fundiários desse tipo são chamados de "Illinois Land Trusts", porque os primeiros contratos desse tipo foram elaborados por magnatas das ferrovias, empresários e políticos na Chicago do século XIX. Alguns dos primeiros beneficiários foram pessoas que queriam comprar imóveis em Chicago sem comprometer seus cargos políticos como vereadores da cidade, já que não podiam votar em projetos de construção da cidade se possuíssem terras próximas [fonte:Exeter].

Esses trusts de terras anônimos encontraram oposição, mas acabaram sendo confirmados pela Suprema Corte do Estado de Illinois. Além de Illinois, apenas oito outros estados dos EUA – Flórida, Havaí, Indiana, Dakota do Norte, Virgínia, Arizona, Califórnia e Ohio – legalizaram esse tipo de fundo imobiliário anônimo, seja por meio de estatutos legislativos ou decisões judiciais [fonte:Murray ].

Então, como você cria um fundo de terra?

O que é um Land Trust?

Um fundo imobiliário é apenas uma das muitas variedades de fundos. Uma confiança , em termos legais, é qualquer acordo em que uma parte detém propriedade para benefício de outra parte. O proprietário da propriedade nunca abre mão do controle dos ativos – dinheiro, ações, títulos, imóveis – mas o administrador se torna o proprietário para fins legais.

A função de todos os trusts é proteger o proprietário do ativo de certos procedimentos legais e exposição fiscal. Um casal rico pode criar um fundo fiduciário para proteger alguns de seus ativos do imposto de propriedade quando morrer. No caso dos fundos imobiliários, o fundo simplifica bastante o processo de transmissão dos bens imóveis aos herdeiros ou novos proprietários. Um fideicomisso pode ser irrevogável – onde o acordo de fideicomisso não pode ser cancelado – ou revogável, o que significa que pode ser dissolvido a qualquer momento. Há quatro partes necessárias para cada contrato de confiança [fonte:West's Encyclopedia of American Law]:

1. O primeiro é o proprietário da propriedade, chamado de concedente ou definidor .
2. Depois, há a propriedade ou o próprio ativo, conhecido na linguagem jurídica como trustres ou diretor .
3. A pessoa ou entidade que detém a propriedade é o administrador .
4. Qualquer pessoa que se beneficie dos ativos do fundo é o beneficiário .

Vamos usar um exemplo hipotético de um fundo imobiliário. John Smith e quatro de seus parceiros de negócios possuem um prédio de apartamentos. Eles decidem transferir a propriedade para um fundo fiduciário. Eles escolhem um escritório de advocacia para atuar como o administrador. Como John e seus parceiros de negócios ganham renda com o aluguel do prédio, eles também são os beneficiários do fundo.

Um fundo imobiliário que segue o modelo "Illinois" é um fundo revogável, o que significa que pode ser alterado ou cancelado pelo proprietário do imóvel a qualquer momento. Na próxima página, listaremos mais benefícios e algumas desvantagens potenciais da criação de um fundo imobiliário.

Prós e contras de Land Trusts

Para entender os benefícios legais de um fundo imobiliário, vamos continuar a usar o exemplo de John Smith e seus parceiros de negócios, que criaram um fundo fiduciário para deter o título de um prédio de apartamentos que possuem em Chicago.

O primeiro benefício dos fundos imobiliários é a privacidade. Uma vez que o título do prédio de apartamentos é transferido para um fundo fiduciário, os nomes de John e seus parceiros de negócios não podem ser divulgados sem uma ordem judicial [fonte:Murray]. Uma vantagem de permanecer anônimo é evitar litígios. Se as pessoas pensam que John é fabulosamente rico, podem imaginar processos frívolos contra ele [fonte:Asset Protection Planners (em inglês)]. Mas se o nome de John não estiver em nenhum registro imobiliário público, ele não é um alvo em potencial.

Outro benefício dos fundos fundiários é que vários proprietários de uma propriedade não são punidos por julgamentos legais contra apenas um deles. Se John não tivesse um fundo fiduciário e um de seus parceiros de negócios fosse processado por seus credores, então o credor poderia colocar um penhor sobre o título do prédio de apartamentos. Isso seria prejudicial para John e o resto dos proprietários. Com um fundo, no entanto, o prédio fica protegido de ações legais contra um dos outros proprietários [fonte:Chicago Title (em inglês)].

Outra grande vantagem de um fundo imobiliário é o que os advogados chamam de "facilidade de transporte". Em outras palavras, é fácil transferir a propriedade da propriedade para herdeiros sem envolver advogados ou tribunais. Normalmente, quando alguém morre, seu testamento precisa ser aprovado e seus bens avaliados por meio de um processo legal caro chamado probate . O inventário também pode envolver o pagamento de impostos e dívidas atrasados ​​[fonte:Nolo]. Com um fundo, os proprietários criam um plano de sucessão que nomeia novos beneficiários após a morte. Uma vez que a confiança em si nunca "morre", nenhum inventário é necessário.

Uma desvantagem potencial dos fundos fundiários é a falsa crença de que o fundo protege os proprietários de todas as responsabilidades. Mesmo em Illinois, onde nasceu o moderno fundo imobiliário, os tribunais determinaram que o proprietário do imóvel, e não o administrador, é responsável nos casos que tratam da administração direta da propriedade [fonte:Murray]. Também é perigoso pensar que um fundo de terra oferece privacidade à prova de balas. Um tribunal pode ordenar a divulgação total da propriedade da propriedade para qualquer número de queixas civis e criminais. As legalidades dos fundos fiduciários são altamente complexas e diferem de estado para estado, por isso é fundamental obter o conselho de um advogado de confiança respeitável.

Por último, é errado pensar que os trusts não pagam impostos. O IRS exige que todos os trusts, incluindo os fundiários, apresentem o Formulário 1041 [fonte:IRS]

Os fundos imobiliários não são o único tipo de fundos imobiliários. Na próxima página, explicaremos como as organizações sem fins lucrativos usam os fundos fundiários para promover a conservação ambiental e moradias populares.

Conservação e Fundos Comunitários de Terras

Uma foto do litoral de Big Sur na Califórnia. A Nature Conservancy protegeu parte desta área através de um fundo de conservação para que as gerações futuras possam aproveitá-la.
The Nature Conservancy é uma organização sem fins lucrativos dedicada à proteção e conservação dos recursos naturais. Somente nos EUA, a Nature Conservancy ajuda a proteger 15 milhões de acres de terra do desenvolvimento comercial, poluição industrial e outras atividades que degradam ou estragam a terra ou os recursos hídricos [fonte:Nature Conservancy]. The Nature Conservancy é um dos maiores exemplos de um fundo de conservação de terras , organização que adquire propriedades — por meio de compra ou doação — para protegê-las para as gerações futuras.

Um dos métodos mais populares para proteger terras privadas é através de uma servidão de conservação . De certa forma, uma servidão é semelhante à relação contratual em um fundo imobiliário. Com uma servidão, um proprietário vende ou doa uma parte de sua terra para um fundo de conservação de terras. Juntos, o proprietário e o administrador estabelecem restrições sobre como essa terra pode ser usada. Por exemplo, pode ser usado para agricultura e recreação, mas não para desenvolvimento imobiliário.

Para o proprietário do imóvel, a vantagem de uma servidão de conservação é que ele retém todos os direitos de propriedade sobre a terra. O benefício para o land trust é a capacidade de colocar mais terras sob conservação, protegendo-as de futuras aquisições e possíveis explorações. Existem grandes e pequenos consórcios de terras operando em todos os estados dos EUA e em todo o mundo.

Fiduciários de terras comunitárias são outro tipo de organização sem fins lucrativos dedicada a fornecer habitação a preços acessíveis para comunidades de baixa renda. A chave para entender os fundos comunitários de terras é o conceito de dupla propriedade. Quando você compra uma casa, normalmente paga tanto pela estrutura quanto pelo terreno que ela ocupa. Com um fundo comunitário de terras, a organização sem fins lucrativos compra a terra e o proprietário paga apenas pela casa.

Como benefício adicional, os fundos comunitários de terras vendem suas casas a preços acessíveis, independentemente das flutuações do mercado [fonte:National Community Land Trust Network]. Para comprar uma casa em um fundo comunitário de terras, você deve ser capaz de cobrir seus custos de hipoteca e manutenção, e também deve concordar em vender a casa pelo mesmo preço que pagou para manter a moradia acessível.

Ao contrário dos fundos imobiliários, os fundos comunitários e os fundos de conservação são legais em todos os 50 estados.

Para muito mais informações sobre como comprar uma casa, investir em imóveis e navegar no imposto sobre herança, confira os links relacionados abaixo.

Nota do autor:como funcionam os fundos fundiários

Fica claro pela minha pesquisa para este artigo que nem todos os fundos fundiários são criados iguais. Os fundos imobiliários são projetados para proteger os investidores ricos de litígios e impostos, e os fundos comunitários e de conservação são dedicados a manter a terra saudável e a moradia acessível. Pode me chamar de hippie, mas estou torcendo pelo segundo acampamento. Curiosamente, parece que os fundos imobiliários são quase mais problemas do que valem a pena. De acordo com advogados que escrevem sobre o assunto, há muitos vigaristas sem escrúpulos tentando convencer os proprietários a colocar seus ativos em um fundo, prometendo sonegação fiscal legalizada pelo preço de um contrato simples. A verdade é que os fundos imobiliários são legais apenas em alguns estados e, mesmo assim, estão sujeitos a um escrutínio minucioso. Não existe almoço grátis, a menos que você conte o bolo de carne no refeitório da prisão.

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Fontes

• Asset Protection Planners, Inc. "Proteção de ativos:Land Trusts" (20 de setembro de 2013) http://www.assetprotectionplanners.com/articles/land-trusts?c1=GAW_SE_NW&source=USA_ASP_GEN&cr2=Search__-__USA__-__Asset_Protection__ -__ General_LAND_TRUST __-__ KW __-__ Land_Trusts __-__ Brd &Kw =Land_Trusts &Cr5 =25828482201 &Cr7 =C &Utm_source =GAW_SE_NWUSA_ASP_GEN &UTM_MEDIUM =CPC &UTM_MOM
• Chicago Title Land Trust Company. "Quais são os benefícios de um Land Trust?" (20 de setembro de 2013) http://www.ctlandtrust.com/#!what-are-the-benefits-of-a-land-trust/c5gp
• História do Disney Park. "O Projeto Flórida:Os primórdios do Walt Disney World." (26 de setembro de 2013) http://www.disneyparkhistory.com/the-florida-project1.html
• Exeter 1031 Exchange Services. "The History of the Land Trust" (20 de setembro de 2013) http://www.exeter1031.com/history_of_title_holding_trusts.aspx
• História. "Walt Disney World" (20 de setembro de 2013) http://www.history.com/videos/walt-disney-world-fantasy-built-on-swampland#mankind-decoded-sneak-peek
• Murray, John C. "O uso de fundos fundiários e fundos comerciais em transações imobiliárias." 2010. (20 de setembro de 2013) http://www.firstam.com/title/resources/reference-information/jack-murray-law-library/the-use-of-land-trusts-and-business-trusts -in-real-estate-transactions.html
• Rede Nacional de Fundos Comunitários de Terras. "Perguntas frequentes." (20 de setembro de 2013) http://www.cltnetwork.org/About-CLTs/Frequently-Asked-Questions
• A preservação da natureza. "Conservação de Terras Privadas". (20 de setembro de 2013) http://www.nature.org/about-us/private-lands-conservation/index.htm
• Não. "ProbateFAQ." (20 de setembro de 2013) http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/probate-faq-29135.html
• West's Encyclopedia of American Law, edição 2. "Trust". (20 de setembro de 2013) http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/trust