Propriedade de férias:comprar x investir - um guia completo

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Você adorou a casa que alugou na praia. O condomínio com acesso direto às pistas de esqui que você alugou durante as férias foi perfeito para sua família. Sua varanda com vista para o 4º tee do resort de golfe foi incrível.

As folhas coloridas ao redor da cabana que você alugou nas montanhas lembravam sua infância.

Agora você está pensando em investir em seu próprio imóvel de férias. Afinal, você está alugando de outras pessoas que possuem aluguéis para investimento por temporada.

Por que você não deveria considerar comprar uma casa de férias ou uma propriedade de investimento para aluguel de curto prazo?

Propriedades de férias em números

A Pesquisa de Compradores de Casas de Férias e Investimentos da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) separa os compradores em duas categorias:compradores de casas de férias e investidores.

Os compradores médios usam casas de férias principalmente para estadias pessoais, alugando-as em média 30 dias ou menos por ano.

Um investidor imobiliário espera alugar suas propriedades de férias durante todo o ano. Alguns investidores fazem disso um trabalho de tempo integral, com uma combinação de aluguéis de curto prazo e mais prolongados.

O NAR relata que os compradores de casas de férias representam 12% das vendas residenciais. Muitos destes compraram uma casa de férias para usufruto da família ou para futuramente convertê-la em nova residência.

Outros porque encontraram um bom negócio comprando um imóvel fora de temporada ou com preço reduzido.

Outros 19% de todas as vendas residenciais foram propriedades de férias adquiridas por investidores.

Esses investidores compraram casas de férias para usar estritamente como propriedades alternativas de rendimento de investimento devido ao potencial de valorização. Ou porque negociaram um ótimo preço.

Como muitas outras coisas, o mercado imobiliário de férias mudou com a pandemia. As vendas de casas de férias aumentaram 16,4% em 2020 e continuaram a aumentar em 2021.

Com a capacidade de trabalhar remotamente e educar os seus filhos virtualmente, muitos compradores procuraram segundas casas para escapar das suas casas principais e desfrutar de algum tempo de inatividade longe das multidões.

Você é comprador de uma casa de férias, investidor ou ambos?

Muitas pessoas que consideram comprar um imóvel de férias o fazem durante as férias ou logo após voltar para casa.

Quando você deseja uma casa de férias principalmente para sua família e amigos desfrutarem, mas pode considerar alugá-la por algumas semanas por ano para ajudar a pagar as despesas, a pesquisa NAR categorizaria você como um comprador de casa de férias .

Seu principal motivo para comprar a propriedade é para uso e diversão pessoal. Outro nome comum para essas propriedades de férias é segunda residência.

Se você está de olho nas propriedades durante as férias e tudo o que vê são cifrões, você está pensando como um investidor .

Seu principal objetivo ao comprar uma propriedade de férias é torná-la uma fonte de renda estável. Planejar maximizar o lucro de um investimento imobiliário alugando-o o ano todo faz de você um investidor.

Algumas pessoas se misturam as duas opções.

Eles alugam suas propriedades de férias na maior parte do tempo, enquanto reservam semanas específicas para sua própria diversão.

Isso pode ser mais difícil de fazer se o investidor/comprador de casa de férias tiver um calendário de viagens rigoroso.

O uso pessoal da casa de férias durante a alta temporada, ou a recusa de aluguéis de longo prazo para usar a propriedade de férias em suas próprias viagens, reduz qualquer receita potencial gerada pelo mercado de aluguel por temporada.

Saiba o “porquê” antes de comprar uma propriedade de férias

Reserve um tempo para descobrir exatamente qual é o seu plano para uma propriedade de férias.

Estar em condições financeiras de comprar uma segunda casa para usufruir é muito diferente de comprar um imóvel de férias e precisar alugá-lo para pagar suas despesas.

Ao considerar comprar uma casa de férias, você poderá pagar todas as despesas e custos de manutenção sem alugando o imóvel.

Se você é um investidor que está comprando um imóvel em uma área de férias ou resort, deixe as emoções de fora de sua decisão. O “imóvel perfeito” não é perfeito se você não consegue pagar suas despesas e não ganha dinheiro.

Os investidores imobiliários precisam fazer a devida diligência típica nas propriedades para determinar se são bons investimentos.

Quando você planeja mesclar as opções e aproveitar o imóvel – mas precisa de algum rendimento para poder comprá-lo – você também precisa pensar como um investidor.

Aqueles que oferecem serviços imobiliários ou outros proprietários podem dizer que é fácil obter renda com o aluguel de uma casa por temporada quando você não está usando o local - mas faça sua própria lição de casa.

Ganhar renda passiva com um imóvel alugado nem sempre é o esforço passivo que você espera.

E se for um inverno quente e a temporada for interrompida na sua estação de esqui? O clima fora de época e os desastres naturais representam um risco significativo para um investimento em aluguel por temporada.

Furacões podem afetar o setor de aluguel por temporada em cidades litorâneas e outras partes da Carolina do Norte e da Flórida. E a maré vermelha ao longo da costa da Flórida pode certamente afetar o desejo de alugar uma casa de férias quando estiver em vigor.

É fundamental saber exatamente quanto de renda você precisaria para pagar o imóvel de férias que deseja.

Você também precisa de um plano de backup para pagar as despesas caso não seja alugado ou se você incorrer em custos extras. Os impostos sobre a propriedade, pagamentos de hipotecas e prêmios de seguro ainda precisam ser pagos.

As vantagens das propriedades de férias

Muitas pessoas decidem comprar casas de férias e ficam felizes com suas decisões. Se você escolher uma segunda casa com sabedoria, poderá aproveitá-la por anos e construir memórias e tradições maravilhosas.

Sua propriedade pode valorizar com o tempo e até mesmo gerar alguma receita de aluguel cobrando uma tarifa noturna razoável.

Como investidor, se você comprar um excelente imóvel para aluguel por temporada por um preço decente e administrá-lo adequadamente ou contratar um ótimo administrador de imóveis – você também poderá obter lucros substanciais.

O valor da sua propriedade de investimento também pode aumentar com o tempo, colocando uma grande soma de dinheiro no seu bolso quando você decidir vendê-la.

As desvantagens das propriedades de férias

Embora haja muitos benefícios em comprar uma casa de férias, há muitas desvantagens a serem consideradas.

Se estiver comprando um para uso pessoal, você pode sentir que está desperdiçando seu dinheiro quando não o estiver usando ou se quiser passar férias em outro lugar.

Sem uma empresa de administração de propriedades ou disposição para pagar pela manutenção e reparos necessários, você poderia passar grande parte dos fins de semana ou férias cuidando do gramado, pintando ou outros trabalhos em sua propriedade, em vez de relaxar.

Quando você tem filhos, passar o tempo com a família em casa, longe de casa, pode se tornar mais difícil à medida que eles envelhecem e seu envolvimento com amigos, esportes, trabalho e outras atividades aumenta.

Se você decidir alugar sua casa de férias por algumas semanas a cada ano, você precisa concordar com o fato de estranhos usarem todos (ou a maioria) de seus pertences.

Você também precisará seguir as regras do HOA, que podem limitar para quem você pode alugar sua casa e a duração da estadia.

Outras considerações ao comprar uma casa de férias

O seguro para sua segunda casa pode custar mais do que para sua residência principal.

As casas de férias ficam vazias com mais frequência, os hóspedes provavelmente ficarão hospedados regularmente e a casa pode estar em uma área remota, o que aumenta o risco para a seguradora.

Você também deve verificar com um contador para determinar quais despesas você pode amortizar em sua casa de férias.

Você não quer presumir que poderá amortizar coisas como juros de hipoteca ou despesas comerciais de aluguel do imóvel sem saber o que é permitido.

Para os investidores, as propriedades de investimento de férias podem gerar rendimentos consideráveis, ajudando-os a alcançar a independência financeira. 

Mas eles também envolvem mais riscos e custos, como:

• taxas de administração de propriedade
• taxas do site de aluguel por temporada
• impostos imobiliários mais elevados
• taxas de limpeza ou hospedagem
• Suprimentos para locatários/hóspedes

Embora as propriedades à beira-mar e as casas em uma área de alta demanda possam permitir a cobrança de taxas de aluguel mais altas, elas têm um preço de compra mais alto e podem exigir um investimento de dinheiro extra para mantê-las mantidas durante a alta temporada.

Se for necessária uma hipoteca, os investidores pagam taxas de juros mais altas e são obrigados a fazer pagamentos iniciais maiores.

Ao investir em uma propriedade de férias, você também precisará de seguro para o proprietário e seria inteligente considerar também uma apólice guarda-chuva.

As casas de praia podem estar sujeitas a danos ou destruição por tempestades. As casas em campos de golfe podem ficar vazias quando a economia está em dificuldades ou quando a oferta no mercado imobiliário supera a procura.

As propriedades para aluguel por temporada também sofrem mais desgaste e danos à medida que os inquilinos vão e vêm.

Os investidores imobiliários com alugueres para férias assumem muitos riscos, pois há muitas coisas fora do seu controlo ou difíceis de controlar.

Ganhar renda adicional pode complicar suas declarações fiscais e operar um imóvel alugado pode incluir a exigência de uma licença comercial.

Procure aconselhamento fiscal e jurídico antes de comprar para garantir que entende como possuir uma propriedade de férias pode afetar seus impostos federais e responsabilidades financeiras e legais em geral.

As leis de aluguel, os regulamentos municipais e as regras comunitárias podem variar amplamente entre os destinos de férias, portanto, pode ser benéfico envolver-se com profissionais imobiliários e jurídicos com experiência na área que você está considerando.

Além disso, considere falar com um profissional financeiro para obter aconselhamento sobre investimentos.

Antes de assinar um contrato de compra daquele aconchegante condomínio de praia ou cabana de madeira nas montanhas perto de uma fabulosa estação de esqui, você quer ter certeza de que ele se enquadra em sua estratégia geral de investimento.

Se você aceitou ou considerou aceitar as vantagens de assistir a uma apresentação e tour de timeshare, você pode se perguntar se comprar um timeshare seria uma ótima propriedade de férias.

Lembre-se de que você não está comprando sua própria propriedade de férias ao comprar um timeshare. Você está comprando apenas uma pequena parte de uma propriedade com acesso limitado a ela.

Você também tem uma voz mínima sobre o que acontece com a propriedade. Mas talvez você precise fazer pagamentos significativos para manter esse acesso.

Embora comprar um timeshare geralmente custe muito menos do que comprar sua própria propriedade de férias, pode ser um desafio vendê-la se você não quiser mais.

Você está sob acordo legal para pagar a taxa de administração e quaisquer despesas que tenha assinado em seu contrato de timeshare.

Não se deixe convencer por um timeshare apenas pela apresentação e pelas promessas que eles fazem. Certifique-se de reservar um tempo e pesquisar o timeshare específico que você está considerando.

Você deve comprar uma propriedade de férias como investimento?

Quando está de férias, você pondera como seria ótimo possuir uma propriedade em vez de “desperdiçar” dinheiro alugando todos os anos.

Mas não deixe que o bater das ondas na praia, a chance de esquiar até a sua porta ou a capacidade de pegar uma bebida na geladeira durante um jogo de golfe atrapalhem seu pensamento sobre propriedades de segunda casa.

Se você nunca investiu em uma casa fora de sua residência principal, é essencial que você aprenda mais sobre investimentos imobiliários, a menos que possa facilmente comprar uma propriedade de férias.

Seu entusiasmo em possuir sua própria casa de férias pode desaparecer quando você perceber o risco envolvido e as despesas relacionadas à posse de algumas propriedades.

Se você planeja alugar uma propriedade de férias e não consegue administrá-la sozinho, encontrar um ótimo administrador de propriedades também pode ser difícil e caro.

Taxas de hipotecas mais altas, aumento dos custos de seguro e outras despesas e taxas de aluguel associadas à operação de um negócio de aluguel por temporada precisam ser levados em consideração na equação.

“Calcular os números” de uma casa de férias ou de um imóvel para aluguel por temporada pode ser revelador.

Não se esqueça das comissões dos corretores imobiliários, dos custos de fechamento, das taxas de administração e de outras despesas operacionais de compra, manutenção ou venda do imóvel.

Ver todos os números que você não considerou inicialmente quando começou a sonhar em ter uma ótima casa longe de casa pode mudar sua mente.

Reserve um tempo para calcular seus números em uma calculadora como esta da Bric Vacation Rentals. É um analisador de propriedades de investimento que permite avaliar opções potenciais de propriedades de investimento para férias e determinar o retorno do investimento.

Ao fazer sua lição de casa, você pode decidir que comprar uma casa de férias para uso próprio não é prático. Ou que as propriedades de investimento no mercado de arrendamento de curta duração não proporcionarão o fluxo de caixa positivo de que necessita.

Se você gosta de construir riqueza com imóveis, há outras opções a serem consideradas.

• Virar uma casa
• Transforme uma casa em um Airbnb
• Compre um imóvel comercial
• Compre a casa dos seus pais e alugue

Se você perceber que possuir um imóvel físico não é para você, considere investir em um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT).

Você poderá então realizar seus lucros e alugar casas de férias para onde quer que decida viajar!

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Amy e Vicki são co-autoras de Planejamento patrimonial 101, De Evitando sucessões e Avaliando ativos até Estabelecendo diretivas e entendendo impostos, Sua cartilha essencial para Planejamento patrimonial, da Adams Media.



Mulheres que ganham dinheiro

Amy Blacklock e Vicki Cook cofundaram a Women Who Money em março de 2018 para fornecer informações úteis sobre finanças pessoais, carreira e tópicos de empreendedorismo para que você possa administrar seu dinheiro com confiança, aumentar seu patrimônio líquido, melhorar sua saúde financeira geral e, eventualmente, alcançar independência financeira.