Noções básicas de empréstimo residencial:adiantamento e custos de fechamento

p Os equívocos são comuns em nossa vida diária. Afirmações que aceitamos como fatos freqüentemente se revelam incorretas. Albert Einstein foi reprovado na aula de matemática. George Washington tinha dentes de madeira. Você não pode comprar uma casa sem um pagamento inicial de 20%. Todas essas afirmações são falsas.

p Mitos sobre Einstein e Washington podem não afetar sua vida, mas a desinformação sobre a compra de uma casa pode impedi-lo de alcançar um objetivo pessoal e financeiro importante. Se você está se esforçando para ter sua própria casa, não deixe que informações desatualizadas e incorretas o impeçam.

p É hora de dissipar o equívoco de um pagamento obrigatório de 20% e explorar as outras opções disponíveis para o comprador de hoje. Além disso, forneceremos algumas informações úteis sobre os outros custos associados à compra de uma casa.

O que é um adiantamento?

p Em sua forma mais simples, um adiantamento é o dinheiro que você paga adiantado ao comprar algo a crédito. É a diferença entre o preço de compra e o valor do empréstimo. Os credores veem um pagamento inicial como uma forma de reduzir seu risco. Afinal, se os mutuários estiverem dispostos a usar seu próprio dinheiro para comprar uma casa, é mais provável que não queiram entrar em default e perder seu investimento. Mais, no caso de o dono da casa inadimplir, o credor pode limitar a perda não sendo responsável por todo o preço de compra.

p Tipicamente, os adiantamentos variam entre 3,5% a 20% do preço de compra da casa, e alguns programas de empréstimo não exigem nenhum pagamento inicial. Em 2019, a mediana do pagamento inicial foi de 6% para o comprador de uma casa pela primeira vez.

Alternativas para um adiantamento de 20%

p Embora os compradores possam colocar 20% ou mais como entrada, muitos compradores de casa pela primeira vez estão procurando opções em uma porcentagem menor. As opções podem variar de acordo com o credor e o programa de empréstimo, mas aqui estão alguns programas bem conhecidos que podem ajudar os compradores a evitar um grande pagamento inicial.

Programas de empréstimo convencionais - 3%

p Os empréstimos convencionais são uma escolha popular de muitos compradores de casas. As diretrizes para esses empréstimos são definidas pelas empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac, mas eles não são garantidos ou segurados por qualquer agência governamental. Embora alguns dos empréstimos ao abrigo deste programa exijam um pagamento inicial de 20%, outros exigem apenas 3%. Por exemplo, Fannie Mae oferece um programa de pagamento inicial chamado HomeReady®, que está disponível tanto para compradores novos quanto para compradores recorrentes. Neste programa, os adiantamentos podem chegar a 3%. O programa Freddie Mac Home Possible® é semelhante, também oferecendo adiantamentos de até 3% para compradores de primeira viagem, compradores recorrentes, e aposentados.

Programa de Empréstimo FHA - 3,5%

p A opção mais conhecida para pagamentos baixos é o empréstimo FHA, que existe desde 1934. Ao contrário dos programas convencionais, esses empréstimos são segurados pela Federal Housing Administration (FHA), uma parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD). Os compradores de casas desfrutam de adiantamentos de até 3,5%, com os benefícios adicionais de qualificação mais fácil e baixos custos de fechamento. Os empréstimos FHA são uma escolha popular para muitos compradores de casas pela primeira vez.

Programa de Empréstimo VA - 0%

p O programa de empréstimo VA tem a opção de nenhum pagamento inicial. O risco aumentado para o credor é reduzido sob este programa porque o VA garante uma parte do empréstimo. Além de nenhum pagamento inicial, Os empréstimos VA também oferecem condições mais favoráveis ​​aos compradores. Contudo, a elegibilidade para este tipo de empréstimo é limitada. Os mutuários geralmente precisam ser membros ativos do serviço, Veteranos, ou cônjuges sobreviventes sejam considerados elegíveis para um empréstimo VA.

USDA - 0%

p O Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) oferece programas de empréstimo imobiliário que não exigem entrada. O Programa de Empréstimo Garantido da Seção 502 e o Programa de Empréstimo Direto da Seção 502 ajudam os mutuários de renda baixa e moderada a comprar casas em áreas rurais. Alguns empréstimos são fornecidos diretamente pelo USDA Rural Development, enquanto outros são financiados por instituições financeiras privadas e garantidos pelo USDA.

Custos finais

p Além de um pagamento inicial, existem outras despesas associadas à compra de uma casa. Essas despesas são geralmente chamadas de custos de fechamento. Dependendo do tipo de empréstimo, esses custos podem ser pagos pelo mutuário ou pelo vendedor, ou podem ser transferidos para o valor do empréstimo. Quando um empréstimo é referido como uma hipoteca sem custo de fechamento, o mutuário não paga o custo no fechamento do empréstimo. Em vez de, os custos são adicionados ao valor do empréstimo ou negociados por uma taxa de juros mais alta. Desta maneira, os custos de fechamento são pagos ao longo da vida do empréstimo, em vez de em uma grande soma.

p Os custos de fechamento exatos que você paga dependem de vários fatores, incluindo a localização da propriedade, o programa de empréstimo usado, o tamanho do seu pagamento, e o credor que você selecionar. Três dias após o credor receber seu pedido de empréstimo, eles fornecerão uma estimativa de empréstimo. Além da taxa de juros estimada e do pagamento mensal, fornece custos totais de fechamento. Então, três dias antes do fechamento do empréstimo, você receberá uma Divulgação de fechamento com os valores finais dos custos de fechamento.

p Vamos dar uma olhada em algumas das descrições comuns desses custos de fechamento. Vamos dividi-los conforme se relacionam com o seu pagamento, seu próprio empréstimo, e a propriedade que você está comprando.

Despesas relacionadas ao adiantamento

p Dependendo do tipo de empréstimo que você selecionar e do valor do seu adiantamento, Você pode ser obrigado a pagar por um tipo de seguro que protege o credor ou uma taxa relacionada ao programa de empréstimo.

PMI de Empréstimo Convencional

p O Seguro Hipotecário Privado (PMI) é fornecido por uma seguradora privada para proteger o credor. Na maioria dos casos, é uma exigência dos empréstimos convencionais quando o devedor paga menos de 20% na compra da casa. O custo do PMI pode variar com base em fatores como o tipo de empréstimo, montante do empréstimo, e credor. Provavelmente cairá em algum lugar na faixa de 0,5% a 2% do valor total do empréstimo. Dependendo do programa, o valor para cobrir o seguro pode ser pago como um prêmio mensal, um prêmio inicial único, Ou uma combinação dos dois.

Taxa de financiamento FHA

p No programa de empréstimo FHA, os mutuários pagarão um prêmio de seguro hipotecário antecipado (UFMIP) de 1,75% na maioria dos casos. Eles também pagarão um valor anual que varia de 0,45% a 1,05% - dependendo do prazo do empréstimo, valor do pagamento inicial, e valor do empréstimo. Por exemplo, se o mutuário tirar uma hipoteca de 30 anos e colocar 3,5% sobre o valor do empréstimo de $ 350, 000, o MIP anual provavelmente será de 0,85% do valor do empréstimo.

Taxa de financiamento VA

p Na maioria dos casos, quando você compra sua casa por meio do programa VA, você pagará uma taxa de financiamento do VA. Esta é uma taxa única que pode ser paga no fechamento do empréstimo ou adicionada ao valor do empréstimo. Como essa taxa varia de acordo com vários fatores, seu credor irá consultar a tabela de taxas de financiamento fornecida pelo VA para calcular o valor exato. Por exemplo, quando um mutuário compra a primeira casa sem entrada, o gráfico reflete 2,3% do valor total do empréstimo como taxa. Além disso, existem alguns casos relacionados a serviço e deficiência em que a taxa pode ser dispensada.

Taxa de garantia de empréstimo do USDA

p Geralmente, um mutuário pode esperar que duas taxas de garantia sejam aplicadas pelo credor de acordo com o programa de empréstimos do USDA. Uma delas é uma taxa garantida antecipada de até 3,5% do valor total do empréstimo. A outra é uma taxa anual de até 0,5% para a vida do empréstimo. Com base nas diretrizes do USDA, seu credor calculará os valores exatos de cada taxa para você.

Despesas relacionadas ao seu empréstimo

p Existem despesas que são específicas do processo de empréstimo, garantir uma taxa de juros, e preparação de documentos de hipoteca. Essas taxas variam de acordo com o credor, produto de empréstimo, e mutuário. Abaixo você encontrará alguns dos nomes comuns usados ​​para essas taxas, com uma breve explicação de cada um. Algumas despesas podem ser para a mesma coisa, mas chamadas por um nome diferente, dependendo do credor. Por exemplo, uma taxa administrativa, taxa de inscrição, taxa de originação, e a taxa de processamento estão todas relacionadas ao processamento do seu empréstimo. Geralmente, um credor aplicará apenas uma dessas taxas.

p Taxa administrativa: Uma taxa cobrada pelo seu credor para cobrir as despesas de processamento do seu empréstimo.

p Taxa de inscrição: Uma taxa cobrada pelo credor para processar seu pedido de empréstimo.

p Taxa de advogado: Em estados onde necessário, uma cobrança de um advogado para preparar seus documentos de compra de casa.

p Comissão do corretor / Taxa do corretor: A taxa paga a um corretor de hipotecas, se você escolher usar um.

p Taxa de relatório de crédito: Uma cobrança do credor para obter seus relatórios de crédito da Experian, Equifax, e Transunion.

p Taxa de correio: Uma taxa para que um mensageiro entregue os documentos do empréstimo.

p Pontos de desconto: Um pagamento ao credor para reduzir a taxa de juros do seu empréstimo.

p Taxa de preparação de documentos: Uma taxa cobrada pelo credor para preparar os documentos legais necessários para o seu empréstimo.

p Extensão de bloqueio: Uma taxa cobrada pelo credor para estender o período de tempo em que sua taxa de juros estará disponível, também conhecido como bloqueado.

p Taxa de notário: Taxa para que um notário auxilie na assinatura dos documentos do empréstimo.

p Taxa de originação: Uma taxa cobrada pelo credor para processar seu pedido de empréstimo.

p Juros pré-pagos: Uma cobrança feita pelo credor pelos juros acumulados sobre o seu empréstimo até o primeiro pagamento.

p Taxa de processamento: Uma taxa cobrada pelo credor para verificar as informações de seu aplicativo e criar os documentos necessários para seu empréstimo.

p Taxa de gravação: Uma taxa cobrada por uma agência governamental para registrar a compra de sua propriedade.

p Taxa de subscrição: Uma taxa cobrada pelo credor para avaliar sua capacidade de reembolsar o empréstimo.

p Taxa de transferência eletrônica: Uma taxa para cobrir as despesas de transferência de fundos.

Custos de fechamento relacionados à propriedade

p Há uma série de cobranças comuns relacionadas à propriedade que você está comprando, com algumas pequenas variações dependendo de como seu estado avalia os impostos.

p Taxa de avaliação: Uma cobrança para um avaliador avaliar o valor da propriedade e fornecer um relatório ao credor e a você.

p Taxa de certificação de inundação: Uma taxa para determinar se a propriedade está localizada em uma zona de inundação. Se for, O seguro contra inundações será exigido pelo credor.

p Taxa de inspeção residencial: Uma taxa que você paga para ter uma inspeção profissional da propriedade antes de comprá-la.

p Seguro de proprietário: O pré-pagamento do prêmio de seguro do primeiro ano da propriedade.

p Seguro do título do credor: Uma cobrança única pela empresa de título para proteger o credor se surgir uma disputa em torno da propriedade da propriedade.

p Seguro do título do proprietário: O prêmio de uma apólice que protege você se alguém desafiar sua propriedade de uma nova propriedade.

p Impostos sobre a propriedade: Sua parte dos impostos sobre a propriedade que são rateados para você com base na data de venda da propriedade.

p Imposto de Transferência: Um imposto cobrado por uma agência governamental para transferir o título do vendedor para o comprador.

p Taxa de pesquisa de título: Uma taxa cobrada pela empresa de título para revisar os registros públicos para quaisquer questões de propriedade relacionadas à propriedade.

Hoje, muitos mutuários realizam seu sonho de possuir uma casa mais cedo por meio de um pagamento inicial baixo e de programas de compra de uma casa pela primeira vez.

p Uma entrada obrigatória de 20% em uma casa é um mito desatualizado. Existem vários programas de baixo pagamento e de compra de casa pela primeira vez disponíveis hoje. O programa de empréstimo VA geralmente não exige nenhum pagamento inicial. E a exigência de entrada para determinados programas de empréstimo convencionais e FHA pode ir tão baixo quanto 3,5% e 3,0%, respectivamente. Além de aprender sobre as opções de pagamento de entrada baixa, os mutuários também podem se beneficiar ao se familiarizarem com os custos de fechamento comuns relacionados a um empréstimo à habitação. Os detalhes dessas despesas estão disponíveis no formulário de estimativa de empréstimo fornecido pelo credor após o preenchimento do pedido. Os valores finais desses custos de fechamento aparecerão no formulário de Divulgação de Fechamento enviado aos mutuários três dias antes da assinatura dos documentos do empréstimo.

p Você pode contar com os profissionais experientes em hipotecas do Axos Bank para fornecer a orientação e o suporte de que você precisa quando estiver pronto para explorar as opções de crédito imobiliário. Ligue para 888-546-2634 para falar com um especialista em hipotecas experiente hoje.

Noções básicas sobre empréstimos imobiliários:adiantamento e custos de fechamento