REITs vs. Private Equity:Investindo em imóveis comerciais

O mercado imobiliário é um excelente complemento ao seu portfólio de investimentos, mas comprar uma casa não é a única forma de aproveitar.

Projetos imobiliários comerciais podem ser particularmente lucrativos e você não precisa ter os recursos financeiros de um magnata do setor imobiliário para começar.

Fundos de investimento imobiliário e imóveis de capital privado são duas maneiras de investir em projetos comerciais. Normalmente, os REITs estão abertos a qualquer pessoa, enquanto o investimento em private equity é uma opção apenas para investidores de alto patrimônio líquido.

Antes de mergulhar no mundo dos investimentos imobiliários, deixe-me ajudar explicando os dois tipos de investimentos, a logística, os prós e os contras, como começar e muito mais. Primeiro, vamos entrar no âmago da questão dos REITs e depois falaremos sobre o mundo rarefeito do capital privado.

Principais escolhas de investimento imobiliário em REIT e private equity

Plataforma Online de Investimento Imobiliário



Arrecadação de fundos:taxa de consultoria anual de 0,15%. Fundrise Pro:$ 10/mês. pago mensalmente ou $ 99 / ano. pago anualmente. Aplicam-se taxas adicionais de administração de fundos.*

Investimento imobiliário de capital privado



Investimento mínimo:$ 50.000. As taxas variam de acordo com a oferta.

Plataforma de investimento CRE credenciada



Investimento mínimo:$ 5.000.



Imóveis comerciais são imóveis utilizados para gerar lucro por meio de receitas de aluguel ou ganhos de capital. As propriedades comerciais incluem lojas de varejo, espaços industriais, hotéis, escritórios, prédios de apartamentos multifamiliares (com cinco unidades ou mais) e outros.

Embora possa parecer que os complexos de apartamentos sejam imóveis residenciais, na verdade eles são considerados comerciais porque os apartamentos são alugados para criar fluxo de caixa. Já os imóveis residenciais estão limitados a edifícios com uma a quatro unidades residenciais, como residências unifamiliares, condomínios ou sobrados.

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O que é um fundo de investimento imobiliário?

Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que reúne o dinheiro dos investidores para obter e administrar propriedades geradoras de renda. Normalmente, essas são propriedades comerciais de alto padrão. O REIT faz o trabalho sujo:encontrar inquilinos, cobrar aluguéis e manter os prédios, por exemplo. Os investidores compram ações dessas propriedades e aproveitam os benefícios da propriedade sem dores de cabeça.

Para ser um REIT, o investimento deve atender a diversos requisitos, como:

• O REIT deve distribuir um mínimo de 90% de todo o rendimento tributável auferido pelos ativos subjacentes mantidos no trust aos acionistas de forma consistente.
• Pelo menos 75% da receita bruta deve ser proveniente de fontes relacionadas ao setor imobiliário, como aluguel e juros de hipotecas que financiam imóveis.
• 95% da renda bruta deve ser passiva.
• Os REITs devem ter uma estrutura semelhante aos fundos mútuos, em que o fundo reúne investimentos e são supervisionados por um gestor de fundos.
• Os REITs devem ser detidos principalmente por acionistas (um mínimo de 100 após o primeiro ano de operação).
• O IRS deve ver o REIT como uma empresa.

Tipos de REITs

Os investidores têm três caminhos principais:REITs de ações, REITs hipotecários e REITs híbridos, que é uma combinação de ambos.

REITs de ações

A maioria dos REITs são REITs de ações. Estes dão aos investidores acesso a diversas carteiras de activos geradores de rendimento que provavelmente não conseguiriam adquirir sozinhos.

Os ativos REIT de capital incluem varejo, escritórios, apartamentos e muito mais. Esses investimentos pagam a maior parte de sua receita por meio de dividendos aos acionistas.

Este tipo de REIT é uma escolha estratégica para investidores de longo prazo que desejam rendimentos de dividendos, bem como valorização do capital. Os REITs de ações contêm muitos ativos, o que diversifica o seu portfólio, mas todos eles estão dentro da mesma classe de ativos, portanto não são totalmente diversificados.

REITs hipotecários (mREITs)

Os REITs hipotecários (mREITs) fornecem financiamento para imóveis geradores de renda, comprando ou originando hipotecas e títulos garantidos por hipotecas. Esses REITs não possuem nem alugam imóveis, mas oferecem empréstimos. Eles auferem rendimentos dos juros pagos sobre esses investimentos.

Algo que os investidores devem lembrar:os REITs hipotecários normalmente usam mais alavancagem e derivativos do que os REITs de ações, o que os torna investimentos mais arriscados.

Uma distinção importante:REITs públicos e privados

Outra maneira de classificar os REITs é observar as maneiras pelas quais você pode comprá-los:REITs negociados publicamente, REITs públicos, não negociados e REITs privados.

REITs públicos

Os REITs negociados publicamente são comprados e vendidos no mercado, assim como as ações. Eles permitiram que todos os investidores – e não apenas os credenciados e institucionais – possuíssem ações imobiliárias por meio dos ativos imobiliários subjacentes. Estes REIT estão registados na Securities and Exchange Commission (SEC), o que significa que estão sujeitos a regulamentos que visam ajudar a proteger os investidores através da oferta de mais divulgações e transparência.

REITs públicos e não negociados (PNLRs)

REITs públicos não listados (PNLRs), também chamados de REITs públicos não negociados, não são negociados em bolsas de valores, mas ainda estão registrados na SEC e, portanto, devem fazer divulgações regulares à SEC. Os investidores podem comprar esses REITs de um corretor ou consultor financeiro.

Uma diferença importante entre PNLRs e outros REITs públicos é que eles têm liquidez limitada. Para poder sacar, os investidores geralmente devem esperar por um evento de liquidez, como quando o REIT não negociado lista suas ações em uma bolsa ou liquida seus ativos. Em alguns casos, isso pode levar 10 anos ou mais após o seu investimento.

Às vezes ainda é possível participar de programas de recompra de ações ou transações no mercado secundário, mas alguns desses programas exigem que as ações sejam resgatadas com desconto.

REITs privados

Os REIT privados, também chamados de colocações privadas, estão isentos de registro na SEC e suas ações não são negociadas em bolsas de valores. Não se deixe enganar:um REIT privado não é a mesma coisa que investimento em capital privado. Lembre-se, os REITs devem seguir as regras listadas acima, incluindo a distribuição de 90% dos seus rendimentos aos investidores, enquanto o investimento em private equity não o faz.

Normalmente, os REIT privados só podem ser vendidos a investidores institucionais ou credenciados (com algumas exceções).

Estes são geralmente investimentos ilíquidos que muitas vezes têm montantes mínimos de investimento elevados e apresentam riscos potencialmente mais elevados, mas também a possibilidade de recompensas mais elevadas.

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Prós de investir em REITs

Imóveis geradores de renda

Os pagamentos de dividendos que os REITs oferecem tornam-nos uma opção sábia para investidores que procuram um fluxo de rendimento passivo e consistente. Freqüentemente, os REITs apresentam rendimentos de dividendos mais elevados do que as ações tradicionais.

Diversificação/Baixa Correlação

Os REITs são uma forma fácil de obter exposição a ativos imobiliários, o que os torna uma excelente forma de diversificar o seu portfólio.

Têm uma baixa correlação com o mercado de ações, pelo que podem proteger-se contra a inflação e serem menos voláteis.

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Governança e supervisão (com REITs públicos)

A SEC regula os REIT públicos. O site da SEC fornece breves fatos sobre REITs públicos e alertas de investidores. Esses investimentos devem ser registrados e apresentar relatórios regulares à SEC.

Os investidores podem revisar os registros de divulgação de um REIT público, como relatórios anuais e trimestrais, no banco de dados EDGAR da SEC.

Orientação para desempenho de longo prazo

Os REITs – em particular os não cotados – são concebidos para serem investimentos de longo prazo e, normalmente, quanto mais tempo se mantém um REIT, mais aumenta o valor dos activos subjacentes.

Alguns REITs agregam ativamente valor às propriedades para aumentar seus ganhos de capital.

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Contras de investir em REITs

Taxas e Cargas

Alguns REITs – especialmente REITs privados e REITs públicos não listados – cobram altas taxas de administração e transação. Essas taxas podem não ser óbvias, mas podem estar ocultas nas letras miúdas. Descubra se o REIT que você está considerando tem taxas de aquisição ou outras taxas que podem reduzir os pagamentos aos acionistas.

Falta de transparência (com REITs privados)

Os REITs privados não são obrigados a ter o mesmo nível de transparência que os REITs negociados publicamente. Por exemplo, pode haver conflitos de interesse não divulgados.

Além disso, os investimentos que não são negociados publicamente não têm um preço de mercado prontamente disponível, pelo que pode ser um desafio determinar o valor de uma ação.

Volátil (se negociado publicamente)

As tendências tendem a influenciar os REITs. Por exemplo, se um REIT se concentra em espaços de escritório e todos começam a trabalhar em casa (parece familiar?), ele cai em desuso e o valor cai.

Os REITs também são afetados pela localização das propriedades. Além disso, os REITs negociados publicamente podem ser voláteis dependendo do desempenho do mercado.

Potencial de crescimento limitado

Todos os REIT têm de pagar pelo menos 90% do seu rendimento tributável aos investidores como distribuições de dividendos, prejudicando as oportunidades de crescimento.

O que é investimento imobiliário em private equity?

Agora que você conhece bem os REITs, é hora de algo completamente diferente:investimento imobiliário de private equity.

Assim como os REITs, o investimento em private equity busca reunir dinheiro de vários investidores em ativos imobiliários. No entanto, este tipo de investimento opera sob regras fiscais, legais e de dividendos muito diferentes. Por exemplo:

• Ao contrário dos REITs, os investimentos imobiliários de capital privado nunca são negociados publicamente.
• Além disso, ao contrário dos REIT, estes investimentos não têm de pagar uma percentagem elevada do seu rendimento em dividendos. Em vez disso, a maior parte dos retornos no espaço imobiliário de private equity vem de saídas feitas para valores mais elevados e, portanto, de ganhos de capital e juros transportados.
• Além disso, esses investimentos estão disponíveis apenas para investidores credenciados com fluxo de caixa significativo de renda e/ou patrimônio líquido elevado. O investimento inicial necessário pode facilmente ficar na faixa dos seis dígitos.

Os tipos de investimentos imobiliários não precisam de se concentrar apenas em propriedades geradoras de rendimento, mas também podem incluir propriedades direcionadas especificamente pelo seu valor de valorização, como numa oportunidade de desenvolvimento imobiliário.

Além dessas diferenças, as oportunidades de investimento imobiliário de private equity diferem dos REITs (para melhor ou para pior) das seguintes maneiras:

Prós do investimento imobiliário em private equity (não REIT)

Eficiência Fiscal

Os investimentos em private equity são altamente eficientes em termos fiscais. Os investidores beneficiam da depreciação de repasse e, como se trata de investimentos de longo prazo, não precisam se preocupar em pagar elevados impostos sobre ganhos de capital de curto prazo. Os REIT públicos são menos eficientes em termos fiscais.

Mais liberdade

Embora os REIT devam pagar a grande maioria dos seus lucros aos investidores através de dividendos, as empresas de capital privado têm mais flexibilidade. Eles podem decidir inteiramente como utilizar os fundos de investimento, desde que os investidores concordem com isso. Ter mais fundos disponíveis pode proporcionar mais oportunidades de aquisição de ativos potencialmente lucrativos.

Menos restrições por parte das agências reguladoras, como a SEC, permitem que os fornecedores de colocação privada administrem as suas carteiras imobiliárias de formas que podem ser mais eficientes ou vantajosas do que os investimentos registados.

Menos pressão

Como os imóveis de colocação privada não estão sujeitos aos caprichos dos preços das ações, a gestão pode pensar a longo prazo, o que pode resultar em melhores decisões e, em última análise, num melhor desempenho.

Além disso, os investidores também poderão sentir menos pressão. Como os imóveis de colocação privada são menos líquidos, os investidores não podem simplesmente retirar o seu dinheiro sempre que quiserem, como fazem com os REIT negociados publicamente.

Mais opções

Juntamente com mais transparência, os imóveis de private equity também podem oferecer mais opções. Embora os REIT públicos muitas vezes se concentrem em setores do mercado imobiliário – como multifamiliares ou autoarmazenamento – os imóveis de capital privado permitem a seleção de ativos individuais em mercados, tipos de propriedade, estratégias de investimento e patrocinadores específicos.

EquityMultiple  é uma plataforma de investimento que oferece uma ampla gama de opções de imóveis de capital privado, da Flórida a Seattle e de multifamiliares a tipos de propriedades de nicho, como data centers e lava-rápidos. O EquityMultiple também oferece carteiras e fundos privados, outra alternativa aos REITs que pode trazer menos correlação, mas um grau de diversificação integrada.

Contras do investimento imobiliário em private equity (não REIT)

Taxas e despesas gerais

Os fundos imobiliários de private equity costumam cobrar taxas anuais de gestão de ativos de cerca de 2% do capital investido. Essas taxas ajudam a pagar marketing, salários, fontes de negócios, serviços jurídicos, custos de pesquisa e muito mais.

Também pode haver uma taxa única ao integrar um investidor em um novo investimento. As comissões de vendas e taxas de oferta inicial podem chegar a 10% do investimento. Verifique as letras miúdas para quaisquer custos adicionais, como taxas de administração ou aquisição de propriedade.

Os REIT públicos não estão tão cheios de taxas, mas muitas vezes têm menor valorização de capital.

Barreiras de acesso

Tal como acontece com os REIT privados, a maioria das colocações imobiliárias privadas estão disponíveis apenas para investidores credenciados e institucionais. Além disso, muitas colocações privadas exigem buy-ins consideráveis, por isso, mesmo que investidores não credenciados pudessem participar, muitos deles seriam prejudicados.

Outro problema de acesso com esses investimentos é que, depois de entrar neles, é difícil sair! O dinheiro investido em imóveis privados normalmente fica inacessível por anos.

Eles são opacos

Os investimentos imobiliários de colocação privada não são registrados na SEC, portanto, não são obrigados a fornecer informações como relatórios financeiros trimestrais e anuais.

As finanças opacas e a falta de acesso a informações de investimento podem tornar extremamente difícil saber o que você está comprando. Além disso, sem preços de ações visíveis e dinâmicos, é difícil avaliar com precisão o seu investimento.

Escolhendo entre investir em REITs ou em imóveis de capital privado no espaço CRE

A escolha da melhor opção para o seu capital de investidor dependerá dos seus objetivos de investimento, horizonte temporal, necessidades de liquidez, património líquido e situação fiscal.

A decisão entre os dois também pode ser influenciada pelo seu status como investidor credenciado ou investidor não credenciado. Os REITs são mais flexíveis para os investidores porque podem negociar em bolsas públicas.

Normalmente, os imóveis de private equity dependem da comercialização de seus negócios de investimento apenas para investidores credenciados . Nenhum deles é necessariamente melhor que o outro. A questão é:“O que é mais adequado às suas necessidades:REITs ou imóveis de capital privado?”

Opção de REITs on-line:arrecadação de fundos

• Disponível:inscreva-se aqui
• Preço:Captação de recursos:taxa de consultoria anual de 0,15%. Fundrise Pro:$ 10/mês. pago mensalmente ou $ 99 / ano. pago anualmente

Fundrise é uma plataforma popular de investimento imobiliário e de ativos alternativos que permite diversificar por meio de seus numerosos fundos. Cada fundo possui uma série de propriedades e é projetado para fornecer diversos níveis de risco e renda.

Os investidores têm duas maneiras principais de investir em imóveis por meio do Fundrise:

Arrecadação de fundos

A conta Fundrise padrão é um portfólio gerenciado que permite investir por apenas US$ 10. Ao abrir e financiar uma conta, você seleciona uma estratégia de investimento e, em seguida, o Fundrise aloca seu dinheiro para o fundo (ou fundos) que compõem essa estratégia. Com o passar do tempo, a Fundrise pode adicionar novos fundos às seleções disponíveis e alocar seu dinheiro para esses fundos, se eles se enquadrarem na sua estratégia. Você pode adicionar mais dinheiro à sua conta ao longo do tempo, novamente com um pequeno investimento adicional mínimo de apenas US$ 10.

Ao mesmo tempo, o painel do Fundrise mostrará como você investiu e o que ganhou. Se você configurou uma meta de investidor, o rastreador de metas do Fundrise informará se você está no caminho certo ou, se não, o que fazer para garantir que atingirá essa meta ou metas. A Fundrise também fornecerá atualizações sobre a ocupação de imóveis, tendências de mercado e muito mais.

Funrise Pro

Os investidores que desejam um pouco mais de controle sobre seus investimentos podem considerar o Fundrise Pro – um serviço de assinatura mensal que permite escolher seu próprio caminho de investimento e fornece mais dados para fazer as melhores escolhas para você.

Ao contrário da conta gerenciada do Fundrise, os usuários do Fundrise Pro podem alocar quanto quiserem nos fundos que desejarem, fazendo investimentos diretos em fundos específicos. Eles também podem escolher entre alocação dinâmica (investir mais ou menos em determinados fundos ao longo do tempo para atender às especificações do seu plano) ou alocação fixa (simplesmente investir a mesma quantia de dinheiro de acordo com suas escolhas de alocação). A Fundrise também oferece acesso ao seu data warehouse proprietário, Basis, bem como insights selecionados do Wall Street Journal.

Tudo o mais que você deve saber sobre a plataforma Fundrise

Fundrise é principalmente uma plataforma de investimento imobiliário comercial, mas tem outras ofertas. Por exemplo, orgulha-se do Fundo de Inovação, que detém principalmente empresas privadas de tecnologia de elevado crescimento, bem como de uma estratégia de investimento de crédito privado.

A plataforma oferece suporte a vários tipos de contas de investimento, incluindo individuais, conjuntas, entidades, fiduciárias e IRA. Você pode financiar seu investimento inicial por meio da Automated Clearing House (ACH) a partir de uma conta corrente vinculada, embora o Fundrise também aceite cartão de débito, cartão de crédito, Apple Pay e Google Pay, bem como transferências eletrônicas para investimentos adicionais acima de US$ 25.000. Observe que os investimentos em cartões de débito e crédito são limitados a US$ 1.000 e só estão disponíveis para contas abaixo de US$ 1.000.

O Fundrise também permite que você configure investimentos recorrentes automaticamente (novamente, com um mínimo de US$ 10), bem como reinvestimento automático de dividendos – ambos alocando seus fundos de acordo com seu plano de investimento existente.

Você não precisa ser um investidor credenciado para usar o Fundrise – ele está aberto a qualquer cidadão dos EUA com 18 anos ou mais. Mas os investidores credenciados desfrutam de algumas vantagens, incluindo a possibilidade de investir diretamente em vários fundos fechados a investidores não credenciados e, ocasionalmente, de melhor capacidade de investir nos eREITs da Fundrise. Se você é um investidor credenciado, depois de abrir sua conta, vá em Configurações → Opções Avançadas → Credenciamento para fazer upload da documentação adequada.

Além das taxas de consultoria do Fundrise e das taxas mensais do Fundrise Pro, os fundos nos quais você investe também têm seus próprios custos de gerenciamento integrados. A maioria dos fundos imobiliários Fundrise cobra uma taxa de administração fixa de 0,85%, enquanto o Fundrise Innovation Fund cobra 1,85% anualmente.

Além disso, o Fundrise compartilha uma característica com o investimento imobiliário comercial tradicional:pode ser altamente ilíquido. A própria Fundrise afirma que “as ações que você possui devem ser mantidas a longo prazo”. Você pode incorrer em uma multa de 1% pela venda de quaisquer ações eREIT e eFund mantidas por menos de cinco anos, por exemplo, embora o Flagship Fund e o Income Fund não apresentem penalidades de liquidação.

Dito isso, os pedidos de liquidação normalmente são revisados apenas trimestralmente, o que significa que mesmo se você quiser sair, estará esperando. Além disso, você não pode escolher o que vender – o sistema “primeiro a entrar, primeiro a sair” do Fundrise significa que, quando você liquidar, as primeiras ações vendidas serão aquelas que você manteve por mais tempo.

Mas, apesar dos problemas de liquidez, os imóveis comerciais continuam a ser um dos melhores investimentos alternativos que pode possuir – e a Fundrise ajuda as pessoas a colher facilmente os seus frutos. Tal como acontece com a posse de ações de imóveis de propriedade pública, os retornos dos preços dos imóveis privados muitas vezes ficam atrás de um índice importante como o S&P 500. Mas o rendimento passivo do investimento imobiliário tem sido bom:desde 2017, o retorno de rendimento médio anual da Fundrise de 5,29% supera o de ambos os fundos de investimento imobiliário públicos (REITs, 4,1%) e o S&P 500 (2,0%). Isso inclui um retorno total de 1,5% (preço mais dividendos) em 2022, em comparação com perdas de dois dígitos para os REIT públicos e o S&P 500.

Visite Fundrise para saber mais sobre esta classe de ativos alternativa ou inscreva-se hoje.

Melhor plataforma de investimento imobiliário

Arrecadação de fundos | Comece a investir em imóveis com apenas US$ 10

4.3

Investimento mínimo:$ 10. Taxas:Angariação de fundos:taxa de consultoria anual de 0,15%. Fundrise Pro:$ 10/mês. pago mensalmente ou $ 99 / ano. pago anualmente.*

• Independentemente do seu patrimônio líquido, agora você pode se beneficiar do potencial único do setor imobiliário para gerar fluxo de caixa consistente e ganhos de longo prazo com captação de recursos a partir de US$ 10.
• Aproveite portfólios gerenciados do tipo "configure e esqueça" com contas padrão do Fundrise ou selecione ativamente os fundos nos quais deseja investir com o Fundrise Pro.
• Diversifique seu portfólio com imóveis, investimentos privados em tecnologia ou crédito privado.

Prós:

• Investimento mínimo baixo (US$ 10)
• Investidores credenciados e não credenciados são bem-vindos
• Contas IRA disponíveis

Contras:

• Investimento altamente ilíquido

* Aplicam-se taxas adicionais de administração de fundos. A maioria dos fundos cobra uma taxa de administração anual de 0,85%; o Fundo de Inovação Fundrise cobra uma taxa de administração anual de 1,85%. Ganhamos uma comissão por este endosso do Fundrise quando você se inscreve, sem nenhum custo adicional para você.

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Opção imobiliária de capital privado:First National Realty Partners

A First National Realty Partners é uma das empresas de private equity imobiliário de crescimento mais rápido nos EUA.

A empresa examina cuidadosamente e adquire propriedades premium em locais ricos e em expansão. Eles são seletivos e escolherão apenas um negócio entre mil que atendam aos seus critérios rígidos.

A First National Realty Partners é especializada em imóveis comerciais bem conhecidos baseados em supermercados.

Seus inquilinos incluem nomes populares como Tesla, Whole Foods, Starbucks, Walmart e Walgreens. Propriedades com nome reconhecido tendem a ser menos voláteis do que empresas menores.

Os investidores obtêm uma renda passiva com distribuições trimestrais em dinheiro a partir do primeiro dia. Depois de vários anos, normalmente de três a sete, eles também recebem dinheiro para valorização do capital.

A empresa é transparente e fornece aos investidores todas as informações de que necessitam para decidir se um negócio imobiliário é adequado à sua tolerância ao risco e à sua carteira.

Leia mais em nossa análise do First National Realty Partners.

Melhores retornos de CRE ajustados ao risco

Primeiros parceiros imobiliários nacionais | CRE ancorado em mercearia

4.4

Investimento mínimo:$ 50.000. As taxas variam de acordo com a oferta.

• FNRP é o principal patrocinador de imóveis comerciais baseados em supermercados.
• O FNRP tem foco nacional e aproveita o relacionamento com os melhores locatários de marcas nacionais para oferecer aos investidores credenciados acesso exclusivo a negócios de qualidade institucional.
• O FNRP oferece aos parceiros investimentos de qualidade institucional que alcançam retornos excepcionais ajustados ao risco (de 12% a 18% de retornos médios anuais desejados, dos quais 8% é a distribuição média anual de caixa desejada).
• Usa o Modelo de Aquisições Dragnet - forte due diligence. A FNRP analisa 1.000 negócios e escolhe apenas um. A FNRP escolhe apenas as melhores negociações que acredita oferecerem o maior retorno pelo menor risco absoluto.
• Todo o ciclo de investimento do FNRP é 100% interno e não terceirizado como os patrocinadores de private equity tradicionais.

Prós:

• Forte histórico de desempenho
• Nicho de investimento exclusivo (CRE ancorado em supermercados)
• Alto retorno total para os acionistas

Contras:

• Acessível apenas a investidores credenciados
• Alto investimento mínimo (US$ 50.000)

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