Nova lei vai impedir o abuso de proprietários de casas sul-africanos inadimplentes

p Existem poucas coisas tão devastadoras quanto perder sua casa porque você não pode pagar sua dívida. Mas se isso não puder ser evitado, você certamente prefere que sua propriedade seja vendida pelo melhor preço possível. Assim, você poderá saldar suas dívidas e talvez ainda tenha dinheiro suficiente para recomeçar.

p Este ideal deve agora se tornar uma possibilidade mais forte para os sul-africanos que lutam para pagar seus empréstimos imobiliários. Uma nova lei, que deve entrar em vigor em breve, irá, pela primeira vez, permitir que os tribunais estabeleçam um “preço de reserva” (preço mínimo) pelo qual o imóvel residencial de um proprietário inadimplente deverá ser leiloado.

p Até agora, muitos sul-africanos perderam suas propriedades para especuladores que as compram a preços muito abaixo do valor de mercado. Mas vender a casa de alguém por um preço excessivamente baixo é uma violação de seus direitos constitucionais de moradia e propriedade - sem mencionar o impacto negativo em sua dignidade e bem-estar social.

p Em um jornal que analisou um caso em que uma casa avaliada em R81.000 foi vendida em leilão por apenas R10, Argumentei que uma venda como essa seria inconstitucional. Também argumentei que nossa lei sobre leilões precisa drasticamente de mudança devido a lacunas como essa.

p A próxima alteração das regras do tribunal promete fechar as lacunas.

p Este é um desenvolvimento importante que alinha a África do Sul com as melhores práticas internacionais. Por exemplo, A lei alemã já prescreve certos limites mínimos nos quais a propriedade deve ser leiloada.

p A introdução de regras semelhantes na África do Sul significa que os proprietários de residências do país e, em particular, os detentores de títulos estarão mais bem protegidos quando confrontados com dificuldades financeiras. Estima-se que a África do Sul tenha cerca de 6,1 milhões de residências formais. Cerca de 30% deles são coligados. É difícil obter números confiáveis, mas algumas estimativas sugerem que milhares de casas são retomadas e leiloadas na África do Sul a cada ano.

p As próximas alterações incluem uma série de coisas que se relacionam com os leilões de casas pelos credores. A mudança mais importante será que um tribunal poderá definir um preço mínimo pelo qual a licitação deve começar, levando em consideração uma série de fatores:como o valor de mercado da propriedade, o valor devido em impostos e taxas, e o valor devido ao banco.

Uma questão constitucional

p A seção 26 da constituição da África do Sul protege as pessoas de serem despejadas de suas casas sem uma ordem judicial e sem uma boa razão com base em todos os fatos do caso. Este direito também protege os cidadãos contra a perda injustificada de uma casa quando alguém não paga o pagamento de uma hipoteca.

p Isso basicamente significa que o banco não deve ser capaz de retomar automaticamente a casa de um cliente inadimplente. Em vez disso, o tribunal deve equilibrar os interesses do banco e do devedor e determinar se a venda da casa é a melhor solução.

p Por exemplo, se a dívida pendente do empréstimo imobiliário for muito baixa ou se a pessoa financiada estiver atrasada em apenas algumas parcelas, a perda da casa não deve ser permitida facilmente. Alternativas devem ser consideradas para liquidar a dívida.

p O National Credit Act de 2005 é útil porque protege os devedores em dificuldades de várias maneiras. Um devedor hipotecário inadimplente pode, por exemplo, solicitar a revisão da dívida e, em seguida, possivelmente receber um novo, plano de pagamento mais acessível. Mas esta lei não fornece proteção durante a venda real da casa do devedor. Portanto, as novas regras judiciais são uma adição bem-vinda para fechar as lacunas.

A necessidade de mudança

p Apesar das disposições constitucionais e da Lei de Crédito Nacional, houve algumas lacunas que foram exploradas por operadores sem escrúpulos.

p A principal lacuna foi que, depois que o tribunal decidiu que a propriedade deveria ser leiloada, poderia ser vendido por qualquer que seja a oferta mais alta. Os bancos podem definir um preço mínimo. Mas os bancos tendem a definir um preço mínimo baixo, apenas o suficiente para cobrir suas reivindicações.

p Um banco pode até decidir leiloar a casa sem um preço mínimo, se ninguém estiver disposto a comprá-la com o mínimo estabelecido. O dono do imóvel não podia exigir um preço mínimo.

p Como resultado, frequentemente acontecia que especuladores arrebatavam propriedades por quantias ridiculamente baixas em leilões mal atendidos e depois as vendiam no mercado privado com enormes lucros. O proprietário então sofre uma grande perda porque ele ou ela ainda deve pagar a dívida restante, enquanto outra pessoa lucra com o valor real da propriedade.

p Recentemente, 225 ex-proprietários tentaram processar os bancos pelas perdas que sofreram quando suas casas foram vendidas por valores ridiculamente baixos. Eles entraram com uma ação judicial de R60 bilhões no Tribunal Constitucional do país. O processo visa reivindicar danos sofridos em reintegrações de posse realizadas por grandes bancos sul-africanos. Os entrevistados eram Nedbank, Absa, FirstRand Bank (empresa-mãe do FNB) e Standard Bank. Os requerentes alegaram que foram abusados ​​por bancos que venderam suas propriedades muito abaixo de seus valores de mercado depois de inadimplentes em suas hipotecas. A ação foi apresentada ao Tribunal Constitucional porque os requerentes acreditavam que o abuso era uma questão constitucional.

p Mas o tribunal discordou e se recusou a ouvir o caso, principalmente por razões processuais.

Mais pode ser feito

p A alteração das regras dos tribunais por si só deve certamente colmatar as lacunas exploradas por operadores sem escrúpulos. Mas será necessária uma ação complementar para tornar as novas regras ainda mais eficientes. O sistema deve, por exemplo, garantir que os leilões sejam mais bem anunciados e atendidos.

p Não está claro como os erros do passado podem ser corrigidos, mas pelo menos as novas regras são um grande passo na direção certa para garantir justiça no setor de leilões daqui para frente.