8 tipos de hipotecas para todos os compradores de casas

Como um potencial comprador de imóvel residencial, é tão importante pesquisar os tipos de hipotecas quanto os bairros onde você quer morar. Solicitar um empréstimo imobiliário pode ser complicado, e decidir desde o início qual tipo de hipoteca melhor atende às suas necessidades ajudará a direcioná-lo para o tipo de casa que você pode pagar.

Dependendo dos tipos de hipotecas para os quais você se qualifica, você pode escolher entre uma série de empréstimos para habitação ao comprar um imóvel. O grande número de opções de hipotecas torna muito mais importante compreender as principais vantagens e desvantagens de cada uma. Dependendo do tipo de hipoteca que você escolher, você terá diferentes requisitos que influenciam sua taxa, a duração do empréstimo e o seu credor. Escolher a hipoteca certa para sua situação pode diminuir o pagamento da entrada e o pagamento geral de juros ao longo da vida do empréstimo.

Tipos de hipotecas:

1. Hipotecas Convencionais
2. Hipotecas de taxa fixa
3. Hipotecas de taxa ajustável
4. Empréstimos FHA
5. Empréstimos USDA
6. Empréstimos VA
7. Jumbo Loans
8. Hipotecas de balão

Requisitos para obter uma hipoteca

Para encontrar a melhor hipoteca para sua casa em potencial, entenda os tipos de empréstimos que você pode fazer. Os fatores abaixo podem influenciar os tipos de hipotecas para as quais você se qualificará:

• Entrada estimada:O tamanho da entrada pode afetar a taxa de hipoteca que os credores darão.
• Pagamento mensal da hipoteca:os credores hipotecários examinarão sua renda e seus ativos para determinar o valor total do empréstimo que você pode pagar. Ao calcular seu orçamento para o pagamento mensal da hipoteca, considere o valor principal, juros e impostos, seguro de hipoteca, serviços públicos e quaisquer taxas do proprietário.
• Pontuação de crédito:sua pontuação de crédito terá um papel importante na determinação da taxa de juros do seu empréstimo.

Tipos de empréstimos para habitação

Todos os tipos de hipotecas são considerados empréstimos conformes ou não conformes. Empréstimos conformes e não conformes são determinados pelo fato de o credor manter ou não o empréstimo e receber os pagamentos e juros sobre ele ou vendê-lo para uma das duas empresas de investimento imobiliário - Fannie Mae ou Freddie Mac.

Empréstimos em conformidade

Quando você ouve um credor falar sobre "empréstimo em conformidade, "Eles estão usando um termo de hipoteca para se referir apenas a uma hipoteca convencional. Um empréstimo conforme é aquele que pode ser adquirido pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Para que uma dessas instituições compre a hipoteca de seu credor, o empréstimo deve atender às qualificações básicas estabelecidas pela Federal Housing Finance Agency (FHFA).

Os critérios básicos definidos pelo FHFA incluem empréstimos abaixo do limite máximo em dólares, empréstimos que ainda não têm o apoio de um órgão do governo federal e empréstimos que atendem a critérios específicos do credor.

• Abaixo do limite máximo em dólares:o limite máximo em dólares na maioria das partes contíguas dos Estados Unidos é de US $ 548, 250 em 2021. No Alasca, Havaí e alguns condados de alto custo, o limite é $ 822, 375. Limites mais altos também se aplicam se você comprar uma casa com várias unidades. Seu credor não pode vender seu empréstimo para a Fannie ou Freddie e você não pode obter uma hipoteca em conformidade se o seu empréstimo for maior do que o valor máximo. Em vez de, você precisará fazer um empréstimo gigantesco para financiar a compra de uma casa acima dessas limitações.
• Não é um empréstimo garantido pelo governo federal:o empréstimo não pode já ter o apoio de um órgão do governo federal. Alguns órgãos governamentais (incluindo o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos e a Administração Federal de Habitação) oferecem seguro para empréstimos imobiliários. Se você tiver um empréstimo apoiado pelo governo, Fannie e Freddie não podem comprar sua hipoteca.
• Atende aos critérios específicos do credor:Seu empréstimo deve atender aos critérios específicos do credor para se qualificar para uma hipoteca em conformidade. Por exemplo, você deve ter uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para se qualificar para um empréstimo conforme. Você também pode precisar levar em consideração as diretrizes de propriedade e restrições de renda ao solicitar um empréstimo conforme. Um Especialista em Empréstimos para Casa Própria pode ajudar a determinar se você se qualifica com base em sua situação financeira específica.

Empréstimos em conformidade têm diretrizes bem definidas e há menos variação em quem se qualifica para um empréstimo. Como o credor tem a opção de vender o empréstimo para a Fannie ou Freddie, empréstimos conformes também são menos arriscados do que empréstimos jumbo. Isso significa que você poderá obter uma taxa de juros mais baixa ao escolher um empréstimo compatível.

Empréstimos não conformes

Se o seu empréstimo não atender aos padrões de conformidade, é considerado um empréstimo inadimplente. Os empréstimos inadimplentes têm diretrizes menos rígidas do que os empréstimos não conformes. Esses empréstimos podem permitir que você tome emprestado com uma pontuação de crédito mais baixa, contraia um empréstimo maior ou sem dinheiro. Você pode até conseguir um empréstimo inadimplente se tiver um item negativo em seu relatório de crédito, como uma falência. A maioria dos empréstimos não conformes serão empréstimos garantidos pelo governo ou empréstimos gigantescos.

Compreender os diferentes tipos de hipotecas

Dependendo do tipo de candidato a hipoteca que você é, você encontrará várias vantagens e desvantagens de empréstimos para habitação. Quer você seja um comprador pela primeira vez, downsizing ou refinanciamento, considere o tipo de candidato que você é antes de selecionar uma hipoteca.

Hipotecas Convencionais

Um empréstimo convencional é um empréstimo em conformidade financiado por credores financeiros privados. As hipotecas convencionais são o tipo mais comum de hipoteca. Isso ocorre porque eles não têm regulamentos rígidos sobre a renda, qualificações de tipo e localização de residência, como alguns outros tipos de empréstimos. Dito isto, os empréstimos convencionais têm regulamentações mais rígidas sobre sua pontuação de crédito e sua relação dívida / receita (DTI).

Você pode comprar uma casa com apenas 3% de desconto em uma hipoteca convencional. Você também precisará de uma pontuação de crédito mínima de pelo menos 620 para se qualificar para um empréstimo convencional. Você pode pular a compra de seguro hipotecário privado (PMI) se tiver um pagamento inicial de pelo menos 20%. Contudo, um sinal de menos de 20% significa que você precisará pagar pelo PMI. As taxas de seguro hipotecário são geralmente mais baixas para empréstimos convencionais do que para outros tipos de empréstimos (como empréstimos FHA).

Os empréstimos convencionais são uma boa escolha para a maioria dos consumidores que não se qualificam para um empréstimo apoiado pelo governo ou querem aproveitar as vantagens de taxas de juros mais baixas com uma entrada maior. Se você não pode fornecer pelo menos 3% para baixo e você está qualificado, você pode considerar um empréstimo do USDA ou um empréstimo do VA.

Prós das hipotecas convencionais:

• O custo geral do empréstimo depois de taxas e juros tende a ser menor do que um empréstimo não convencional.
• Seu pagamento pode ser de apenas 3% para empréstimos qualificados.

Contras das hipotecas convencionais:

• Você tem que pagar PMI se o pagamento for inferior a 20%.
• Qualificações mais rígidas que exigem uma pontuação de crédito mínima de 620 e baixo DTI.

Compradores de imóveis que podem se beneficiar:

• Compradores com renda estável, pelo menos 3% para baixo, forte crédito e emprego.

Hipotecas de taxa fixa

Uma hipoteca de taxa fixa tem exatamente a mesma taxa de juros durante toda a duração do empréstimo. O valor que você paga por mês pode flutuar devido a mudanças nas taxas locais de impostos e seguros, mas na maior parte, As hipotecas de taxa fixa oferecem um pagamento mensal muito previsível.

Uma hipoteca de taxa fixa pode ser uma escolha melhor para você se você atualmente mora em sua “casa para sempre”. Uma taxa de juros fixa dá uma ideia melhor de quanto você vai pagar a cada mês pelo pagamento da hipoteca, o que pode ajudá-lo a fazer um orçamento e planejar a longo prazo.

Você pode evitar hipotecas de taxa fixa se as taxas de juros em sua área forem altas. Depois de travar, você está preso com sua taxa de juros para a duração de sua hipoteca, a menos que você refinancie. Se as taxas forem altas e você se fixar, você poderia pagar a mais de milhares de dólares em juros. Fale com um agente imobiliário local ou com um Especialista em Empréstimos para Casa Própria para saber mais sobre a tendência das taxas de juros do mercado em sua área.

Prós das hipotecas de taxa fixa:

• Os pagamentos mensais não mudam ao longo da vida do seu empréstimo, tornando mais fácil planejar um orçamento.

Contras de hipotecas de taxa fixa:

• Você pode acabar pagando mais juros ao longo do tempo se as taxas forem altas na sua área.

Compradores de imóveis que podem se beneficiar:

• Compradores que estão comprando ou refinanciando sua casa para sempre.

Hipotecas de taxa ajustável

O oposto de uma hipoteca de taxa fixa é uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). ARMs são empréstimos de 30 anos com taxas de juros que variam dependendo de como as taxas de mercado se movem.

Você primeiro concorda com um período introdutório de juros fixos ao assinar um ARM. Seu período introdutório é normalmente 5, 7 ou 10 anos. Durante este período introdutório, você paga uma taxa de juros fixa que geralmente é inferior às taxas de mercado. Após o término do seu período introdutório, sua taxa de juros muda dependendo das taxas de juros do mercado. Seu credor irá analisar um índice predeterminado para determinar como as taxas estão mudando. Sua taxa aumentará se as taxas de mercado do índice aumentarem. Se eles caírem, sua taxa cai.

Os ARMs incluem limites de taxa que determinam o quanto sua taxa de juros pode mudar em um determinado período e ao longo da vida do seu empréstimo. Os limites de taxas protegem você do aumento rápido das taxas de juros. Por exemplo, as taxas de juros podem continuar subindo ano após ano, mas quando o seu empréstimo atinge o limite máximo da taxa, sua taxa não continuará a subir. Esses limites de taxa também vão na direção oposta e limitam o valor que sua taxa de juros pode diminuir.

ARMs podem ser uma boa escolha se você planeja comprar uma casa inicial antes de se mudar para sua casa permanente. ARMs fornecem acesso a taxas abaixo do mercado por um período introdutório inicial. Você pode facilmente aproveitar e economizar dinheiro se não planeja morar em sua casa durante todo o prazo do empréstimo.

Isso também pode ser especialmente benéfico se você planeja pagar a mais pelo empréstimo no início. ARMs começam com taxas de juros mais baixas em comparação com empréstimos de taxa fixa, o que pode lhe dar algum dinheiro extra para investir em seu diretor. Pagar mais cedo o seu empréstimo pode economizar milhares de dólares mais tarde.

Prós das hipotecas de taxa ajustável:

• Oferece taxas abaixo do mercado para o período introdutório inicial.

Contras das hipotecas de taxa ajustável:

• Se a taxa aumentar, pode aumentar drasticamente seus pagamentos mensais.

Compradores de imóveis que podem se beneficiar:

• Compradores de imóveis que estão comprando uma casa inicial e não esperam morar lá durante todo o prazo do empréstimo.

Empréstimos apoiados pelo governo

Os empréstimos apoiados pelo governo são segurados por órgãos governamentais. Quando os credores falam sobre empréstimos apoiados pelo governo, eles se referem a três tipos de empréstimos:FHA, Empréstimos VA e USDA. Esses empréstimos são menos arriscados para os credores porque o órgão segurador paga a conta em caso de inadimplência. Você pode ter mais sucesso na obtenção de um empréstimo apoiado pelo governo se não conseguir um empréstimo convencional.

Cada empréstimo apoiado pelo governo tem critérios específicos que você precisa atender para se qualificar, juntamente com benefícios exclusivos, mas você pode economizar nos juros ou nos requisitos de pagamento se você se qualificar.

Prós dos empréstimos apoiados pelo governo:

• Possível economizar em juros e adiantamentos.
• Requisitos de qualificação menos rígidos do que os empréstimos convencionais.

Contras dos empréstimos apoiados pelo governo:

• Você deve atender a critérios específicos para se qualificar.
• Muitos tipos de empréstimos apoiados pelo governo têm prêmios de seguro exigidos, o que pode resultar em custos de empréstimo mais altos.

Compradores de imóveis que podem se beneficiar:

• Compradores que não se qualificam para empréstimos convencionais ou têm pouca economia de dinheiro.

Empréstimos FHA

Os empréstimos da FHA são segurados pela Federal Housing Administration. Um empréstimo FHA pode permitir que você compre uma casa com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 580 e um pagamento inicial de 3,5%. Com um empréstimo da FHA, você pode comprar uma casa com uma pontuação de crédito de até 500, se tiver pelo menos 10% de entrada. Rocket Mortgage® requer uma pontuação de crédito mínima de 580.

Empréstimos USDA

Os empréstimos do USDA são segurados pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos. Os empréstimos do USDA têm requisitos de seguro hipotecário mais baixos do que os empréstimos da FHA e podem permitir que você compre uma casa sem entrada de dinheiro. Você deve atender aos requisitos de renda e comprar uma casa em uma área suburbana ou rural para se qualificar para um empréstimo do USDA. Rocket Mortgage® atualmente não oferece empréstimos do USDA.

Empréstimos VA

Os empréstimos VA são segurados pelo Departamento de Assuntos de Veteranos. Um empréstimo VA pode permitir que você compre uma casa com $ 0 para baixo e taxas de juros mais baixas do que a maioria dos outros tipos de empréstimos. Você deve atender aos requisitos de serviço nas Forças Armadas ou na Guarda Nacional para se qualificar para um empréstimo VA.

Jumbo Loans

Um empréstimo jumbo é um empréstimo que vale mais do que cumprir os padrões de empréstimo em sua área. Normalmente, você precisa de um empréstimo gigantesco se quiser comprar um imóvel de alto valor. Por exemplo, você pode obter até $ 2,5 milhões em um empréstimo jumbo se escolher o Rocket Mortgage®. O limite de empréstimo conforme na maior parte do país é de US $ 548, 250

As taxas de juros dos empréstimos Jumbo são geralmente semelhantes às taxas de juros em conformidade, mas são mais difíceis de se qualificar do que outros tipos de empréstimos. Você precisará ter uma pontuação de crédito mais alta e um DTI mais baixo para se qualificar para um empréstimo jumbo.

Prós dos empréstimos gigantes:

• As taxas de juros são semelhantes às taxas de juros de empréstimos em conformidade.
• Você pode pedir mais para uma casa mais cara.

Contras dos empréstimos Jumbo:

• É difícil se qualificar para, normalmente exigindo uma pontuação de crédito de 700 ou superior, ativos significativos e um baixo índice de DTI.
• Você precisará de um grande pagamento inicial, normalmente entre 10 e 20%.

Compradores de imóveis que podem se beneficiar:

• Compradores que precisam de um empréstimo superior a US $ 548, 250 para uma casa de alto padrão e com uma boa pontuação de crédito e baixo DTI.

Hipotecas de balão

As hipotecas menos comuns são aquelas como as hipotecas de balão. Nesses tipos de empréstimos imobiliários, você paga juros por um determinado período de tempo antes que uma quantia total seja devida. Muitas vezes, você fará pagamentos em uma estrutura como um prazo de 30 anos por um curto período, então, no final do período especificado, você fará um pagamento maior do saldo restante. Outro tipo de empréstimo balão é uma hipoteca somente com juros, em que você só paga os juros a cada mês até o final do período em que o principal é devido. Rocket Mortgage® não oferece esses tipos de empréstimos.

Prós das hipotecas de balão:

• Você terá pagamentos mensais mais baixos apenas de juros ou parcialmente amortizados.

Contras das hipotecas de balão:

• Requer um grande pagamento no final do prazo, o que representa um risco maior para credores e compradores.

Compradores de imóveis que podem se beneficiar:

• Você é um comprador em uma área onde os valores de uma casa tendem a subir e você planeja morar na casa por um curto período de tempo, antes do vencimento do pagamento inicial.

Melhor tipo de empréstimo hipotecário

O melhor tipo de empréstimo hipotecário depende das suas preferências e situação individuais. Antes de escolher o seu empréstimo imobiliário, calcule seus custos estimados de compra e refinanciamento com a calculadora de acessibilidade residencial.

Os compradores de casas pela primeira vez têm acesso a um grande número de diferentes tipos de empréstimos. O tipo mais comum de hipoteca é um empréstimo convencional em conformidade. Um empréstimo conforme significa que ele atende às qualificações básicas para compra pelos investidores hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac. Os empréstimos conformes têm critérios padronizados e taxas de juros mais baixas do que alguns outros tipos de empréstimo. Você pode escolher uma hipoteca de taxa fixa com uma taxa de juros que permanece a mesma ou uma hipoteca de taxa ajustável. As taxas de juros das hipotecas de taxa ajustável mudam conforme as taxas de mercado mudam.

Os empréstimos inadimplentes incluem empréstimos garantidos pelo governo e empréstimos jumbo. Os empréstimos apoiados pelo governo têm critérios de qualificação mais rígidos, mas também pontuação de crédito e requisitos de entrada mais flexíveis. Os empréstimos Jumbo são empréstimos de alto valor que vão acima dos limites de empréstimo definidos pela Fannie ou Freddie.

Sua pontuação de crédito, renda, a dívida e a localização da propriedade influenciam o processo de compra de uma casa e o tipo de hipoteca que você pode obter.

Originalmente publicado pela Rocket Mortgage