A nova orientação da APRA sobre empréstimos prejudicará os proprietários de imóveis quando deveriam ser os bancos

A Autoridade de Regulação Prudencial Australiana (APRA) afastou-se de sua abordagem regulatória não prescritiva "baseada em princípios" para uma orientação explícita de tamanho único, mas não parece estar encorajando os credores a serem mais prudentes.

O mercado imobiliário pode estar se distanciando da APRA e do Reserve Bank of Australia (RBA). No final de 2015, ambos os reguladores expressaram preocupação com os padrões “terrivelmente baixos” do setor de empréstimos hipotecários e os riscos para a estabilidade financeira. Até os banqueiros estão ficando nervosos.

Também houve problemas bem divulgados com corretores que originaram hipotecas duvidosas que os credores não conseguiram. Em sua orientação existente (que não foi alterada na versão mais recente), A APRA exige que os credores tenham todos os tipos de procedimentos para detectar solicitações duvidosas de hipotecas de corretores, incluindo procedimentos para verificar a exatidão e integridade das informações fornecidas.

Mas a APRA não nomeou e envergonhou os credores que não conseguiram pegar pedidos de hipoteca duvidosos, não impôs sanções de capital ou repreendeu diretores e gerentes. Não exigiu que os credores mudassem seu processo de corretagem.

O que a APRA está pedindo é que os bancos agredam ainda mais os compradores de primeira viagem. Nas novas regras, agora, os compradores de casas precisam provar que podem pagar uma taxa de juros de hipoteca de 7% sobre um valor de empréstimo inferior a 90%, com menos receita sendo levada em consideração. Isso além de tentar economizar um depósito que está desaparecendo a cada dia com a alta dos preços das casas.

Vai ser preciso muito mais do que abrir mão de algumas torradas de abacate esmagadas para compensar o fardo adicional imposto pela APRA.

Existem algumas questões importantes levantadas pela conversão repentina da APRA em regulamentação pragmática, em vez de puramente baseada em princípios.

Primeiro, os números. De onde vieram os 7%? APRA não divulga isso, mas em uma era de quase zero taxas de juros, é grande. E talvez com o tempo, quando o RBA anuncia suas mudanças nas taxas de juros, os 7% podem ser trocados in-line e os economistas passam a apostar se vai para 6,5% ou 7,5%.

Ao olhar para a renda de um mutuário, A APRA observa que é “uma prática prudente aplicar descontos de pelo menos 20% na maioria dos tipos de renda não salarial”. Nenhuma explicação também sobre o motivo desse percentual específico. Também não é específico sobre o que "mais" significa.

Se os bancos estão de fato emprestando de forma imprudente, certamente os próprios bancos sofrerão. Primeiro, nomeando e envergonhando, então, se necessário, exigindo buffers de capital adicionais, reduzindo assim os dividendos - uma solução real baseada no mercado.

APRA está mudando a forma como regula

Ao longo da turbulência da crise financeira global e do caos regulatório que se seguiu, A APRA manteve-se firme em sua abordagem "baseada em princípios" para a regulamentação:

Resumidamente, A APRA estabelece os princípios de alto nível que usará para supervisionar os bancos e seguradoras responsáveis ​​por, e então verificará se esses princípios estão sendo cumpridos. Não acreditava em uma abordagem “tamanho único”.

Mas esta semana, parece ter havido um salto mortal. Em um documento de consulta para uma atualização da orientação da APRA sobre empréstimos hipotecários, o regulador foi muito específico. Ele observa:

Esta orientação muito específica substitui uma orientação anterior que era mais geral. De uma perspectiva regulatória, uma questão importante é por que abandonar a regulamentação baseada em princípios? Se não funcionou no passado, então, é necessário repensar o papel e a abordagem da regulamentação prudencial.

Isso aconteceu no exterior, onde a Autoridade de Conduta Financeira do Reino Unido, ao mesmo tempo em que retém 11 princípios que as empresas devem seguir, tornou-se muito mais intrusivo. Ao contrário de nossos reguladores, a autoridade chegou mesmo a impor multas pesadas por má conduta. Afirma:

Em vez de APRA deslizar em uma mudança tão importante como esta última em um documento de consulta, pode ser apropriado ter um debate transparente sobre essa mudança potencialmente significativa na regulamentação prudencial na Austrália.