Empréstimos do USDA | Um guia completo

p Um empréstimo residencial do USDA é um dos programas de hipoteca mais flexíveis disponíveis, mesmo que muito poucas pessoas saibam alguma coisa sobre isso. Esses empréstimos cobrem todo o preço de compra da casa, resultando em um acordo de pagamento zero para o comprador.

p Os acordos de financiamento a 100% eram bastante populares antes da crise habitacional de 2008. Eles não estavam apenas sendo oferecidos como hipotecas convencionais, mas também foi possível fazer um empréstimo zero com uma hipoteca FHA, em combinação com subsídios de pagamento inicial do governo local.

p Devido à alta taxa de inadimplência, O financiamento de 100% desapareceu para hipotecas convencionais. Eles ainda estão disponíveis para hipotecas FHA com subsídios do governo local. Mas a hipoteca 100% primária disponível hoje é a hipoteca VA.

p Ou é?

p Empréstimos do USDA, que é uma abreviatura do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos, também estão disponíveis para fornecer financiamento de até 100% (ou mais) do preço de compra de uma casa. Esses empréstimos não estão disponíveis para compradores e proprietários de casas em todas as situações, mas eles estão mais comumente disponíveis do que a maioria das pessoas pensa.

O que é um empréstimo do USDA?

p Os empréstimos imobiliários do USDA são projetados para serem usados ​​especificamente nas áreas rurais do país. Contudo, o programa de empréstimo é bastante generoso em sua definição de rural . Ele abrange um número surpreendente de condados nos Estados Unidos que muitos considerariam como suburbanos.

p Aproximadamente 97% dos condados nos Estados Unidos são considerados elegíveis para empréstimos do USDA. Na verdade, os únicos condados que não estão categoricamente incluídos no programa do USDA são aqueles de natureza comprovadamente urbana (pense nos cinco distritos da cidade de Nova York).

p O programa USDA oferece uma garantia de empréstimo de 90% aos credores aprovados. Isso significa que se uma hipoteca entrar em default, a perda máxima que o credor terá é de 10% do saldo pendente do empréstimo. Este é um poderoso incentivo para os credores fazerem empréstimos do USDA sob critérios significativamente flexíveis.

p Muito parecido com os empréstimos FHA e VA, que são programas de hipotecas patrocinados pelo governo, Os empréstimos do USDA estão disponíveis por meio de muitos credores hipotecários diferentes, particularmente bancos hipotecários e corretores. Contudo, eles também podem ser obtidos diretamente no USDA. E, ao contrário dos empréstimos VA, Os empréstimos do USDA não se restringem apenas aos veteranos qualificados.

Requisitos de empréstimo do USDA

p Como todos os outros grandes programas de empréstimos hipotecários, Os empréstimos do USDA têm diretrizes específicas. Esses requisitos se relacionam principalmente à elegibilidade do mutuário e da propriedade.

Elegibilidade de empréstimo do USDA

p Os empréstimos do USDA têm requisitos específicos do mutuário. Esses incluem:

• Você deve se qualificar como uma família de renda baixa ou moderada com base nos limites de renda do seu condado de residência. Isso é definido como uma renda familiar que não exceda 115% da renda familiar média desse condado.
• Você deve estar sem decente, seguro, e habitação sanitária.
• A propriedade em questão deve ser uma residência principal.
• A propriedade deve estar em um condado elegível.
• O mutuário deve ser um cidadão americano, um não cidadão nacional, ou um estrangeiro qualificado.
• O mutuário não pode ser suspenso ou impedido de participar de programas federais.

Requisito de adiantamento

p Como uma regra geral, Os empréstimos do USDA não exigem entrada. Contudo, o programa exige especificamente que os candidatos com ativos superiores aos limites de ativos permitidos pelo programa sejam obrigados a usar uma parte desses ativos para o pagamento da entrada.

Requisitos de crédito

p Para análise de crédito simplificada, Os empréstimos do USDA exigem uma pontuação de crédito mínima de 640. Também não deve haver julgamentos federais pendentes, nenhuma inadimplência significativa, e não “não pague correspondências” ao governo dos EUA em quaisquer dívidas federais.

p Contudo, Os empréstimos do USDA têm uma provisão para uma análise de crédito mais detalhada, além de sua pontuação de crédito.

p Seu crédito será revisado por até 36 meses. Se você tiver inadimplências significativas, você precisará fornecer um motivo válido para a situação, bem como evidências das medidas tomadas para corrigir o problema no futuro.

p Os credores podem consultar fontes de crédito alternativas se o mutuário não tiver uma pontuação de crédito ou se tiver uma pontuação abaixo de 640, prejudicada pela falta de crédito tradicional. O mutuário precisará fornecer comprovante de pagamento dessas fontes alternativas por um período de 12 a 24 meses.

p Fontes alternativas de crédito podem incluir pagamentos de aluguel, seguro, empréstimos pessoais (com termos por escrito suportados por cópias de cheques cancelados), ou pagamento por serviços regulares, como utilitários, Internet, serviço de telefone celular, e TV a cabo. Outras alternativas podem incluir taxas para prestadores de cuidados infantis (que não sejam parentes), mensalidades escolares, ou pagamentos a lojas de departamentos ou móveis ou acordos de aluguel para propriedade.

Quais questões de crédito são inaceitáveis ​​para empréstimos do USDA?

p Mesmo considerando todos os itens acima, o crédito será considerado inaceitável nas seguintes circunstâncias:

• Pouco ou nenhum histórico de crédito
• Contas parceladas com inadimplência nos últimos 12 meses
• Dois ou mais pagamentos atrasados ​​de 30 dias ou mais em 12 meses
• Execução de hipoteca nos últimos 36 meses
• Órgãos fiscais pendentes
• Dois ou mais pagamentos atrasados ​​de aluguel em 2 anos
• Contas de cobrança pendentes com pagamentos irregulares

Limites de receita de empréstimo do USDA

p Para ser elegível para um empréstimo do USDA, sua renda familiar total não deve ser superior a 115% da renda familiar média do condado onde a propriedade está sendo comprada ou refinanciada. Você pode determinar se cumpre este requisito usando a calculadora de elegibilidade de renda do USDA.

p Para fins de cálculo de receita, todas as fontes dentro do domicílio estão incluídas. Contudo, ajudantes residentes e pessoas adotivas - crianças e adultos - não são considerados membros da família, e os pagamentos recebidos pelo cuidado de pessoas adotivas são expressamente excluídos das fontes de renda. Também está excluída qualquer renda auferida por um membro da família com menos de 18 anos, e qualquer renda obtida acima de $ 480 de um membro da família que é estudante em tempo integral, 18 anos ou mais.

p As fontes de renda incluídas são salários, Empregado por conta própria, juros ou dividendos de bens imóveis ou pessoais, Benefícios da Previdência Social - incluindo benefícios recebidos por adultos em nome de menores ou por menores destinados ao seu próprio sustento, e pagamentos periódicos de anuidades, fundos de aposentadoria, incapacidade, e pagamentos por morte. Também será contada a receita de assistência pública, pensão alimentícia, pensão alimentícia, presentes recorrentes, ou pagamento das Forças Armadas. Este último pode incluir desemprego, Remuneração do Trabalhador, indenização, e compensação por invalidez.

p As fontes de receita serão contadas se for esperado que continuem por pelo menos os próximos 12 meses.

p Uma vez que a receita de todas as fontes foi calculada, certas deduções serão aplicadas. Isso incluirá os custos incorridos com cuidados infantis, e despesas médicas não reembolsadas (incluindo médicas, Medicare e prêmios de cuidados de longo prazo) para os idosos, e despesas com assistência à deficiência.

p Tanto as inclusões quanto as deduções serão usadas para determinar a elegibilidade da renda e a renda para se qualificar para o empréstimo.

Calculando Adequação de Renda

p Os empréstimos do USDA usam dois cálculos de dívida para receita (DTI). O primeiro é para o pagamento da moradia proposto. Incluindo o principal e os juros da hipoteca, impostos imobiliários, seguro de proprietário, seguro de hipoteca, e quaisquer taxas devidas de associação do proprietário, geralmente é limitado a 29% de sua renda mensal estável.

p Mas o seu DTI total - que é o seu novo pagamento da casa, além de dívidas recorrentes, como empréstimos para automóveis e cartões de crédito - é limitada a 41%. Contudo, você pode exceder essas proporções com fatores de compensação substanciais.

Devo avisar, Contudo, que devido à natureza complexa dos cálculos de receita sobre os empréstimos do USDA, a única maneira de saber com certeza se você atende aos requisitos de renda e DTI é passar pelo processo de solicitação de empréstimo com um credor aprovado. Devido à natureza do programa, cálculos de renda são necessariamente mais específicos e restritivos.

Requisitos de propriedade de empréstimo do USDA

p O USDA impõe requisitos muito específicos para uma propriedade que garanta um empréstimo. As propriedades elegíveis devem atender aos seguintes requisitos:

• Geralmente, seja 2, 000 pés quadrados ou menos
• Não ter um valor de mercado superior ao limite de empréstimo da área aplicável (conforme descrito na próxima seção)
• Não tem piscinas inground
• Não ser projetado para atividades geradoras de renda

p Além disso, as propriedades financiadas devem ser unifamiliares, ocupada pelo proprietário apenas. E além de usar os recursos do empréstimo para a compra de uma casa, eles também podem ser usados ​​para construir, reparar, renovar, ou mesmo realocar uma casa. Se uma casa for realocada, você também pode incluir a preparação do local no financiamento, incluindo acesso a instalações de água e esgoto.

p As propriedades qualificadas incluem casas independentes e anexas, condomínios, desenvolvimentos de unidades planejadas (PUDs), e casas modulares ou fabricadas. Além disso, não há limites de área definidos. Isso contrasta com outros programas de empréstimo que limitam a área cultivada principalmente ao tamanho do lote compatível com a vizinhança.

Empréstimos e subsídios para conserto de moradias do USDA

p Os empréstimos do USDA fazem provisões especiais para empréstimos para reparos, renovar ou melhorar uma residência principal. Eles podem ser financiados com um empréstimo de até US $ 20, 000, ou concede até um máximo de $ 7, 500. No entanto, para ser elegível para uma bolsa, você deve ter pelo menos 62 anos.

p Mas mesmo se você se qualificar para uma bolsa, você também pode obter um empréstimo. Isso lhe dará acesso a até US $ 27, 500 no total.

p Os fundos podem ser usados ​​para instalar atualizações de eficiência energética na casa, remover riscos de saúde e segurança para proprietários idosos, bem como muitas outras melhorias.

p Mas para ser elegível para empréstimos e subsídios para reparos, você deve ganhar menos de 50% da renda média do seu condado de residência. Você também deve ser incapaz de se qualificar para um empréstimo de outra fonte.

p Dito de outra forma, enquanto o USDA disponibiliza empréstimos e subsídios para reforma de moradias, relativamente poucos atenderão aos requisitos do programa.

Valores máximos de empréstimo do USDA

p Ao contrário da maioria dos outros programas de empréstimo importantes, Os empréstimos do USDA não têm um valor máximo de empréstimo padrão nacional. O máximo é definido em cada condado onde os empréstimos do USDA estão disponíveis.

p Você pode verificar o limite máximo de empréstimo em seu condado por meio do guia de Habitação Unifamiliar de Desenvolvimento Rural do USDA - Limites de Empréstimo de Área. Ele mostra os limites de empréstimo atualizados em todos os condados do país.

p Existem diferenças significativas nos limites de um estado ou município para outro. Por exemplo, o limite máximo de empréstimo para 2020 é o mesmo em todos os condados do Alabama, em $ 265, 400. $ 265, 400 parece ser o mínimo padrão, embora possa ser muito mais alto em mercados de alto preço.

p Em califórnia, há uma grande variação nos valores máximos de empréstimos do USDA, e $ 265, 400 é extremamente raro. Em um condado de alto preço como Napa, o máximo é $ 706, 900, e $ 612, 400 no Condado de Los Angeles. Variações semelhantes ocorrerão em qualquer estado que tenha diversos níveis de preços de mercado.

p Falando do Condado de Los Angeles, sua inclusão na lista de condados elegíveis do USDA mostra o quão abrangente o programa realmente é. Como o condado mais populoso dos EUA, O Condado de Los Angeles também é um dos condados mais urbanos do país. Mas o USDA ainda fará empréstimos disponíveis lá, e por um valor de empréstimo melhorado.

Taxas de juros e taxas

p Os empréstimos do USDA estão disponíveis como hipotecas de taxa fixa de 30 e 15 anos. Ao contrário de outros programas de hipotecas importantes, eles não oferecem hipotecas com taxas ajustáveis.

p A atual taxa de juros de um empréstimo do USDA foi fixada em 3,00% para tomadores de empréstimos de baixa e muito baixa renda, a partir de 1º de fevereiro, 2020. No entanto, esta taxa está sujeita a alterações à medida que o ambiente da taxa de juros geral muda.

p As taxas de juros sobre os empréstimos do USDA são estruturadas da seguinte forma:

• Juros fixos com base nas taxas de mercado atuais na aprovação ou no fechamento do empréstimo, o que for menor.
• A taxa de juros, quando modificado pela assistência de pagamento, pode ser tão baixo quanto 1%.
• Há um período de retorno de até 33 ou 38 anos para candidatos de renda muito baixa que não podem arcar com os pagamentos de um empréstimo de 33 anos. Contudo, você pode selecionar um prazo de empréstimo mais curto.

Custos finais

p Muito parecido com outros tipos de hipotecas, há uma grande variedade de custos de fechamento com empréstimos do USDA. Eles podem ser de 2% a 5% do preço de compra do imóvel.

p E quando se trata de pagar pelos custos de fechamento, Os empréstimos do USDA oferecem aos mutuários mais opções do que qualquer outro programa de empréstimo. Você terá uma escolha de quatro opções diferentes:

1. O mutuário pode pagar os custos de fechamento do próprio bolso.
2. O vendedor do imóvel pode pagar até 6% dos custos de fechamento para o comprador.
3. Se nem o mutuário nem o vendedor do imóvel têm fundos para cobrir os custos de fechamento, eles podem ser adicionados ao valor do empréstimo e financiados durante o prazo do empréstimo.
4. Os custos de fechamento podem ser pagos como um presente ao mutuário por um membro da família ou outro terceiro interessado.

p As múltiplas opções disponíveis sobre os custos de fechamento - em combinação com a exigência de 0% de entrada - tornam possível para uma pessoa comprar uma casa sem quaisquer custos diretos.

Seguro de hipoteca de empréstimo do USDA

p Os empréstimos do USDA cobram seguro hipotecário de duas maneiras. Primeiro, há uma taxa inicial de 1%, que pode ser adicionado ao valor do empréstimo e financiado ao longo do prazo do empréstimo.

p O segundo é o prêmio anual, que é pago mensalmente. A taxa atual é de 0,35%, que chega a US $ 525 por ano. Contudo, já que o prêmio é pago mensalmente, será adicionado ao seu pagamento mensal da casa, resultando em um aumento de $ 43,75.

p O seguro hipotecário não é o seguro do proprietário, que o reembolsa pela destruição de sua propriedade. Em vez de, O seguro hipotecário representa sua contribuição ao USDA para compensar o credor caso você deixe de pagar a hipoteca. De uma forma real, é uma cobertura para o credor - não para você como o proprietário. Mas isso é verdade para todos os tipos de seguro hipotecário em cada categoria de empréstimo. Sem isso, os credores não fariam empréstimos para tomadores de empréstimos de maior risco.

Prós e contras dos empréstimos do USDA

p Como discutido anteriormente, a principal vantagem dos empréstimos imobiliários do USDA é que eles oferecem financiamento de 100%. Ele permite que compradores e proprietários obtenham 100% de financiamento para comprar ou refinanciar sua casa. E embora o seguro hipotecário inicial - de 1% do valor do seu empréstimo - seja obrigatório, pode ser adicionado ao valor da hipoteca. Dessa forma, você pode realmente financiar 101% do valor de sua propriedade.

p Outra vantagem é que os empréstimos do USDA estão disponíveis especificamente para famílias de renda baixa a moderada. Exatamente quais são esses limites de renda dependerá do seu condado de residência.

p Por todos os benefícios que eles oferecem, esses empréstimos também apresentam desvantagens significativas. Os mutuários muitas vezes veem “financiamento 100%” e param de prestar atenção a partir daí. Isso não é uma boa ideia quando se trata de empréstimos do USDA.

p Aqui está um resumo dos prós e contras dos empréstimos do USDA:

Prós

• 100% de financiamento
• Ótimo para famílias de renda baixa a moderada
• As taxas de juros costumam ser menores do que as convencionais, Hipotecas FHA e VA
• O programa não se limita a compradores de casa pela primeira vez
• Os custos de fechamento podem ser cobertos por um presente de um terceiro interessado, pagos por vendedores de imóveis, ou mesmo adicionado ao valor da hipoteca
• Os empréstimos do USDA podem ser usados ​​para novas construções, para fazer reparos, e fazer melhorias nas casas existentes, como acessibilidade para deficientes físicos ou eficiência energética

Contras

• Requisito de pontuação de crédito mínimo mais alto do que as hipotecas convencionais e FHA
• A elegibilidade depende dos limites de renda desse condado
• Os empréstimos do USDA não estão disponíveis para fazendas em funcionamento, apesar de estar em locais rurais
• Se você refinanciar em um empréstimo do USDA, você não pode tirar dinheiro de sua propriedade
• Os empréstimos do USDA só podem ser usados ​​para propriedades ocupadas pelo proprietário, não férias ou propriedades de investimento
• Disponível apenas em hipotecas de taxa fixa de 30 e 15 anos

É um empréstimo do USDA ideal para você?

p O programa de empréstimos do USDA tem vantagens inegáveis, começando com o requisito de pagamento inicial de 0%, que, ao contrário dos empréstimos VA, estende-se ao público em geral. Também oferece a oportunidade de atualizar sua casa para maior eficiência energética ou modificações para acomodar alguém com deficiência física.

p E ao contrário do que o público acredita, o programa está disponível em mais condados nos Estados Unidos do que não. Você provavelmente mora em um onde o programa está disponível.

p Mas ao mesmo tempo, o programa tem mais limites do que outros programas populares de hipotecas. O primeiro é a limitação de renda. Sua renda não pode exceder 115% da renda familiar média do condado onde a propriedade está localizada. Se isso acontecer, você não será elegível para o programa. Os empréstimos do USDA também têm requisitos complicados de receita e crédito que podem dificultar a qualificação.

p Mas se você pode fazer o corte, é uma oportunidade de obter uma hipoteca que pode não estar disponível em outras fontes, e em condições muito favoráveis.

p Se você acha que se qualifica, Marque uma reunião com um representante de um credor aprovado pelo USDA para obter mais informações e pré-qualificação.