Investimento em prédios de apartamentos:uma história de advertência (sem tentativa de redução de dinheiro)

Quando eu tinha 23 anos, comprei um prédio de oito apartamentos sem entrada de dinheiro. E saí com $ 1.000 em dinheiro no fechamento! Parece muito sofisticado, certo? Errado.

Foi um dos erros mais idiotas de investimento imobiliário que cometi em minha jovem vida.

Escapei sem nenhum arranhão, mas foi devido a uma grande dose de suor, lágrimas e sorte. Nada disso se deveu a habilidades de investimento experientes.

O Som e a Fúria

Eu tinha 23 anos e acabara de obter minha licença imobiliária no ano anterior. Passei meus primeiros meses comprando e vendendo algumas unidades de alto padrão para proprietários individuais. As comissões eram decentes, mas como novo corretor de imóveis, minha divisão com minha empresa era alta. Para complicar o problema, para começar, financiei minha associação, treinamento e taxas sindicais. (Isso foi antes de eu decidir cancelar meus cartões de crédito.)

Depois de vários meses, comecei a trabalhar mais nos crescentes mercados de execução hipotecária e de vendas a descoberto que assolavam o centro de Indiana. Advogados, médicos e outras pessoas de alta renda de fora do estado (principalmente da Costa Oeste) invadiam nosso mercado local.

Eles estavam comprando casas de US$ 30.000, US$ 40.000 e US$ 50.000 como se fossem brinquedos – embora, na melhor das hipóteses, brinquedos caros, superfinanciados e, na melhor das hipóteses, apenas parcialmente funcionais. Com aluguéis variando de US$ 400 a US$ 1.000, eles simplesmente não conseguiam resistir ao que suas planilhas diziam que seria o retorno. Eles compraram muitas das casas sem serem vistos e usaram a primeira imobiliária que lhes vendeu.

Representamos muitos bancos que não tinham ideia dos preços do mercado local. Eles também não entendiam a condição atual de suas propriedades (mesmo depois de lhes contarmos várias vezes). Bem mais da metade dos negócios fracassaram. Ou os bancos eram demasiado irrealistas para negociar, ou um fecho seria interrompido pela descoberta de uma garantia misteriosa, de uma segunda hipoteca da qual ninguém sabia, ou de algum outro problema com o título que nem sabíamos que era possível!

Era um trabalho mais difícil por comissões mais baixas, mas havia centenas e centenas de propriedades, o que ajudava a equilibrar os contracheques mês a mês. E eu estava aprendendo muito sobre como evitar erros no investimento imobiliário.

O gerenciamento de propriedades está chegando

Depois que a maioria dos investidores de fora da cidade fecharam seus novos aluguéis, eles começaram a procurar uma empresa para administrá-los/alugá-los. Depois de várias dezenas de pedidos por uma empresa de administração de propriedades confiável e acessível (e nenhuma opção clara), decidimos começar a oferecer o serviço nós mesmos.

Uni forças com um corretor que passou seu tempo focando em adquirir mais leads para compra/venda. Comecei a descobrir como gerenciar e alugar ativamente as unidades vagas (que quase sempre precisavam de reparos primeiro).

Como muitos dos nossos clientes já eram clientes habituais, ficaram entusiasmados por ter a opção de ter as suas propriedades geridas por nós internamente. Em apenas seis meses, tínhamos mais de 125 unidades sob gestão.

Eu trabalhava inúmeras horas e atendia os telefonemas mais bizarros que você possa imaginar a qualquer hora da noite. No geral, porém, estávamos obtendo lucro e procurando maneiras de dimensionar nosso sistema nos próximos trimestres.

Uma tempestade perfeita

Como parte do nosso trabalho de networking e geração de leads, participávamos regularmente em reuniões privadas onde corretores locais apresentavam uns aos outros os desejos e necessidades dos seus clientes atuais. Em uma reunião específica, outro corretor estava lançando uma de suas próprias propriedades à venda. Eram dois quatro complexos lado a lado (oito unidades no total), sendo cada unidade um quarto. Ficava em uma parte de baixa renda da cidade, mas ele estava pedindo apenas US$ 125 mil pelas duas propriedades.

“125 mil dólares por oito unidades?”, pensei. “Há tem para ser uma pegadinha.

Houve. Sete das oito unidades tinham inquilinos, mas apenas três tinham histórico de pagamento em dia. Mesmo depois expulsando todos os inquilinos inadimplentes, cada unidade precisaria de alguns milhares de dólares de trabalho para conseguir algo decente no aluguel. Além disso, havia quatro fornos no total, todos provavelmente fabricados nas décadas de 40 ou 50.

Em outras palavras, foi um projeto nos termos de qualquer pessoa. Seriam necessários alguns reparos iniciais, vários meses de ações de despejo, visitas judiciais e nova exibição das unidades, mas… “US$ 125.000 por oito unidades! “

Se alguém me emprestasse o dinheiro…

Pesquisei cada vez mais fundo nos números. Eu já administrava imóveis, coordenava reparos, negociava preços de materiais e alugava unidades para dezenas de outros clientes. Fazia sentido que, se eu conseguisse um empréstimo, pudesse inserir uma propriedade diretamente no sistema atual que eu estava executando.

No entanto, havia um grande problema gritante. Nem meu parceiro nem eu éramos dignos de crédito em qualquer sentido da palavra. A chance de eu ser aprovado para uma hipoteca era zero (muito menos para um empréstimo comercial de baixa renda não ocupado pelo proprietário). Com pesar, deixei a propriedade de lado e continuei com o processo de construção do negócio de gestão.

Em nossa próxima reunião de networking, porém, soubemos de algumas novidades adicionais sobre as propriedades. O corretor que os possuía estava com sérios problemas em cerca de uma dúzia de imóveis diferentes. Ele devia US$ 76 mil por ambos os edifícios, que foram financiados por um investidor/credor de dinheiro popular.

O credor privado estava com medo de que o investidor entrasse em inadimplência em breve (dando ao credor uma propriedade com a qual ele não queria ter nada a ver). O proprietário queria apenas sair da propriedade, para poder concentrar sua energia na recuperação de suas outras propriedades.

Sem pensar muito, puxamos o gatilho.

Uma oferta ousada

Ligamos para o credor privado (um indivíduo) que atualmente financiava as propriedades. Então apresentamos a ele a ideia de assumirmos o empréstimo e comprarmos a propriedade do atual proprietário desesperado.

Oferecemos a ambos assinar o empréstimo, dando ao investidor dois nomes opostos ao que ele tinha atualmente. Depois mostrei como remediaríamos a situação, despejaríamos todos os inquilinos e conectaríamos isso ao nosso sistema de gestão.

Nenhum de nós tinha um centavo em mãos, então tivemos até a coragem de exigir que o credor privado realmente investisse mais dinheiro na propriedade. Para que assumíssemos o controle, ele teria que nos emprestar mais US$ 15 mil para substituir os fornos e consertar duas das unidades após os despejos.

Foi uma oferta ousada. Não daríamos nada além de um plano de gestão e nossas assinaturas para uma hipoteca privada de US$ 91.000 (a 12%) para oito unidades e um empréstimo em dinheiro de US$ 16.000. O credor devia saber ainda mais sobre as terríveis circunstâncias do atual proprietário do que nós, porque ele aceitou nossa oferta. O atual proprietário ficou feliz em pagar o que era devido e, dentro de uma semana, sentamos para fechar.

Depois que a papelada foi assinada na minha primeira compra de um imóvel, recebi um cheque de US$ 1.000 (para aluguéis/depósitos rateados para o mês). Não dei nada tangível, apenas minha assinatura inútil, e fui até o banco para depositar o dinheiro.

“Então é assim que funciona o mercado imobiliário”, regozijei-me. “Eu poderia me acostumar com isso.”

Eu não tinha ideia do que estava reservado…

Continua…

Nota de J.D.: Este é um vislumbre de um mundo sobre o qual sempre me perguntei. Embora Kris continue tentando me dissuadir, sou fascinado por imóveis para alugar. Estou ansioso para ler a segunda parte desta história. E embora o GRS não esteja prestes a se tornar um blog imobiliário, a história do leitor deste domingo é na verdade sobre como um de vocês decidiu se arriscar comprando um imóvel para alugar, então teremos um minitema aqui por mais ou menos uma semana…