Hipotecas reversas para idosos:um guia para segurança financeira

Idosos com patrimônio em suas casas que pretendem permanecer lá e querem complementar sua renda estão recorrendo a hipotecas reversas. Eles estão ganhando popularidade quando o preço dos mantimentos, da gasolina e de outros bens aumenta devido à inflação.

De acordo com um relatório recente, cerca de 480 mil hipotecas reversas estão atualmente pendentes nos EUA, o que aumentará à medida que os baby boomers envelhecerem. Quase 30% dos idosos com 65 anos ou mais enfrentam dificuldades com as suas obrigações financeiras, um aumento de 7% em relação ao ano anterior.

Uma longa linha de porta-vozes de celebridades, mais recentemente o premiado ator Tom Selleck, defende as vantagens das hipotecas reversas para proprietários mais velhos em seus anos de aposentadoria. As hipotecas reversas têm vários benefícios; principalmente, você pode ficar em sua própria casa. Esse estilo de empréstimo fornece liquidez que não exige o pagamento de impostos, ao mesmo tempo que ajuda a gerenciar seus custos durante a aposentadoria. O proprietário pode reembolsar o empréstimo assim que se mudar ou falecer, embora a responsabilidade passe para os herdeiros.

No entanto, as hipotecas reversas são complicadas, arriscadas e frequentemente usadas por golpistas para roubar quantias significativas de dinheiro e até mesmo de casas de pessoas em seus anos dourados. Vamos mergulhar em como funciona uma hipoteca reversa e suas alternativas.

O que é uma hipoteca reversa?

Tal como uma hipoteca convencional, os proprietários com 62 anos ou mais, tais como aqueles que relataram enfrentar dificuldades financeiras, podem utilizar uma hipoteca inversa para pedir dinheiro emprestado contra o capital próprio de uma casa totalmente (ou quase) paga e manter o título de propriedade em seu nome. No entanto, existem diferenças entre hipotecas reversas e convencionais. Os saldos das hipotecas convencionais diminuem, enquanto as hipotecas reversas aumentam com o tempo, e certos custos únicos podem ser transferidos para o saldo do empréstimo.

Aqueles com uma hipoteca reversa podem receber os rendimentos como um montante fixo, uma linha de crédito ou um pagamento mensal fixo. Embora os empréstimos possam ser pagos em uma série de pagamentos mensais, os proprietários com hipoteca reversa não são obrigados a efetuar pagamentos do empréstimo durante a vida. A dívida pode ser repassada aos herdeiros, que decidem se vendem o imóvel ou assumem o empréstimo.

Embora os credores de hipotecas reversas possam oferecer empréstimos fixos, a maioria são empréstimos variáveis, o que significa que você pode encontrar taxas de juros mais altas, que são adicionadas ao empréstimo. O contrato permite que a pessoa continue morando na casa.

A hipoteca de conversão de patrimônio residencial

Uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial (HECM) é a única hipoteca reversa segurada pelo governo federal dos EUA e está disponível apenas por meio de um credor aprovado pela Federal Housing Administration (FHA). O seguro FHA garante que os mutuários tenham acesso futuro aos fundos do empréstimo, mesmo que o saldo do empréstimo exceda o valor da casa ou o credor tenha dificuldades financeiras. Os credores têm a garantia de serem reembolsados ​​integralmente com a venda do imóvel. Os potenciais mutuários que contraem um empréstimo HECM devem receber aconselhamento de uma agência de hipoteca reversa aprovada pelo HUD antes de aceitar o empréstimo.

O HECM é o programa de hipoteca reversa da FHA que permite retirar uma parte do patrimônio da sua casa para manutenção, reparos ou despesas gerais de subsistência. Os mutuários do HECM podem residir em suas casas indefinidamente se os impostos sobre a propriedade e o seguro residencial forem mantidos em dia.

Quanto um mutuário pode sacar depende dos seguintes fatores:

• Idade do mutuário ou cônjuge
• Níveis atuais de taxas de juros
• O menor valor entre o preço de venda ou valor de avaliação ou o limite de hipoteca HECM FHA

Custos de uma hipoteca reversa

Esteja ciente de que existem custos de fechamento para uma hipoteca reversa, que você pode pagar antecipadamente ou adiar, permitindo que os proprietários incluam os custos no empréstimo, para que você não precise desembolsar o dinheiro antecipadamente. No entanto, esses custos reduzirão a quantidade de fundos disponíveis para você.

Alguns dos valores podem ser dispensáveis ou negociáveis. Aqui está um detalhamento das taxas HECM, de acordo com o HUD:

• Prêmios de seguro hipotecário (MIP)
• Taxa de originação
• Taxas de serviço – Os credores podem cobrar uma taxa mensal, desde que não exceda US$ 30 a US$ 35, dependendo se for uma taxa fixa ou variável.  
• Taxas de terceiros – Terceiros podem cobrar por avaliação, inspeção residencial, verificações de crédito, pesquisas de títulos ou taxas de gravação.  

Normalmente, a idade do mutuário mais jovem determina o valor que você pode pedir emprestado se houver mais de um mutuário.

Você também pode usar um HECM para comprar uma residência principal se puder usar o dinheiro disponível para pagar a diferença entre os rendimentos do HECM e o preço de venda mais os custos de fechamento da propriedade que você compra.

Essencialmente, o mutuário negocia o seu patrimônio na casa em troca de uma renda mensal fixa ou de uma linha de crédito que pode ser utilizada por opção do proprietário. As perspectivas mais prováveis ​​para tais empréstimos são os idosos que pagaram as suas hipotecas, mas estão com falta de rendimentos. A hipoteca pode ser reembolsada assim que o último proprietário sobrevivente vender a casa, se mudar permanentemente ou morrer.

Uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial (HECM), o tipo mais comum de hipoteca reversa, é um tipo específico de empréstimo residencial apenas para proprietários com 62 anos ou mais. Uma das desvantagens potenciais do HECM segurado pelo governo é que o limite máximo de hipoteca reversa contra o qual você pode pedir empréstimo é de $ 1.089.300 em janeiro de 2023, mesmo que a avaliação de sua casa seja de um valor mais alto.

Alternativas HECM

Existem duas alternativas não seguradas pela FHA ao HECM. Além de serem seguradas pela FHA, as hipotecas HECM oferecem adiantamentos de empréstimos mais significativos a um custo menor do que os empréstimos privados e fornecem um período de carência de doze meses consecutivos durante o qual o mutuário pode permanecer em uma casa de repouso ou centro médico antes de ter que reembolsar o empréstimo.

As hipotecas reversas menos comuns são as hipotecas reversas de propósito único oferecidas por governos estaduais e locais e organizações sem fins lucrativos. A outra alternativa são os empréstimos hipotecários reversos proprietários do sector privado, por vezes chamados de hipotecas inversas “jumbo” para idosos com valores de casas no valor de até 4 milhões de dólares, mais do que o limite de empréstimos do governo. No entanto, as qualificações são mais rígidas e as taxas de juros provavelmente estão acima das taxas HECM.

Alternativas de financiamento para reverter hipotecas

Em vez de uma hipoteca reversa, os proprietários podem considerar os empréstimos mais populares para aquisição de habitação ou linhas de crédito para aquisição de habitação (HELOC). Os proprietários podem pedir empréstimos contra o valor de suas casas, desde que tenham pelo menos 20% do patrimônio de suas casas. Essas alternativas não são limitadas por idade. O seu empréstimo para compra de uma casa própria é baseado em uma taxa fixa e é recebido como um pagamento único. Eles podem sacar sua linha de crédito do HELOC e pagar juros, geralmente uma taxa variável, apenas sobre o que sacarem.

Como uma hipoteca reversa se compara a uma hipoteca tradicional

Os proprietários podem pedir dinheiro emprestado usando sua casa como garantia do empréstimo usando hipotecas reversas e tradicionais, e o título da casa permanece em nome do proprietário. 

No entanto, os mutuários de um empréstimo hipotecário reverso não precisam fazer pagamentos mensais da hipoteca, incluindo taxas que podem ser acumuladas no saldo do empréstimo. A responsabilidade pelo empréstimo ocorre quando eles não moram mais na casa ou falecem, passando então a responsabilidade para os herdeiros. Com um empréstimo hipotecário reverso, os proprietários devem usar sua propriedade como residência principal, ser responsáveis ​​​​pelo seguro residencial, pelos impostos sobre a propriedade e pelos pagamentos do seguro residencial, e manter sua casa. O não cumprimento desses requisitos pode fazer com que o empréstimo se torne inadimplente e potencialmente executado. 

As taxas de juros, principalmente variáveis para hipotecas reversas, são normalmente definidas mais altas do que as hipotecas convencionais, que atualmente estão próximas de 8%, o que também pode aumentar o saldo do seu empréstimo. As taxas de juros variam dependendo da pontuação de crédito e dos credores dos proprietários. Ter um saldo alto no cartão de crédito pode ser um sinal de alerta para os credores. 

Como o empréstimo é pago

Uma hipoteca reversa não significa que você está recebendo dinheiro de graça. Eventualmente, o empréstimo, mais quaisquer despesas acumuladas em seu saldo, deverão ser reembolsados ​​pelos proprietários ou seus herdeiros. Ao contrário de um empréstimo tradicional, o valor devido pelo proprietário aumenta com o tempo, enquanto o valor da casa diminui. 

De acordo com o Consumer Finance Protection Bureau, os proprietários têm três dias para cancelar a hipoteca reversa. À medida que as pressões financeiras sobre os idosos aumentaram com o aumento do endividamento dos consumidores, as hipotecas inversas estão a crescer, assim como as oportunidades para os golpistas tirarem partido dos idosos. Estes empréstimos são complexos e caros e drenam o capital da propriedade, deixando os idosos com poucas opções mais tarde na vida.

Embora as hipotecas reversas forneçam liquidez nos seus anos dourados, essas hipotecas podem limitar suas opções. Normalmente, uma hipoteca reversa deve ser paga quando você morre de sua propriedade ou muda de casa. À medida que a sua dívida aumenta, o capital próprio diminui e pode esgotar-se, eliminando um bem vital para si e para os seus futuros herdeiros. Você pode não conseguir se mudar para uma casa menor, mudar-se para mais perto da família ou ir para uma casa de repouso.

Este artigo foi publicado originalmente em Wealth of Geeks.

Sobre a autora:Linda Meltzer é a fundadora do The Cents of Money, um blog de finanças pessoais, que está aqui para ensinar e inspirar você sobre dinheiro, buscar novas ideias e criar maior conforto em seu mundo sobre um dos estresses significativos da vida. Linda deseja usar suas habilidades financeiras aprimoradas por sua experiência profissional para ajudar outras pessoas a trilhar o caminho da construção de riqueza.

João Schmoll

Sou John Schmoll, ex-corretor da bolsa, com MBA, escritor financeiro publicado e fundador da Frugal Rules.

Como veterano do setor de serviços financeiros, trabalhei como administrador de fundos mútuos, banqueiro e corretor da bolsa e fui licenciado pelas Séries 7 e 63, mas deixei tudo isso para trás em 2012 para ajudar as pessoas a aprenderem como administrar seu dinheiro.

Meu objetivo é ajudá-lo a obter o conhecimento necessário para se tornar financeiramente independente com ferramentas financeiras testadas pessoalmente e soluções para economizar dinheiro.